房地产估价第5章 折旧计算

21世纪房地产系列教材
5.2 折旧计算方法
❖ 5.2.1 理论折旧模型
2. 罗斯折旧模型
1.
又称为渐进折旧模型或累进折旧模型
2.
理论基础：物理学上的球形飞行轨迹原理
3.
公式：
R[1( A2 A )] 2 GN2DGND
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5.2 折旧计算方法
❖ 5.2.2 经验折旧模型
1. 蒂曼经验折旧模型
2.
计算公式：
R (1 EWBuild(n) ) EWBuild (GND)
EWBuild ( n)
RE( A1)
1 q
RE(
A2)
(
1 q
)
2
...
RE(
An)
(
1 q
)
n
RE( A1)
RE(1
A2 GND2
), RE(A2)
RE(1
(A 1)2 GND2
),...,
RE( An)
房地产估价第5章 折旧计算
第五章 折旧计算
❖学习指导 重点掌握房地产折旧的概念、内涵以及构成，折旧 计算的主要方法，了解特殊情况下房地产的折旧处 理方法。
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5.1 概述
❖ 应用成本法评估房地产的市场价值时，需要从建筑物的标 准重置成本或者替代成本出发，估算评估物在估价基准日 （或称为估计时点）的重置价值。这个重置价值还需要根 据待评估建筑物的剩余使用年限与一般性的全部使用年限 之间的关系进行相应的价值修正。这个价值修正是因为建 筑物被使用和消费而引起的，通常被称为折旧。
RE(1
(A n 1)2 ) GND2
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5.2 折旧计算方法
❖ 5.2.2 经验折旧模型
2. 格拉底经验折旧模型
1.
计算公式：
Rsi2n ( (A)0.87 ) 40.16 (A)
2 100
100
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5.2 折旧计算方法
❖ 在上述特殊情况下建筑物折旧率的计算可以通过如下公式 进行：
折旧率 建假 筑想 物的 普建 遍筑 性已 的 用使 总 年用 的 限 1年 使 0% 0限
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5.3 特殊情况下的折旧处理 ❖ 5.3.1 经过适当维护和现代化手段处理的建筑
物折旧计算
假想的已使用 GN年 D延 限长了的剩余使
如果评估基准日可以确定，由于客观原因建筑物在正 常使用寿命结束之前必须被提前拆除，那么在评估该 房地产价值时必须考虑减价修正。
在估算折旧时通常从建筑物一般性的总的使用年限出 发，而由于客观原因必须提前拆除的建筑物折旧计算 所需要的总的使用年限与通常的使用年限是不一致的， 因此而产生的折旧差就可以通过建筑物实际使用年限 与通常使用年限之差计算出来。
会计上的折旧：主要是原始投资的摊销和回收 评估上的折旧：主要是针对房地产因时间经过而产生的价值减损的 一种修正和调整
剩余使用年限=全部使用年限计算建筑物的折旧额的基本参数： 建筑已使用年限
建筑物的一般性的全部使用年限 建筑物的剩余使用年限
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5.2 折旧计算方法
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关键术语
❖ 房地产折旧 ❖ 折旧模型 ❖ 直线折旧模型 ❖ 罗斯折旧模型 ❖ 经验折旧模型 ❖ 假想建筑年代
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复习思考题
1. 如何理解房地产折旧的内涵和本质？ 2. 什么是理论折旧模型？ 3. 什么是经验折旧模型？ 4. 如何选取折旧模型？ 5. 如何处理特殊情况下房地产的折旧问题？ 6. 房地产估价领域的折旧与财务会计上的折旧有何区别？
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5.4 应用举例
❖ 【例5—7】某房地产在评估基准日的重置价值为800 000元，总的使用年限为80年，剩余使用年限为40年， 请按照不同折旧计算模型计算该房地产建筑物的折旧额。
1. 采用直线折旧模型计算 2. 采用罗斯折旧模型计算 3. 采用蒂曼折旧模型计算 4. 采用格拉底折旧模型计算 5. 采用福格斯折旧模型计算
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❖ 5.2.2 经验折旧模型
3. 福格斯经验折旧模型
1.
计算公式：
R40 (G 3AND GA2 N2)D%
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5.2 折旧计算方法
❖ 5.2.3 折旧模型选取标准
1.
唯一可以称得上折旧模型选择参考的是：对于
办公型房地产和工业房地产，专家们比较倾向于选择
直线折旧模型；对于其他房地产类型，专家们在评估
实践中似乎倾向于使用经典的罗斯折旧模型。而其他
经验折旧模型的应用不如上面介绍的理论折旧模型普
遍，也不存在选择标准。
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5.2 折旧计算方法
❖ 5.2.3 折旧模型选取标准 ❖图
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5.3 特殊情况下的折旧处理
❖ 处理发生变化的剩余使用年限或者全部使用年限 的通常做法是：维持建筑物通常的全部使用年限 不变，根据建筑物的实际情况评估一个相当的、 假想的建筑已使用年限。通过这种处理方法可以 保证成本法和收益法在方法上的一致性。
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5.3 特殊情况下的折旧处理 ❖ 5.3.2 维护不当、存在无法消除缺陷或者损坏
的建筑物折旧计算
假想的已使用 GN年 D缩 限短了的剩余
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5.3 特殊情况下的折旧处理
❖ 5.3.3 必须提前拆除建筑物的折旧计算
GND为房地产总使用年限； RND为房地产剩余使用年限； A为建筑物已使用年限； R为折旧率（%）
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5.2 折旧计算方法
❖ 5.2.1 理论折旧模型
1. 直线折旧模型
2.
即等额折旧或等比折旧方法。
3.
公式：
R A (GND RN)D GND GND
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