商业物业租金水平以及业态规划

银行
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调研结论分析 市场租金调研
特定商场案例分析
结论分析
结论： 各行业商户租金
水平及承租面积
规律
特定商户成 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 交案例分析
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各行业商户承租水平及承租面积基本规律
零售商铺 化妆品、服装、珠 宝、皮具、鞋、钟 表、眼镜、通信 租金
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特色主力店的安排－案例 大型中式酒楼设置在第5F
大型中式酒楼(如逸和轩酒 家、海港、金龙船、凤凰楼 等)—租金:50-70元/M2
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各行业商户租金水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及 承租面积规律 特色主力店租金水平及 承租面积规律 一般零售店铺租金水平 及承租面积规律 特色餐饮店租金水平及 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 承租面积规律
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大型主力店特征总结
承租水平 递增趋势 百货公司 电娱 酒中大 大 影乐 楼式型 型 院、 大型超市 中 美 式 食 大型超市 酒 、 楼 中管网房地产频道 fdc.21ask.com 电美娱 影食乐 院、、
百货公司
递 增 趋 势
承租面积
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中式酒楼
物业名称 中信广场5F 承租商户 逸和轩 迎海渔港 食神 海港 金城太子 凤凰楼 实用面积 （平方米） 4,000 2,000 3,000 3,800 2,081 4,000 租金 （元/平方米/月） 65-70 40-50 60-65 120-130 65-70 85-90(包管理费)
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健身中心
物业名称 承租商户 中航 金朝阳 Physical 实用面积 （平方米） 1,100 3,500 6,000 租金 （元/平方米/月） 170-175(含管理费) 40-45 85-90(含管理费)
健身 中心
地王负1F 和平广场2F 上海香港广场 3-4F
租金调研方式和内容
目标商场样本
地 王 购 物 中 心 铜锣湾 广场
市场租金调研
特定商场案例分 析
太阳 广场
西武 百货
中信 广场
特定商户成 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 每层商户组合 交案例分析
每层商场平面布局
经营规模
招商条件
各业态商户租赁成交条件 www.fdcew.com房地产E网
金世界友谊城百货 负1F
法拉利娱乐 中心
800
楼层 承租面积
购物中心最高层或贯通商场的较高楼层 一般至少在1,000平方米以上
单位租金
娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种 娱乐,经营模式以合资及自营为主
具 体 分 别 予 以 分 析
项 目 租 金 方 案
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电器连锁
物业名称 承租商户 永乐电器 顺电 实用面积 （平方米） 4000 4,000 租金 （元/平方米/月） 60-70 70-80
电器 光彩新天地 城
振华大厦1-4F
南山海洋之心 裙楼1-2F
楼层 承租面积 单位租金
招商专业知识之
租金水平与业态规划
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租金方案思路 市场租金调研 项 目 租 金 方 案 建 议
特定商场案例分析
参考依据
特定商户成 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 交案例分析
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中式酒 楼
金威大厦裙楼2F 深港豪苑裙楼3F 鼎盛时代裙楼2F-3F 地王大厦4F 圣廷苑东区2-3F
楼层 承租面积 单位租金
通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分 承租面积大，一般在3000平方米以上 承受租金范围通常在50-70元
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*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。
具 体 分 别 予 以 分 析
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各行业商户承租水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及 承租面积规律 特色主力店租金水平及 承租面积规律 一般零售店铺租金水平 及承租面积规律 特色餐饮店租金水平及 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 承租面积规律
具 体 分 别 予 以 分 析
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大型超市－－带动人气
物业名称 社区 超市 鸿洲购物中心12F 中港城2-4F 东方雅苑1-4F 嘉里中心负1F 商业 中心 超市 太阳广场负1F 承租商户 沃尔玛 百佳 万佳 沃尔玛 百佳 实用面积 （平方米） 6,000 18,000 20,000 3,000 6,000 租金 （元/平方米/月） 35-40 45-55 45-50 60-701 65-75 （包管 理费） 80-100 (包管理费）
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大型主力店承租特征总结
大型中 式酒楼 承租面积较大，通常在 3000 承租能力最低，通常为 平方米以上； 营业额抽成形式或自营形
式，放至较高楼层； 一般设置在商场顶层，提供 休憩、餐饮场所； 四层 娱乐、美食、 提供娱乐、休闲功能， 电影院 能聚人气，将人引导至高 承受租金多在 50-70元。 占据最佳位置，体现项目档次和 楼层； 特色； 三层 承租面积相对较小，但 承租面积最大，通常在万平方米 放至底层以汇聚人流，使人流 至少在千余平方米以上。 百 以上，可贯穿于商场首层 辐射至其它楼层 ~4、5F ； 二层 货 大 租金承受水平相对较低，大型综 承租面积大，通常在5000平方 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 公 型 合性百货单位租金在 米以上，仅次于百货公司； 60-140左右。 司 首层 超 租金承受水平较低，单位租金 市 下首层 慧通行 一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人 通常在 35-90元。
新大好百货 1新一佳 12,000 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 3F
租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）
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大型超市 特征分析：
楼层 购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼 层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼 承租面积 一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米 单位租金 承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元 左右,地段差的店铺单位租金在35元左右
大型主力店特征总结
百货公司——承租面积最大，承租水平最高， 放在商场最佳位置； 超市——承租面积大，承租水平低，放至地下 既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射； 娱乐、美食、电影院——承租能力最低，但能 聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积 需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商 铺价值； 大型中式酒楼——承租水平低，要求面积大， 但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 必要因素，一般放至最高楼层。
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五层
大型主力店的安排－案例 下首层设置超市
汇聚人流
连锁超市 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 租金：50-70元/M2
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大型主力店的安排－案例 百货公司设置在1F-3F
综合性百货共3F 如：Sogo、 Pacific 租金(1-3F)：100-150元/M2
国美电器
3,000
45-55
该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高 楼层或设在商住楼的整个裙楼 一般在3,000平方米上 地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 左右
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大型家居
最高
特色主力店
电器、音像、美容中心、家居 用品、运动用品、健身中心 最小
其次
最大
面积
大型主力店 fdc.21ask.com 中管网房地产频道
最低 美食广场、百货公司、 超市、大型中式酒楼、 娱乐中心、电影院
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各行业商户承租水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及 承租面积规律 特色主力店租金水平及 承租面积规律 一般零售店铺租金水平 及承租面积规律 特色餐饮店租金水平及 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 承租面积规律
楼层 承租面积
该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位 置是否适合健身中心要求 承租面积较大，至少在千余平方米以上
单位租金
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承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以 下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右
*注：- 签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%； - 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。
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百货公司－体现项目档次和特色
物业名称 承租商户 新世界百货 伊势丹 友谊城百货 岁宝百货 实用面积 租金 （平方米） （元/平方米/月） 15,000 15,000 7,600 10,000 保底100-130 抽成6%-8% 保底145-165 抽成7%-9% 50-60 40-50 50-70
租金调研方式和内容
市场租金调研
目标行业租户
百货公司 超市 国际名牌
大型家居用品专门店
特定商场案例分 析
电器城 电影城 娱乐中心 大型中式酒楼 特色餐饮、美食广场
美容院及发廊 特定商户成 音像、书店 交案例分析 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 大型运动用品专门店 健身中心
精品百货共 2F。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 如：Rainbow、 Lane Crawford 租金(1-2F)：200-250元/M2
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特色主力店的安排－案例 美食广场设置在4F
溜 冰 场
美食广场 租金:50-80元/M2 fdc.21ask.com 中管网房地产频道
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娱乐中心、美食广场、电影院
物业名称 娱乐 美食 电影院 承租商户 实用面积 （平方米） 1,200 1,500 租金 （元/平方米/月） 营业额抽成28%32% 业主提供硬件设备, 商户按营业额抽成 20%-22% 150-160
太阳广场5F 太阳广场5F
NAMCO 美食广场
物业名称 承租商户 实用面积 租金 （平方米） （元/平方米/月）
家居
振业大厦裙楼 1-4F 达芬奇
4,000
65-75
楼层 承租面积 单位租金
该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高 楼层或设在商住楼的整个裙楼 承租面积大，可达万余平方米 承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺 单位租金在40元左右
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体育用品专门店
物业名称 承租商户 名店运动城 Marathon sports
体育 运动 上海港汇广场 用品 地下1F
上海中信泰富 广场4F
外地 上海巴黎春天 百货 负1-6F
南山保利城裙 楼1-3F
上海梅陇镇1-6F
本地 日豪名苑裙楼1百货 6F
东门迎宾商业 天虹商场 28,000 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 大厦1-6F
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大型百货 Leabharlann Baidu征分析：
楼层 一般贯通商场首层~4、5层 承租面积 大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一 般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡 佛”、“西武” 等)面积要求较灵活，一般在 3,000平方米或以上 单位租金 大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百 货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元