世联地产-主题地产发展模式研究

2000年开业，入住率在90%左右，单位会议多，以40人的会议为主，其他为旅行团，人均日 消费200元。
经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假
为经营核心。
销售核心式——高尔夫球会
开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫
项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩） ，目前已建成27洞球场。1994
年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多
个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。 失败的的关键因素： 未建立起高品质的高尔夫球会。 经验借鉴：非正规经营，以低价无限制吸收会员，无法建立品质感。
身份需求 独一无二
需求教育 教育产业 客户
需求房地产 居住地产
前提条件： 教育必须是城市中端 客户所稀缺的
利益需求 直接关联
销售核心式主题地产是可以克服区域劣势的，它能够在区域发展起来之前为居住地产需求创造。
经营核心式主题地产只能为居住房地产提供附加价值，而不能创造对居住 地产的需求
1、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益； 2、经营核心式主题地产能为居住地产带来： ——提升区域形象； ——完善区域基本居住条件； ——形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势； 3、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现；
开发高尔夫进入门槛高，市场风险大。
主题地产发展模式——销售核心式
高尔夫球会 销售核心式
教育产业
3、主题地产 主题公园
经营核心式
度假村
销售核心式——教育产业 教育产业按其招生性质可分为两类
分类
教育层次
典型案例
高等教育 专科、本科、 （大学城） 研究生、成教
珠海唐家 湾大学城 上海松江 大学城
基础教育
幼儿园、小学、 深圳宝安 初中、高中 桃源居
教育产业——大学城 典型案例：珠海唐家湾大学城
项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约20km
项目规模：占地16km2，规划引进10所大学，计划到2005年珠海 在校大学生可达8-10万人。
发展现状：目前已有9所大学投入使用，其中中山大学已招生3届。前几年中山大学附近开发 的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客户主要是会 员。和记黄埔在高尔夫旁开发的高尔夫公寓亦销售良好，客户主要为香港人。已 销售的物业均与高尔夫及度假概念有关，与大学无关，打大学概念的项目都滞销。
主题公园——开发关键因素
发 展 可 能 性 的 判 断 因 素
关键因素 开放型的经济中心城市 城市条件 距离主要客源市场1小时车程范围内
距离城市主干道在15分钟车程内
地价一般10万/亩以内 项目条件 一般拥有超过4km2以上的土地，其中主题公园总用地规模0.5～1.5km2 分期投资额4亿以上 专业能力（建设、管理、经营） 开发者条件 风险承受能力 （经营时间长，资金回收慢）
主题地产——教育产业
两种教育产业与居住地产的关联
分类 与居住地 产的关联 关键因素
高等教育 （大学城）
无法 创造需求
1、居住地产与高等教育学位无法建立价值关联，因此无法创造市场新需求。 2、大学城内均配置有优质价廉的的学生公寓和教师住宅，一般采用出租方式，且租金低于周边市场价格。师生不会成为校 外居住地产的主流客户。 3、仅对区域有形象提升作用，对居住地产价值提升非常有限，即使是在成熟区域，其对居住地产价值的提升也仅在5%左 右。
滞后于区域发展 有市场需求后 才体现附加价值
主题地产发展模式——销售核心式
高尔夫球会 销售核心式
教育产业
主题地产 主题公园
经营核心式
度假村
销售核心式——高尔夫球会
国内高尔夫分布
40 37 35 30 25 21 20 15 10 5 0
广东 北京
14 99 54 33332222 1111111
项目区位：华侨城位于深圳市西东部，南临深圳湾，在城市主干道旁 用地面积：4.5km2，其中旅游用地1.40km2，现已建成四大主题公园 发展历程：至2000年四大主题公园全部建成，现已成为深圳市主要旅游景点 1987年第一个主题公园“锦绣中华”启动，占地35万m2 1994年“世界之窗”建成，占地48万m2，投资6个多亿 1998年“欢乐谷”一期建成，占地17万m2 ，投资7.5亿 2000年 “欢乐谷”二期建成，占地18万m2 ，投资8亿
佛慧山的山景（不能攀登），酒店无星级，7个共750平方米的商务会议室，有78间客房、 商务中心、餐厅、夜总会、美容美发、桑拿、康乐中心、室外网球场1个。拟建1个标准泳 池。
消费价格
标准双人间300元/天。 套浴118元；贵宾浴158元。
标准双人间220元。 豪华套房1500元。
经营情况
1992年开业，主要接待济钢集团和其相关企事业单位的会议，有散客来游泳，一周接待会议2～ 3个。人均日消费250元。
世联地产 主题地产发展模式研究
2013-2-5
仅供与贵司交流。
主题地产按其盈利模式可分为两种
高尔夫球会 销售核心式 教育产业 主题地产 主题公园
经营核心式
度假村
盈利模式
存在形式
销售核心式主题地产能为居住地产创造需求
需求高尔夫 高尔夫 客户 需求房地产 居住地产
前提条件： 高尔夫必须经营起来， 并享有跨区域的品牌 度
项目印象
区域现状为农村，档次较低。以健康温泉为主题。道路级别低。
为开元寺遗址，档次较低。南靠佛慧山。东、北、西三面是破旧的生活区，路况较差。
规模
占地5万m2左右，建筑面积2万m2左右。
占地 3万m2 ，建筑面积1.5万m2 。
资源和配套
郊区环境清新， 37度温泉资源。30间房，准备增建客房，有温泉浴、室内恒温泳池、会议室、 康乐中心、室外篮球场、餐厅和正在建设的室内网球场。
1、拥有山、海等大型自然、独享资源 大型独享资源 2、规模大，一般规划面积在10km2以上 3、投资额大，一般首期都要5亿左右
1、拥有某种小型的自然资源（最常见是温泉） 小型资源 2、规模小，一般在100亩以内，大的在200亩左右。 3、投资额小，一般在7千万～1亿
经营核心式——度假村 典型案例：珠海御温泉渡假村
经营核心式主题地产是无法克服区域劣势的，它对居住地产的附加值是必须在区域发展起来
后才得以体现。
两种盈利模式的主题地产与居住地产的价值关联百度文库
盈利模式
与居住地产的价值关联
对地产的作用
销售核心型
1、少数人专有的，并体现身份尊贵感 2、利益直接关联且密不可分
可超前于区域发展 直接创造需求
1、带来交通上的方便 经营核心型 2、提供日常生活健康休闲设施 3、聚集人气，完善商业配套
主题地产发展模式——经营核心式
高尔夫球会 销售核心式
教育产业
3、主题地产 主题公园
经营核心式
度假村
经营核心式——度假村
度假村按资源类型可分为两类
分类 特征 典型案例 深圳海上田园风光 （规划24km2） 美国日光河度假村 （规划13.6km2） 珠海御温泉 （90亩） 北京郊区度假村 （150～200亩）
项目简介：规划用地面积10km2 ，目前已建成5个标准球场，计划再建5个标
准场。1995年正式开始高尔夫球会经营，目前有会员3500个左右。 平均每年投资3个多亿。1998年开始开发观澜豪园，一期和二期 开发的别墅和洋房在楼花阶段销售率就达70％ ，封顶后达到100
％。
成功开发居住地产的关键因素： 成功经营起高品质的国际高尔夫球会。
上海 海南 福建 山东 辽宁 广西 天津 江苏 云南 浙江 四川 湖北 陕西 黑龙江 河北 安徽 江西 新疆 湖南 河南
国内高尔夫球会主要集中在广东、北京、上海、海南、福建，其他省分 布较少。分布特征主要为经济发达城市和滨海城市、旅游城市。
销售核心式——高尔夫球会
成功开发居住地产的典型案例：深圳观澜高尔夫
经营情况：经营状况良好，酒店平时入住率80％，周末和长假客满。
商务会议多 。没有开发居住地产。
四星级酒店 露天温泉 会议厅
济南度假村案例
济南度假村市场
济钢温泉度假村 开元度假村 区位交通 远郊。距离机场9公里，距离东部产业带17km，距离市中心30km。 市区。距离市中心3km，距离火车站6km，距离机场30km。
高尔夫开发关键因素
发 展 可 能 性 的 判 断 因 素
关键因素
中心城市
城市条件 海滨城市 外籍人士活动频繁（一般外资利用额25亿美元以上） 丘陵坡地 自然景观（山、海） 项目条件 土地规模1000亩以上 地价一般10万/亩以内 首期投资额至少2.5～3亿 风险承受能力 开发者条件 专业能力（建设、管理、经营） 社会资源
销售核心式——高尔夫球会
国科国际高尔夫 项目简介： 位于德州齐河县，黄河经济开发区，距济南市中心车 程40分钟，总占地7200亩。一期占地3300亩，规划有 高尔夫球场1300亩，占地500亩的国际酒店和建身娱 乐城，高尔夫别墅1500亩。首期开发215栋（420亩） 别墅。 销售艰难： 销售20%左右，而且大部分为非市场行为。 关键原因： 在未成功经营高尔夫以前销售居住地产，销售情况不 理想是意料中的。
基础教育
可以 创造需求
1、居住地产与学校的学位名额及学费优惠建立价值关联 2、城市中名校缺乏，且引入的名校在目标客户中具有强烈感召力 3、基础教育通道必须完整，即必须有小学、中学
销售核心式——教育产业
分类
判断因素
高等 教育 （大 学城）
1、大学无法为居住地产创造 市场需求 2、需要付出较大的代价，包 括无偿提供土地
项目区位：距离深圳市区30多km，距离宝安区中心15分钟车程，属于陌生区域
项目规模：总占地2000亩，总建面180万m2，其中教育区16.2万m2 销售情况：1996～2000年没有引入清华附校，年销售量1.3万m2
2001年捐资过亿引入清华附校， 至今年销售量15万m2
关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校 具有很强感召力。 2、所设清华附校通道完整，设有幼儿园、小学、中学、大学预科班。 3、与居住地产建立唯一价值关联，1户2个学位名额。
地理位置：位于珠海市斗门县黄杨山西麓，现状为农村 交通条件：距离市中心1小时车程，没有公共交通，设有班车 建设规模：一期60亩，温泉露天浴池36个、四星级酒店、餐饮、休闲空间 二期30亩，扩大温泉规模、增加星级酒店客房
御温泉地理位置 御温泉 平面图
经营核心式——度假村
典型案例：珠海御温泉渡假村
开发历程：1998年2月，一期建成露天温泉、餐饮、露天休闲区 2001年2月，一期建成四星级酒店（70间客房、5个会议室） 2002年11月，二期增加温泉池和酒店客房
1992年
1995年
1996年
1998年
1999年
2000年
发展轴
唐家湾开发 区规划，大 学园区规划
翠湖高尔 夫建成
国际方程式 赛车场、珍 珠乐园建成
大力建设基 建设施，改 善投资环境
中山大学和 高科技产业 开始建设
中山大学招生 周边几个居住 项目销售停滞
教育产业——基础教育
典型案例：深圳市宝安区桃源居社区
1、山东省重点中学共57所， 其中济南16所，占28 ％，分布在市区。济 基础 南市区基础教育力量 教育 很强。（青岛9所，泰 安3所） 2、郊区人口置业能力有限
主题地产发展模式——经营核心式
高尔夫球会 销售核心式
教育产业
3、主题地产 主题公园
经营核心式
度假村
经营核心式——主题公园
典型案例：深圳华侨城