1、房地产项目成本分摊原则说明

竣工结算时，将 竣工验收产品预 计应承担的公共 配套设施费用， 按照一定的分摊 原则分摊转出
可售建筑面积
1、对于不同性质的公共配套设施，在进行分摊原则 的选择时，要注意原则选择的合理性；2、分摊原则 一旦确定，在以后各期内不得更改；3、重点关注在 分摊转出时，分摊的基数为预计公共配套设施总成 本；4、由于分摊的基数是预计总成本，故可能存在 总成本预计不足导致前期竣工验收产品摊销金额偏 少的风险，财务人员应重点关注，采用合理审慎的 分摊原则； 占地面积 可售建筑面积
房 地 产 存 货
按期结转 具体核算内容见《房地产业务专 按期结转 用科目使用管理规定》 按期结转
开发商品
核算在建开发商品的目标成本
按期预提
土地成本
房 地 产 开 发 成 本
开 发 项 目 名 称
开 发 项 目 分 期
前期工程费 建筑安装费 基础设施费 零星工程 开发间接费 用
竣工结算时，在 核算在开发产品的土地成本 可售建筑面积 核算在开发产品土地成本对应的 产品类型之间分 占地面积 资本化利息 摊 资本化利息 竣工结算时，在 核算项目前期开发支出 产品类型之间分 可售建筑面积 占地面积 摊 不需分摊、直接指定到产品 核算主体工程建筑费用 核算与项目分期配套的各项基础 竣工结算时，在 五级明细科 设施费用 产品类型之间分 可售建筑面积 占地面积； 目省略 核算与项目分期开发过程中支出 摊 的零星费用 核算与项目分期开发过程中支出 的如无法直接归集到前五项成本 竣工结算时在产 可售建筑面积 中去的间接费用、如与建设资金 品类型之间分摊 有关的利息等 土地成本
可售建筑面积 占地面积 可售建筑面积
可售建筑面积
预提开发商 开发项目分 品成本 期名称
核算在建开发商品的目标成本
1、预结转收入时,根据动态成本预提；2、与“开发 商品”相对应；3、明细科目建议与“房地产开发成 本-开发项目名称-开发项目分期”下四级明细科目 一致，故需在现有五级科目下增设六级科目；4、目 标成本变动时需要相应调整；5、竣工结算时与“房 地产开发成本-开发项目名称-开发项目分期”科目 下归集的实际成本相对应，进行目标成本与实际成 本的差异处理；
成本项Biblioteka Baidu分摊原则说明
一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 地价款 开 发 项 目 名 称 土 地 拆迁补偿费 资本化利息 三通一平 其他 五级科目 核算说明 分摊时间 核算土地购置环节发生的土地使 按期结转 用权出让金支出及附加税费 拆迁建设及补偿支出 核算未开发土地资本化利息 按期结转 分摊原则1 占地面积 分摊原则2 可售建筑面积 与土地分摊一致 与土地分摊一致 与土地分摊一致 与土地分摊一致 备注 在当期产品间按照占地面积分摊,配套部分土地成本 列入配套设施 土地分期开发后产生的支出，不追溯调整已开发产 品土地成本，由后期开发产品承担 具体计算方法见《资本化利息会计核算指南》
竣工结算时，先 从公共配套设施 中按期摊入，再 在产品类型之间 分摊
分摊原则见下面 “公共配套设施 ”各个四级明细 子目规定 可售建筑面积 可售建筑面积 可售建筑面积 可售建筑面积
1、不同性质的公共配套设施，可在规定原则中选择 一种进行分摊；2、分摊原则的确定，由下属公司上 报实业财务部，由实业财务部审定后执行；3、分摊 方法一旦确定，在以后各期内不得更改； 占地面积
房 地 产 开 发 成 本
开 发 项 目 名 称
按照“公共 本科目为预计科目，核算竣工验 公共配套设 配套设施” 收产品预计应承担的公共配套设 施分摊 下四级明细 施费用，由“公共配套设施”科 设五级明细 目分摊转入 会所 市政道路 文体场馆 配电设施 幼儿园 本科目为实际发生科目，借方用 游泳池 于归急核算为小区业主提供服务 不能有偿转让的设施或场所的实 公园 际支出(包含设施或场所所占土 学校 公共配套设 地土地成本)，贷方用于核算往 居委会 施 竣工验收产品中分摊转入的预计 安保设施 成本；借贷方的余额用于衡量实 物业用房 际发生成本与结转成本的匹配 公共停车场 度； 库 环卫设施 排污排洪设 施 其他 本科目为实际发生科目，借方用 于归集核算多项目分期共同承担 四级科目省 公共费用 的间接费用支出，贷方用于核算 略 往竣工验收产品中分摊转入的预 计成本
说明： 1、分摊原则中排列在第一的为首选原则，各下属公司在选择原则进行产品成本分摊时要充分计算，合理评估，并严格《项目开发企业成本分摊原则审批流程》审批； 2、本分摊原则由实业公司财务部制订并负责解释和修改；
1、与预提开发商品成本相对应；2、按期/项目分产 品类型、产品单位成本进行数量金额明细核算；3、 目标成本变动时需要相应调整；4、预售时按照单位 成本进行预结转；5、要求以产品“栋标号”做辅助 核算项目进行台帐核算； 从房地产存货中转出 新增五级科目，具体计算方法见《资本化利息会计 核算指南》 与土地有关的费用支出按照土地分摊原则分摊，其 余的费用按照可售面积分摊，如采用其他方法，需 报实业批准 能直接与产品相关的费用，直接指定到相关产品 中，不能直接指定到产品的，除与土地有关的费用 支出按照土地分摊原则外，其余的费用分摊原则要 求按照可售面积分摊，如采用其他方法，需报实业