澳大利亚房地产市场分析

澳大利亚房地产市场分析

篇一：澳大利亚房地产市场分析

澳大利亚房地产市场分析

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内容摘要：据相关数据显示，在2010年的国际房地产市场上，澳大利亚、中国、中国香港和新加坡成为公认的繁荣的四大房地产市场。本文针对澳大利亚房地产市场，根据其最新的数据，就其市场供求状况，竞争情况以及其租赁市场环境进行简述分析。

关键字：澳大利亚市场供求分析竞争情况租赁市场环境

一、市场供求分析

（一）市场需求的影响因素

（1）本国需求

1、首先，近几年澳大利亚的综合国力迅

速增长，比如在2008年澳大利亚的GDP

增长率已经排在发达国家之中的首位了。

澳大利亚GDP的稳步增长，在一定程度

上导致了澳大利亚国内对住房、租房的需求。

2、此外，澳大利亚房产的需求还受到当地人们失业率的影响。如上图为澳大利亚从1981年至2009年的失业率变化图，很明显我们可以看到，近几年失业率的整体趋势是下降的，因而对应的，近几年澳大利亚的房产需求是上升的。

3、最后，我认为澳大利亚的优越的政策条件也为住房需求作出了一定的贡献。

如澳大利亚的永久产权政策吸引了千千万万的购房者去澳大利亚购房，又比如澳大利亚的贷款方式也为购房者们提供了一定的便利。如下图是中国与澳大利亚的贷款方式比较：由此表，我们可以清晰地看到不管是首付、还款方式还是贷款次数等方面，澳大利亚都显然优于中国。

综上所述，澳大利亚国内对房产的需求是在不断的增长中的，且增长速度不容小觑。

（2）国际需求

澳大利亚矿产资源丰富，是世界重要的矿产资源生产国和出口国。作为世界上各方面实力都首屈一指的国家，澳大利亚的自然环境也相当宜人，因而每年都会吸引大量的游客以及移民。这成为了引起澳大利亚房地产需求增加的一个因素。

其次，澳大利亚的永久产权也是吸引国外移民的一大因素。澳大利亚优惠的房产政策以及良好的投资环境往往使国外游客趋之若鹜。

澳洲的移民人口占了总人口的很大一部分并且有越来越多的趋势，据由2006年人口普查数据分析录得的澳洲华人人口，那时全国有华人669900名，首次计算出其中44%是在澳洲和中国以外出生的。在2006年澳籍华人的数目已经这么庞大了，可以想象，现在中华移民去澳洲的人大概有多少了。现在虽然移民没有以前简单方便了，但是即使这样，2011年估计澳大利亚也得有38万的新增移民。由此我们可以推测，来自世界各地的移民到澳大利亚的人会越来越多，来自国际上的对于澳大利亚的住房需求还是会持续上涨，因而这么多人的住房问题也必定会带动澳大利亚的房产需求。

（二）市场供给的影响因素

关于澳大利亚房地产的市场供给，我认为主要取决于三个因素，即开发商的多少、中介商的多少以及良好的房地产市场环境。

（1）众多的开放商

澳大利亚的房地产开放商实在是不胜枚举，文本只列举其中3个比较知名的开放商。

1、澳大利亚开发商metricon

Metricon是澳大利亚最大的房屋建造商和土地开发商之一，并且获奖无数。此公司最大的特色是提供了建筑质量保证长达25年之久，而一般建筑商是只保修7年的，另外此公司还保证18个星期的建造工期，如未能达标，会有相应的巨额赔偿。

2、澳大利亚开发商MIRVAC

MIRVAC创立于1972年的悉尼，现如今MIRVAC已然成为遍布全澳的地标选址，并且成为了质量与环保的代名词。现在MIRVAC的30%的新房买家都是老顾客，这足以表明此公司颇享盛誉。

3、墨尔本AHB集团

AHB集团正式成立于2006年，虽然成立时间还不是很长，但这个集团发展得相当迅速，根据AHB截止到2010年的零售统计数据，AHB已经建造了两千余套的别墅。不仅如此，AHB 的另外一大特点就是以人为本，质量保证，这也使得AHB集团受到广大群众的热捧。

（2）众多的中介商

1、澳洲鼎丰

澳洲鼎丰集团（Apex Investment Alliance）创建于1994年，总部位于澳大利亚悉尼市中心。2005年进入中国，是最早进入中国的澳大利亚房产公司。澳洲鼎丰集团旗下所代理的物业产品品种繁多，一应俱全，可以适合不同的客户群体。

2、嘉豫投资

嘉豫集团总部位于中国香港,成立于1999年, 嘉豫集团所代理销售海外房产的价格为全球统一价，并且承诺：用专业的知识和诚实的态度服务每一个客户，销售过程实事求是，不欺骗，不隐瞒，始终将客户的利益放在首位。

3、AGC澳洲房产中心

AGC澳洲房产中心是一个总部位于澳大利亚的跨国房地产服务机构。AGC团队是一支追求专业卓越客户服务和充满活力的团队，并且一直以“为顾客寻找最佳的投资物业及理想家园，担当业主的物业管理压力和成为租客可信赖的服务团队”为目标。

（3）良好的市场环境

澳大利亚的房地产市场发展得非常良好，房价在稳定的上升中，房产数量也以每年平均10%的增长率在不断的递增，平均7年翻一翻。这稳定的趋势或多或少会影响到房产的供给。

（三）市场供求分析

近期，澳大利亚财政部长史旺（Wanye Swan）在堪培拉举行的房地产业大

会上表示，目前澳洲房产供不应求，供需差为17.84万，但不到二十年这一缺口就会扩大至60万。

我认为史旺这样说是经过了充分的思考的。首先，因为澳大利亚的房地产市场有别于

任何一个发达国家，属于一类高透明市场，市场环境非常良好，并且根据澳洲国家统计局的统计，自1960年以来澳大利亚的房地产以每年平均10%的增长率在不断的递增，平均7年翻一翻。澳大利亚的房地产市场发展得如此稳健，澳大利亚的房产对于世界肯定充满着吸引力，所以必然会导致澳大利亚房产的供不应求。

其次，澳洲的政策、法规非常惠民，对于整个世界的人们充满着诱惑。比如说，澳洲的永久产权政策，虽然这个政策使得开发至房屋建成至居民入住需要的时间长达15年之久，但正是由于这个政策实施的严格规范使得购房者能够享受到最大的利益。

综上所述，澳大利亚的房产会出现供不应求的现象是理所当然的。

另外澳大利亚房产的供不应求情况具体可由下图表示：

如上图所示：这个表的数据是

截止到2009年7月的，虽然没有

2010年的，但是大体的趋势我们

也可以看出了。这几年的供求关系

相当紧张，大部分是供不应求的。

左图是1988年到2008年的房屋

空置率，从中我们可以看到近几年

房屋空置率是逐年递减的。

据了解，事实也是如此。2008

年以来，澳大利亚的房产就呈现出

供不应求的局面，并且截止到

2010年底，全国房屋短缺187000套，空置率也始终维持在历史地位，相对于我国国内高于25%的商品房空置率，澳洲全国空置率只有2.5%左右。可见澳洲房产的短缺，也可从一定程度上推测澳洲房价增高的原因。

二、市场竞争分析

（一）公寓市场的竞争情况（以墨尔本为例）

墨尔本的房地产市场可以说是澳大利亚的一类典型，在墨尔本，各个房地产商竞争比较激烈，不管是已经建成在售的或者是还未建成仍在规划的房产，都会受到人们很大的关注，往往是有些还未建成就已经被预购了。

1、Precinct

地理位置：位于墨尔本市中心商住零售综合广场，对面就是一个大型的购物广场，里面包含了超市，家具城，电影院等日常所需。周围有多所著名中小学校以及市场名牌大学，教育资源非常丰富，并且附近还有橄榄球场，高尔夫球场以及网球场，可以随时运动。

设施：提供六星级循环供暖系统及五星级冷气调节系统，中央太阳能热水推动系统。

售价：每套公寓约有1~3间卧室，其售价约为55万澳元~60万澳元。

2、Yarra Point

地理位置：位于城市中心地理位置，紧邻墨尔本CBD，维多利亚湾畔。可以以地铁、渡轮、水上出租艇、电车、游艇、自行车或步行等任意方式出行，交通十分便利，只要20分钟左右便可到达机场。

设施：31层标志性建筑，95%以上为水景房，95%的户型向北，景观非常赏心悦目。