谈客十大套路
谈客十大步骤
第五步 计算，首次逼定
逼出问题，找切入口，跳出房子谈。
１ 目的及要求
目的：逼出客户存在的问题 要求： 主动提出问题试探 自信 范例：
×先生，房子看的怎么样？没问题的，看好直接定下来。 ×先生，没问题，我们现在就把它订下来。
内容：
总：卖得最好、设计思想
分： 玄关-客卫-餐厅-厨房-客厅-阳台-次卧-主卧-主卫 总结：均好性（公私分离、洁污分离、干湿分离、动静 分离）
１ 目的及要求
目的：使客户对楼盘有一个总体印象
要求：总-分-总，声情并茂，善用肢体语言、条理分明
具体内容与步骤：
总：项目定位 分： 开发商 地理位置 项目规划 景观设计 内部配套 物业管理 总：项目总结语
第三步 摸底（搜集客户资料）
１ 目的及要求
目的：为推房型打下坚实基础 要求：
Company
LOGO
第七步 入世良机
由小及大，强调机会
１
目的
解决“什么时候买房子？”，告诉客户现在买最合 适
内容：
1)、现在买，不要将来买 房价将上涨（周期论、地价论、产品论） 人民币定会贬值 2)、今天买，不要明天（下月）买 选择多 适合的好房子只有一套 涨价规律
第八步 价格合理
１ 目的及要求
第六步 升值保值
核心“供求关系”
１ 目的及要求 目的： 解决“有钱干什么？”——“为什么买房？” 给客户灌输买房是最佳的投资的观点，激发客户 的购买欲望 要求： 寻找恰当时机切入 理论与实际相结合 数与事例相结合 逻辑性强，条理分明
内容：
横向比较（核心——收益稳大，风险小） 1 、存银行 2、买基金 3、炒黄金 4、炒股票 5、做生意 6、买房 纵向分析（核心——供求关系） 宏观 / 中观 / 微观 核心：供求关系 市场经济的规律就是供求关系决定一切，在市场经济条件 下，供求关系决定价格，
商铺谈客十大套路
商铺谈客的十大套路一、开场白拉关系摸底赞美1》首先赞美客户，消除陌生感，赞美时表情要丰富，自然，语气要有起有伏，与客户拉近关系，为摸底做好铺垫2》建立信任后，展开摸底：了解客户的需求面积，需求总价，手上资金状况以及购房动机（是租赁还是购买）。
如果是自主经营：了解客户目前经营门面的具体情况（比方说，门面所处位置，经营面积，是自己门面还是租赁以及相应价格，目前经营状况，买门面是生意继续拓展还是更换门面位置），了解选择门面的决定因素，摸清客户所看过的门面情况。
二、前期介绍1》产品定位2》交通四通八达3》周边商业配套设施欠缺4》周边以及本小区人流量5》投入产出比6 》开发商统一规划7》门面本身优势8》周边将来规划9》马鞍山整体商业氛围的发展。
10》造势，低开高走11》投资回报三、周边人口需求以及商业配套设施的稀缺1》周边人口分析：华林雅筑小区占地5万平米，拥有800户，约2400 人左右。
小区紧挨前后钟村，大部分是马钢的福利分房，房屋主要是90 年代左右，前后钟村人口相对比较密集，再加上南面小区大概 3 万常住人口。
而且周边有四个厂区：1、耐火材料厂紧靠小区对面，目前600 名员工，内部食堂伙食相对较差，90%员工都想到外面就近改善伙食条件，只要环境干净卫生，饭菜可口，价格实惠就可以接受，但是恒兴路，以及三台附近均没有像样的饭店以至于他们要走到很远的地方，比较不便，根据调查他们迫切需要周边开几家实惠饭店，包括夏天下班后大家想3-5 人一起就近吃点烧烤，喝喝啤酒都没有办法满足。
像马钢修建工程厂也是，员工400 人，大家厌倦食堂的饭菜，但却要跑到几里外的美食家饭店去吃（环境也一般）。
还有像马钢除尘厂，员工200 人。
马钢一厂区，员工500 人，均有类似情况。
足以证明目前这里对餐饮市场有很大的需求，却没有满足这种需求的店面。
如果华林雅筑开几家饭店，到时候光供应这几个厂区的员工（约2000）就足够火的了。
根据我们的调研马鞍山餐饮业生意火爆，并且主要是做厂区的生意，华林商铺四周均为厂区，马钢职工收入水平不错，自然消费也可以，在华林雅筑做餐饮可谓近水楼台先得月，在这边投资餐饮的都是看好周边的厂区这个庞大的客户群体，那华林雅筑的商铺就填补了沿三台，恒兴路甚至慈湖周边商业配套设施的空白，附近有3-4 万的稳定消费人群，一人一天10 元的消费，就有30-40 万的日消费额。
商铺谈客十大套路
商铺谈客的十大套路一、开场白拉关系摸底赞美1》首先赞美客户，消除陌生感，赞美时表情要丰富，自然，语气要有起有伏，与客户拉近关系，为摸底做好铺垫2》建立信任后，展开摸底：了解客户的需求面积，需求总价，手上资金状况以及购房动机（是租赁还是购买）。
如果是自主经营：了解客户目前经营门面的具体情况（比方说，门面所处位置，经营面积，是自己门面还是租赁以及相应价格，目前经营状况，买门面是生意继续拓展还是更换门面位置），了解选择门面的决定因素，摸清客户所看过的门面情况。
二、前期介绍1》产品定位2》交通四通八达3》周边商业配套设施欠缺4》周边以及本小区人流量5》投入产出比6》开发商统一规划7》门面本身优势8》周边将来规划9》马鞍山整体商业氛围的发展。
10》造势，低开高走11》投资回报三、周边人口需求以及商业配套设施的稀缺1》周边人口分析：华林雅筑小区占地5万平米，拥有800户，约2400人左右。
小区紧挨前后钟村，大部分是马钢的福利分房，房屋主要是90年代左右，前后钟村人口相对比较密集，再加上南面小区大概3万常住人口。
而且周边有四个厂区：1、耐火材料厂紧靠小区对面，目前600名员工，内部食堂伙食相对较差，90%员工都想到外面就近改善伙食条件，只要环境干净卫生，饭菜可口，价格实惠就可以接受，但是恒兴路，以及三台附近均没有像样的饭店以至于他们要走到很远的地方，比较不便，根据调查他们迫切需要周边开几家实惠饭店，包括夏天下班后大家想3-5人一起就近吃点烧烤，喝喝啤酒都没有办法满足。
像马钢修建工程厂也是，员工400人，大家厌倦食堂的饭菜，但却要跑到几里外的美食家饭店去吃（环境也一般）。
还有像马钢除尘厂，员工200人。
马钢一厂区，员工500人，均有类似情况。
足以证明目前这里对餐饮市场有很大的需求，却没有满足这种需求的店面。
如果华林雅筑开几家饭店，到时候光供应这几个厂区的员工（约2000）就足够火的了。
根据我们的调研马鞍山餐饮业生意火爆，并且主要是做厂区的生意，华林商铺四周均为厂区，马钢职工收入水平不错，自然消费也可以，在华林雅筑做餐饮可谓近水楼台先得月，在这边投资餐饮的都是看好周边的厂区这个庞大的客户群体，那华林雅筑的商铺就填补了沿三台，恒兴路甚至慈湖周边商业配套设施的空白，附近有3-4万的稳定消费人群，一人一天10元的消费，就有30-40万的日消费额。
谈客十大步骤
谈客十大步骤一、开场白1、拉关系，赞美2、摸底3、造势二、前期介绍（沙盘）三、收集客户资料四、推荐户型→①配套，需求，资金，房源→②看房→③首推五、初次逼定（沙盘，谈判中）六、升值、保值七、入市良机八、价格合理九、临门一脚（具体问题，具体分析）十、签合同详解一、开场白1、自我介绍（名片）（专业）控制客户，三分钟成老友，取信客户，创造气氛2、A：拉关系，赞美，B：第一时间造势，C：洗脑，改变观念（有目的性）----灌输买房投资理念二、沙盘介绍包装到位，突出特色，语言精炼，生活化参考点：成熟配套，人气旺，且不断变化发展中三、摸底①职业收入，现住房情况，地址②拟投资额，购买能力，楼层喜好，决策人，比较楼盘情况（资料定位与客户找共同话题四、户型介绍需求、资金、房源1、抓住特色与不足，多描绘生活情景，牵引客户进入角色2、在路线和看房途中，时刻保持生活激情，随时感染、调动客户①相房1）相房：去看房的路上指点江山，告知周边及设施发展2）用最快速度介绍以其留下印象就可以了，应走在客户的前面引导，站在最有利的位置介绍房子，比如阳台、窗，不要在房子里谈太多东西3）回来的路上，要拉关系，不谈房子，也不能炒三班斧，不要给客户很在压力，要让其毫无防备的回到售楼处②期房1）一般不带客户看房A，工地因施工需要，不允许进入工地B，房子还未盖起来，看不到2）客户实在要看，要先给客户垫底A，工地挺乱，视觉效果肯定很差B，只能看到轮廓，黑体墙，没装修，显得较小，抹白后就出效果了五、初次逼定1、看房回来给客户算价格A，算时计算指法要快，显得娴熟B，算贷款尽量按最长期计算，减少客户还款压力与心理压力告之可提前还款C，假如客户要算利息，可以打擦边球①这很难算，谁知道人民币会贬值到什么程度，也许越来越不值钱的D，如果客户计较利息，要用“缩水法”来引导客户①首先要肯定借款会有利息当然，银行借款，肯定会有利息，你向亲朋好友借，还要还上个人情债呢！况且谁也不会让你一借就是十五年，你要看这个钱值不值，现在买百分之九十五心上都是贷款，因为贷款划算，是国家的福利政策第一，住房贷款是所有贷款中利率最低的（汽车商业贷款得九厘，一分吧）第二，钱不断贬值，不断缩水第三，房子不断升值，带来双重回报出租，“十年租金一套房”转让，“低开高走，随之其它城市规划及地段发展而不断增值2、算完后初次逼定，试探客户诚意，找出问题“房子看的这么好，那今天就把它定下来？”六、三板斧1、升值，保值，为什么买房子（值与不值的问题）（地段论，保障，养老，经济，生活，土地稀缺与供求矛盾）2、入市良机，（什么时候买划算）3、价格合理，（买什么样的房子划算）七、具体问题，具体分析①商量的套路②比较的套路③考虑的套路八、临门一脚要求：稳、准、狠1、准：要建立在水到渠成的过程中，要多向客户交流，忌讳言谈，抓住问题要深化，要包装楼盘、性价比分析（配套、交通、环境）发展前景，投资角度①谈客要求“短，平，快”⇨讲效率，谈熟后再逼，要把客户炒热后再逼，没炒熟或炒热后又凉了，都不宜②要善于把握客户的成效信号与购买信号，把握火候例：A，当客户不断询问房子具体情况，提出许多针对性问题的时候B当提到打折问题，付款问题时，即客户发出的成效信号C，当客户猛抽烟，脸色凝重，眉头紧皱时，即帮他下决定，对在谈客过和中按照自己的思路而定，让客户主动开口③逼定分两种：假逼、真逼假：看完房子就逼，逼出问题，一次一次解决，再逼再解决，一浪接一浪，冲击客户，直到没问题真：客户都很认可的情况下，真逼，不要畏惧，要处处站在客户的立场上，客户考虑问题用推拉式A，逼客时，要多用肢体语言来行动，适度拍打客户，用最有效的工具，落实到行动上，（拿出合同，身份证，名字等）肢体语言运用，可占成效50%客户定完后，一定要恭喜他，给其一种定心丸和压力B，假设成效用合同来逼，填写公共部分，客户不反对的情况下，让其签字，收款，客户拒绝的情况下，把问题逼出来替其解决问题2、稳（滴水不漏）表现出从容，不紧不慢，无所谓的态度，不要慌张，逼定时语速一定要慢，表情一定要轻松，面带微笑，处处替客户考虑，让客户着急，而你不急（成功推销是把他需要的东西卖给他，而不是拟想要的东西3、狠客户不交钱的理由，只说明工作没到位，客户对房子还有异议，要有强烈的成效意识，要用引导性语言A，我要回去考虑→考虑什么呢？（考虑的思路）→是房子的问题还是资金的问题？→房子性价比，资金→首付款还是贷款问题B，我没有带钱→帮其解决，告诉交钱的含义，要有主动跟客户拿钱的意思C，没关系，下午准时来交钱→告诉客户，上午交钱和下午交钱是一样的，只不过买到这套房子的机会不一样，客户不肯交钱，除了逼外，需迂回的跟其交谈，帮其解决问题，反复推拉✪做单三快①签合同快，客户要看时，让他看，但要适时打断，指导他看②交钱快，签完合同，您带的是现金还是存折③送客户快→一定要先逼签合同再转为封房⇨逼客顺序要身份证→问号码是否记得→请对方在合同上签字⇨要对方付首付款⇨要1万定金⇨身上带多少钱⇨请对方封房⇨跟对方回去拿钱⇨要对方以人格担保次日一定来没问题，看的这么好，我们今天就把它定下来“写谁的名字”身份证借用一下“没带”→没关系，您下次来拿过来就可以了，身份证号码还记得吗？“不记得了”→没关系的，那写您的名字吧，“我没带钱”→噢，没带首付是吧，没关系的，那看看现在身上带了多少钱呢？我们原则上要求当天合同，首付款到位，您今天最多能交多少钱？→那您的钱是存在银行还是？------哪个银行的，您可以直接在银行打活期存单还过来，还安全，省事，、、✷从逼合同转为封房→注意连贯词，不要太唐突，太生硬，让客户感觉推销意识太强“这样吧，我给你个建议，当然采不采纳在于您，我们把房子保留一下”“保留是什么意思”“您可以先交一部分钱放在这里，我给您开个票”我先帮您把房子保留下来，您回去跟家人商量一下，合适明天就带着首付款来定房，这个钱就转为房款，不合适这个钱就一分不少的退给你，钱放在你那里和放在我们这里都是你的钱，但对你来说这是个机会，即便有客户拿着全款来订这套房子，我也要征求您的意见，您要就不以卖给他，没问题，保留这套房子，对您是有好处的→没关系，你们卖吧，卖了我就选别的“您要是这样说，我就更无所谓了，对我来说，卖给您什么样的房子都是一样的，但是我觉得-------如果我是您的话，我肯定会把房子留下来→注意问题：在逼客和签合同时，都不要轻易被外界干扰，不要轻易离开桌子九、签合同1、签合同，收钱，送客2、配合：请同事帮你做合同，自己跟客户聊天（聊房子以外的东西，减轻他的负担）注意：不要节外生枝1、赞美①发自内心贴切，不要过夸大，要善于捕捉对方闪光点A，夫妇，B，一家三口（带小孩）C，一大家（和睦）D，带老人（孝顺，福气）E男士（家庭责任，有气质，风度，事业成功，成熟稳重）F，女士，（年轻，漂亮，有气质，头发，着装，身材，化妆，打扮）G小孩（聪明，可爱，活泼，听话）H，老人（身体，面相）]②注意事项：A，逢人减岁，逢物减价（品牌------B，年轻男士，把握赞美女士的尺度③因人而异，因地制宜，外表，内涵，职业，家庭，爱好，气度，风度，兴趣，思想言谈举止，衣着，财富，专业，学校，籍贯（经历）④赞美要出自真诚，用眼神表情，措辞表现2、洗脑：投资行为，生活方式①卖高层②卖门头3、造势A不好意思，我们太忙了B您真的很幸运，现在刚好有位置C每天我们都有这么多客户二、前期沙盘1、用总结性，概括性，描绘性的语言，介绍楼盘，对产品施行包装，突出优越性，唯一性和不可替代性能重点：总----------分---------总，由大到小或由小到大的顺序①由大→小小区周边的大环境（地理，周边，市政，交通）小环境（小区周边规划）小区内（配套，绿化，及物业）总整体规划三、摸底（深层次）①资金，楼层，付款②注意：A，忌，“机关枪”C，忌，“语言生硬”③家庭成员四、推荐户型1、①需求②资金实力③销控表2、包装：①重点②设计风格③专业术语，如动静分区，干湿分离，尝试角度，建筑家，设计师3、1）从其它角度定位，原则只一套2）除非客户很反忌，不能接受，可调另一套3）推房，学会吊客户胃口，不要轻易松口，这套已有预定了，✷针对气势很高的客户1、不卑不亢，在谈房子，用聊天方式展开2、用专业术语打击3、予以指导，详细讲房✷针对指东看西的客户1、跳出户型来说，着重拉关系，让客户接受你，然后进入讲解2、停止讲解，让客户指出问题展开当客户转头再走时，微笑，我不知道您今天过来是不是为了看房，从大老远的地方过来，不是为了散步吧，您沙盘不看，户型不看，这是看房子吗？也不知道您想看什么，了解什么，有这个时间还不如在家陪家人✷针对内行人士；1、不用过多讲解，略微引导，让客户讲客户否认时，“那您觉得哪儿的房子好呢？让客户讲2、找出问题展开讲“您说的没错，但像那里的房价还是很高的”✷针对沉默的客户原因：1、性格2、自卑，害怕，讲活后被笑话对策：1、着重拉关系，拉家常，聊客户擅长的东西，关键是让客户讲话2、可以放慢语速，并不进加以反问，让客户感觉，让客户参与来互动对牛弹琴→①讲对方听不懂的东西→②重用反调，反式来讲，让对方听懂。
谈客十大步骤
一、开场白客户进门后，主任要与其交流，开场白的中心内容：1.拉关系，赞美（要求三分钟成老友，接受你的人才会接受你的产品，简单了解客户情况，初次摸底）。
（1）夫妻俩一块来，通过先生来赞美妻子，“大哥，您真有神气，娶了个好太太，一看大姐，就知道是个娴惠人，知书达理的，是个贤内助，所以大哥事业才会这么成功。
通过妻子来赞美先生：“大姐，您真有福气，找个好老公，一看大哥就是细心人，对家庭责任感强的人，你们感情一定很好”。
2）一家三口来，在夫妇面前一定是赞美小孩3）一大家子来，赞美家庭和睦4）带老人来，赞美孩子孝顺，老人有福气5)男士主要赞美有家庭责任心，有气质，有风度，事业成功，成熟稳重6)女士（年轻、漂亮、有气质、头发、着装、身材、化妆、手饰、会打扮、五官）7）小孩（聪明、可爱、活泼……）8）老人（长寿、面善、面想福气、长寿眉、年轻、身体硬朗）※注意事项：A 逢人减岁、遇物增钱（会看品牌、男士手表、包、领带、腰带、皮夹、皮鞋、衬衣、西装；女士包、衣服、首饰等）B 年轻男士把握赞美女性的尺度※赞美要因人而异，因地制宜：外表、内涵、职业、家庭、爱好、气质、风度、兴趣、思想、言谈举止、衣着、饰物、财富、专业、学校、籍贯、经历等※赞美要出自真诚，用眼神、表情、语调来表现。
2. 洗脑：要灌输客户买房是种投资行为，买的是一种生活方式。
（1）买高层：我们这种商住两用的人们最喜欢买了（2）买房买的是种生活方式。
3. 造势“不好意思，我们太忙了，让您久待了”。
“大哥真幸运，现在刚好有位置坐”。
“每天我们都这么多客户”等二前期介绍（沙盘介绍）用总结性，概括性，描绘性的语言来介绍所卖楼盘，对产品进行包装，突出自己的优越性，唯一性，不可比拟性，沙盘介绍的重点是总---分---总，由大至小或小至大的顺序来介绍由大----小：小区周围大环境（地理位置，周边市政配套交通环境）-----小环境（小区周围的规划及项目，前后左右）----小区内环境（小区规模、配套、绿化、外观等）----楼宇（配套、外观等）总：整体规划，××地带唯一带双气的高档精品楼，是你安家置业首选，是不可多得的绿色花园小区，生态小区。
史上最全销售套路 后悔没有早看到
史上最全销售套路后悔没有早看到服装销售过程中一板一眼的销售可不行，还要学会“套路”。
那么服装店经营销售中需要掌握哪些套路呢?今天本人就带来史上最全销售套路，看了你都会后悔没有早看到哦!一起来看看吧。
第一、成交7原则1、顾客要的不是便宜，是感到占了便宜。
2、不与顾客争论价格，要与顾客讨论价值。
3、没有不对的客户，只有不好的服务。
4、卖什么不重要，重要的是怎么卖。
5、没有最好的产品，只有最合适的产品。
6、没有卖不出的货，只有卖不出货的人。
7、成功不是运气，而是因为有方法。
第二、少用”但是”，多用“同时”客户问：你们和A企业比较有什么优势?如果你滔滔不绝，你就掉进陷阱的迹象!建议反问：您这样问，肯定是了解过A产品的，您觉得，他的哪方面让您最满意，为什么?回答完毕，然后你方可淡定地说：我非常理解，这几个功能我们也同时具备，除此之外...第三、顾客是谁?我是谁?在美国的Wal-Mart超市里，啤酒与尿布被摆在一起出售，这使尿布和啤酒双双增销了，原因是美国女人会要求丈夫下班后为孩子买布，男人在买完尿布后就会顺手买回自己爱喝的啤酒，因此形成了如此神奇的销售效果，这就是交叉销售和关联销售...第四、杀价中的五原则1、绝不先报价，谁先报谁先死。
2、绝不接受对方的起始条件，谁接受谁吃亏。
3、杀价必须低于对方预期目标，不杀是傻子。
4、闻之色变法，让对方感到他的要价太吓人了。
5、选择随时准备走人，逼迫对方仓促下决定。
第五、最赚钱的性格是“执着”调查发现,销售员中80%都要在同一个人打第五次电话才能谈成。
有48%的销售员打第一次电话后就失去了一个顾客源。
有25%在打第二次电话后就放弃了。
12%在打第三次以后放弃。
有10%继续打电话。
这些不放弃的10%正是收入最多的人士。
第六、建立共同的信念和价值最初黑珍珠并不好卖，很多人认为它们色泽不好，又灰又暗。
后来，商人将黑珍珠放在第五大道橱窗里，标上难以置信的高价;同时连续刊登广告，将黑珍珠置于钻石、宝石的映衬之中。
跟客户聊天的十种套路
2.Cold reading
• Cold reading直译过来称为“冷读”。人们最讨厌查户口式的问题。你多 • 大了？你是哪里人？你叫什么名字？很可惜大部分人依然只会这种表面 • 的聊天模式。如果你会冷读，就不会有这个问题。cold 有着没有准备的 • 意思，reading有着读心、占心的意思，冷读术就是指在没有防备，甚至 • 第一见面时看透他人的心思，从而更好的与人交流，经常被心理医生应 • 用于心理治疗。 • 比如：“你是不是在国外留过学？”这是一句普通的问句。 • 转换成冷读就是：“你一定有在国外留过学。” • 再比如：“你觉得自己的性格怎么样？” • 转换成冷读就是：“如果我没看错，你的人缘一定不错吧。” • 可能你已经发现了一点，那就是冷读必须用陈述句。而且，冷读是一种 • 猜测，既然是猜测就会不准确，但这并不意味着冷读就失败了。冷读并 • 不是让你完全猜准对方的信息，而是通过这种方式让对方敞开心扉，主 • 动的给你更多的信息。当然你不能胡乱去猜。而是通过对方的衣着，谈 • 吐，话题内容等等一切信息去让你的猜测更加准确。
6.开放式圈套
• 如果一个人对某件东西感兴趣，然后你把这件东西拿走，当你 再次给他这个东西的时候会引发他更大的兴趣，开放式圈套由 此而来。简单的解释就是：在对话中包括没有说明的想法，故 事，情绪或者感觉。比如，你看过一部电影，但电影的最后出 现了一个悬念（外星人留了一个幼崽在地球），你便会开始期 待它的续作。
• ④加入感情。一个好的故事没有一个好的述说方式也是行不通的。
• 注意：在你和对方还不熟悉的情况下切忌讲很长的故事。这个时候的 故事应该是简短而有趣的。当你们熟络了之后，才可以开始讲一些很 长很深刻的故事。
置业顾问谈客十大套路
置业顾问谈客十大套路作为置业顾问，谈判技巧和客户关系管理是非常重要的。
以下是十个谈判套路，帮助你成为一名更优秀的置业顾问。
1.谈判前做好充分准备，了解客户的详细情况在与客户进行谈判前，要充分了解客户的情况，包括客户的购买需求、预算、购房目的等。
同时，还要了解楼盘的详细情况，包括户型、价格、面积、装修标准等。
通过对客户和楼盘的充分了解，能够更好地为客户提供专业的建议和解决方案。
2.建立良好的互信关系，让客户对你产生信任与客户建立良好的互信关系是谈判成功的关键。
在与客户交流中，要积极主动，热情周到，注意沟通方式和语气，让客户感受到你的真诚和专业。
同时，要向客户充分展示公司的实力和信誉度，让客户对你产生信任感。
3.针对客户需求提供专业的建议和解决方案在与客户沟通中，要了解客户的需求和期望，根据客户的实际情况提供专业的建议和解决方案。
同时，要注意措辞，让客户充分理解你的建议和解决方案，提高客户的满意度。
4.在谈判中保持积极主动，不轻易放弃，同时要保持礼貌和耐心在谈判中要保持积极主动的态度，引导客户充分了解产品，激发客户的购买欲望。
当客户提出一些问题和疑虑时，要耐心解答，不轻易放弃。
同时，要注意措辞礼貌，尊重客户的意见和选择。
5.在合同条款中要注意细节，保障客户的权益在签订合同时，要仔细阅读合同条款，注意细节问题。
同时，要向客户充分解释合同条款的内容，让客户充分了解自己的权益。
在合同条款中要注意保障客户的权益，避免后期出现纠纷。
6.保持良好的售后服务，让客户感到满意在客户签订购房合同后，要保持良好的售后服务，包括协助客户办理按揭贷款、房屋交接等手续。
同时，要积极主动地与客户保持联系，了解客户的满意度，及时解决客户的问题和反馈。
通过良好的售后服务，提高客户的满意度和忠诚度。
7.积极回应客户的问题和反馈，及时解决问题当客户提出问题或反馈时，要积极主动地回应并解决问题。
对于一些能够立即解决的问题，要尽快解决并回复客户。
房地产案场销售谈客套路销售十大步骤
xx广场谈客套路—十大步骤第一步：开场白开场白(占整个谈客成功率的70％）好的开场白能拉近和客户的关系,第一时间让客户放松警惕，卸下防卫；第一时间了解客户的需求，三分钟成老友，取信客户，创造氛围，进而可以给客户选择合适的房源。
主要包括：拉关系，赞美，摸底(浅摸）等。
注意点：1.声音要洪亮,语调要轻松上扬。
2.见客第一时间要热情,微笑和热情能感染客户。
3。
赞美和摸底要联系到一起,一般赞美可以间接的摸底。
4.赞美要真诚，要发现客户独特的优点。
5。
交流过程中，肢体语言传递55％的信息，语调传递37%,语言传递8％,所以要利用好三拍三拖.6.开场白时间一般在三分钟左右，太短则虚假，太长则没机会拉关系.收集成交条件：a．购买动机（为什么买房）：由小——→大，换环境,户型，舒适，投资。
b．购买实力（为推房源摸底铺垫）:1。
一次性付款还是贷款；2。
打算首付多少买房子；3。
在哪儿工作？c．其他的:1.想要几室的,几口人住？ (摸面积）2。
想换个大面积的-—→您现在住多大的？3。
换环境——→那您原来住哪儿啊？4。
投资.开场白的过程中，只要客户不提房子，自己千万不要提房子，使劲的和客户聊天，引导客户,激发客户的购买欲望,在为客户创造购买动机的过程中,让客户多说自己少说.〈一〉拉关系、赞美：要求三分钟成老友，认可你的人才会接受你的产品，赞美要发自内心，要贴切、诚恳、不要过于夸大,要善于发现客户身上的闪光点：（1)夫妻俩一起来,通过赞美妻子：大哥,您真有福气，娶个好太太，一看大姐就是个内助，知书达理，所以大哥事业才会这么成功。
通过妻子赞美丈夫：大姐，您真有福气，找了个好老公，一看大哥就是个用心的人,有家庭责任感的人，你们感情一定很好.(2）一家三口人来,在夫妇面前一定要赞美小孩，例如可爱、虎头虎脑，活泼。
（3)一大家子来，要赞美家庭和睦。
（4）男士要赞美：有家庭责任心,事业成功，成熟稳重。
（5）女士要赞美：年轻、漂亮、有气质、会打扮、服饰、美容、化妆等.（6）老人，长寿,面善，面向有福气。
销售技巧和话术11个经典销售套路
销售技巧和话术11个经典销售套路销售技巧和话术11个经典销售套路销售是一个复杂而有挑战性的过程，需要销售人员具备一定的技巧和话术来与潜在客户进行有效的沟通和推销。
下面是11个经典的销售套路，可以帮助销售人员更好地完成销售任务。
1. 创造紧迫感：通过强调产品或服务的特殊优势，让客户意识到他们需要尽快购买，以避免错过机会。
例如，强调产品的市场需求量或限时优惠。
2. 客户说法：通过倾听客户的需求和问题，将客户的话语转化为销售机会。
例如，当客户提到他们需要某种产品或服务时，及时提供相应的解决方案。
3. 社交证据：利用社交媒体或满意度调查等渠道，展示之前客户对产品或服务的积极评价，以增加客户的信任和购买意愿。
4. 身边案例：通过分享关于其他客户成功使用产品或服务的案例，向客户展示产品的价值和效果。
5. 质疑常识：通过提出有针对性的问题，引发客户对自己行业或现有解决方案的思考，从而激发他们对新产品或服务的需求。
6. 置换法则：当客户对产品或服务的价格感到不满意时，提供一种更具吸引力的选择，以换取他们的购买意愿。
例如，提供附加服务或额外的产品。
7. 问询定位法：通过提问客户的需求和挑战，让他们意识到自己的问题，并展示产品或服务是解决问题的最佳选择。
8. 社会认同：通过与客户建立共同的兴趣和价值观，增加对产品或服务的认同感。
例如，与客户讨论行业趋势或共同关心的社会问题。
9. 推荐引荐：通过向现有客户或合作伙伴寻求推荐，建立信任和口碑效应，吸引新客户的关注和兴趣。
10. 时间压力：通过强调市场上的竞争或激烈的销售活动，让客户明白现在是购买的最佳时机。
11. 价值演示：通过提供免费试用、演示或样品，让客户亲身体验产品或服务的价值和效果。
以上是11个经典的销售套路，销售人员可以根据具体情况选择适应的技巧和话术。
然而，重要的是要记住，销售不仅仅是说服客户购买，更重要的是建立长期的信任和关系。
因此，销售人员应该始终保持诚实、专业和关注客户需求的态度，以提供最佳的销售体验。
最简单 最直接 最有效的谈客技巧
最简单最直接最有效的谈客技巧谈客技巧1.夸奖男士有派头，有风度，夸他成功：年轻女士夸漂亮：带小孩的客户，夸小孩聪明，漂亮：夫妻同行，夸女的有眼光，男的这么成功；夸男的有眼光，找到这么漂亮、贤惠的妻子；穿得好的女士，夸有品位，有气质。
详细、生动、准确的描述，才是引导购买商品的关键。
2.以提问的方式正面引导A.假如现在不能作出决定，您不觉得以后将更无法决定吗？而且还有时间上的浪费。
B.假如是在这几种情况下决定，您不觉得现在就做决定最合适吗？在考虑下去的话，您不认为这样做只是等于把工作往后拖泥带水而已。
C.您不觉得现在一起决定比较好吗？D.是首期付款多一点呢，还是采取分期付款。
3.和客户讲一些家常话，拉近关系，会使客户解除戒备心理，他会觉得您很有人情味，肯定是个忠厚善良的人。
4.机关枪扫描，找客户感兴趣的话题。
5.您热情推荐，但炒热客户最重要的是找到切入点，不是您想讲什么就讲什么，而应该是客户喜欢讲什么你就讲什么，引入话题后，就让客户讲。
6.不要让推销的痕迹太重，不要就房子说房子，应该是“虽然我是在向客户推销房子，但客户却并没有觉得我是这样，而是在与他聊天。
”7.抱着一颗平常心，帮客户参谋，是客户的朋友，这是必须学会的技巧，在做了一段时间以后，主任级的都应该达到这个程度。
给客户压力，不能怕客户，压迫要有气势，拿了钱就是来签合同的，您有什么问题摆出来，不合适就搞到合适，不满意就搞到满意为止。
在买房最后关头尤其要谨慎，A、充满信心，不要问“买不买”，而是要让客户觉得“已经决定买下了”的暗示诱导方法。
B、是客户感觉到自己是在做选择，“瞧您选的这套房子········真是有眼光”避免说您听我的话没错，别的客户听了我的话买的房子都很满意等。
C、对容易误会的惨案再三说明。
D、签约后转移话题。
E、消除客户的不安，进一步说明何时交房巩固信心。
生活中的十大套路
生活中的十大套路
1. 口头废话：口头废话是最简单也是最常见的一种套路，有时尤其是当你觉得面子
有些脆弱时，会用口头废话来解开话题，以此来增加对话的有趣性，也是一种潜在的自我
安慰。
2. 导话牌：这个套路要求在聊天的双方具有一定的熟练度，从而能透过一堆脑洞交
流来实现双方真正的内心交融。
3. 幽默感：幽默感是改变谈话主题，调动情绪的有效方式，也是一种可以提高人们
相处的乐趣的套路。
如果你能够切合实际，运用幽默的口吻，谈话就会变得轻松愉快起来。
4. 虚拟实例：另一种让谈话变得有趣的套路，可以采用虚拟的实例展开一顿丰富的
讨论。
这种虚拟实例并不是严格的科学解释，而是用艺术的眼光去把握谈话视角，让话语
活跃起来。
5. 进退保守：还有一种常用的保持谈话轨道的套路，就是要做到既进又退，不去诉
诸太多个人利害关系，以达到一种良好的客观态度。
6. 自然融入：自然融入是一种让整个谈话变得流畅无比的一种套路，通过一个个实
际的生活实例和引子，自然融入谈话，让话题持续下去。
7. 吸引大家：把想要表达的意思搞得有趣，人人都能从谈话中以有趣的方式获取讯息，使大家都能跟进，这样大家就可以一起玩耍，聊天也更有趣了。
8. 以微笑调剂：与他人交流时，随时以微笑来调剂谈话，是一种很好的社交套路，
能使对话的气氛和睦，对对方的感受也更加融洽。
9. 直截了事：有时，也可以适当的不去绕弯子，直截了事，往往让谈话更加清晰，
同时也能让双方的理解更加快速的达成。
10. 挑战难题：也可以把谈话中带来的挑战难题作为双方谈话的重点，去讨论探究，
彵即了最终的解决方案并有所得。
谈客套路之九大步
谈客套路之九大步
一个十分重要的概念：
任何的一个房地产的产品，无论如何也会有20%的自然购买者，因此就这20%的客户而言根本无需动刀用枪，购买完全没有问题。
而我们要研究的是要对付那80%的客户群体。
第一步：开场白，该步骤重点：赞美客户与之建立良好的关系
第二歩：沙盘的介绍，一定要语言生动有力，把楼盘给讲活了，暗中摸底了解客户的情况。
第三步：户型推荐，(该步骤非常重要)
推房应对的技巧：1，推房只推一套，不能有求必应，这样客户容易眼花缭乱无法决定。
2，有心地看是两套实推一套，相互比较要有特色，3，拉开距离，好坏要分清。
第四步：增值保值，主要解决投资型的客户，置业是一种良好的投资方式，能够抵御经济危机带来的货币贬值。
第五步：分析市场，把握机遇，房子不同于其他商品，是一种可遇不可求的东西。
第六步：买房考虑的是综合问题，子女的教育问题，上班方便，生活便利的问题。
第七歩：小区的品质问题，因为房子是陪伴我们一生的东西，好房子一辈子。
然后也是个人置业形象。
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谈客十大套路
一、开场白
拉关系，赞美，摸底，自我介绍
（1）首先，赞美客户，消除陌生感，发自内心的去赞美客户，发现事物的美，赞美时，表情要丰富，语气要有起伏，这样与客户拉近关系，3分钟成为朋友，建立于客户之间的信任度。
（2）建立信任后，初步了解客户需求，工作单位，资金实力，谁做主，现住状况（楼层面积，位置，环境，地段）换房原因，现在购房标准，付款方式，投入多少钱，二、前期介绍
（1）给客户介绍小区定位
（2）周边交通配套，人文环境，自然环境
（3）小区内部（外→内）
（4）物管
（5）品质，突出地基，材料，地转，外立面
（6）开发商实力，让客户坚定买房的信心
（7）总结：地理位置，环境——是居家的绝好
无数次重复：我们明瑞花园是羊尖最高档的，处于宜人宜居的中心花园镇区，打造的是羊尖独家纯电梯阔景洋房。
明瑞最适合您的。
前期中与客户互动，用您敬称，切忌一言不发，这是您的……一定要会说，假定成交，让客户有一种身临其境的感觉，要突出所推房源的周边优势，前期介绍中的语气要抑扬顿挫，且通俗易懂。
三、户型介绍（推荐户型）要简洁
四、算价格（尽量记住所推房源的面积，价格，直接算，若记不住就快速翻到自己看到
然后用置业计划表盖住再算）不要埋头苦算，边说边算和客户交流
五、初次逼定（目的，逼出客户问题并解决）
六、保值升值（目的，建立客户的信心）
供求关系：价格低（供≥求）
价格高（供≤求）
现今城市人口居住面积19.87平方，西方发达国家，人均居住面积50平方
要求：（1）福利分房的取消，1992年，中国已经有商品房，如：深圳，海99年房地产降到冰点，房价降到最低点。
（2）商品房代替公有住房的上市。
（3）城市化率的加快，中国城市化率为20%，2020年要达到60—70%，即在相同的存量上，城市人口增加2倍
（4）个人按揭贷款的实行
（5）银行存款利率的下降，刺激消费（一万元存在银行一年利息168元）
（6）消费观念的改变
（7）居住观念的变化，两代人都分开住
（8）内资，外资的引进
（9）中国股市的不规范，做生意风险大，现在人三分割，1／3用于房地产投资
七、入市良机
1、中国现代房地产有非常健康的发展前景
建筑，规划土地上，国家要求比较高
（1）国家并没有控制房地产的发售，而是使房地产走一种健康，可持续发展的轨道
首先，规范开发商市场
A从紧的货币政策，银根紧缩，增加开发商开发成本
B防止开发商圈地行为
（2）控制消费者投资行为
A对外地购房者限制其贷款条件
B控制前期房子未办房产证前不准转让
C第二套住宅银行利率增加
（3）国八条
A控制高档住宅房
契税面积超过144平方契税4%
容积率1.0以下契税4%
房价高于周边同档次楼盘的，清查土地增值税
二手房转让拿到房产证，2年内不允许过户，否则5.55%的营业税，两年后出售，差价的5.55%的营业税，房产证另算
房价控制在每年10%增加很正常
B推动国民经济的三驾马车：出口，消费，投资
C城市与旧城改造，必然要拆迁，拆迁必需要大量居住要求
八、价格合理
1、不值
成本分析：地段不一样，地价成本也不一样
建安成本：所有钢筋，水泥，绿化率都不一样，规模也是不一样的呀（纵，横向综合比较）2、买不起
客户无疑嫌价格高，面积大
给客户筹钱，分散资金
问客户的房子，客厅，卧室，书房，次卧，阳台有多大，客户有现住房，客户资金
（手头资金+存款+外借）家人分担，若等钱挣够了，好地段的房子没有了，价格高了，装修费增加，人力物力，精力，财力的浪费
九、具体问题，具体分析（逼定的循序渐进）
一步一步解决客户的问题，此时要不急不燥
通过赞美引导分析问题，边拉关系边赞美，边解决问题，淡化问题，缓和问题
十、签合同（临门一脚）
签合同要快，交钱快，送客快
1、先谢第一页，第二页就直接翻到最后一页，客户直接签字
2、不要主动让客户看合同。