第十一章物业资产管理.ppt

三、资产管理
制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化 的要求。
主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、 审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩 效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定 期进行资产的投资分析和运营状况分析。
位置 交通方便性
声望或形象
建筑形式 大堂 电梯 走廊 写字楼室内空间布置 为租户提供的服务 建筑设备系统 物业管理水平 租户类型
三、写字楼租户的选择 租户的商业信誉和财务状况 所需面积的大小
需要提供的物业管理服务
四、写字楼租金的确定
（一）计算可出租或可使用面积
建筑面积：
出租单元内建筑面积：包括单元内使用面积和外墙、单元间 分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的 一半
第三节 写字楼物业管理
一、写字楼的分类 分类标准：位置、自然或质量状况、收益能力
甲级写字楼
乙级写字楼
丙级写字楼
二、写字楼分类过程中要考虑的因素 位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走 廊、写字楼室内空间布局、为租户提供的服务、建筑设备系统、 物业管理水平、租户类型
二、写字楼分类过程中需要考虑的因素
C可出租面积 D居住面积
)的租金.
（二）基础租金与市场租金
• 租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额 • 基础租金（还本付息、运营费用、空置）和市场租金 • 物业管理人员在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出
租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收人，使整 栋写字楼建筑的平均租金保持在稍高于基础租金水平上
二、 设施管理：
是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为 某一单位或机构创造一个良好的工作环境。 设施管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。 设施管理的传统服务主要集中在设施的运行管理与维护，目前已扩展到 业主所需要的空间环境上。 设施管理的具体工作内容：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更 新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空 间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理， 电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理和设施报告等。
资产管理和 组合投资管 理以策略性 管理为主
物业 设施 管理 管理
• 房地产资产管理四个职能： 物业管理 设施管理 资产管理 房地产组合投资管理
共同目标：房地产价值最大化
特点：物业管理和设施管理以运行管理为主 资产管理和投资组合管理以策略性管理为主
一、 物业管理：
是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和 技术的整合来确保建筑环境的正常运行。 物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住 的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。 对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。
四、房地产组合投资管理
涉及的范围：确定物业投资者或业主的计划目标、评估资产管理公司的绩效、审 批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争 力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购物业或处置物业作出决策。
主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组 合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工 具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效， 客户报告与现金管理。
第十一章 物业与资产管理
物业
物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的 各类可供居住和非居住的房屋及与之相配套的设备， 市政、公用设施，房屋所在的建筑地块与附属的场 地、庭院。
主要包括要素：
1.已建成并具有使用功能的各类可供居住和非居住的房 屋 2.与这些房屋相配套的设备和市政、公用设施 3.房屋的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、 庭院、停车场、交通道路等。 房产和地产的统一。
可出租面积： 出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算可出租面积和出租 单元内建筑面积比例系数(R／U系数)， 实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时 要将该单元内建筑面积再乘以R／U系数
例：物业出租过程中的租金一般是指(
A建筑面积
B作用面积
第二节 物业管理的内容
复杂的收益性物业管理工作内容：
• 制定管理计划 • 加强市场宣传以提升物业租金 • 制定租金收取办法 • 物业的维修养护 • 安全保卫 • 协调业主与租户的关系 • 组织与控制
一、 制定管理计划的内容
• 确立目标 • 检查物业质量状况 • 形成租金方案和出租策略 • 提出包括管理费在内的物业管理预算 • 签订物业管理委托合同 • 物业管理记录和控制。
第一节 物业资产管标，综合利用物业 管理、设施管理、房 地产资产管理、房地 产组合投资管理的技 术、手段和模式，以 收益物业为对象，为 投资者提供的贯穿于 物业整个寿命周期的 综合性管理服务。
投资者 组合投资管理
资产管理
物业管理和 设施管理以 运行管理为 主
（三）出租单元的面积规划和室内装修
出租单元的面积规划：考虑租户规模、组织架构、偏好与品位、需要 安装的设备和财务支付能力
五、写字楼物业的租约与租约谈判
净租：当所有的经营费用均由租户直接分担时 毛租：业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中 包括进这些费用 代收代缴的费用越多，基础租金就越低 写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的经 营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就 越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用
第四节 零售商业物业管理
一、零售商业物业分析
（一）零售商业物业分类 零售商业物业的分类依据：建筑规模、经营商品的特点、商业辐射区域 的范围三个方面。
六种常分的类型： 1.区域购物中心:10万平方米以上 2.市级购物中心：3万平方米以上 3.地区购物商场：1-3万平方米 4. 居住区商场：3000-10000平方米 5.邻里商店：小于3000，一般500-1000平方米 6.特色商店