浅谈设计管理在房地产住宅项目中的重要性

工程设计对项目实施的投资效益、社会效益及生态环境效益等方面都起着重要的作用。设计管理是工程项目管理过程中的一个重要方面。工程设计图纸和文件是项目实施工程中后续几个阶段（采购、施工、交付使用）的主要依据。因此，加强设计管理，将对建设项目的投资、进度、质量控制均产生直接影响。设计管理工作在房地产住宅项目开发中具有举足轻重的作用。

笔者通过南京市江宁大学城某房地产住宅项目管理的切身体会，对项目管理中的设计管理有较多感触，从工程设计的各个阶段，浅谈设计管理在房地产住宅开发项目中的重要性。

一、建设项目设计的基本原则

1、贯彻国家的经济建设方针和政策；

2、遵循国家和地方的法律法规，符合国家和行业的技术标准、规程和规范；

3、合理利用资源，节能减排；

4、重视技术进步，选用的技术要先进适用；

5、坚持安全、经济、可靠；

6、坚持质量第一；

7、重视生态环境保护和水土保护；

8、满足市场需求及实现开发商的预期目标。

二、建设项目工程设计招标投标

1、工程设计招标的目的

建设项目业主以招标方式委托勘察设计的目的是开展设计竞争，优选工程勘察设计单位，达到采用先进技术、降低工程造价、缩短建设周期和提供投资效益的目的。

2、工程设计任务书的主要内容

在工程设计招标文件中，最重要的是对投标人提出明确的要求，由招标人组织编制形成工程设计任务书，指导投标人投标设计，并作为合同条件。其中最重要的内容为规划设计条件和要求、工程主要功能和使用要求、技术经济指标、平面布局要求、结构设计要求、工程设计阶段及完成设计的时间等。

3、工程设计招标的评标和定标的条件

工程设计招标的评标主要从工程设计方案、投入产出、经济效益、勘察设计工作进度、设计单位资质、投标报价的合理性等几方面来进行；工程设计招标的定标主要依据评标委员会的评标报告和推荐的候选中标人、中标候选人的设计方案、设计方案的技术风险、经济风险、成本与效益等方面来定标。

三、建设项目工程设计管理模式

建设工程设计管理模式主要有三种：

1、建设项目业主直接管理或聘请专家协助管理。

2、建设项目业主委托咨询公司代表业主进行设计管理。

3、建设项目业主委托项目管理公司管理模式。

不管采用哪种模式，最终决策人和最终风险承担人都是建设单位。因此，建设单位必须充分利用社会上各种专家的知识，根据项目特点和需要聘请知名专家进行咨询，为决策提供依据。

四、建设项目工程设计管理的主要内容

建设单位工程设计管理工作是组织设计，配合和提供设计条件，控制设计规模、工程质量、工期与投资，组织审查和批准文件，协调设计外部协作关系和提供外部条件。主要内容有：1、组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。2、提供勘察设计基础资料和建设协议文件、项目审批文件。3、组织协调勘察与设计单位之间、设计单位与设备供应、设计单位与施工单位、施工单位与设备供应单位之间的配合与互提资料。4、组织优化设计。5、组织环境影响评价、劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。6、协调落实外部补充的规划设计（水、电、气、有线电视、通信等）。7、按规定报送办理建设项目核准或备案手续。8、组织审查初步设计文件并按有关规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。9、控制和审查施工过程中的设计变更。10、组织质检、竣工验收、项目后评价等工作。11、做好勘察设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作。12、为勘察设计人员现场服务提供工作与生活条件。13、按合同与实际进度计划办理勘察设计等费用的支付与结算。

五、房地产住宅项目工程勘察设计各阶段的工作内容及控制要点

1、工程勘察阶段

(1)工程测量。工程测量的内容包括平面控制测量、高程测量、地形测量等，其中注意平面控制测量的宗地面积数据是否与土地部门提供红线图宗地面积数据一致。因此建设单位应在领取土地证之前会同国土及规划部门核实宗地面积。

(2)工程地质勘察。工程地质测量是为了查明建设地区的工程地质条件，提出建设场地稳定性和地基承载能力的正确评价而进行的工作。勘察阶段一般分为初步勘察和详细勘察。初步勘察是为了满足初步设计的要求，而详细勘察应符合施工图设计的要求。岩土工程勘察报告是建设单位、施工单位控制基础工程进度、质量、投资或成本的重要依据，稍有不当将影响到整个项目的建设期。岩土工程

浅谈设计管理在房地产住宅项目中的重要性

刘小平

（江苏瑞成功房地产开发有限责任公司，江苏南京210000）

摘要：设计管理是建设项目管理中的重要组成部分，也是建设项目建设过程中预控管理的关键环节。笔者根据建设项目设计管理的实际案例，浅谈对房地产住宅项目设计各个阶段进行设计管理的重要性。

关键词：设计管理；房地产住宅项目；方案设计；施工图设计

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1008-4428（2010）12-24-02

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勘察报告也是施工单位编制施工组织设计，进行投标报价，指导施工的重要依据。施工单位在进行基础工程施工时更应研读该报告，合理组织施工，提出是否需要进行地基处理，是否需要进行基坑支护等等。

2、方案设计阶段

建设项目的方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题，是建设项目成败的关键所在，是城市规划的体现，是开发商实现利润最大化的重中之重。主要任务是对建设项目和建设场区进行总体规划、建筑设计和街景布置、环境关系规划、交通组织，提出建设规模和经济技术指标等。

（1）注意多方案选优。立足于市场需求，进行项目的市场调研工作。采用招标方式优选设计方案，邀请市场营销专业人士及建筑设计专家进行方案的评审并提出优化建议。

（2）力求方案科学性、合理性和前瞻性。处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系，合理确定项目开发进程和经济规模；近期目标与远期目标的关系；总体规划与分步实施的关系，总体规划一次完成，建设可分步实施；投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。

（3）总平图布置根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势；总平图的各项经济技术指标符合国家规范规定，主要有建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等；科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积，满足市场需求，实现开发商预期目标。

（4）结合地形、地貌，做好竖向布置，合理确定场区竖向布置标高，尽量减少挖填土石方工程量，力争挖填方趋于基本平衡，控制投资。

（5）采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。

（6）要与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，并取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。

（7）在申请人防行政许可批复之前，注意与人防部门确定需建人防面积及人防的用途。由于在项目后期销售时人防产权是属于国家，是不可实现销售收入的，所以设计方案应根据项目的区域及性质经济合理布置人防的位置及用途。

（8）小区景观是项目的卖点，是项目的价值所在，在进行方案设计是要与景观设计单位沟通交流，注意竖向标高的结合。

（9）注意与建筑风水的结合。

3、初步设计阶段

初步设计是依据批准的可行性研究报告、设计合同，进行必要的工程勘察取得可靠的设计资料，从技术和经济上，对建设项目进行系统全面规划和设计，论证技术上的先进性和经济上的合理性，对概算投资、产出效益进行分析和财务评价，并编制初步设计文件。初步设计文件应能满足编制投资和筹融资计划、建设项目管理实施规划、进行施工准备、主要设备和材料采购等要求。

4、施工图设计阶段

施工图设计是提供项目工程施工时所必需的详细图样，指导施工。进行详细设计计算，确定具体的定位、结构尺寸、构造分布与材料、质量与误差标准、技术细节要求等。设计文件应满足设备、材料的安排，土建与安装工程的要求，合同计量和完工检验等要求。

六、设计管理的方法

1、推行限额（限量）设计以节约成本

推行限额设计或限量设计对于建设单位的投资控制尤为重要。核心特点即是：在项目招投标阶段，在合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的。做好限额或限量设计，对于投资控制工作至关重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。

2、推行方案优化以节约成本

在满足使用功能和规范等规定下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。笔者从事的项目中，年轻的设计工程师由于缺乏现场经验，对设计规范缺乏深层次的了解，造成很多笨大粗重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。在笔者从事的该房地产住宅项目中，由公司领导组织专家对地下车库设计进行优化，地下车库顶板采用预应力空心楼盖技术，节约投资1500余万。在项目管理中建设单位应就方案优化形成规章制度，其中包含了激励和奖罚制度。方案优化应该以项目部牵头，各专业部室为核心进行，充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。

3、做好技术基础工作，保证设计范围和设计质量

不能陷入“设计管理工作就是设计人员的事情”的误区，而应该是项目各责任主体单位、部门工作协作的关系。主要涉及的单位包括勘察设计单位、建设单位、施工单位、监理单位等。建设单位应该结合大量的工程实践，做好各个单位对设计意见的汇总工作，为设计管理工作创造条件。

总之，设计管理工作起到至关重要的作用，决定了项目执行的成败，是项目管理中最为核心的部分。同时，特别需要强调，要做好设计管理工作，必须引起公司领导的足够重视，从满足设计管理的规章制度，考核制度等方面给予充分完善，为项目管理打下坚实的基础，创造最为有利的条件。要做好设计管理工作，还需要一线的设计管理尤其施工单位技术负责人、总工们提供大量的工作实践资料，提供大量的切身体会和经验，方能对设计管理工作进行质的改变，能够使设计管理工作更上一个台阶。笔者希望以此文为契机，能够和广大的项目管理人员和设计管理人员进行交流，能够把设计管理推向一个更高的层次，以保证房地产开发企业的利益，提高企业的管理水平和社会声誉，使企业在市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]全国投资建设项目管理师考试专家委员会.投资建设项目实施[M].中国计划出版社，2005.

[2]陆惠民，苏振民，王延树.工程项目管理[M].东南大学出版社，2002.

[3]设计—采购—施工（EPC）总承包工程中的设计管理的探讨[J].工程建设项目管理与总承包,2008,(03).

作者简介：

刘小平，男，江苏南京人，江苏瑞成功房地产开发有限责任公司工程部经理，一级建造师，经济师（房地产），投资建设项目管理师，现就读于东南大学MBA研究生。

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