酒店式公寓北京

酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九 十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。 北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层 长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居 所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租 用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在 建造之中），成为外交官员公寓。
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• 顾名思义，其特征 是“商住”性质的 产权。该类物业可 对小业主出售，售 后统一或非统一进 行“酒店”经营。 一般可签定比例、 年限不等的返租合 同。其首付比例、 贷款、利润税率等 方面均较一般住宅 受更大的限制。
• 这是目前北京市场上最为 常见的“酒店式公寓”， 但由于其本质是“住宅” 产权，也决定了它不可能 成为真正意义上的“酒店 式公寓”。更准确的说， 这是一种“酒店式服务公 寓”，以比一般住宅物业 更为完善、全面的酒店式 服务来吸引客户。其付款 方式、贷款形式、交易手 续与普通住宅相同。
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
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酒店式公寓基本概念
分类-按“产权性质”划
分
只租不售的
商住产权的“酒店式公寓”
“酒店式公寓”
住宅产权的“酒店式公寓”
• 其特征是并不对外 出售产权。一般由 水准较高的跨国酒 店管理集团统一经 营。称其为“公寓 式酒店”更为合适， 是各类产品中综合 品质及管理水准最 高的
店 式 公 寓 专 题 研 究 结
论
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酒店式公寓 基本概念
定义 特点 分类 动因
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酒店式公寓基本概念
定义
酒店式公寓发展历程
上世纪九十年代初 服务式公寓
产品市场沿革
酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。
2003年起
小户型公寓
小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、 家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。
2005年起 2006年起
酒店式公寓
介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要 求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。
由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公 寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅， 其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。
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酒店式公寓基本概念
➢ 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；
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酒店式公寓基本概念
产品类比分析
对比因素 地理位置
项目名称
区域环境
建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度
服务式公寓
★★★
★★★
★★
★★★
★★★
无
无
酒店式公寓
★★
★★
★
★★★
★★
★★
★★
产权式酒店
★★★
★★★
★★★
★★★
★★★
★
★
服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率， 且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求 较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作 为主要研究对象。
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酒店式公寓专题
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研究框架
酒
酒 店 式 公 寓 基 本 概 念
发 展 历 程 及 现 状
酒 店 式 公 寓 市 场 分 析
酒 店 式 公 寓 个 案 研 究
潜 在 供 应 情 况 分 析
面 临 的 机 遇 与 挑 战
特Fra Baidu bibliotek
➢ 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；
➢ 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；
点
➢ 酒店式公寓必须具有居家的氛围；
➢相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；
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酒店式公寓基本概念
与传统酒店的区别
• “酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”， 是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒 店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。
简单定义其概 念归结为三点：
➢统一经营 ➢售后回租 ➢完整产权
• 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套 间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、 租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又 可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒 店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收 了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概 念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
• 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布 局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒 店多了家的味道。
• 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的 私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因 其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。
酒店式公寓 发展历程
起源 发展 现状
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酒店式公寓发展历程
发展
酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国 际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外 来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买 房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。 因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式 公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为 一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。