6+1政策解读
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工改政策研判——工改政策
工业用地作为未来城市建设的重要来源 政府出台了 “1+6”文件及工业楼宇转让办法实施细则，对工改工项目进行规范
主文件
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》
1、1号《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》 2、2号《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》 3、3号《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 4、4号《加快发展产业配套住房的意见》
销售形式 创新性 产业用房 节约集约 存量挖掘
销售比例限制、销售对象限制、转让补缴地价
城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，取消了原《办法》中旧工业区升级改造项目中的自用比 例不低于50%的比例；工业楼宇销售对象必须是符合产业标准条件的准入企业；商品性质工业楼宇转让 按照市场评估地价补缴地价
扶持新兴产业和企业，提供优惠的产业用房
（十二）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土 发展研究中心和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介 机构（以下简称市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划 国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。其中，市 场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。市场评估由 市规划国土主管部门委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平的要求组织， 项目实施主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3家市场机构，市场评估 的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。
工业用地地价容积率修正系数表
宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项
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工改政策研判——销售限制政策解读
销售比例限制
根据政策指示，除30%配套可售外，剩余租售比例一般仍被控制50%以下； 但实际操作可通过与政府沟通，酌情争取分割比例
第四条 用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。 （一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的； （二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的； （三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止 生产，工业楼宇必须分割转让的； （四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割 转让； （五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以 分割转让； （六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部 分可以分割转让； （七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让； （八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼 宇可以分割转让； （九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。
培育创新性产业用房市场，实行租和售的价格明显比市场价格低的优惠政策 对创新性产业用房进入市场实行“三限”，即对销售对象、销售价格、二次转让周期作了明确限制
鼓励土地混合使用、提高产业用地容积率上限、预留产业发展空间资 源、集约布置配套设施 盘活工业楼宇资源，提高工改工项目比例
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建立全市的空间供需服务平台，通过创新产业用地分类、规范土地的弹性引导与量化控制等措施，来满 足重点产业发展需求。
完善土地整备政策；构建更合理的工业楼宇转让制度，盘活工业楼宇资源；鼓励社区股份公司参与。
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工改政策研判——差别化政策解读
地价差别化
工改项目在地价成本上相对较低 在后期可销售物业的价格上势必有很大的优势 差别化地价政策，符合产业导向的产业、容积率较高的产业项目，给予地价优惠
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工改政策研判—地价缴纳方式
原有合法建筑面积以外建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳
地价。
地价缴纳方式
附：《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款：
第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展 产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标 准的50%缴纳地价。 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原 有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标 准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加 建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴 纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规 定。
工改政策研判——“1+6”文件政策导向
通过对“1+6”文件进行解读，提出5个核心指导内容 其中差别化地价与销售限制的规定将对本项目的运营造成直接影响
差别化供地、差别化地价、差别化管理模式
差别化
战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产业发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土地供应等方 面，除了优先供地外，对战略性新兴业等还最高给予50%的地价优惠，同时对不同产业用地供给方式和 供地年限实行差别化管理。
（十三）城市更新项目的地价可以不计息分期缴交。按照市场评估地价标准计收的地价 部分，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清；按照其他标准计收的地价部分， 首次缴交比例不得低于50%，余款1年内交清。
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《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第八条规定：非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应 按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的 地价计收应缴纳的地价。 销售：按照市场评估价补缴 配套部分（ ≤ 30%） 非城市更新 项目
持有：不补缴地价 整体转让： 报批并按公告基准地价补缴 正常进入市场转 让部份 分割转让： 市场评估价-已缴纳地价 整体转让： 市场评估价-已缴纳地价
产业导向
鼓励发展类 允许发展类 限制发展类
产业分类 （暂定） 总部企业 战略性新兴产业 现代服务业 高端制造业
修正系数 （暂定） 0.5 0.5 0.5 0.6 1 2.0以上
容积率r r≤1 1＜r≤3 r＞3
修正系数 1.5 0.3+1.2/r
ห้องสมุดไป่ตู้
2.1/r
（用于生产）
0.7
（其他用途）
产业发展导向修正系数表
1、城市更新项目，工业配套设施可分割转让，建面一般不超过30%。
《深圳市工业楼宇转让管理办法》（试行） 第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。 城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建 筑面积的30%。
2、限制分割工业楼宇在特殊情况下，租售比例不受限于50％，但不具备操作可能
拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限 定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
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工改政策研判——市场评估价补交方式
市场评估价补交按照实际评论结果的85%计收，参照周边相似物业 低价标准，评估地价
工改政策研判—地价补缴
城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，按照以下方法补 缴地价
销售：（法定机构评 估价+市场机构评估 价）*50%*85% 持有：按照公告基准 地价的50%补缴 分割转让：（工业用 地基准地价+办公用 地基准地价）*50%
原有合法面积
持有：不补缴地价
仍为工业 用地属性
销 售
配套部分（≤30%）
增加建筑面积：按 照公告基准地价的 50%补缴 产业用房（≥70%）
整体转让：按照工业 用地基准地价补缴
持有：工业用地基准 地价*50%
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工改政策研判—地价补缴
非城市更新项目，按照以下方法补缴地价
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产业用房 （ ≥ 70%）
其他转让方式
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工改政策研判—增值税上缴方式
工业楼宇以及配套设施首次转让增值税缴纳方式不同。
《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（2014.8.8） 三、城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，属于配套设施的部分，按照市场评 估地价标准计收地价，免缴增值收益；属于工业楼宇的部分，增值收益按照《细则》第十四条规 定的方式缴交， 第十四条 城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：
附属文件
5、5号《深圳市宗地地价测算规则（试行）》
6、6号深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》
3号文件 实施细则
2014年8月8日《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施 细则》的通知》
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限制转让，即使需要转让，政府优先回购，回购价格较低。政府不回
企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。承租企业如需继续租用，可在合同期限 届满6个月前向相关管理主体申请续约，经管理主体审查符合条件的方可续租。
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工改政策研判——工业楼宇
销售对象必须为企业，配套设施可以转让，但需补地价。
工业楼宇分割转让方式
工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业，但以下情况除外： （一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的； （二）因继承、受遗赠取得物权的； （三）因共有分割取得物权的； （四）因政府行使优先购买权的。 商品性质的工业楼宇进行分割转让的，应当按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收 应缴纳的地价；但转让方能够提供证明已按市场评估地价缴纳地价的，不需要再缴纳； 解读：工业楼宇的配套设施可以分割转让； 非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地 价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。 本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价 标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益； （二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；
（三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；
（四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。
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工改政策研判—创新性产业用房转让分析
购的情况出售，受让方也需符合条件。 创新型产业用房的转让标准：
创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的企业确需转让的，经相关管理主 体批准后方可转让，且优先由政府回购，回购价格不高于原销售价格减折旧价；政府不回购 的，在市土地房产交易中心按政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合 创新型产业用房准入条件，经相关管理主体资格审查合格后方可参与竞买。
工业用地作为未来城市建设的重要来源 政府出台了 “1+6”文件及工业楼宇转让办法实施细则，对工改工项目进行规范
主文件
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》
1、1号《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》 2、2号《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》 3、3号《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 4、4号《加快发展产业配套住房的意见》
销售形式 创新性 产业用房 节约集约 存量挖掘
销售比例限制、销售对象限制、转让补缴地价
城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，取消了原《办法》中旧工业区升级改造项目中的自用比 例不低于50%的比例；工业楼宇销售对象必须是符合产业标准条件的准入企业；商品性质工业楼宇转让 按照市场评估地价补缴地价
扶持新兴产业和企业，提供优惠的产业用房
（十二）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土 发展研究中心和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介 机构（以下简称市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划 国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。其中，市 场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。市场评估由 市规划国土主管部门委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平的要求组织， 项目实施主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3家市场机构，市场评估 的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。
工业用地地价容积率修正系数表
宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项
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工改政策研判——销售限制政策解读
销售比例限制
根据政策指示，除30%配套可售外，剩余租售比例一般仍被控制50%以下； 但实际操作可通过与政府沟通，酌情争取分割比例
第四条 用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。 （一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的； （二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的； （三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止 生产，工业楼宇必须分割转让的； （四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割 转让； （五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以 分割转让； （六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部 分可以分割转让； （七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让； （八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼 宇可以分割转让； （九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。
培育创新性产业用房市场，实行租和售的价格明显比市场价格低的优惠政策 对创新性产业用房进入市场实行“三限”，即对销售对象、销售价格、二次转让周期作了明确限制
鼓励土地混合使用、提高产业用地容积率上限、预留产业发展空间资 源、集约布置配套设施 盘活工业楼宇资源，提高工改工项目比例
© Copyright Centaline Group, 2011
建立全市的空间供需服务平台，通过创新产业用地分类、规范土地的弹性引导与量化控制等措施，来满 足重点产业发展需求。
完善土地整备政策；构建更合理的工业楼宇转让制度，盘活工业楼宇资源；鼓励社区股份公司参与。
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工改政策研判——差别化政策解读
地价差别化
工改项目在地价成本上相对较低 在后期可销售物业的价格上势必有很大的优势 差别化地价政策，符合产业导向的产业、容积率较高的产业项目，给予地价优惠
© Copyright Centaline Group, 2011
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工改政策研判—地价缴纳方式
原有合法建筑面积以外建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳
地价。
地价缴纳方式
附：《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款：
第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展 产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标 准的50%缴纳地价。 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原 有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标 准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加 建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴 纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规 定。
工改政策研判——“1+6”文件政策导向
通过对“1+6”文件进行解读，提出5个核心指导内容 其中差别化地价与销售限制的规定将对本项目的运营造成直接影响
差别化供地、差别化地价、差别化管理模式
差别化
战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产业发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土地供应等方 面，除了优先供地外，对战略性新兴业等还最高给予50%的地价优惠，同时对不同产业用地供给方式和 供地年限实行差别化管理。
（十三）城市更新项目的地价可以不计息分期缴交。按照市场评估地价标准计收的地价 部分，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清；按照其他标准计收的地价部分， 首次缴交比例不得低于50%，余款1年内交清。
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《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第八条规定：非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应 按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的 地价计收应缴纳的地价。 销售：按照市场评估价补缴 配套部分（ ≤ 30%） 非城市更新 项目
持有：不补缴地价 整体转让： 报批并按公告基准地价补缴 正常进入市场转 让部份 分割转让： 市场评估价-已缴纳地价 整体转让： 市场评估价-已缴纳地价
产业导向
鼓励发展类 允许发展类 限制发展类
产业分类 （暂定） 总部企业 战略性新兴产业 现代服务业 高端制造业
修正系数 （暂定） 0.5 0.5 0.5 0.6 1 2.0以上
容积率r r≤1 1＜r≤3 r＞3
修正系数 1.5 0.3+1.2/r
ห้องสมุดไป่ตู้
2.1/r
（用于生产）
0.7
（其他用途）
产业发展导向修正系数表
1、城市更新项目，工业配套设施可分割转让，建面一般不超过30%。
《深圳市工业楼宇转让管理办法》（试行） 第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。 城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建 筑面积的30%。
2、限制分割工业楼宇在特殊情况下，租售比例不受限于50％，但不具备操作可能
拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限 定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
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工改政策研判——市场评估价补交方式
市场评估价补交按照实际评论结果的85%计收，参照周边相似物业 低价标准，评估地价
工改政策研判—地价补缴
城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，按照以下方法补 缴地价
销售：（法定机构评 估价+市场机构评估 价）*50%*85% 持有：按照公告基准 地价的50%补缴 分割转让：（工业用 地基准地价+办公用 地基准地价）*50%
原有合法面积
持有：不补缴地价
仍为工业 用地属性
销 售
配套部分（≤30%）
增加建筑面积：按 照公告基准地价的 50%补缴 产业用房（≥70%）
整体转让：按照工业 用地基准地价补缴
持有：工业用地基准 地价*50%
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工改政策研判—地价补缴
非城市更新项目，按照以下方法补缴地价
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产业用房 （ ≥ 70%）
其他转让方式
© Copyright Centaline Group, 2011
工改政策研判—增值税上缴方式
工业楼宇以及配套设施首次转让增值税缴纳方式不同。
《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（2014.8.8） 三、城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，属于配套设施的部分，按照市场评 估地价标准计收地价，免缴增值收益；属于工业楼宇的部分，增值收益按照《细则》第十四条规 定的方式缴交， 第十四条 城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：
附属文件
5、5号《深圳市宗地地价测算规则（试行）》
6、6号深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》
3号文件 实施细则
2014年8月8日《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施 细则》的通知》
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限制转让，即使需要转让，政府优先回购，回购价格较低。政府不回
企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。承租企业如需继续租用，可在合同期限 届满6个月前向相关管理主体申请续约，经管理主体审查符合条件的方可续租。
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工改政策研判——工业楼宇
销售对象必须为企业，配套设施可以转让，但需补地价。
工业楼宇分割转让方式
工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业，但以下情况除外： （一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的； （二）因继承、受遗赠取得物权的； （三）因共有分割取得物权的； （四）因政府行使优先购买权的。 商品性质的工业楼宇进行分割转让的，应当按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收 应缴纳的地价；但转让方能够提供证明已按市场评估地价缴纳地价的，不需要再缴纳； 解读：工业楼宇的配套设施可以分割转让； 非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地 价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。 本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价 标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益； （二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；
（三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；
（四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。
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工改政策研判—创新性产业用房转让分析
购的情况出售，受让方也需符合条件。 创新型产业用房的转让标准：
创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的企业确需转让的，经相关管理主 体批准后方可转让，且优先由政府回购，回购价格不高于原销售价格减折旧价；政府不回购 的，在市土地房产交易中心按政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合 创新型产业用房准入条件，经相关管理主体资格审查合格后方可参与竞买。