世纪城商业策划报告世联新123

很强的自我调节能力； ；
受经营状况好坏的制约；
价值ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ保障（风险 ）
保值增值，低风险；
取决于经营状况，风险高；
学习改变命运,知 识创造未来
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关于东莞目前商业物业投资价值的思考
东莞城区需要多少商业物业？
u 大型集中商业的集 中面世，给东莞商 业物业的长期竞争 和发展带来极大的 压力。
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商铺经营状况
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• 人流量是影响商业街价值的关键因素：
•
——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状
况好于服务住宅的社区商业；
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东莞商铺调查小结
u 购买商铺的客户主要 目标是保值和增值；
u “一铺养三代，”主 要体现了商铺的价值 ，而被集中商业推广 所套用，误导消费者 ；
三年返租，第 一年5%，二年 6% ，三年7%;
商业70% ；
华南 总89万,商 复合商业，八大营业区域
MALL 业可售6 ，集百货、超市、饮食、
万
娱乐于一体；
1F:2万，2F:1.6万， 3F:1.3万
十年返租，前 三年7%，后7 年递增5%。买 铺收一年租金
销售60%
世博 广场
20.8万;商 业16万
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学习改变命运,知 识创造未来
•汇报思路
东莞商业物业市场分析 •商业物业价值判断 •世纪城国际公馆商业物 街业 价价 值值分分析析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
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世纪城国际公馆商业物业价值分析
非短期的租金回报，而在于长 期的升值空间
一铺养三代的“铺 ”
街铺：自我调节能力强。是适 合大众投资的传统的商业物业投 资品种
集中商业的内街：不适合分拆 销售，适合大基金的长期战略投 资经营
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关于两种商业类型的价值对比研究
商铺
集中商业
价值依托的基础
周边商圈的经营环境； 周边商圈的经营环境；
城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米； 东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米； 最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；
按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积 超过2 M2/人；
参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/ 人，上海市1.2M2/人；
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概况
u 长约180米，总面积 10163M2；
u 由内街铺位50个、一楼 临街铺位37个、二层商 铺38个组成；
u 一楼层高4.5米，二楼 层高3.45米 ；
u 店面进深在8-10米间， 面宽在3.8-5.1米间，柱 距呈不规则分布，单位 面积集中在40－120平 方米间；
集饮食、娱乐、购物、休 闲、商务于一体的大型主 题娱乐购物广场
1F:1.8万，2F:1万， 最高2万多
发展商控有6成 经营权，实行 开业前期“反 租承包经营”
3.28开盘 ；销售 40%
地王 国际 广场
32.8万;商 业面积10 万
复合商业，集商业步行街 、主力百货店、专卖店、 主题公园、娱乐场、风情 美食广场、康体中心于一 体
▪ 商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报
率比较稳定；
▪ 东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报
率略低（在4.0％～4.5%之间）；
▪ 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；
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周边商业分析
u 周边半公里之内 居住人口不足万 人;
u 尚未形成成熟的 生活圈；
u 没有成熟的商业 ；
东莞大道
四环路 金地
新中银 现代经典
世纪城
五环路 世纪绿洲
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在建 入住 待建
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2021年3月2日星期二
商业物业目标沟通
世纪城千亩大盘商业物业运 作目标：
②项目整体增值：形成对世 纪城整体项目运作的价值支 撑； ①利润的重要来源； ③展示价值；
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•住宅商业对项目发展的作用 •①利润的重要来源 •②成为项目增值举措 •③具有展示价值
临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；
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大型商业物业比较表
名称 规模(M2) 商业主力店(主题商业)
售价
返租情况
销售率
第一 国际
总70万,商 业11.6万;
步行街、大型百货、超市 、品牌专营店、精品专卖 店、主题乐园、风情美食 广场;
1F:25000，2F:16000 ，3F:8000，最高 42000。
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汇报思路
东莞商业物业市场分析 •商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街价值分析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
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东莞商业物业市场分析
商业物业的两种类型：
大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等 ；
世纪城商业街——最 大的商业价值在于未来 升值潜力：
位于东莞最有发展潜力 的城市生活圈内，生活 圈内的总人口将可望突 破10万人；
•汇报思路
东莞商业物业市场分析 •商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街价值分析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
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商业物业价值判断
商业物业 投资价值
周边人流量多少
商圈内的消费能 力
优惠政策是否有足够的吸引 力
1F:2.5万，2F:1.5万， 3F:8000万;
——
——
模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返
租的形式销售是大多数商家的运作手法；
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商铺调查表
租金和售价的关系
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东莞商铺的租金回报率一般处于4%5%之间的较低水平；