济南市房地产市场调查分析报告

济南市市场调查分析报告

第一部分：济南市概况

（城市简介、区位与地位、性质与职能、环境与资源等）

第二部分：政经部分

（人口、GDP、收入等）

第三部分：济南市房地产市场概况

一、济南市板块简析

二、重点项目分析

三、济南市房地产市场总体评述

第四部分：别墅项目分析

一、本项目SWOT分析

二、项目定位综合分析

三、产品见议

第五部分：多层项目分析

一、本项目SWOT分析

二、市场定位判断

三、项目定位综合分析

四、目标客户定位

五、产品见议

六、价格建议

第一部分：济南市概况

一、城市简介

历史文化名城济南，南依泰山，北临黄河，是山东省省会，是副省级城市和沿海开放城市。现辖六区三县一市，总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，2002年末总人口575万人。济南素以泉水闻名天下，“七十二名泉”造就泉城美誉。济南城中有湖，城外有山，兼湖光山色之胜，前人曾赞誉道“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”。古城济南是一座向现代化快速迈进、富有朝气、潜力巨大的城市。

今天，与时具进的济南人民，不断解放思想，开拓创新，国民经济持续快速健康发展，综合实力显著增强，城市面貌焕然一新，人民生活水平显著提高，济南正朝着现代化城市的方向奋力前进。

二、区位与地位

济南位于山东省中西部，地处鲁中南低山丘陵和鲁西北平原的交接带上，南依泰山山地，北跨黄河。现辖五区四县一市，总面积8154k㎡，东邻淄博市和滨州市、南接泰安市和莱芜市，西连聊城市的东阿县，西北和北部邻德州市的齐河县、临邑县和乐陵市。地理坐标范围为北纬36°1’～37°32’，东经116°14’～117°44’。

1、历史文化地位

济南市为山东省省会，是全国16个副省级城市之一。自明朝洪武九年(1376

年)起，济南成为山东之政治中心。

济南素以“泉城”著称，这众多的泉水源于南部的天空和山脉，它或喷或涌，孕育了济南的泉文化，加上济南悠久的历史，济南便被列为国家级历史文化名城。

2、区域经济地位

在全国六个初具雏形的大城市经济带中，济南位于实力第二的京津唐冀鲁大城市经济带。这个以北京为中心，包括天津、唐山，并与石家庄、济南、青岛三大城市经济圈所组成的京津唐冀鲁大城市经济带，已成为环渤海国

际经济圈的重要组成部分。在全国已基本形成的18个大城市经济圈中，按经济圈域半径，济南经济圈位居第七。

3、交通枢纽地位

交通条件是发展经济的“先行官”，是人流、物流的传送带。自从1911年修通津浦铁路(天津至南京浦口)，济南遂成为中国东部的南北交通中枢，并与1904年建成通车的胶济铁路相连结，济南成为中国第一个铁路枢纽。建国后尤其是改革开放的20年中，济南的交通基础设施大发展。济南已成为全国重要的综合交通枢纽，由公路、铁路和航空构成了济南的综合交通运输体系

4、科技信息地位

省会济南的科技信息地位居全省各地市首位，这里集中了20余所各类大专院校，发展教育产业的条件十分优越;集中了全省最优势的科研机构，省科学院、社会科学院、农业科学院、医学科学院均在济南，各主要大专院校和大企业的科研力量也比其它市地强大得多，济南国家级高新技术产业开发区也在不断增加科技创新能力，充分利用这些科技资源，对于发展知识经济是十分有利的;济南还是全省的信息中心，它不仅拥有浪潮电子集团、济南信息港、山东科技市场等一批信息技术产业，而且众多的省直各部门及其事业单位、中央驻济机构等本身都是信息源，这其中包括驻济的众多媒体机构。

三、性质与职能

城市性质是指城市在国家或地区政治、经济、社会和文化生活中所处的地位、作用及其发展方向。

综合各方面因素,济南作为山东省省会应承担的职能是:全省政治中心、文化中心、科教中心、信息中心、金融中心、旅游中心和交通枢纽；

工业以机械制造业、化学工业、家电电子业、生物工程、新材料等为主的综合性中心城市。

因此，就城市性质而论，济南是山东省省会，著名的泉城和历史文化名城，我国东部沿海经济开放区重要的中心城市。济南是全省政治、经济、文化、科教和旅游中心。

济南历史文化源远流长，文物古迹众多，泉水驰名中外，古城格局独特，是融山、泉、湖、河、城为一体的山水城市，是国家级历史文化名城。

济南是副省级城市，是我国东部沿海开放向内陆延伸的枢纽城市，是起跨省区作用的经济中心和重要的交通枢纽。

四、环境与资源

地形

市境地处鲁中南低山丘陵与鲁北冲积平原的交接带．地势南高北低。南都为低山丘陵带，山脉多为东西走向,中部为山前平原带，北部为临黄平原带，地势自西向东逐浙下降。济南境内山岭，属泰山山地北支。海拔800米以上山峰有摩床天岭、梯子山、天马顶、长城岭、九顶山等。

气候

济南属暖温带大陆性季风气候区，年平均气温14.3℃，极端最高气温42.7℃，极端最低气温-19.7℃,l月平均气温-3.6℃,7月平均气温27.8℃。年平均降水量665.7毫米。年均无霜期190天。

土地资源

全市土地资源总面积8154平方公里，山地丘陵3000多平方公里，平原5000平方公里。

矿藏资源

主要有煤、石油、天然气、铁、钾、硬质粘土、石灰岩、花岗岩等，其中煤炭总储量8亿多吨。

第二部分：政经部分

一、人口

人口继续在控制范围内均衡增长。2002年，全市年末常住总人口575万人，比上年增长1.06%。

在全市总人口中，非农业人口为2076754人，占全市总人口的36.9%;农业人口3523537人，占总人口的62.6%。其中非农业人口净增52016人，比上年增长2.54%。

济南市全年迁入人口104061人，迁出人口77904人，净迁入26157人，人口机械增长率为4.67‰。比上年上升1.74个千分点。