抵押权优先受偿的例外

抵押权优先受偿的例外

【案情简介】

某养殖公司准备建设一栋办公楼，经公开招标决定由某市B建筑公司承建该工程。B建筑公司包工包料承包了养殖公司该办公楼工程建设。工程材料、设施、人工等费用均由B建筑公司先行垫付。合同履行中，养殖公司未依进度支付工程款，而且全额拖欠。工程竣工前，养殖公司因缺乏资金将办公楼抵押给银行并得到贷款400万元，工程竣工时，B建筑公司因多次催付工程款未果，故将工程留置，因而发生纠纷。B建筑公司向某市法院起诉，案件审理中当事人达成和解协议，养殖公司同意以工程折价付工程款。银行知悉后，以工程已先向银行抵押，主张银行对抵押财产的处分享有优先受偿权，B建筑公司对抵押财产无权处分，并向法庭提交了抵押登记的完备材料。

【案情分析】

本案主要是涉及谁具有优先受偿权的问题。工程款的内容主要是承包人的职工工资、工程机械的费用、承包人垫付的材料费等，其债权是一种劳务报酬性的债权，而劳务报酬涉及劳动者生存性，是宪法保护的基本权利。虽然根据《担保法》第三十三条的规定债权人有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿的权利，但该权利是一种约定的权利。在《合同法》中也规定了除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。根据法定权利应当优先于约定权利的原理，工程承包人B建筑公司工程款的受偿权优先于银行享有的抵押债权。但承包人的这种排他性的优先权应当在建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内行使。

【法条链接】

《合同法》第286条发包未按照规定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。《担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》建设工程承包人行使优先权的期限

为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

对审判实践中阻却抵押权优先受偿的几种情形

发布日期：2011-04-02 文章来源：互联网

一、租赁权对抵押权的阻却。租赁权是否阻却抵押权，关键是看二者成立的先后，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。可以认为，先设定的租赁权可以阻却后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，也要受“买卖不破租赁”规则的规制，租赁权仍然能够对抗买受人。买卖不破租赁原则，是指在租赁合同存续期间，出租人将租赁的房屋让于第三人的，租赁合同对第三人有效。这既是租赁权物权化的集中体现，也是民法的一项重要原理。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定了“买卖不破租赁”的规则，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款也对“买卖不破租赁”的规则作了规定。由此可见，在租赁权成立于抵押权之前的情形下，租赁权可以阻却抵押权。但由于租赁关系的存在的确给抵押权的实现造成不利影响，所以，抵押人在抵押时应将财产已经出租的事实告诉抵押权人，让抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人应对抵押权人因此产生的损害承担赔偿责任。如果租赁权成立于抵押权后，租赁权是否可以阻却抵押权呢，《中华人民共和国物权法》第一百九十条虽然规定了订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，但是该条同时又规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。可以看出，在租赁权成立于抵押权后时，关键是看抵押物是否登记。以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则，租赁权不能阻却抵押权的实现，因为以已登记的抵押财产设定抵押权时具有公示公信的效力，承租人知道或者应当知道存在抵押权的事实，其自愿接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险。以未登记的抵押财产出租的，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，我国对不动产和不动产物权以外的财产抵押的，均采取登记对抗主义，因此，在财产抵押后而租赁的情形下，如果抵押权未经登记，则不具有对抗善意承租人的效力，此情形下，租赁权可以阻却抵押权。

二、国家税收权对抵押权的阻却。通常而言，抵押权能够对抗国家税收。比如《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条明确规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。所欠税款只是优先于普通破产债权受偿。但是，在抵押人欠缴税款的情况下将财产抵押的，国家税收权就可以抵阻却押权。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条的规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押、或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”“税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公布。” 第四十六条规定：“ 纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的，应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况。抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况。” 由此可见，该规定的立法宗旨在于防止欠税人以抵押、质押担保为名恶意转移资产，以维护国家税收的稳定性和权威性。同时，也为抵押权人、质权人、留置权人等担保物权人提供了防范风险的必要信息和手段。为此，在担保实践中，抵押权人在缔结抵押担保合同时候，应根据上述规定查明抵押人是否欠税，或者请求税务机关提供抵押人是否欠税的书面证明，以防范因抵押人欠缴税款给抵押权带来的风险。

三、建筑工程价款对抵押权的阻却。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建