业主对工程施工合同的管理

建筑业主的施工合同管理

一、概述

建设工程合同按承发包内容分为建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同。按承发包范围分为总承包合同、建设工程承包合同、分包合同。目前，一般业主涉及总承包方式不多，并且工程勘察合同和工程设计合同一般涉及金额较少，本文主要探讨建筑业主对建设工程施工合同的管理。

合同法的规定，建设工程施工合同是一种要式合同，即需要有固定的格式文本。现行合同文本“GF-1999-0201”是1999 年12 月开始颁布实行的，原来的“GF-91-0201”1991 年版本已经作废。新合同文本分为协议书、通用条款和专用条款三部分，这里只对通用条款中的部分条款进行探讨。

二、关于现行合同文本的通用条款

现行合同文本对甲乙双方的责任义务都通用条款的形式做了比较明确的规定，有利于建设任务不多、对相关建设法规不很熟悉的建筑业主签订和履行合同。但其中的通用条款往往容易被忽视，如果没有深入的理解和灵活的运用，就很可能造成一些不必要的损失。下面基于个人的理解，对部分通用条款进行探讨。

一一一第1.22 款

不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

新合同文本对不可抗力在此做了详细的解释，也就是不能预见、不能避免并不能克服，这三个条件必须同时成立才叫不可抗力。比如招标文件中如果已经明确施工场区内有需要拆除的障碍物，因为该项经费在投标时是可以预见的，就不属于不可抗力。在施工期间，业主就应该拒绝施工单位针对此项提出的经费索赔要求。

一一一第2.1 款

合同文件应能相互解释，互为说明。除专用条款另有约定外，组

成本合同的文件及优先解释顺序如下：（1）本合同协议书；（2）中

标通知书；（3）投标书及其附件；（4）本合同专用条款；（5）本合

同通用条款；（6）标准、规范及有关技术文件；（7）图纸；（8）工

程量清单；（9）工程报价单或预算书

可以发现，新合同文本中没有规定招标文件是组成合同的文件之一，

而实际上招标文件应该是合同文本的重要组成部分。一份完善的、考虑细

致的招标文件可以成为业主的制胜法宝，也可以是整个施工期间指导处理

各类问题的纲领性文件。因此，建议在签订合同时，在专用条款中明确规

定将招标文件作为合同的组成文件，并具有优先解释权。当然也要求招标

文件的编制要科学合理，不能有容易产生误解的条款和过分苛刻的条件，

以免建设期间双方产生分歧，最终影响工程质量。

一一一第8.1 款

按专用条款约定的内容和时间完成以下工作：[合同中文本中列出了9 项发包人应完成工作，现仅对其中的第（2）、（3）、（8）条进行说明] （2）将施工所需水、电、电讯线路从施工场地外部接至专用条款

约定地点，保证施工期间的需要；

（3）开通施工场地与城乡公共道路的通道，以及专用条款约定的

施工场地内的主要道路，满足施工运输的需要，保证施工期间的畅通；

（8）协调处理施工场地周围地下管线和邻近建筑物、构筑物（包

括文物保护建筑）、古树名木的保护工作、承担有关费用；

关于这条，业主应该知道作为发包人应完成上述工作的程度：水、电、电讯线路从施工场地外部接至施工场地范围内任一地点即可，而道路也只

需开通至施工场地入口即可，场区内部的水、电、电讯线路及道路应该在

施工单位现场经费中列支。但在场区较大时，最好在招标前双方现场指认水、电、电讯线路及道路接入点并在招标文件中明确，投标单位可根据情

况投标报价，也防止了投标单位中标后向业主提出费用要求。

第八项内容可以在招标前通过现场查看和指认，要求投标单位根据

实际情况在投标报价时自行列入一定费用，即把不可抗力转化为可以在

投标报价时可以预见的费用。采取这种措施的好处是一方面这种类似的

费用很难确定标准、较难控制，在实际发生时再签证容易发生不必要的

分歧，另一方面因为这种小额费用投标单位可能在报价时作为让利不计

取了，这个措施实际上就减少了工程投资。

一一一第9.1 款

承包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作：[合同文本中

列出了9 项承包人应完成工作，现仅对其中的第（8）条进行说明] （8）保证施工场地清洁符合环境卫生管理的有关规定，交工前清

理现场达到专用条款约定的要求，承担因自身原因违反有关规定造成的

损失和罚款；

该条款中关于交工前清理现场尤其需要业主注意的是施工单位应该清

理的范围和程度。比如北京市定额规定施工期间所建设的施工单位临时设

施及用房、塔吊混凝土基础、垂直运输机械基础、场区硬化道路等设施都

属于施工单位应完成的拆除、清理及渣土外运任务，其费用已在施工单位

临时设施费用中列支。这些费用少则几万元，多则十几甚至几十万元，有

的业主在竣工验收时只看到工地现场表面平整、干净就以为施工单位完成

了任务，但在后期的外线施工和小区绿化建设时却还得由业主自行拆除、

清理及外运这些本应由施工单位完成的任务，从而造成了很大的损失。

一一一第13.1 款

因以下原因造成工期延误，经工程师确认，工期相应顺延：[合同文本中列出了7 中可以顺延工期的情况，现仅对其中的第（3）、（4）、（5）、（6）条进行说明]

（3）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能

正常进行；（4）设计变更和工程量增加；（5）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8 小时；（6）不可抗力；

第三、四、五项都可以作为同类理解，不能把停止的时间直接追加到

总工期上，都应根据受影响的具体工种或施工部位，根据施工组织计划的

劳动力安排进行具体分析。如果受影响的工种或部位处于关键线路则直接

增加总工期，如果处于非关键线路则需对施工组织计划进行平衡，看能否

影响总工期、影响多少，最终确定是否增加总工期、如果增加是增加多少。比如停水，可能对不使用水的工种就没有任何影响，因此不能笼统地把停

水的时间直接加到总工期上。