资源税类土地增值税
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2．房地产出租不纳土地增值税
3．房地产抵押
在抵押期内不纳土地增值税，但以房地产抵债而发生房 地产权属转移的，应纳土地增值税。
4．房地产交换
属于土地增值税征税范围，但对个人之间互换自有居住用 房地产的，经当地税务机关和实，可以免征土地增值税。
5．以房地产进行投资、联营暂免征税。
6．合作建房
对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比 例分房自用的，暂免征税。建成后转让的，应征收土地增 值税。
(1)收入额=5100(万元) (2)扣除项目金额为：
①取得土地使用权支付的地价款=510(万元) ②房地产开发成本=1500(万元) ③房地产开发费用=(120-10)+(510+1550) ×5%=213(万元)
④与转让房地产有关的税金=5100×5%×（1+7%+3%） = 280.5(万元)
三、土地增值税的计算与征收
（一）计税依据
包括转让房地产的全部价款及 有关的经济收入。包括货币收 入、实物收入和其他收入。
土地增值额=应税收入-扣除项目金额
转让新开发房地产的扣除项目金额
取 得 房地 房 地 与 转 加
土 地 产开 产 开 让 房 计
使 用 发成 发 费 地 产 扣
权所 本
用
有关 除
⑤加计扣除=(510+1550) ×20%=412(万元) ⑥扣除项目金额合计=510+1550+213+280.5+412
=2965.5(万元)
(3)土地增值额=5100-2965.5=2134.5(万元) (4)土地增值额占扣除项目比例=2134.5\2965.5×100%
[分析] 按税法规定，房地产开发费用中的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机 构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业 银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开 发ห้องสมุดไป่ตู้用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开 发成本规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
对从事房地产开发的纳税人，可按房地产开发成本 和房地产开发费用金额之和的20%加计扣除。
超过 200%的部分
税率（%） 30 40 50 60
速算扣除率 0 5 15 35
土地增值额占扣除项目 金额的比率=土地增值 额/扣除项目金额 ×100%
（四） 税收优惠
1．对建造普通标准住宅的税收优惠 对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分 别核算增值额，不分别核算增值额或不能分别核算增值额的， 其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 2．对国家征用收回的房地产的税收优惠 3．对个人转让房地产的税收优惠 4．以房地产进行投资联营的优惠政策 5．合作建房的优惠政策
（二）纳税人
是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物\及其他附着 物产权，并取得收入的单位和个人。
注意：包括外商投资企 业、外国企业及外国机 构、华侨、港澳台同胞 及外国公民在内。
（三）税率
土地增值税四级超率累进税率表
级数 1 2 3 4
增值额与扣除项目金额的比率 不超过 50%的部分
超过 50%～100%的部分 超过 100%～200%的部分
【例】2004年10月，某房地产开发公司转让一幢 写字楼，共取得收入5100万元，公司按规定交纳了 有关税金。该公司为取得土地使用权而支付的地价 款和有关费用为510万元，投入的房地产开发成本 为1550万元；房地产开发费用中的利息支出为120 万元 (能按房地产项目分摊，并提供金融机构证明)， 比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10 万元。公司所在地政府规定的其他房地产开发费用 的计算扣除比例为5%，营业税率5%，城建税率 7%，教育费附加税率3%，印花税率5‰。试计算 该公司应纳土地增值税额。
适用超率 累进税率
征收面广
按增值额征税
土地增值税
在转让环 节征税
采用扣除 法和评估 法计算增
值额
二、 土地增值税基本要素规定
（一）征税范围
一般规定： 只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地
和出让国有土地的行为均不征税；既对转让土地使用权课 税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税
1．以继承、赠与方式转让房地产
2.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但 能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣 除项目和旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可 按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年 加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能 提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有 关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 同时，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又 不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税 收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。
房地产继承不纳土地增值税。房地产赠与符合下列条件时 不纳土地增值税：（1）房产所有人、土地使用权所有人 将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义 务人的；（2）房产所有人，土地使用权所有人通过中国 境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用 权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
(二）计算
计算原则：各地要进一步完善土地增值税预征办法， 根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区 别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科 学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工 结算后，应及时进行清算，多退少补。
计算方法：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
或应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除 系数
支付
的税
的金
金
额
转让旧房地产的扣除项目金额
房屋 及建 筑物 的评 估价 格
取得土地使 用权所支付 的地价款和 按国家统一 规定交纳的 有关费用
转让 环节 缴纳 的税 金
应注意：1.当纳税人有下列情形之一的，按照 房地产评估价格计算征收。①隐瞒、虚报房地 产成交价格的；②提供扣除项目金额不实的； ③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格， 又无正当理由的。
任务八 资源税类——土地增值税
一、土地增值税概述
土地增值税概念
土地增值税是对有偿转 让国有土地使用权及地上建 筑物和其他附着物产权、取 得增值性收入的单位和个人 征收的一种税。
土地增值税的作用
1．有助于引导房地产经营 方向，规范房地产市场的交 易秩序
2．合理调节土地增值税收 益分配，维护国家权益
土地增值税特点
3．房地产抵押
在抵押期内不纳土地增值税，但以房地产抵债而发生房 地产权属转移的，应纳土地增值税。
4．房地产交换
属于土地增值税征税范围，但对个人之间互换自有居住用 房地产的，经当地税务机关和实，可以免征土地增值税。
5．以房地产进行投资、联营暂免征税。
6．合作建房
对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比 例分房自用的，暂免征税。建成后转让的，应征收土地增 值税。
(1)收入额=5100(万元) (2)扣除项目金额为：
①取得土地使用权支付的地价款=510(万元) ②房地产开发成本=1500(万元) ③房地产开发费用=(120-10)+(510+1550) ×5%=213(万元)
④与转让房地产有关的税金=5100×5%×（1+7%+3%） = 280.5(万元)
三、土地增值税的计算与征收
（一）计税依据
包括转让房地产的全部价款及 有关的经济收入。包括货币收 入、实物收入和其他收入。
土地增值额=应税收入-扣除项目金额
转让新开发房地产的扣除项目金额
取 得 房地 房 地 与 转 加
土 地 产开 产 开 让 房 计
使 用 发成 发 费 地 产 扣
权所 本
用
有关 除
⑤加计扣除=(510+1550) ×20%=412(万元) ⑥扣除项目金额合计=510+1550+213+280.5+412
=2965.5(万元)
(3)土地增值额=5100-2965.5=2134.5(万元) (4)土地增值额占扣除项目比例=2134.5\2965.5×100%
[分析] 按税法规定，房地产开发费用中的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机 构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业 银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开 发ห้องสมุดไป่ตู้用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开 发成本规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
对从事房地产开发的纳税人，可按房地产开发成本 和房地产开发费用金额之和的20%加计扣除。
超过 200%的部分
税率（%） 30 40 50 60
速算扣除率 0 5 15 35
土地增值额占扣除项目 金额的比率=土地增值 额/扣除项目金额 ×100%
（四） 税收优惠
1．对建造普通标准住宅的税收优惠 对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分 别核算增值额，不分别核算增值额或不能分别核算增值额的， 其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 2．对国家征用收回的房地产的税收优惠 3．对个人转让房地产的税收优惠 4．以房地产进行投资联营的优惠政策 5．合作建房的优惠政策
（二）纳税人
是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物\及其他附着 物产权，并取得收入的单位和个人。
注意：包括外商投资企 业、外国企业及外国机 构、华侨、港澳台同胞 及外国公民在内。
（三）税率
土地增值税四级超率累进税率表
级数 1 2 3 4
增值额与扣除项目金额的比率 不超过 50%的部分
超过 50%～100%的部分 超过 100%～200%的部分
【例】2004年10月，某房地产开发公司转让一幢 写字楼，共取得收入5100万元，公司按规定交纳了 有关税金。该公司为取得土地使用权而支付的地价 款和有关费用为510万元，投入的房地产开发成本 为1550万元；房地产开发费用中的利息支出为120 万元 (能按房地产项目分摊，并提供金融机构证明)， 比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10 万元。公司所在地政府规定的其他房地产开发费用 的计算扣除比例为5%，营业税率5%，城建税率 7%，教育费附加税率3%，印花税率5‰。试计算 该公司应纳土地增值税额。
适用超率 累进税率
征收面广
按增值额征税
土地增值税
在转让环 节征税
采用扣除 法和评估 法计算增
值额
二、 土地增值税基本要素规定
（一）征税范围
一般规定： 只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地
和出让国有土地的行为均不征税；既对转让土地使用权课 税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税
1．以继承、赠与方式转让房地产
2.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但 能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣 除项目和旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可 按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年 加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能 提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有 关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 同时，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又 不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税 收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。
房地产继承不纳土地增值税。房地产赠与符合下列条件时 不纳土地增值税：（1）房产所有人、土地使用权所有人 将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义 务人的；（2）房产所有人，土地使用权所有人通过中国 境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用 权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
(二）计算
计算原则：各地要进一步完善土地增值税预征办法， 根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区 别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科 学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工 结算后，应及时进行清算，多退少补。
计算方法：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
或应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除 系数
支付
的税
的金
金
额
转让旧房地产的扣除项目金额
房屋 及建 筑物 的评 估价 格
取得土地使 用权所支付 的地价款和 按国家统一 规定交纳的 有关费用
转让 环节 缴纳 的税 金
应注意：1.当纳税人有下列情形之一的，按照 房地产评估价格计算征收。①隐瞒、虚报房地 产成交价格的；②提供扣除项目金额不实的； ③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格， 又无正当理由的。
任务八 资源税类——土地增值税
一、土地增值税概述
土地增值税概念
土地增值税是对有偿转 让国有土地使用权及地上建 筑物和其他附着物产权、取 得增值性收入的单位和个人 征收的一种税。
土地增值税的作用
1．有助于引导房地产经营 方向，规范房地产市场的交 易秩序
2．合理调节土地增值税收 益分配，维护国家权益
土地增值税特点