土地增值税清算流程及政策讲解ppt课件
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自行审核，提供整套报表及说明） • 2、五证 • 3、取得土地使用权所支付的地价款凭证、出让或转让合
同； • 4、项目工程建设合同；项目竣工决算；建设方、施工方、
咨询企业三方盖章的工程结算审核报告。 • 5、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公
共事业的凭证； • 6、银行贷款合同及贷款利息； • 7、税金合法有效凭证； • 8、 发票复印件； • 9、其他
土地增值税 清算流程及政策讲解
-
1
讲解范畴
单位、个人二手房
进行实质性土地整 理、开发
存量房转让
未进行实质性土 地整理、开发
地皮转让
地皮整理 后转让
整栋单次转让
需清算开发项目
先预征，待符 合条件后清算
建造后整体销售
其他情况
投资入股
分离、合并
合作建房
-
2
内容
清算流程 预征 清算 后续管理
三类申报表
-
-
10
• （二）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率 如下：
序号
房产类型
1
经济适用住房、廉租住房 限价商品住房
2 单价2万元以下的普通标准住宅
单价2万元以上2.5万（含2.5万）以
下的普通标准住宅
3 单价2万元以下的非普通标准住宅
车位、车库、阁楼、储藏室（发票
合同）
4
单价2万元以上2.5万（含2.5万）以 下的非普通标准住宅
单价2.5万元以上的普通标准住宅
5 单价2.5万元以上的非普通标准住宅
别墅、商业用房、办公用房
6 价格明显偏高的房地产项目
调整前预征 率 0% 1% 2%
2%
3%
3%
3%
2% 3% 3%
调整后预 征率 0% 2%
3%
4%
5% 按匡算税 负率预征
-
11
• 平均销售价格明显高于本区域房地产销售 价格，匡算预计增值额，确定土地增值税 税负率。
-
6
预征率
普通住宅/非普通住宅
2001年之前
1996年预征率1% 经济适用房暂不预征
2005年
2011
2010
限价房1% 普通住宅2% 其他3%
廉租住房暂不预征 非普通住宅、非住宅2%
-
2014
0%，2%，3%，4%，5% 匡算率
7
• （青地税函【2009】47号文） 三、2008年底， 全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上 调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时 间？（一个项目一个标准）
• 答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等 部门关于支持居民购买住房的意见的通知》（青 政办发〔2008〕63号）第五条规定，将我市普通 住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方 米，自2008年11月15日起施行。各单位在进行土 地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工 的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的
– 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知国税发〔2006〕187号
– 第一条：土地增值税的清算单位
–
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目
为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单
青岛市规定：土地增值税以国家有关部门审批 的房地产开发项目为单位进行清算。
开发企业成片受让土地使用权后分期分批 开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文 书注明的分期分批项目为单位进行清算。
• （一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开 发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让 房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括 货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的 预征率，预缴土地增值税。
• 纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价 向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、 手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让 收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴 土地增值税。
3
清算流程
1. 预缴税款
5. 在网上报税平台上传报表
2. 《税务事项通知书》
6. 配合税务机关审核
3. 自行清算（可借助中介）
7.按税务事项结论书补税
4. 90天之内申报并缴税（免税）
结合模块
8. 后续管理
报送资料
-
4
报送资料
• 制定索引目录，编号装订成册：（第一项加报电子版） • 1、《土地增值税清算税款鉴证报告》及工作底稿。（如
开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取 得建筑工程施工许可证时间（第一个）为准。
-
8
• 目前三条标准：普通住宅须同时符合以下3 个条件：
•
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
•
（二）单套建筑面积在144平方米以下；
• （三）实际成交价格低于同级别土地 上住房平均交易价格的1.44倍。
-
9
（2014年第1号）《青岛市地方税务局关于土 地增值税预征和核定征收有关问题的公告》
-
13
各地政策汇总表
• 北京 • 辽宁 • 安徽 • 宁波 • 深圳 • 重庆 • 浙江 • 吉林 • 江苏 • 厦门 • 大连 • 广州 • 青岛 • 西安 • 湖北
• 海南
发改委立项 发改委立项；工程规划许可证 工程规划许可证 工程规划许可证 销售许可证 工程规划许可证 审批、备案项目（不许自行划分） 发改委立项；五证/竣工备案证 发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 工程规划许可证 企业会计核算单位（税局审核） 整体开发、统一核算；销售情况+会计核算/初始产权 国土、规划审批（建设用地规划许可证为主，参考《建设工程规划许可证》） 工程规划许可证/销售许可证 工程规划许可证
-
5
预征
• 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据 本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别 普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科 学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣 工结算后，应及时进行清算，多退少补。 东部地 区不得低于2%。
• 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税
收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的 缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
• 取得《税务事项通知书》后的次月申报期 内，计算补缴该项目前期房地产转让收入 预缴土地增值税额与按照主管地税机关通 知税负率计算应纳税额之间的差额。
• 解释：执行期公告自2014年3月1日起施行， 有效期至2018年12月31日。是指税款所属 期，即4月1日开始用新预征率申报。
-ຫໍສະໝຸດ Baidu
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清算
• 明确清算单位
工程规划许可证
-
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清算条件
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号
同； • 4、项目工程建设合同；项目竣工决算；建设方、施工方、
咨询企业三方盖章的工程结算审核报告。 • 5、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公
共事业的凭证； • 6、银行贷款合同及贷款利息； • 7、税金合法有效凭证； • 8、 发票复印件； • 9、其他
土地增值税 清算流程及政策讲解
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1
讲解范畴
单位、个人二手房
进行实质性土地整 理、开发
存量房转让
未进行实质性土 地整理、开发
地皮转让
地皮整理 后转让
整栋单次转让
需清算开发项目
先预征，待符 合条件后清算
建造后整体销售
其他情况
投资入股
分离、合并
合作建房
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2
内容
清算流程 预征 清算 后续管理
三类申报表
-
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10
• （二）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率 如下：
序号
房产类型
1
经济适用住房、廉租住房 限价商品住房
2 单价2万元以下的普通标准住宅
单价2万元以上2.5万（含2.5万）以
下的普通标准住宅
3 单价2万元以下的非普通标准住宅
车位、车库、阁楼、储藏室（发票
合同）
4
单价2万元以上2.5万（含2.5万）以 下的非普通标准住宅
单价2.5万元以上的普通标准住宅
5 单价2.5万元以上的非普通标准住宅
别墅、商业用房、办公用房
6 价格明显偏高的房地产项目
调整前预征 率 0% 1% 2%
2%
3%
3%
3%
2% 3% 3%
调整后预 征率 0% 2%
3%
4%
5% 按匡算税 负率预征
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• 平均销售价格明显高于本区域房地产销售 价格，匡算预计增值额，确定土地增值税 税负率。
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6
预征率
普通住宅/非普通住宅
2001年之前
1996年预征率1% 经济适用房暂不预征
2005年
2011
2010
限价房1% 普通住宅2% 其他3%
廉租住房暂不预征 非普通住宅、非住宅2%
-
2014
0%，2%，3%，4%，5% 匡算率
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• （青地税函【2009】47号文） 三、2008年底， 全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上 调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时 间？（一个项目一个标准）
• 答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等 部门关于支持居民购买住房的意见的通知》（青 政办发〔2008〕63号）第五条规定，将我市普通 住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方 米，自2008年11月15日起施行。各单位在进行土 地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工 的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的
– 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知国税发〔2006〕187号
– 第一条：土地增值税的清算单位
–
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目
为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单
青岛市规定：土地增值税以国家有关部门审批 的房地产开发项目为单位进行清算。
开发企业成片受让土地使用权后分期分批 开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文 书注明的分期分批项目为单位进行清算。
• （一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开 发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让 房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括 货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的 预征率，预缴土地增值税。
• 纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价 向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、 手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让 收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴 土地增值税。
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清算流程
1. 预缴税款
5. 在网上报税平台上传报表
2. 《税务事项通知书》
6. 配合税务机关审核
3. 自行清算（可借助中介）
7.按税务事项结论书补税
4. 90天之内申报并缴税（免税）
结合模块
8. 后续管理
报送资料
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4
报送资料
• 制定索引目录，编号装订成册：（第一项加报电子版） • 1、《土地增值税清算税款鉴证报告》及工作底稿。（如
开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取 得建筑工程施工许可证时间（第一个）为准。
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8
• 目前三条标准：普通住宅须同时符合以下3 个条件：
•
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
•
（二）单套建筑面积在144平方米以下；
• （三）实际成交价格低于同级别土地 上住房平均交易价格的1.44倍。
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（2014年第1号）《青岛市地方税务局关于土 地增值税预征和核定征收有关问题的公告》
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13
各地政策汇总表
• 北京 • 辽宁 • 安徽 • 宁波 • 深圳 • 重庆 • 浙江 • 吉林 • 江苏 • 厦门 • 大连 • 广州 • 青岛 • 西安 • 湖北
• 海南
发改委立项 发改委立项；工程规划许可证 工程规划许可证 工程规划许可证 销售许可证 工程规划许可证 审批、备案项目（不许自行划分） 发改委立项；五证/竣工备案证 发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 工程规划许可证 企业会计核算单位（税局审核） 整体开发、统一核算；销售情况+会计核算/初始产权 国土、规划审批（建设用地规划许可证为主，参考《建设工程规划许可证》） 工程规划许可证/销售许可证 工程规划许可证
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5
预征
• 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据 本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别 普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科 学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣 工结算后，应及时进行清算，多退少补。 东部地 区不得低于2%。
• 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税
收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的 缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
• 取得《税务事项通知书》后的次月申报期 内，计算补缴该项目前期房地产转让收入 预缴土地增值税额与按照主管地税机关通 知税负率计算应纳税额之间的差额。
• 解释：执行期公告自2014年3月1日起施行， 有效期至2018年12月31日。是指税款所属 期，即4月1日开始用新预征率申报。
-ຫໍສະໝຸດ Baidu
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清算
• 明确清算单位
工程规划许可证
-
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清算条件
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号