新加坡的土地管理与启示
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土地管理与启
对 城 市 发 展 用 地 严 重 缺 乏 的 困境 ，新 加坡 政 府 逆 国有和私有地产交易都依法严格管理 。与土地 有关 的法规达 ２ ０ 境 图存 ，在土地管理利用方 面走 出了 自己的特色 多种 ， 主要的有地 界法 、 特别物产法 、 产业转让法 、 滩涂法 、 土地征 之 路 ， 为 名 副 其 实 的 “ 园 城 市 ” 家 ， 大 多 数 用法 、 成 花 国 为 土地改 良法 、 土地地契法 、 土地税征收法 、 地价租赁金 法 、 地 亚洲发展 中国家树立 了现代都市发展 的典 范。当 契注册 法 、 转移 土地法 、 侵犯 国家公地法 、 海岸线法 、 联邦 土地局
产 和 生活 需 要 ， 到 了与 时并 进 。 做
段， 地价 由估价师评估 ，由标价委员会负责标定底价以及购买土 为 了 打 造 宜 居 环 境 ， 设 “ 园 城 市 ” 新 加 坡 专 门 制 订 了 地后对土地 的投入 。 建 花 ， 能否中标 ， 既要考虑价格因素 ， 也要考虑规划
区域 内建立完整的配套服务设施。 四类 ， 第 交通用地。 交通用地以 出租等方式 ， 一定年期 的土地使 用权 出售 给使用者 。使用者依 将 城市地下铁路 系统用地为优先考虑 。 第五类 ， 中央商务区用地 。 该 法取得使用权后 ， 以转让 、 可 买卖或出租 ， 但年期不变 。 使用期满 ， 区域 以发展金融和商业 为主 ， 同时采取措施降低此区域 内的居住 政府 即收 回土地使用权 ， 地上建筑物也无偿归政府所有。到期后 人 口数量。新 加坡制定规划 的方针政策公开透 明， 鼓励公众参 与 若要续用 ， 向政府 申请 ， 可 但须按当时的市价重付地价 ， 相当于第 规划进程和提供反馈意见。 其土地利用规划在科学合理的前提下 二次买地 。土地使用年期因用途而异 ， 娱乐设施用地 １—３ ５ ０年 ， 充 满 刚性 ， 到 了规 划 一 经 确 定 ， 严 格 执 行 ； 时 ， 据 城 市 经 学 校 用 地 ３ 做 就 同 根 ０年 ， 业 用 地 ６ — ９ 工 ０ ０年 ， 宅 用地 一般 为 ９ 住 ９年 。新 济社会发展 的实际需要 ， １ 每 ０年对规划做一次大的修订 ， ５年 加坡土地招标 出让的地段 、 价 、 途 、 划 、 每 地 用 规 管理 等公开且程序 做一次小 的修订 ， 以保证土地使用 的灵活性 ， 最大 限度地 满足生 严密 。土地局 、 规划局 、 区重建局 等共 同研究确 定招标 出让地 市
继 未 来 ３— ０ 城 市 的 空 间布 局 、 通 网 络 、 业 发 明度 极 高 。 用 土 地 的 开发 ， 两种 情 况 供 地 ： 于 公 共设 施 用 地 ０５ 年 交 产 征 分 对 展 等重 大 问题 提 供 战 略 指 导 。它 将 所 有 土地 划 分 和法定机构用地 ， 一般无偿划拨或 直接 出让 ， 地价备案 ； 对于私营
宋
１ ． 规划合理
为 ９ ０多个小区 ，并在每一个小 区内对 土地使用 公 司和个人 申请 购买 ， ０ 一律招标 出让 。 至于征地补偿 ， 采取 的是就 进行详细的规划 。按照功能 ， 新加坡的土地被分为 低不就高原则。这样做 ， 有利 于防止 囤积土地 、 炒卖地皮， 或土地
５类 ： 一类 ， 业 用地 。 第 工 工业 用 地 又细 分 为 ５种类 所有者在征用土地前改变土地用途 、 哄抬地价 。新加坡征地补偿 型 ， 括特殊工业用地 （ 于重工业和航空一业 ） 包 用 Ｉ ， 价格总的说来是 比较低的 ，同时又不受 市场 价格波动 的影响 ， 实 普 通 工 业 用 地 （ 于 普 通 ｌ业 和轻 工 业 ）标 准 Ｉ 际上征地价格远 远低 于市价 ， 用 ｒ ， ： 据有 的资料 介绍 ， 征地补偿价 只有 厂用地 （ 用于分散和半分散的工 厂和车间 ）多层 工厂用地 （ ， 用于 市 价 的 １ ％左 右 。 ０
轻工业和无污染工业 ） 以及 高科技 园区用地 。第二类 ， 白用地 。 空
பைடு நூலகம்
新加坡 土地 出让权 由法定机构代替政府管理部门行使 ， 房地
主要 用 于 为 区域 内的 居 民 和 出 行 者 提供 旅 游 和休 闲 的活 动 空 间 。 产 市场 活而 不 乱 。除 极 少 数 土 地 有 历 史 遗 留 的私 人 永 久 权 以外 ， 第三类 ， 居住用地 。 通过规划将居 民集中到不 同的区域 ， 并在每个 绝 大多数实行有限期供 地。 政府采取拍卖 、 招标 、 有价划拨 和临时
前我省各市县在加快经济发展 ，推进城镇化建设 法 、 建屋局法 、 土地授权法 、 规划 法等 。新加坡 国有土地所有权不 的过程 中，也同样面临着用地供需矛盾 日益突 出 准 出卖 ， 国有土地使用权可以出租 。 但 私有土地可 以买卖 ， 但土地
的 问 题 ， 何 实 现 土 地 的科 学 管 理 和集 约 利用 ， 如 新 的占有 、 使用等受到城市规划 、 税收和法规 的约束。 新加坡法律规 加 坡 的做 法 带 给 我 们 有益 的启 示 。 定 ， 因 公 共 目的 而使 用 所 需 要 的土 地 ， 府 可 以 采 取 强 制 办 法 凡 政 Ｕ 一 、 加坡 土地 管 理 的 特 色 新
将私有土地 征为国有土地 ， 由政府和法定机构进行开发建设 。政
府征用 的常 常是 大片土地 ， 于成片开发建设 ， 而有效降低土 便 从 早 在 建 国初 期 ，新 加 坡 政 府 就 聘请 专 家 高 起 地开发 和住宅建设成本 。为了防止征地权滥用 ， 新加坡制定 了土 朴 点 编制 土地利用规划 ， 并与城市规划有机衔接 ， 为 地 征用法和详细 的征地程序 ， 征地不仅 依法进行 ， 而且公开性 、 透
对 城 市 发 展 用 地 严 重 缺 乏 的 困境 ，新 加坡 政 府 逆 国有和私有地产交易都依法严格管理 。与土地 有关 的法规达 ２ ０ 境 图存 ，在土地管理利用方 面走 出了 自己的特色 多种 ， 主要的有地 界法 、 特别物产法 、 产业转让法 、 滩涂法 、 土地征 之 路 ， 为 名 副 其 实 的 “ 园 城 市 ” 家 ， 大 多 数 用法 、 成 花 国 为 土地改 良法 、 土地地契法 、 土地税征收法 、 地价租赁金 法 、 地 亚洲发展 中国家树立 了现代都市发展 的典 范。当 契注册 法 、 转移 土地法 、 侵犯 国家公地法 、 海岸线法 、 联邦 土地局
产 和 生活 需 要 ， 到 了与 时并 进 。 做
段， 地价 由估价师评估 ，由标价委员会负责标定底价以及购买土 为 了 打 造 宜 居 环 境 ， 设 “ 园 城 市 ” 新 加 坡 专 门 制 订 了 地后对土地 的投入 。 建 花 ， 能否中标 ， 既要考虑价格因素 ， 也要考虑规划
区域 内建立完整的配套服务设施。 四类 ， 第 交通用地。 交通用地以 出租等方式 ， 一定年期 的土地使 用权 出售 给使用者 。使用者依 将 城市地下铁路 系统用地为优先考虑 。 第五类 ， 中央商务区用地 。 该 法取得使用权后 ， 以转让 、 可 买卖或出租 ， 但年期不变 。 使用期满 ， 区域 以发展金融和商业 为主 ， 同时采取措施降低此区域 内的居住 政府 即收 回土地使用权 ， 地上建筑物也无偿归政府所有。到期后 人 口数量。新 加坡制定规划 的方针政策公开透 明， 鼓励公众参 与 若要续用 ， 向政府 申请 ， 可 但须按当时的市价重付地价 ， 相当于第 规划进程和提供反馈意见。 其土地利用规划在科学合理的前提下 二次买地 。土地使用年期因用途而异 ， 娱乐设施用地 １—３ ５ ０年 ， 充 满 刚性 ， 到 了规 划 一 经 确 定 ， 严 格 执 行 ； 时 ， 据 城 市 经 学 校 用 地 ３ 做 就 同 根 ０年 ， 业 用 地 ６ — ９ 工 ０ ０年 ， 宅 用地 一般 为 ９ 住 ９年 。新 济社会发展 的实际需要 ， １ 每 ０年对规划做一次大的修订 ， ５年 加坡土地招标 出让的地段 、 价 、 途 、 划 、 每 地 用 规 管理 等公开且程序 做一次小 的修订 ， 以保证土地使用 的灵活性 ， 最大 限度地 满足生 严密 。土地局 、 规划局 、 区重建局 等共 同研究确 定招标 出让地 市
继 未 来 ３— ０ 城 市 的 空 间布 局 、 通 网 络 、 业 发 明度 极 高 。 用 土 地 的 开发 ， 两种 情 况 供 地 ： 于 公 共设 施 用 地 ０５ 年 交 产 征 分 对 展 等重 大 问题 提 供 战 略 指 导 。它 将 所 有 土地 划 分 和法定机构用地 ， 一般无偿划拨或 直接 出让 ， 地价备案 ； 对于私营
宋
１ ． 规划合理
为 ９ ０多个小区 ，并在每一个小 区内对 土地使用 公 司和个人 申请 购买 ， ０ 一律招标 出让 。 至于征地补偿 ， 采取 的是就 进行详细的规划 。按照功能 ， 新加坡的土地被分为 低不就高原则。这样做 ， 有利 于防止 囤积土地 、 炒卖地皮， 或土地
５类 ： 一类 ， 业 用地 。 第 工 工业 用 地 又细 分 为 ５种类 所有者在征用土地前改变土地用途 、 哄抬地价 。新加坡征地补偿 型 ， 括特殊工业用地 （ 于重工业和航空一业 ） 包 用 Ｉ ， 价格总的说来是 比较低的 ，同时又不受 市场 价格波动 的影响 ， 实 普 通 工 业 用 地 （ 于 普 通 ｌ业 和轻 工 业 ）标 准 Ｉ 际上征地价格远 远低 于市价 ， 用 ｒ ， ： 据有 的资料 介绍 ， 征地补偿价 只有 厂用地 （ 用于分散和半分散的工 厂和车间 ）多层 工厂用地 （ ， 用于 市 价 的 １ ％左 右 。 ０
轻工业和无污染工业 ） 以及 高科技 园区用地 。第二类 ， 白用地 。 空
பைடு நூலகம்
新加坡 土地 出让权 由法定机构代替政府管理部门行使 ， 房地
主要 用 于 为 区域 内的 居 民 和 出 行 者 提供 旅 游 和休 闲 的活 动 空 间 。 产 市场 活而 不 乱 。除 极 少 数 土 地 有 历 史 遗 留 的私 人 永 久 权 以外 ， 第三类 ， 居住用地 。 通过规划将居 民集中到不 同的区域 ， 并在每个 绝 大多数实行有限期供 地。 政府采取拍卖 、 招标 、 有价划拨 和临时
前我省各市县在加快经济发展 ，推进城镇化建设 法 、 建屋局法 、 土地授权法 、 规划 法等 。新加坡 国有土地所有权不 的过程 中，也同样面临着用地供需矛盾 日益突 出 准 出卖 ， 国有土地使用权可以出租 。 但 私有土地可 以买卖 ， 但土地
的 问 题 ， 何 实 现 土 地 的科 学 管 理 和集 约 利用 ， 如 新 的占有 、 使用等受到城市规划 、 税收和法规 的约束。 新加坡法律规 加 坡 的做 法 带 给 我 们 有益 的启 示 。 定 ， 因 公 共 目的 而使 用 所 需 要 的土 地 ， 府 可 以 采 取 强 制 办 法 凡 政 Ｕ 一 、 加坡 土地 管 理 的 特 色 新
将私有土地 征为国有土地 ， 由政府和法定机构进行开发建设 。政
府征用 的常 常是 大片土地 ， 于成片开发建设 ， 而有效降低土 便 从 早 在 建 国初 期 ，新 加 坡 政 府 就 聘请 专 家 高 起 地开发 和住宅建设成本 。为了防止征地权滥用 ， 新加坡制定 了土 朴 点 编制 土地利用规划 ， 并与城市规划有机衔接 ， 为 地 征用法和详细 的征地程序 ， 征地不仅 依法进行 ， 而且公开性 、 透