上海商业项目案例——证大喜马拉雅中心
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品牌发布等功能。 • 经营情况：与上海国际电影节和上海国际艺术节战略合作；
平均每月有2-5天的演出租用。
调研感受：
1、项目所处区位形象较好，交通便利，毗邻国际会展中心，共享会展经济效益。 2、建筑由日本大师级设计师操刀，造型独特，具有地标性。 3、整个项目主打文化和艺术主题，定位高端小众，使之与大多数商业项目与众不同，塑造独特品牌形 象。 4、为了保证建筑设计的纯粹性，牺牲了部分商业的实用性。 5、动线设计有些杂乱，内部空间有些压抑，体验感不好。
入住商家类型占比
35%
31%
9%
15%
5% 5%
时装饰品 儿童服饰用品 运动用品 居家生活礼品 美容个人护理 餐饮
招商现象3：商家档次较高 从商家入住类型的比例上可以看出，服装与餐饮是主要商 业功能。其中餐饮中主要为不太多见的精品餐厅和主题餐 厅，品牌形象较好。服装品牌中也有4家较高端的设计师 品牌店。整体招商档次较高。
建议：作为公共活动空间，此部分不足之处在于缺少核心景观，在没有活动 的时候，空间略显空洞，如果加入核心景观或者定期更换主题雕塑等，会更 有利于增加公众互动性。
美术馆、大观舞台
喜玛拉雅美术馆 • 总面积是6,497平方米。展厅面积2720平方米。 • 喜玛拉雅美术馆的挑高是中庭为占地约900平方米的15米，可
“树林” “ “玉玉琮琮””
“天书” “风车”
项目的诞生——注重价值型开发商
投资这个喜马拉雅中心的民营企业 家戴志康（上海证大集团董事长） 说，想在上海浦东建造一个文化设 施，但作为一名商人他又要把商业 和文化融合到一起。经过了各位建 筑大师的交流，投资商决定把这个 项目交给这位推崇东方哲学的建筑 师来设计。
展出大型当代装置作品。 • 定位：常态性展示以中国当代艺术作品及传统美术为主；特展
则包含设计、时尚等与艺术相关的作品。 • 经营情况：3-11月为展览旺季，2013年约有10个展览。
大观舞台 • 总面积14,236平方米，包含部分的停车场面积。 • 可容纳1200人 • 挑高20米 • 舞台开口宽14-18米， • 舞台深度为9-14米， • 舞台面积约为310平方米。 • 大观舞台定位：以剧场为主的多功能厅，提供演出、会议、
上海现代建筑设计（集团）有限公司 面积：场地面积/29 000㎡
建筑面积/13 300㎡ 总建筑面积/155 000㎡ 绿化面积/6000平米 规模：地上20层 地下3层 高度99.9m 结构：钢筋混凝土结构 投资额：逾30亿元人民币
商业 美术馆
大观舞台 异型林：无极场
酒店
喜玛拉雅中心重要工程节点
喜玛拉雅中心主要开业时间
异型林——无极场造型独特，具有视 觉亮点，属于项目标志性的部分，最 引人注意。
由于空间开阔，此处也是喜马拉雅举 办各种公共活动的主要场所。
地面层 活动场景
B2中央广场 活动场景
B2中央广场 位于喜玛拉雅中心商场中央，下沉式 广场，半封顶结构，天光云影，自然 舒畅。 面积约300平米，约可容纳300人。
打消疑虑——设计师也是体验式营销大师 2003年，接受“喜马拉雅中心”的设计邀请后，以“未建成” 著称的日本建筑大师矶崎新很快就拿出了设计方案。然而严重超 出预算的18亿天文数字实在让戴志康（上海证大集团董事长） 吃惊，更何况其中有一半投入是为了建造被矶崎新称作“林”的 异形体建筑。就在他开始动摇的时候，他收到了来自矶崎新的旅 日邀请。第一站是1200年前的日本首都奈良的名胜古迹东大 寺。50年前，大学生矶崎新在这里上过一堂必修课，其中在大 火后依然保留着初建时状态的南大门，让他深深地为东方古老建 筑的特殊美感所倾倒。第二站是京都大德寺高桐院。矶崎新同时 告诉戴志康，20年前他就把自己的墓地选在了高桐院，这里将 成为他人生中最后的归宿。高桐院崎岖难行的小路，低矮的房 间，让进入者在艰难的行走与低头弯腰中体会到建筑带来的快 乐，就必须先学会如何尊敬建筑，这正是矶崎新最看重的现代摩 天楼所缺乏的重要内涵。古老建筑的魅力与大师对于建筑的思考 打动了戴志康，也打消了他的疑虑，他放心地让大师施展自己的 建筑实验。
商业目标客群及经营
经营方定位的目标客群 1、浦东地区消费者或家庭（含国际人士） 2、旅游或商务人士（含国际人士） 3、会展参展商或参观人士（含国际人士）
经营情况
由于周边企业员工较多，餐厅有一定的人气，但上座率不足 一半；负二层美食广场，人气较旺（周五中午）。
相对于餐饮的人气，咖啡厅等休闲场所的人气则较差，与附 近的嘉里城形成对比。
上海证大喜马拉雅中心
项目区位：位于浦东中心区域，毗邻上海国际会展中心，交通便利
区位：
证大喜马拉雅中心位 于浦东公建核心区， 北面有世纪公园，东 面与上海国际会展中 心隔街相对。地块北 临梅花路，西邻石楠 路，东靠芳甸路，南 依樱花路。
周边交通：
道路：距离内环300米 轨道：7号线花木路站
2号线龙阳路站 磁悬浮龙阳路站
分析： 餐饮作为目的性消费场所，对于场地的要求性不高，“酒香 不怕巷子深”；然而咖啡厅等休闲场所具有体验性要求，往 往需要一个可达性较好，空间开敞的环境，且喜马拉雅中心 本身不含办公，因此喜马拉雅中心的地下休闲场所经营不甚 理想。
喜马拉雅地下咖啡店
嘉里中心咖啡店
V.SHale Waihona Puke Baidu
异型林——无极场
无极场 建筑面积：约为2000平米左右， 半开放广场，可塑性高 约可容纳500人左右。
异型林 内庭
演艺中心
异型林开敞广场 地下商业
酒店 地铁口
演艺中心
异型林开敞广场
酒店
楼层分布
商业：先确定设计，后塞入商业的做法为后期商业运作带来一定负面影响
本项目力求将建筑的作品形式呈现的完整，因此作为商业项目的产品性被放在第二位，实用性上有一定折损。有以下体现：
1、高价值商业面积的损失：为了 保证外立面的艺术性，建筑外部除 入口外，没有设立沿街商铺和户外 广告；而异型林的存在也使得首层 的商业面积大大减少。
南面广场地下入口
商业招商与动线设计：动线设计较杂；整体招商比例低，但档次较高。
招商现象1：比例低 商业2011年12月开业，至今已经接近三年， 整体出租比例约50%，招商不尽人意。
招商现象2：区域差异大 商业楼3、4层几乎空场，负1、负2层次商业 动线商铺几乎空场。
动线问题1：主次两条动线彼此独立，互动性 不强，导致次动线商铺无招商。 动线问题2：动线过长，中间无休息设施，体 验感差。 动线问题3：商铺布局形式复杂，过道过窄， 端头多折线，通透感差。
北面连接地铁的地下入口
2、商业内部空间局促、通透性较 差：位于南部的商业楼每层面积不 大，致使过道狭窄，而立柱对于视线 的遮挡较为严重。中庭内的梯式结构 从负二层通向顶部，几乎塞满整个中 庭，产生空间局促感。地下商业层高 偏低，通道偏窄且长，体验感不好。
3、下沉式广场入口没有起到导入客 流的作用：在首层商业面积少的情况 下，本应着力塑造地下商业的客流导 入，然两个地下入口面积都较小，没 有塑造成下沉式广场应有的吸引力， 而是仅起到通道作用。
建筑和景观：建筑形式独特，具有地标形象；景观简洁，展现自然与人和谐相处
酒店单体
酒店入口
地面入口
地面入口
外立面
稻田景观
广场和外立面
广场
下沉式入口
功能布局：北部为酒店单体，南部为商业美术馆，两栋单体由地下商业连接，中部为异型 林功能结构。
美术馆
商业中庭 地下商业
地面
餐饮、影 院、 创意工作室
美术馆
商业中庭
“喜马拉雅” 名字究竟蕴含的意义 与超高层建筑向空中升高的情况完全不一样，喜马拉雅是为了跟天交流，比高度的 想法更重要。他把建筑变成了一个观念，并提升到美学和哲学的价值。浦东是长江 的尾，头就在喜马拉雅，我们把头和尾用最古典的源头和最现代的这个尾把它接起 来。一个国家，在这个时代应该有一些代表这个时代精神的建筑，也就是这个建筑 脱离了建筑体本身考虑，它是一种精神的象征。它将成为上海新地标的跨时代建筑
—END—
UPC@SH 10/23/2013
2001年购地
2011年4月酒店开业
2006年4月奠基仪式
2011年12月商场开业
2007年3月正式全面开工
2012年5月美术馆开馆
2009年11月结构封顶
2012年5月大观舞台开业
2010年1月异型体—无极场结构完成
物业比例：酒店和商场是业态主力，大观舞台和美术馆是重要内容，停车场对综合体建筑 非常重要，物业占比也比较大。
设计特征 从空中鸟瞰喜马拉雅中心的 酒店部分是个正方体，矶崎 新在其中巧妙地加入了中国 史前文化中古老而神奇的玉 琮造型，而与它相对应的商 务写字楼则按照中国传统的 风车造型错落排列。如同天 书一样的符号巧妙地表达了 世界文字相通的独特思想， 而整个设计中最让矶崎新感 到自豪的部分就是外形类似 树干的异型结构，那就像生 生不息、自然生长的林木。
世纪公园
喜马拉雅中心
会展中心
项目概况：设计独特、具有复合功能的文化艺术商业综合体
喜马拉雅中心 项目类型：酒店 当代美术馆 多功能演艺厅 办公 商业设施 地点：中国上海市浦东新区 设计时间：2006年 设计团队： 建 筑 师：矶崎新 合作建筑师：上海现代建筑设计（集团）有限公司 结 构：佐佐木睦郎构造计划、竹中工务店
设计理念及建造过程
设计师：矶崎新 日本“后现代”类手法主义美学的头号典型人物。矶崎新在设 计的色彩和风格等形式上相当大胆，其创造力和细节设计能力 成为其独特的设计标志。矶崎新在设计喜马拉雅中心的建筑造 型时，旨在将中国智慧融入当代建筑之中，成就二十一世纪世 界级大都会努力追求的“像”（ICON）。建筑已超越了现下 建筑和艺术的概念，虽沉埋在都市纷杂之中，却能通过本身特 有的个性和表情吸引人们的视线，我们称之为建筑雕。
平均每月有2-5天的演出租用。
调研感受：
1、项目所处区位形象较好，交通便利，毗邻国际会展中心，共享会展经济效益。 2、建筑由日本大师级设计师操刀，造型独特，具有地标性。 3、整个项目主打文化和艺术主题，定位高端小众，使之与大多数商业项目与众不同，塑造独特品牌形 象。 4、为了保证建筑设计的纯粹性，牺牲了部分商业的实用性。 5、动线设计有些杂乱，内部空间有些压抑，体验感不好。
入住商家类型占比
35%
31%
9%
15%
5% 5%
时装饰品 儿童服饰用品 运动用品 居家生活礼品 美容个人护理 餐饮
招商现象3：商家档次较高 从商家入住类型的比例上可以看出，服装与餐饮是主要商 业功能。其中餐饮中主要为不太多见的精品餐厅和主题餐 厅，品牌形象较好。服装品牌中也有4家较高端的设计师 品牌店。整体招商档次较高。
建议：作为公共活动空间，此部分不足之处在于缺少核心景观，在没有活动 的时候，空间略显空洞，如果加入核心景观或者定期更换主题雕塑等，会更 有利于增加公众互动性。
美术馆、大观舞台
喜玛拉雅美术馆 • 总面积是6,497平方米。展厅面积2720平方米。 • 喜玛拉雅美术馆的挑高是中庭为占地约900平方米的15米，可
“树林” “ “玉玉琮琮””
“天书” “风车”
项目的诞生——注重价值型开发商
投资这个喜马拉雅中心的民营企业 家戴志康（上海证大集团董事长） 说，想在上海浦东建造一个文化设 施，但作为一名商人他又要把商业 和文化融合到一起。经过了各位建 筑大师的交流，投资商决定把这个 项目交给这位推崇东方哲学的建筑 师来设计。
展出大型当代装置作品。 • 定位：常态性展示以中国当代艺术作品及传统美术为主；特展
则包含设计、时尚等与艺术相关的作品。 • 经营情况：3-11月为展览旺季，2013年约有10个展览。
大观舞台 • 总面积14,236平方米，包含部分的停车场面积。 • 可容纳1200人 • 挑高20米 • 舞台开口宽14-18米， • 舞台深度为9-14米， • 舞台面积约为310平方米。 • 大观舞台定位：以剧场为主的多功能厅，提供演出、会议、
上海现代建筑设计（集团）有限公司 面积：场地面积/29 000㎡
建筑面积/13 300㎡ 总建筑面积/155 000㎡ 绿化面积/6000平米 规模：地上20层 地下3层 高度99.9m 结构：钢筋混凝土结构 投资额：逾30亿元人民币
商业 美术馆
大观舞台 异型林：无极场
酒店
喜玛拉雅中心重要工程节点
喜玛拉雅中心主要开业时间
异型林——无极场造型独特，具有视 觉亮点，属于项目标志性的部分，最 引人注意。
由于空间开阔，此处也是喜马拉雅举 办各种公共活动的主要场所。
地面层 活动场景
B2中央广场 活动场景
B2中央广场 位于喜玛拉雅中心商场中央，下沉式 广场，半封顶结构，天光云影，自然 舒畅。 面积约300平米，约可容纳300人。
打消疑虑——设计师也是体验式营销大师 2003年，接受“喜马拉雅中心”的设计邀请后，以“未建成” 著称的日本建筑大师矶崎新很快就拿出了设计方案。然而严重超 出预算的18亿天文数字实在让戴志康（上海证大集团董事长） 吃惊，更何况其中有一半投入是为了建造被矶崎新称作“林”的 异形体建筑。就在他开始动摇的时候，他收到了来自矶崎新的旅 日邀请。第一站是1200年前的日本首都奈良的名胜古迹东大 寺。50年前，大学生矶崎新在这里上过一堂必修课，其中在大 火后依然保留着初建时状态的南大门，让他深深地为东方古老建 筑的特殊美感所倾倒。第二站是京都大德寺高桐院。矶崎新同时 告诉戴志康，20年前他就把自己的墓地选在了高桐院，这里将 成为他人生中最后的归宿。高桐院崎岖难行的小路，低矮的房 间，让进入者在艰难的行走与低头弯腰中体会到建筑带来的快 乐，就必须先学会如何尊敬建筑，这正是矶崎新最看重的现代摩 天楼所缺乏的重要内涵。古老建筑的魅力与大师对于建筑的思考 打动了戴志康，也打消了他的疑虑，他放心地让大师施展自己的 建筑实验。
商业目标客群及经营
经营方定位的目标客群 1、浦东地区消费者或家庭（含国际人士） 2、旅游或商务人士（含国际人士） 3、会展参展商或参观人士（含国际人士）
经营情况
由于周边企业员工较多，餐厅有一定的人气，但上座率不足 一半；负二层美食广场，人气较旺（周五中午）。
相对于餐饮的人气，咖啡厅等休闲场所的人气则较差，与附 近的嘉里城形成对比。
上海证大喜马拉雅中心
项目区位：位于浦东中心区域，毗邻上海国际会展中心，交通便利
区位：
证大喜马拉雅中心位 于浦东公建核心区， 北面有世纪公园，东 面与上海国际会展中 心隔街相对。地块北 临梅花路，西邻石楠 路，东靠芳甸路，南 依樱花路。
周边交通：
道路：距离内环300米 轨道：7号线花木路站
2号线龙阳路站 磁悬浮龙阳路站
分析： 餐饮作为目的性消费场所，对于场地的要求性不高，“酒香 不怕巷子深”；然而咖啡厅等休闲场所具有体验性要求，往 往需要一个可达性较好，空间开敞的环境，且喜马拉雅中心 本身不含办公，因此喜马拉雅中心的地下休闲场所经营不甚 理想。
喜马拉雅地下咖啡店
嘉里中心咖啡店
V.SHale Waihona Puke Baidu
异型林——无极场
无极场 建筑面积：约为2000平米左右， 半开放广场，可塑性高 约可容纳500人左右。
异型林 内庭
演艺中心
异型林开敞广场 地下商业
酒店 地铁口
演艺中心
异型林开敞广场
酒店
楼层分布
商业：先确定设计，后塞入商业的做法为后期商业运作带来一定负面影响
本项目力求将建筑的作品形式呈现的完整，因此作为商业项目的产品性被放在第二位，实用性上有一定折损。有以下体现：
1、高价值商业面积的损失：为了 保证外立面的艺术性，建筑外部除 入口外，没有设立沿街商铺和户外 广告；而异型林的存在也使得首层 的商业面积大大减少。
南面广场地下入口
商业招商与动线设计：动线设计较杂；整体招商比例低，但档次较高。
招商现象1：比例低 商业2011年12月开业，至今已经接近三年， 整体出租比例约50%，招商不尽人意。
招商现象2：区域差异大 商业楼3、4层几乎空场，负1、负2层次商业 动线商铺几乎空场。
动线问题1：主次两条动线彼此独立，互动性 不强，导致次动线商铺无招商。 动线问题2：动线过长，中间无休息设施，体 验感差。 动线问题3：商铺布局形式复杂，过道过窄， 端头多折线，通透感差。
北面连接地铁的地下入口
2、商业内部空间局促、通透性较 差：位于南部的商业楼每层面积不 大，致使过道狭窄，而立柱对于视线 的遮挡较为严重。中庭内的梯式结构 从负二层通向顶部，几乎塞满整个中 庭，产生空间局促感。地下商业层高 偏低，通道偏窄且长，体验感不好。
3、下沉式广场入口没有起到导入客 流的作用：在首层商业面积少的情况 下，本应着力塑造地下商业的客流导 入，然两个地下入口面积都较小，没 有塑造成下沉式广场应有的吸引力， 而是仅起到通道作用。
建筑和景观：建筑形式独特，具有地标形象；景观简洁，展现自然与人和谐相处
酒店单体
酒店入口
地面入口
地面入口
外立面
稻田景观
广场和外立面
广场
下沉式入口
功能布局：北部为酒店单体，南部为商业美术馆，两栋单体由地下商业连接，中部为异型 林功能结构。
美术馆
商业中庭 地下商业
地面
餐饮、影 院、 创意工作室
美术馆
商业中庭
“喜马拉雅” 名字究竟蕴含的意义 与超高层建筑向空中升高的情况完全不一样，喜马拉雅是为了跟天交流，比高度的 想法更重要。他把建筑变成了一个观念，并提升到美学和哲学的价值。浦东是长江 的尾，头就在喜马拉雅，我们把头和尾用最古典的源头和最现代的这个尾把它接起 来。一个国家，在这个时代应该有一些代表这个时代精神的建筑，也就是这个建筑 脱离了建筑体本身考虑，它是一种精神的象征。它将成为上海新地标的跨时代建筑
—END—
UPC@SH 10/23/2013
2001年购地
2011年4月酒店开业
2006年4月奠基仪式
2011年12月商场开业
2007年3月正式全面开工
2012年5月美术馆开馆
2009年11月结构封顶
2012年5月大观舞台开业
2010年1月异型体—无极场结构完成
物业比例：酒店和商场是业态主力，大观舞台和美术馆是重要内容，停车场对综合体建筑 非常重要，物业占比也比较大。
设计特征 从空中鸟瞰喜马拉雅中心的 酒店部分是个正方体，矶崎 新在其中巧妙地加入了中国 史前文化中古老而神奇的玉 琮造型，而与它相对应的商 务写字楼则按照中国传统的 风车造型错落排列。如同天 书一样的符号巧妙地表达了 世界文字相通的独特思想， 而整个设计中最让矶崎新感 到自豪的部分就是外形类似 树干的异型结构，那就像生 生不息、自然生长的林木。
世纪公园
喜马拉雅中心
会展中心
项目概况：设计独特、具有复合功能的文化艺术商业综合体
喜马拉雅中心 项目类型：酒店 当代美术馆 多功能演艺厅 办公 商业设施 地点：中国上海市浦东新区 设计时间：2006年 设计团队： 建 筑 师：矶崎新 合作建筑师：上海现代建筑设计（集团）有限公司 结 构：佐佐木睦郎构造计划、竹中工务店
设计理念及建造过程
设计师：矶崎新 日本“后现代”类手法主义美学的头号典型人物。矶崎新在设 计的色彩和风格等形式上相当大胆，其创造力和细节设计能力 成为其独特的设计标志。矶崎新在设计喜马拉雅中心的建筑造 型时，旨在将中国智慧融入当代建筑之中，成就二十一世纪世 界级大都会努力追求的“像”（ICON）。建筑已超越了现下 建筑和艺术的概念，虽沉埋在都市纷杂之中，却能通过本身特 有的个性和表情吸引人们的视线，我们称之为建筑雕。