世联XXXX年日合肥华地置业高新区AQ地块项目整体

外部客户可吸引
区域住宅供应多为中 低品质项目，难以满 足优质客户的需求
客户被迫外溢
早期开发的优质项目，如绿 城桂花园，吸引了大量的区 域外乃至市外客户
优质项目可吸引外部客户
区域内优质客户虽普遍外溢，但个别项目仍能吸引大量外来 客户，表明客户对于高新区置业并无明显抗性，区域未来具 有捕捉到广泛客群的潜力。
政务区边缘的地段位置为项目在价值实现上提供了较 好的基础，同时双面临路的商业价值也成为项目的利 润点的之一。
团结 信赖 4创造 挑战
本体属性
全指国标现上象
指标上属于高地价、中等规模、中等容积率项 目，有多种可选的物业组合方案
占地面积：94706.67㎡
可建筑面积：236766.675㎡
小高层+高层+街铺
团结 信赖 5创造 挑战
项目属性界定 目标解析及和核心问题提出
市场及客户分析 定位与发展战略
经济测算 物业发展建议
团结 信赖 6创造 挑战
企业目标解析——较高的预期目标之下，企业 企业目标解析 操作行为发生转变
企业对于本项目的目标：高品质项目、实现高利润、可持续增值、有利于进一步树 立企业品牌的项目 在此企业目标之下，从取地开始，企业操作行为相对于以往发生转变：
团结 信赖 3创造 挑战
本体属性
全区国位现上象
项目地块位于高新区与政务区交界处，能够很 好的利用政务区的市场基础
二环
长江西路 科 学 大 道
银杏路
海棠路
潜 山 路
学府板块
市中心
望江路
政务区
地块位于政务区边缘，能够一定程度的借助政务区的市场基础。
地块东、北向临路，具有一定的商业价值和交通组织优势。
西部的高压线对地块产生一定的影响，规划上应重点考虑规避。
客户预判 随着未来市中心供应紧缺、政务区饱和、大蜀山资源带动，将有部分优质客户流向高新区； 区域原有固守客户将仍以刚性需求为主，部分可能转化为更高的产品需求。
价值预判 区域价值在政务区、大蜀山的驱动下被动提升的同时，需要出现高端项目内部带动； 未来区域内的优质项目将有更好的区域价值基础，吸引广泛的客群，并突破区域价格平台。
供应量
销售量
供应增长率
销售增长率
1999年~2008年合肥住宅商品房成交均价及增长率
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
成交均价
增长率
0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0
团结 信赖 1创0 造 挑战
宏观市场
市场全走国势现预象判
合肥住宅商品房市场属成本型市场，房价泡沫 成分小，市场发展健康平稳
1999年~2008年合肥住宅商品房供应及成交情况对比
1200 1000
800 600 400 200
0
1.4
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
Fra Baidu bibliotek
0
-0.2
-0.4
-0.6 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
合肥商品房市场整体供需关系健康，经济危机 只是带来短期影响。
从1999年至2007年，合肥商品房的供应和需求保持 着良好的比例关系，同步稳定增长； 2002年以后，销售增长率一直略大于供应增长率， 到2005市场总体由供大于求转变为供小于求； 2008年受经济危机影响，需求量大幅下跌。
合肥商品房的价格涨幅始终保持平稳，属于成 本型市场，房价泡沫成分较小。
低财务成 本压力
重视最终 利润
企业 以往
企业 现在
面临项目高 财务成本
面临资金 平衡和利 润压力
聘请一流 专业公司 企业由项目公司向现代化转型
本案为企 业第三盘
不同于以往的低风险运作，企业此次高价拿地，使项目面临较 大的开发风险，在制定可行性开发方案之前，需深入的分析企 业取地的决策依据。
团结 信赖 7创造 挑战
项目核心问题的分解——项目运营层面及项目 核心问题分解 定位层面
项目开发目标所面临的核心问题—— 如何在成本的压力、市场未来走势的不确定之下，制定合理的开 发战略及物业定位，规避风险并体现项目价值、实现高利润？
成本压力 市场走势不定 区域价格平台低
科学的开发运营模式 精准的物业定位
速度 利润 品牌
容积率:2.5 地价：6.25亿
可保障较高的产品使用舒 适度，但价格上难以突破区
2.5容积率之下可规划较
域现有水平。
大体量的洋房，社区感较
好，溢价能力强。
可能的物业
洋房+高层+街铺 组合方案
浪费大面积土地规划少量联排，对高 层造成压力，且由于联排产品过少，项 目整体溢价能力有限。
联排+高层+街铺
虽然项目在规划指标上有多种可选的物业组合方案，但由于自 身的高成本压力及区域市场的较低的价格平台，使项目在开发 上需要通过自身创造溢价，突破现有的市场价格体系。
世联XXXX年日合肥华地置 业高新区AQ地块项目整体
团结 信赖 创造 挑战
区域属性
区域全现国状现分象析
缺乏充足的住宅供应及优质项目，使得本地客 户被迫外溢至其他区域
区域内的住宅产品素质普遍偏低，导致区域内优质客户外溢 严重，固守客户多为价格敏感的刚性需求客户。
最大客群为价
格敏感的刚性
客户
内部优质客 户外溢
团结 信赖 2创造 挑战
区域属性
区域全未国来现预象判
随着城市发展，高新区受到大蜀山板块及政务 区双面驱动，区域价值将得到提升
二环
政务区——城市未 来发展方向，综合 价值全市最高，对 本区域具有较强的 带动作用。
长江西路
科 学
大
道
银杏路
海棠路
市中心
潜
山
路
学府板块
马鞍山路
望江路
板块
政务区
大蜀山板块——优 质自然资源带动全 市中高端客户，为 区域提供良好的客 户基础。
两次快速增长阶段：第一次快速增长是03-05年，年 增长率超过15%，第二次是在07年，而这次增长是对 合肥房价的一种补偿性增长，泡沫成分很小； 整体涨幅不大：06~07年国内某些一二线城市房价高 速增长时，合肥房价表现平稳，没有出现暴涨； 自2007年起房价增长率已经跌落；
核心问题分解
1
项目运营层面
采用什么样的开发模式，降低开发风 险，迅速回现，持续有效的增长？
2
项目定位层面
怎样的定位来使项目突破区域平台，博 取利润的同时树立项目乃至企业品牌？
团结 信赖 8创造 挑战
项目属性界定 目标解析及和核心问题提出
市场及客户分析 定位与发展战略
经济测算 物业发展建议
团结 信赖 9创造 挑战