旭辉设计管理制度流程

1.目的

为了保证集团各项目设计工作高效高质，对产品功能体现，项目造价合理控制，政府规划要求满足等予以支撑，特制定本制度。

2.适用围

本制度适用于事业部（含直管城市公司）/城市公司。

3.术语及定义

3.1.设计前期工作：指拿地前及拿地后提出产品的设计原则和构思，主要包括土地强排

设计和概念案设计，具体为总平面设计、建筑设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等；

3.2.产品模块：将房地产的设计拆分为影响设计的关键模块，用以在案中提供更多组合。

例如立面模块、户型模块、示区模块、核心筒模块、大堂；

3.3.产品配置：产品配置是为了产品模块提供空间尺寸、有关功能、技术要求、材料匹

配等多面的说明，用以准确的定义产品模块。

3.4．版本管理：施工图必须按照各个部门的规则提出并分发确保图纸版本一致，才可

进行准确的核价、招标、报建、施工；

3.5.指定专项设计/专项设计：针对案审批中，当地指定的专项设计为指定专项设计，

如人防设计等；其余的适用于招采、施工过程中的二次设计为专项设计，如供电设计、门窗设计、污水处理设计、钢结构设计、灯饰设计等。

4.职责与权限

4.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业

4.1.1.负责协助《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，牵头《价值树与产品配置

标准（二级指标）》编制；

。

4.2.事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业

4.2.1.负责提供《市场分析报告》、《前期定位及产品策划报告》，牵头《价值树与产品配

置标准（一级指标）》编制，协助《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；

4.2.2.负责对设计案进行总货值、价格、业态配比、户型配比的验证测算。

4.3.事业部（含直管城市公司）/城市公司成本专业

4.3.1.负责提供《对标项目成本定性分析表》、协助《价值树与产品配置标准》编制；4.3.2.负责进行设计案的成本测算，会同进行设计案的限额设计核查。

4.4.事业部（含直管城市公司）/城市公司配套专业

4.4.1.负责进行设计案的征询。

4.5.事业部（含直管城市公司）总经理/设计分管领导，城市公司总经理

4.5.1.负责审核（成本提高下）/批准（成本没有提高）《价值树与产品配置标准》（详见

《集团授权手册——设计分册》）；

4.5.2.负责批准权限设计案，审核权限外设计案。

4.6.集团设计管理部

4.6.1.负责审核《价值树与产品配置标准》、及需审核的各设计案。

4.7.集团总裁

4.7.1.负责批准《价值树与产品配置标准》（成本提高下）、权限设计案。

5.流程总图

6.设计关注点说明

6.1.土地强排设计

6.1.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业为提高效率可提前根据已获取的资

料信息等进行实地踏勘及沟通了解，做好土地强排工作前期准备，并组织案经验丰富、设计能力突出且具有良好服务态度的强排设计供（若事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业配备人员充足且设计能力较强，也可由事业部（含直

管城市公司）/城市公司设计专业完成强排设计工作）进行土地强排工作，最终

输出：经济技术指标、强排总平面图、强排设计说明、意向户型。

（1）经济技术指标表的目的在于为营销及拓展部门进行项目利润核算提供可靠依据，因此在整体上可以划分成货值与成本两类指标。与货值相关的指标

主要包含住宅、商业等地上可售面积，而地下建筑面积、人防面积等指标

则会对项目成本产生很大影响；

（2）强排总平面图可以为经济技术指标提供可靠的理性依据，展示项目的可行性以及运作潜力；

（3）强排设计说明需将设计师的主要设计意图、总图布局形态的取舍原由以及其它较为重要的建筑及规划设计意图通过简练的语言传达给营销及投资发

展专业等非建筑专业人员，加强对强排设计案的理解和认同。除此之外，

强排设计说明还需简要介绍样板段、售楼处选址以及营销动线等样板段相

关信息；

（4）对强排工作过程中所使用的产品模块的户型、面积段等基本信息整理并汇总，为营销及投资发展专业提供清晰的意向户型平面以及户型配比等相关

信息。

（5）在进行土地强排工作时要注意强排测算案中点、线、面之间的关系处理，单体与户型可参考集团标准进行摆放，样板区位置和摆放可参考集团标准

样板区模块。

6.2.价值树与产品配置标准

6.2.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业提供《前期定位及产品策划报告》，

《价值树与产品配置标准（一级指标）（概念版）》，《价值树与产品配置标准（一级指标）（概念版）》；

事业部（含直管城市公司）设计专业结合《前期定位及产品策划报告》，《价值树与产品配置标准（一级指标）（概念版）》组织事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业、成本专业进行《价值树与产品配置标准（二级指标）（概念版）》编制；事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业根据《定位阶段目标成本》、《项目概念案设计》组织事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业、成本专业进行《价值树与产品配置标准（案版）》深化；《价值树与产品配置标准（案版）》深度不仅仅要达到技术要求，也要考虑细部设计要求，适当情况下随着项目采购的不断深化，考虑项目重点采购的部品材料要能够配置清楚。

6.3．设计供选择

6.3.1.为置换更多设计时间，事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业尽早和相关

部门沟通并根据《价值树与产品配置标准》深度要求开展撰写各类设计任务书和接洽相应设计单位；

事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业应考虑设计实际工作前置，因此项目整盘施工图设计单位可在案阶段就开始寻找，并逐步确认，尤其是在产品线确定或者价值树及产品配置标准确定的情况下，对于更能理解该设计意图的单位需要优先入选我司整盘设计单位考察。

6.4.概念性设计案

6.4.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司配套专业应尽早与政府有关部门接触，获取

征询意见《项目概念案征询意见书》（根据各地实际情况可做调整），了解政府有关的要求，如市政管道接驳位置、交通组织情况、入口数量与要求，防止总图发生颠覆性变化；

6.4.2.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业要和成本专业一起结合《对标项目

成本定性分析表》、《价值树与产品配置标准（概念版）》、《定位阶段目标成本》初稿进行限额设计核查；

6.4.3.《项目概念案设计》最终成果包含：

（1）规划总图（样板区、首批销售）；

（2）户型选型；立面意向；

（3）商业配套初稿；

（4）设备技术提案；

（5）景观风格提案；

（6）精装风格提案；

（7）公共部位提案；

（8）结构初装修提案；

（9）售楼处精装提案；

（10）样板房精装提案。