世联三四线城市新区高容积率大盘开发模式全

核
心
龙 凤商 电
湖
► 道路未通，缺乏 生活，教育，医 疗配套，周边有
老圈城区
银
大片未开发土地；
1km
糖
本报告是严格保密的。
港北区 港南区
在面积总价控制基础上，以客户最能感受到的角度出 发打造新城市生活方式，创造量、价齐飞的市场表现
客户价值
控制面积 控制总价
低支付成本 高价值享受
面积控制、户型功创能细新分 、实惠提供步、入式总衣帽价间、可功能比空间
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在具有古老文化底蕴的贵港市，项目以现代建筑风格和法国风情元素 惊艳亮相，带给贵港人一种前所未有的国际化体验和崭新的生活方式
现代建筑风格特色：简约时尚的建筑外立面，采用涂料控制成 本，增加与室外空间接触的功能空间 法国风情元素符号：售楼处、风情商业街等欧式建筑符号运用
备注：贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座充满生机的新兴内河港口城市
2006.7——
说明：截至2007年5月，已销售32万平米，仅剩5万平米高层产 品，年消化量约16万平米，市场平均消化速度约10-12万平米。
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营销意识领先，宣传新都市住宅价值，卖 点鲜明，多渠道营销，形成市场热销
依托区域价值 形象鲜明，领跑市场
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制造热销场面
多渠道营销—房产研 讨会，周边区县推广， 大客户营销……
东南区域
本案
销售速度：70多套/
月，当地40多套/月
图 2-1 石家庄房地产区域市场示意图 石家庄房地产区域市场示意图
（二）竞争范围界定 本报告是严格保密的。
二环以外区域
石家庄项目的成功关键因素
形象 • 现代、都市、品位、便捷的形象；
环境
•以客户更易感知的集中园林替代楼间绿地；
产品 • 以高层建筑呼应城市形象，与多层板楼相比，该种建筑
案例借鉴三：石家庄香榭里项目：率先呼 应城市发展的领先项目
地理位置：位于石家
庄市槐南路西段, 临近石 家庄中心政务经济， 属城市化特征逐渐鲜明 的东南区域；
规模：总占地6.3万平
米，总建筑面积8.2万平 米；
二环以外区域
价格：实现比周边同
类型产品高出500元/平 米的均价；
西北区域 西南区域
中 心 政 东北区域 务经济 区
地理位置：廊坊市北环道市体育馆
东200米，市区东北面, 临近廊坊新政府 大楼、北侧为规划植物园，属于现代城 市意向强烈的政务新区；
规模：总占地260亩，建筑面积37万，
容积率2.2；
价格：均价3600元/平米，小户型
4000元起，实现比市场平台高600-800 元均价；
产品形式：多层，小高层，高层；
市场主流产品区间，并通过局部户型创新 与面积赠送，提高产品市场竞争力
产品形式
主力户型
多层
120平米三居
小高层 高层
80-100平米两居 110-130平米三居 88平米两居
主力户型： 两居 80-100平米 三居 120-130平米 与市场主流产品区间相似
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送面 积
情趣空间：景观阳 阳光佳和三居户型 台
世联研究案例
三四线城市新区高容积 率大盘开发模式
[关键字]： 开发模式
[简介] 通过借鉴廊坊.阳光佳和、贵港.普罗旺斯、石家庄.香榭里三个项 目，来介绍三四线城市新区高容积率大盘开发模式
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我们选取与本项目属性条件相似案例来指导项目开发思路
案例选择原则
选择案例
案例借鉴点
•三、四线城市
廊坊.阳光佳和
•城市新区（发展方向） •本市高容积率大盘
贵港.普罗旺斯 石家庄.香榭里
•城市NO.1领先大 盘形象
•价格高出平台价格
•相对快的销售速度
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案例借鉴一：廊坊阳光佳和位于城市政务 新区，城市首席高容积率大盘
广阳区
规划政府大楼
政务新区
城市核心区
市委市政府
老 城 区
安次区 京山铁路
产品价值 新 城 价
建筑结构 赠送面积
尽可能采用砖混结构， 有地下室部分采用框混结构
赠送露台，赠送阁楼 赠送结构面积，赠送入户花园
赠送凸窗
值
体
系
外观空间价值
外立面 空间形式创新
体现欧洲异域风情的外立面风格， 采用涂料控制成本
增加与室外空间接触的功能空间
展示价值、重点突出、形象制胜
景观价值
社区景观
城市广场、小品、石凳等 核心景观主轴
中强.普罗旺斯圣诞酒会
2007年中强·普罗 旺斯业主圣诞酒会 12月23日晚在装修 一新的普罗旺斯展 示中心举行。一期 部分业主180余名 参加了此次圣诞酒 会，下图为圣诞酒 会夜销售现场
中强.普罗旺斯杯环城长跑
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市委、市人大、市政协都有领导前来参加
市场均价2200元/平米，贵港中强.普罗旺斯 实现均价3000元/平米
稳健开发策略：首期以市场主流多层产品启动，最后推 出市场领先高层产品，降低市场风险，实现项目高溢价
阳光佳和开发分期策略
分期
产品形式
价格
销售周期
一期
多层
2600元/平米
2005.8——2005.12
二期
多层，2栋小高层
2900元/平米
2006.1——2006.6
三期
小高层，高层
3600元/平米 高层4000元/平米
阳光佳和二期销售现场
案例借鉴二：贵港普罗旺斯项目位于港北新区， 为本市最大的高容积率项目
► 地理位置：项目
城市新区
位于城市核心区 边缘－港北区西
港北区 政府
盛
国
中
北角，未来城市 新区内，当前主 要住宅供应区域；
► 总占地面积：
本项目 阳 德
荷
市政府
小
广典
世梦
中
38.13万平米，区 域内最大项目；
► 容积率：2.2；
销售速度：70-80多套/月，当地50-
60多套/月
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通过现代时尚的建筑立面与简洁大气的社区入口 等举措，奠定了项目领先的市场形象
阳光佳和北入口实景图
建筑立面：简洁大方，富于韵律感、 节奏感，无论从肌理变化还是装饰风 格上都力求统一，体现强烈现代感。
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阳光佳和东侧临街公寓效果图
形式所体现的城市感是对客户是有冲击力的； • 通过暖灰、时尚的色调，简洁、流畅的线条，挺拔的建 筑形式等等体现出城市便捷、繁华的生活方式，充分挖掘 了项目的城市属性，现代都市的特征得到彰显，塑造了 “新经济带、新都市住宅”的物业形象；
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以功能细分和面积赠送，体现项目更为领 先的生活理念和高性价比
功能细分 建筑结构 赠送面积
产品价值体系
步入式衣帽间、功能空间 尽可能采用砖混结构， 有地下室部分采用框混结构 赠送露台，赠送阁楼 赠送结构面积，赠送入户花园
赠送凸窗
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项目主动出击，通过全城营销，事件营销， 在市场引起轰动，带动市场热销