2017.12.17广深甲级写字楼专题研究项目(汇报稿2.0)(1)

保利鱼珠港
保利大都汇 中铁诺德中心
核心结论回顾
【重点项目筛选-深圳】综合客户偏好、近两年入市、价格实现度最高、品 质好四大原则，筛选出20个重点研究项目，其中超甲7栋，甲级13栋
方大城
深业上城
卓越时代广场
华润置地E座 百度国际大厦 科兴科学园 中储能大厦
嘉里建设广场二期 卓越世纪中心 太平金融大厦 平安金融大厦
广深办公产品标准化专题研究报告
广州世君&深圳世君 2017.12
研究思路
研究目的：建立与特定区域及区域内主流客户需求相匹配的标准化办公产品线，提高决策效率和准确度，降低 投资风险和管控难度
区域研究
第一阶段： 进行市场初步调
研，通过7大维 度四大原则筛选 出广深两市商务 区热点发展板块
项目筛选
在热点发展片区 通过大宗交易特 征和四大筛选原 则选取调研40栋
玻璃百叶
铝合金百叶
无
塔楼高度在150M
轨道式擦窗机或悬臂式擦窗机
可选
可选
以上需设置擦窗
机
须做系统标识设计
须做泛光设计，具备标识
需在建筑入口、裙楼及头部等重点部位做泛光照明
需在建筑入口、裙楼及头部等重点部位做泛 光照明
≥500㎡
≥400㎡
≥100㎡
≥9m
≥8m
≥5.5m
3个/分区
3个/分区（可选）
不设闸机
侧向开启或高窗开启
开启扇
开启扇
开启扇
石材、铝板
石材、铝板
一体板
一体板、仿石漆
≥1800元/㎡
1500元/㎡-1600元/㎡
800元/㎡-1300元/㎡
800元/㎡-1300元/㎡
夹胶高透超白玻
夹胶高透超白玻
夹胶高透超白玻
夹胶高透玻
T型钢龙骨/玻璃肋
钢框架幕墙
钢框架幕墙
钢框架幕墙
10000元/㎡-30000/㎡
区位、客户、产品三位一体，特定区域下客户对产品形式的需求差异
商务区三级梯队 20个热点板块
热点板块筛选得出的40个 重点项目的水牌
区位影响下的客户对办公 产品的差异化需求
研究成果
成果一：客户对办公产品 的差异化需求
客户与产品紧密相连，挖掘客户对产品的差异化和共性需求
客户需求调研
行业类型差异所导致的产 品差异化需求提取
深圳写字楼能级区域分布特征
沙井福永片区
平湖片区 北站商务区
坂田片区
大运片区
宝安中心区
南山高新园
罗湖金三角 福田中心区
后海
图例： 世界500强或龙头企业 知名大型企业 中型企业
小型或初创型企业 核心商务圈 次核心商务圈
区域能级 区域特征 客户主流能级
核心商务区
现有CBD
500强/国内 外知名的大型
企业
标准层全层 37%
广州
侨鑫国际大厦 环球都会广场 凯华国际中心 合景国际金融广场
……
中储能大厦
丽丰中心 广州周大福金融中心
天盈广场东塔 白云绿地中心
……
太平金融大厦
房地产业
批发和零售业
21%
4%
商务服务业 TMT行业 10% 建筑业 13% 12%
标准层1/3 6%
标准层1/2 16% 标准层1/4 18%
金融、商服、 贸易
外围商务区 城市郊区
贸易、科 技类
客户细分
根据支付力将办公客户划分为四类，并梳理出特定区域之下符合细分客户需 求的办公产品形式
顶级 高端客户 主流客户 基础客户
行业细分
企业能级
人均办公面积 对应区域能级 对应产品形式 （工位使用面积）
金融、TMT、大型央企/国企 金融：银行、保险、证券 商服：咨询、律所、财税 TMT：互联网企业运营端 金融：基金、信托、融资租赁
重点项目
产品影响因素分析
万科办公产品线
产品调研
第二阶段：
对40栋重点项目 进行深度调研
产品特征
通过9大功能板 块、180个子 项，归纳各档次 产品配置的市场
共性特征
产品配置基础 标准表
梳理四大档次办 公软硬件配置标
准及参考成本
结合区位、产品、客 户三个维度进行交叉
影响分析
最终搭建T、A、B、C 四档产品线
根据项目实际立 面分割模数来考
虑
≥3m
≥3m
≥2.8m
≥2.8m
单元式
单元式
框架式或窗墙体系
框架式或窗墙体系
南玻、耀皮等国内一线
南玻、耀皮、信义等
台玻、新华强、信义等
台玻、新华强、信义等
半钢化夹胶中空low-e玻璃、low-e双层中 空玻璃
low-e双层中空玻璃
low-e双层中空玻璃
low-e双层中空玻璃
其他 23%
深圳
合计
长富CFC 东海国际中心A座 星河World A座
华润置地E座 ……
嘉里建设广场 卓越世纪中心
京基100 SCC中州控股中心
……
106栋
占比较小的行业类型详表
卫生和社会工作
1%
公共管理、社会保障和社会组织
1%
科学研究和技术服务业
1%
电力、热力、燃气及水生产和供应业 1%
教育业
2%
丽丰中心
白云 新城
天河 北
利通广场 侨鑫国际大厦
越秀
珠江 新城
环球都会广场 凯华国际中心
琶洲
合景国际金融广场 天盈广场东塔
万博 南站
广州周大福金融中心
图例：
备注：由于金融城暂无交付使用的甲级写字楼项目，故该区域并无重点研究项目
核心商务区域 超甲级
科学 城
鱼珠
次核心商务区 甲级
外围商务区 准甲级
邦华环球贸易中心 保利世贸G座 保利叁悦广场 保利天幕广场
住宿和餐饮业
2%
交通运输、仓储和邮政业
2%
制造业
3%
文化、体育和娱乐业
4%
“其他”选项中，企业办公 面积多在两层以上
备注： TMT行业包含电信、互联网和信息技术行业；目标调研对象主要为金融、商服、TMT三类主流行业，但受到资源的限制，调研中房地产行业较多
2.1 客户对产品的差异化需求提取 2.1.1 区位对客户影响下的产品差异化需求 2.1.2 行业类型差异下的产品差异化需求
施工图阶段需在层间结构预留雨篷荷载（预埋点位置要提前提资给结构）。雨篷材质选择需考虑清洁美观，雨篷构造要考虑排水（不建议自然排水方式），需考虑照明设计。
需结合出入口的对景设计，强化仪式感。结合景观设计吸烟区、座位区。国际甲级、甲级可结合墙面设置入驻企业标识。
旋转门+平开门
感应门加平开门
平开门或感应门+平开门
【区域筛选】综合城市发展方向、产业布局和交通等7大筛选原则，划分出广深 两市商务区三级梯队，共20个热点发展板块
广深两市商务区热点板块7大维度筛选原则
筛选维度 城市发展方向
产业布局
政策倾斜
轨道交通
土地供应
供求关系
企业转移
筛选原则
是否为城市主要 发展方向或城市
CBD
是否为重点发展 区域及产业聚集
密度
政府对取地、建设、 人才等方面的政策扶
持力度及优惠条件
现有及未wk.baidu.com 地铁交通线 路的密集度
商办用地土地成 交量及供应量
未来写字楼供应 量、现有成交量
及价格水平
企业转移方向 及特点
广州
核心商务区
珠江 新城
次核心商务区
外围商务区
海珠 琶洲
金融城 天河北
越秀
白云 新城
万博南站
黄埔 鱼珠
萝岗科 学城
深圳
罗湖金 福田中 南山
三角
心区 高新园
前海
后海
平开门或感应门+平开门
具体根据柱跨设置，建议利用3个柱跨，每具体根据柱跨设置，建议利用3个柱跨，一主二辅。主 具体根据柱跨设置，建议利用1个柱跨，每个柱跨为 具体根据柱跨设置，建议利用1个柱跨，设置 个柱跨为1樘旋转门+2樘平开门； 柱跨为2樘感应门+2樘平开门；辅柱跨为为4樘平开门。 4樘平开门；或每柱跨2樘感应门+2樘平开门。 2樘平开门；或1樘感应门+1樘平开门。
细分方法
通过一阶段热点板块和二阶段重点项目水牌的分析研究，归纳不同梯队商务区 进驻企业的特征，细分出客户市场，并与产品形式相匹配
广州商务热点板块分布
深圳商务热点板块分布
白云新城
科学城 天河北
越秀
珠江新城
金融城
琶洲
鱼珠
万博-南站
沙井-福永片区
北站商务区
平湖片区 坂田片区
大运片区
宝安中心区
罗湖金三角
南山高新园 福田中心区
琶洲
万博-南站
沙井福永片区
深圳写字楼行业分布特征
北站商务区
平湖片区 坂田片区
大运片区
宝安中心区
南山高新园 福田中心区
罗湖金三角
后海
图例： 金融业 商务服务 TMT
贸易 制造业和科技 核心商务圈 次核心商务圈
区域能级 区域特征 客户主流类型
核心商务区
现有CBD
金融、商服、 TMT
次核心商务区
旧CBD/ 未来重点 发展板块
星河World 坂雪岗
宝安 中心区
高新园区
南山区 后海
福田区 中心区
罗湖区 金三角
福田 其他区域
京基100
卓越后海中心 SCC中州控股
招商局广场
京基滨河时代 东海国际A座
NEO大厦 CFC长富中心
图例：
核心商务区域 超甲级
次核心商务区 甲级
外围商务区
产品线建议
产品线配置标准（详见打印表格）
万科南方区域办公产品线配置标准表
次核心商务区
旧CBD/ 未来重点 发展板块
中小型企业
外围商务区 城市郊区
小型企业
客户细分前提
【行业类型分布规律】金融、商服、TMT行业多集中在核心商务区，商服、贸易 等企业则主要集中在次核心商务区，贸易及科技类企业则主要集中在外围商务区
广州写字楼行业分布特征
白云新城
天河北
科学城
越秀
珠江新城
金融城 鱼珠
后海 前海
图例 核心商务区
次核心商务区
外围商务区
核心商务圈
次核心商务圈
客户细分前提
【企业能级分布规律】承租能力强的大型客户主要集中在核心商务区，中小型 客户多集中在次核心商务区，小型客户主要分布在租金水平较低的外围商务区
广州写字楼能级区域分布特征
白云新城
天河北
科学城
越秀
珠江新城
金融城
鱼珠
琶洲
万博-南站
7000元/㎡-10000元/㎡
4000元/㎡-8000元/㎡
500元/㎡-800元/㎡
玻璃百叶
轨道式擦窗机或悬臂式擦窗机
须做泛光设计，具备标识性，具有场景特 征，节庆模式、平日模式以及夜间模式
≥700㎡ ≥10m 3个/分区 6000元/㎡-8000元/㎡ ≥10m 3-3.3m 2000元/㎡-4000元/㎡
国际/国内顶尖企业 国际型金融企业
五大行、四大审计行 国际/国内顶尖互联网企业
国内前列金融企业
商服：咨询、中介服务、财税
国内一流商服企业
TMT：研发端
国内主流互联网企业
贸易：制造业办事点、服 装、电商等
TMT：研发端
中小型规模
4-6㎡ 4-6㎡ 3-5㎡ 3-5㎡ 3-5㎡ 2-4㎡ 3-5㎡
2-4㎡
北站商 宝安中
务区
心区
坂田 片区
大运 片区
平湖 片区
沙井福永 片区
核心结论回顾
【重点项目筛选-广州】综合客户偏好、近两年入市、价格实现度最高、品质好 四大原则，筛选出20个重点研究项目，其中超甲7栋，甲级11栋，准甲级2栋
太古汇 天安人寿中心
20个重点研究项目
绿地中央广场
白云绿地中心 富力东山新天地
客户研究
第三阶段： 基于重点项目客
户特征，对广深 两市办公主流客 群进行深度访谈
共性与差异化
通过决策者、使 用者和物管三大 维度分析不同客 户对产品的需求
CONTENTS
01 阶段性结论回顾 02 办公产品标准化的影响因素研究 03 万科办公产品线
04 资产评估因素的影响研究
01
阶段性结论回顾
核心结论回顾
大项 场地及入口区
外立面及幕墙 大堂及电梯厅
子项
专项
明确阶段
落客区
概念方案
出挑宽度（主入口）
雨篷 出挑宽度（次入口） 方案
场地景观
设计要点 设计要点 设置形式
概念方案
主大门设 计
樘数
方案
门高 标准段幕墙形式
品牌
方案 方案
玻璃
材料
开启方式
其他材质
幕墙展开面单方造价
材料
大堂幕墙
结构形式
形式 单方造价（展开面
客户对办公产品的共性需 求提取
成果二：客户对办公产品 的共性需求
客户调研
本次调研范围主要锁定在广深两市甲级及以上写字楼办公的金融、商服和TMT大中型企业，通过问卷调查、 深访的方式，获得有效问卷163份，深访对象14批
广深两市覆盖楼宇部分列表
企业行业类型
企业办公面积
序号
利通广场
楼宇名称
太古汇
金融业 23%
4000元/㎡-6000元/㎡
3000元/㎡-5000元/㎡
毛坯
≥9m
≥8m
≥6m
3m
3m
≥3m
轿厢对置式电梯 厅宽
1500元/㎡-3000元/㎡
1000元/㎡-1200元/㎡
毛坯
水牌、访客休息区、企业产品展示
02
办公产品标准化的影响因素研究
影响因素研究思路
研究目的：进一步挖掘对办公产品标准化起到重要影响作用的客户差异化和共性需求因素，为搭建标准化产 品线提供市场依据
核心商务区 核心商务区 次核心商务区
次核心商务区
外围商务区
自建总部 超甲级
甲级主流办公
甲级 准甲级 商墅类办公
商墅 产业园 联合办公
2.1 客户对产品的差异化需求提取 2.1.1 区位对客户影响下的产品差异化需求 2.1.2 行业类型差异下的产品差异化需求
差异化需求 【重点研究行业】从重点项目水牌分析得出，广深两市办公客户的主流行业为
积）
避难层百 叶
材料选择
扩初
扩初 施工图
擦窗形式
施工图
标识设计
照明手法
大堂
面积 净高 闸机数 参考装修标准 净高
电梯厅
宽度
参考装修标准 功能模块
施工图 施工图
方案 扩初 方案 扩初 方案
T标
A标
B标
C标
备注
无雨独立上落客
无雨独立上落客
独立上落客
独立上落客
≥5米
≥5米
≥4米
≥4米
2.5米——4米
考虑消防登高面 宽度不大于4米