物业服务案例

“业主与物管之间，或多或少存在一些矛盾，而是否缴纳物管费，成为了这类民事案件的焦点。”红花岗区人民法院审判委员会专职委员杨XX，在接受遵义晚报记者专访时说，近年来，随着我市物业管理行业的迅猛发展，围绕物业管理服务的民事纠纷也持续增长。

家住沿江路某小区的张先生购买的是一套电梯房，入住时，张先生与该小区房开公司签订了《物业服务合同》，该合同约定，业主于入住之日起缴纳物业管理费，明确了收费标准。该合同约定了物业服务的期限、双方约定的时间、地点以及业主作为乙方的缴费方式等。

然而，张先生入住后没多久，电梯就出现了故障，导致每天必须爬10层楼才能回家，张先生多次找到负责小区物管的房开公司反映，对方以无法修理为由搪塞他。张先生一气之下，不再缴纳物业管理费。

去年9月，该小区房开公司将张先生告上法庭，要求他缴纳被拖欠的22个月的物管费。庭审中，原被告双方围绕该不该缴纳物管费一事争辩。原告拿出证据指控被告未履行合同约定，拖欠22个月的物管费;而被告则称，他们的管理不到位，业主未享受到应有服务，所以才拒绝缴费。

“从表面上看，双方各自有理。”该案审判长杨XX说，在前期审结的城区4家物管公司案件中，业主与物管之间的矛盾多存在于此。事实上，随着庭审的推进，无论办案法官还是原被告双方都有一种感觉，就是业主与物管之间的服务与被服务关系，在矛盾中慢慢变成了“冤家关系”，而且成为一种恶性循环，“服务不好就不缴纳物管费，收不到物管费管理就不到位”。

该案最终在法院法官的调解下，双方握手言和。

法官建议

合理选择服务企业是关键

杨XX坦言，随着城市化的不断深入，此类民事纠纷会越来越多。比如，去年9月以来，经她本人担任审判长审理的类似纠纷多达59起，最终在法院的努力下，调解、撤诉的51起。由此可见，物业管理企业应该是管理还是服务，成为业主对物管产生“讨厌”感觉的源头。因此，杨XX认为，应该将物业管理企业“变更”为物业服务企业，主要强化企业的服务职能，才能从源头缓解此类纠纷的发生。

杨XX说，事实上，我国法律明确规定，小区在选择物管时，可通过成立业主委员会或召开业主大会，让3家以上的物管企业“竞标”，从而择优录取。当然，在实践过程中，很多时候都是业主入住前，物管公司已经开始履行管理服务职能，对于单个的业主来说，只能“逆来顺受”。因此，在庭审中，业主以此作为抗辩理由的不在少数。

另外，庭审中部分物管企业无资质、物管人员没有经过培训就上岗的情况也比较常见。比如，小区保安人员，除了看门、收发包裹外，根本未起到保护业主生命、财产安全的作用。

市民关心的7个法律问题

问题1

业主还没有签订物业服务合同，物业公司能起诉业主吗?

业主还没有签物业服务合同，仍然会受到合同的约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解

释》)的规定，无论是房开商还是业主委员会、业主大会，其选聘的物业公司进驻小区以后，只要物业公司的资质合法、手续完善，业主都应当受到房开商与物业服务企业、业主委员会或业主大会与物业服务企业签订合同的约束，不能以没签合同，也不是合同的当事人为由而抗辩，这得不到法律的支持。

问题2

业主没有住在小区，也没有享受服务，不缴纳物业管理费理由充分吗?

不缴纳肯定不行，根据《解释》规定，以“没有住在小区或没有享受服务”为由，抗辩物业公司要求缴纳物业管理费的请求是不充足的，更得不到法律的支持。依据《贵州省物业管理条例》的规定，物业管理费从业主办理入住手续之后开始缴纳，即常说的接房时间。但办理入住手续以后没有实际入住不能够成为不缴纳物业管理费的抗辩理由。

一般情况下，物业服务合同或者管理规约对小区的服务及范围是有约定的，它的服务内容是针对

整个小区，具有整体性，并非仅仅针对某业主。即便是空房，业主只要办理了入住手续，都应当按照合同约定履行义务，缴纳物业管理费。值得注意的是，接房后缴纳物管费的金额，法律并未明确规定是收取全额还是一半。

问题3

业主的房子漏水，找物业多次没有得到解决，业主以此为由不缴纳物管费是否正当?

房子漏水、裂缝等属于房屋质量问题，责任主体在于房开商，找物管公司不能解决根本问题，物管公司只能帮助、协助业主解决问题，联系开发商或者召开业主大会启动维修基金。

业主如遇漏水等房屋质量问题，无论是何种原因导致漏水，应先请物管公司做个见证，找一家资质齐全的建筑维修公司，查找漏水原因，做好补救措施，保留原始证据，待漏水问题解决后可以追责索赔或者启动维修基金。法官建议：物管公司应当定期对物业管理工作、启动维修基金等重大事项在小区内进行公示，让每位业主心中有数。

问题4

物业公司允许外来车辆进入小区，业主的车辆却没停车位，这种做法是否欠妥?

根据《物权法》的规定，公共空间均属于业主共有，物管公司不得随意占用小区公共空间，小区公共空间应当首先满足本小区业主所需，业主车辆的停放应首先得到满足。

问题5

有些业主在楼顶种菜，有些还搭建改造，谁来管呢?

业主大会和业委会对任意弃置垃圾、排放污染物或者违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照《物权法》和物业管理公约、规定等，要求行为人停止侵害、消除隐患、赔偿损失等。若业主违反物业合同或者管理公约、规定，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业可请求业主恢复原状、停止侵害、排除妨害等。

问题6

什么情况下物业合同无效?

合同的签订建立在平等、公平、自由的基础上，对双方具有法律约束力，物业服务合同亦如此，物业管理公司、业主均应自觉履行合同义务。如果在合

同签订时有：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定等情形之一的，合同无效。

问题7

业主将房子出租给他人，若未缴纳物管费，物业公司该起诉承租人还是业主本人呢?

一般而言，不动产的登记所有人或者已经合法占有不动产的人即为业主，即便尚未取得所有权证也系业主。出租人与承租人当然可以约定由承租人缴纳物业管理费，但业主仍然是物业管理费缴纳的义务主体。