世联-合肥建设广场项目定位及物业发展建议中期汇报-99PPT

蒙城路 长江中路
金寨路
寿春路
屯溪路 美菱路
本报告是严格保密的。
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项目沿芜湖路方向向西拓展，政府机构云集：向东
到美菱大道，商业比较繁华，但是商业氛围开始衰
退
项目所在区域附近政 府机构比较集中，具 有闹中取静的特征；
大钟楼属于合肥市的 地标建筑。但大钟楼
光大银行
开发银行
保险公司
统计局
气象局 地块
安徽电力 疾病控 中国税务
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项目对外交通网络发达，交通便捷，能充 分享受到老城区的成熟配套
通过与美菱大道、屯 溪路、金寨路这三条城 市大动脉连接，本项目 与老城区与新城区交通 沟通良好，享有区域性 良好配套；
美菱大道以商业为主， 向北延伸到合肥市的商 业步行区；桐城路沿街 商铺业态以日用品、百 货为主 。在本项目所在 段有大菜市场。
式大于实际。
“大钟楼区域在合肥市开具有地标意义；但是近年来大钟楼区域在合 肥市民心目中地位开始下降，就我而言自从不去大钟楼下的电信局交电
话费，我已很少去了。
和平国际对面的的一个酒店也在最近几年倒闭了。” ——医生
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本项目所在区域的大钟楼、银湖公园赋予 了丰富的城市人文和景观资源
312国道
206国道 206国道
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项目所在地块接壤于环城路老城区南部，位于 桐城路与芜湖路的交界处，行政区划属于包河 区
本地块位于合肥市环
城路老城区南部，桐城
路与芜糊路的交接处；
虽然本区域行政上属 于包河区，但是在合肥 市民传统心目中依然属 于老城区。
老城区
桐城路
芜湖路
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客户自有资金仅够支付地价，开发启动资金需向银 行融资；
需返还建设厅3,000m2具有独立出入口及电梯的办 公面积；
项目综合地价为460万/亩；
项目用地如按照正常拆迁速度将在9月底10月初完 成，预计项目正式推出市场将在1.5年后。
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项目研究工作阶段划分
至今工作 2005/02/25
最终 项目发展方向判断
成果 项目项的目市定场定位位与发展战略
（中稿）
户型设计
项目补不充同物功业能物发业展的建关议系
商业销售问题、车库安排问题
朝向、采光等问题处理
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项目前期基础调研工作
工作内容
项目和地区背 景分析
收集的数据
•项目周边及地块勘察 •合肥市宏观经济情况 •合肥城市发展现状 •合肥城市总体规划 •合肥市房地产市场状况
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桐城 路
芜湖 路 地块 现状 建委 医院
省三 建
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在新一轮的规划修编中，本项目所在区域并未有被明确定 义，区域发展给项目带来的重大机会的可能性比较小
在现有城市基础上，城 市用地主要向西南方向发展， 适当向东发展，有限制地向 北方向发展。
A区——老城区 B区——黄山路学府区 C区——新站开发区 D区——高新技术开发区 E区——政务文化新区 F区——经济技术开发区 及一、二环间其他区域
谨呈：安徽省恒兴房地产开发有限公司
建设广场项目定位（中期汇 报稿）
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2020/9/22
客户目标及限制条件
客户的目标
无明确的投资回报率要求，但必须充分考虑市场风 险，保证资金链、实现快速变现；
在控制市场风险的前提下，实现价值最大化；
创造 “口碑”，为后续项目开发打下良好基础。
约束条件
虽然本地块与城市交通系统对接良好，但其内 部道路交通情况一般，沿路商业档次较低
N
桐 城 路
芜湖路
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项目四至以破旧建筑及临时建筑为主，形 象较差
地块现状：建委宾馆、 厂房、多层住宅；
地块四至：东临省三 建公司，南临省建委 医院，西临桐城路菜 市场及拆迁难度较大 的，用于下岗工人再 就业的临时商铺建筑， 北临芜湖路沿街商铺。
制中心
和平国际酒店
省粮食交易局 省建工集团
区域已逐渐进入城市 发展的衰退期，对合 肥市人口消费吸引力 开始下降。
芜湖路对合肥而言形
“芜湖路沿路政府机构云集，离闹市区仅数步之隔，闹中取静，是办 公居家的良好地方” —— 物资局处长
“但是，大钟楼商业圈在合肥市开始衰落，每天除了上下班时间去芜 糊路大钟楼附近，平时已经很少去了。大钟楼附近对我们而言是形式大 于实际了。” ——大学教师
合肥位于安徽省中部， 地处长江、淮河之间的 华东丘陵地区中部， 312国道与206国道在此 交汇，方便了合肥与沪 宁杭及长江流域各城市 的沟通交流；
合肥市区改制后由庐 阳区、瑶海区、蜀山区 及包河区构成，本项目 从行政区划来看属于包 河区；
合肥市环城河以内为 老城区，其大部分在庐 阳区的行政区划中，小 部分土地属于包河区。
大钟楼为合肥的城 市象征；
芜湖路为合肥少 有现存的梧桐植栽 的景观大道；
银湖公园为合肥市 民理想的休闲场所。
招行、粮食市场
环
城
桐城路
和平国际
环城路
河 银湖公园
芜湖路
大钟楼
美菱大道
安徽电力
桐城路
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芜湖路、桐城路道路 交通情况一般，预计 今年将对芜湖路进行 道路拓宽改造；
芜湖路、桐城路沿线 商业档次较低：芜湖 路以五金、百货零售 小商铺为主，桐城南 路集中合肥娱乐场所 区域形象不佳。
至今
第一阶段（中期） 确定项目定位与物业发展建议
第一阶段（终期） 确定项目定位与物业发展建议 营销战略与策略研究
宏观经济背景研究 房地产市场调查与分析 工作 消费者市场调研
房地产市场产品供应总体状况 研究
同类项目策略分析
项目的优劣势分析和价值挖掘 全国同类成功项目案例研究
项目经济测算
进行的访谈
进行的分析
•4位政府官员 具体分属机构：
市规划局、统计局、房地 产开发局、国土局
•地块解析和界定
•宏观经济背景分析
•各类型物业供求情况 分析
•消费者消费分析
锁定部分市场 的集中分析
假设和量化
• 30份目标消费者问卷调查 •各区域住宅市场情况
•案例借鉴 •地块价值分析的结果 •经济效益分析
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•地产专业人士5位 •房产销售主管6位 •目标消费者深度访谈20位 •调查各区域重点楼盘20个
•目标市场的竞争性供 给分析
•终端消费者价值取向 和置业倾向的分析
•项目整体实现的机会 点分析
• 物业类型组合判断 • 市场预测分析 • 物业发展定位
4源自文库
一、项目解析与问题界定
本报告是严格保密的。
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合肥位于安徽省中部，市区包含四个行政区；环城 路以内为老城区，涵盖包河区及庐阳区部分区域