楼盘项目的定位战略思考

比例 33% 33% 33% 1%
销售率 40% 70% 90% 100%
雍祥居成交客户
为二次置业者 企业、银行、证券界中高层领导 港人20%
农科中心（香蜜湖）片区总结
本片区为高尚住宅区 处于安托山与香蜜湖之间，环境优美而
幽静 片区各楼盘纷纷营造独特的小区内部环
境，不断提升片区价值 置业者为企业及证券界的中高层领导，
荔林苑成交客户
首次置业者为主力购房群 各行业白领 私营业主 从事高科技的技术人员 港人不到10%
雍祥居
平民化置业 配套完善 交通便捷
.（. ....）
雍祥居户型面积比例
户型
面积(㎡)
3房2厅2卫 112
4房2厅2卫 125
4房2厅3卫 150
6房2厅3卫 237 （4房、3房 双拼）
关于深业竹子林项目的 定位战略思考
世联地产顾问（深圳）有限公司
深业•香蜜湖花园
深业•香晴园 深业•青怡园
目录
周边楼盘特色 （卖点、户型、客户） 片区分析 项目分析 项目定位
目录
客户定位 客户分析 户型定位 建筑设计建议
万科温馨家园——一切为了爱
看山
➢ 城市与片区共同发展、生态特区、绿色摇篮、 成熟配套
香荔花园
共3期 一期中小户型，面积67~86㎡ 二期大户型，103~178㎡（有164~178
㎡跃式） 三期3房4房，面积98~159㎡ 已售完
香荔花园成交客户
农科中心内部员工 泰然工业区、天安工业区的管理层、技
术白领
荔林苑
高尚成熟小区 双会所超然享受 东西南北窗窗好景 感受大自然
私营业主，以二次置业为主。
竹园大厦
为深圳第三建筑公司的微利房，只有集 体房产证，针对公司内部员工
1~3层为商铺，4~28层为住宅
竹园大厦户型面积比例
户型
面积(㎡)
2房2厅1卫 83.50
3房2厅2卫 110.51
4房2厅2卫 126.13
比例 33% 33% 33%
销售率 55%
竹园大厦成交客户
荔林苑户型面积比例
户型
2房2厅1卫
3房2厅2卫
4房2厅2卫
4房2厅2卫 （复式） 5房2厅4卫 （复式） 6房2厅4卫 （复式）
面积(㎡) 79 93~98 109 142
194
173~200
比例 23.6% 60.4% 12% 1%
1%
2%
销售率 80% 90% 100% 100%
100%
100%
东海花园
全品质制作
➢ 建筑——（雅科本）——和谐、高贵、环保 ➢ 园林——（景致）——印尼巴里岛 ➢ 会所——（健乐中国公司）——泳池、健身中心、餐
饮一体化服务 ➢ 室内——（LED DESIGN）——个性品位 ➢ 智能化 ➢ 精英教育 ➢ 物业管理——戴德梁行
东海花园二期主力户型面积比例
户型
枫丹雅苑主力户型
户型
面积(㎡)
2房2厅1卫
83~94
2房2厅2卫
93~94
4房2厅2卫1工人房 148~158
比例
销售率
12.25% 95%
42.89%
24.75%
枫丹雅苑成交客户
二次置业 中产阶级，有房有车一族占80% 大部分来自福田区，罗湖、南山各占
10% 年龄在30~50岁之间
.（. ....）
听水
➢ 建筑形态的流动性、一梯两户、水主题的小区 园林、自在休闲的多功能空间
亲人
➢ 关爱、名牌物管、贴心服务
万科温馨家园户型面积比例
户型 3房2厅2卫
面积(㎡) 比例 108~122 15.5%
销售率 60%
3房2厅2卫1工人 房
3房2厅2卫1书房
115 131~133
23.9% 70%
2.7%
复式（5房、 6房）
153.12~156.40 170-230
18.6% 99% 10.5% 80%
翠海花园成交客户
4房2厅以上的户型： 客户为银行、证券人士，副总以上的管
理高层，周边地区的私营业主 小户型： 企业员工即供薪一族
枫丹雅苑——异国情调的住宅
特色户型——三错层 建筑风格——法兰西风格 交通、配套 特色会所——法兰西风情
公司内部员工认购每人2套 外部人员购买10%
金竹花园
多层住宅 金众地产所建的福利房
.（. ....）
金竹花园户型面积比例
全是3房2厅1卫 面积92㎡
金竹花园成交客户
本单位的员工
金海花园
金众房地产项目 占地面积5万平方米，容积率2.74 部分为微利房，部分为商品房 中高层，户型定位为小户型 今年10月份动工。
智能
➢ 科技以人为本 ➢ 全面智能化管理服务
其他
➢ 教育、发展商品牌
.（. ....）
翠海花园户型面积比例
户型
面积(㎡)
比例 销售率
2房2厅1卫 65.28
17.4% 30%
3房2厅1卫 90.25~91.12
17.4% 40%
4房2厅2卫 105.18~121.19 36.1% 90%
5房2厅2卫1 工人房
面积
Biblioteka Baidu
比例
销售率
3房2厅
115~131
30.36%
85%
3房2厅1工人 116~135 房
4房2厅1工人 164~169 房
39.91% 20.64%
东海花园客户分析
外销为主，中产阶级 内销以企业老总级人物，私营业主 追求高品质、高地位生活的人。
香榭里花园
国际获奖设计作品
➢ 建筑设计——美国RTKL ➢ 亚洲首获Gold Nugget住宅社区规划大奖 ➢ 20届世界建筑师大会住宅入选项目 ➢ 环境设计——BELT COLLINS ➢ 人文主义、理想环境 ➢ 参展全国50年成就展、发行首日封 ➢ 名牌物管
香榭里花园户型面积比例
户型
面积(㎡)
3房2厅2卫 110~143
3房2厅2卫1 工人房
4房2厅2卫1 工人房
129~170 153~168
比例 46.07% 31.94% 10.47%
销售率 100%
香榭里花园成交客户
四层广东人 企业副总级人物 私营业主
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香荔花园
农科园地产 生态风景，绿意家园 交通配套完善具升值空间
70%
4房2厅2卫
126~138 27.8% 80%
4房2厅2卫1工人房 156~158 2.2%
95%
复式（4房3厅3卫1 197~199 4.3% 工人房）
70%
万科温馨家园成交客户
为二次置业者 高级白领 私营企业主 集团购买
翠海花园——21世纪的智能生态家园
生态
➢ 海洋主题公园 ➢ 绿色环境、绿色庭院、绿色休闲、绿色呵护