金隅阳光项目初步定位及物业发展建议

水岸新都
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高层风险控制原则
建议高层分2期开发，实行“可进可退”的模式确保高层区完美销售
高层开发综合目标： • 高层团购销售目标：100% • 市场开发产品销售顺畅 高层风控原则： 1. 尽快开发，以防市场政策变化，风险不可控
2010-1-10国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》； 加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付款比例不得低于40%
2010-4-2财政部发布通知，两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普 通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用 首次购买普通住房的契税优惠政策。2010-4-17新国十条，首套自住房且套 型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款 购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低 于基准利率的1.1倍； 2010-6-4三部委通知商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购 房家庭成员名下实际拥有的住房数量进行认定。 9.29新政：2010-9-29国务院各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以 上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本 地居民暂停发放购房贷款对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比 例，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，对个人购买普通住房，且为家庭 唯一住房，则减半征收契税；购买90平米及以下的家庭唯一住房，减按1% 征收契税。 2011年3月4日长沙温柔版限购令：对在长沙市市区已拥有１套住房的家庭， 限购１套９０平方米以下新建商品住房；对在长沙市市区无住房并能够提供 长沙市居住证的外地家庭，在主城区限购１套９０平方米以下新建商品住房； 对在长沙市市区，已拥有２套以上住房的家庭、拥有１套以上住房的外地家 庭、不能提供长沙市居住证的外地家庭，暂停在长沙市主城区购买９０平方 米以下新建商品住房。
93- 95年 通货膨胀
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房地产市场政策
中国5月CPI同比增长5.5%，涨幅创34个月新高，物价上涨压力任然比较大， 下阶段国家出台强力行政政策的可能性增加
目前 阶段
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占地（亩） 占地（㎡） 建面（㎡） 高层单价 别墅单价 421 280807 280807 4000 8800 整体容积 别墅容积 高层容积 别墅占地 别墅建面 205728.571 100807 高层占地 高层建面 1.0 0.49 2.39749291 75078.4286 180000
销售金额 总销售金额 887101600 720000000 1607101600
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房地产市场政策
历次通货膨胀治理措施显示，政府的行政政策是最终降低CPI的最有效手段
中国历次通货膨胀治理手段
发生时间 治理措施 市场手段 行政政策 国务院在1980年12月发出了《关于严格控制物价、整顿议价的通知》 ： 1.从本通知公布之日起，凡由国家规定牌价的工农业商品，在全国各地的零售价格，一律执行国家的规定，不得提高 。12月1日以前按照物价管理权限规定有关部门已发调价通知的，按原通知继续调整。 2.各种议价商品，在全国各大城市、中等城市、小城市、工矿区、县城和县以下城镇的零售价格，一律按1980年12月 7日的价格出售，只能降低、不许 提高。 1984年11月国务院发出《关于严格控制财政支出和大力组织货币回笼的紧急通知 》 ： 1.要加强信贷管理，控制信贷投放，大力组织信用回笼。 2.各专业银行要按照人民银行总行确定的信贷计划，严格控制贷款的发放，未经批准不得 突破。 3.固定资产投资贷款，要严格控制。 4.对重复建厂、盲目投资、投资效益差的项目，一律不予 贷款。 1985年4月国务院批转人民银行《关于控制1985年贷款规模的若干规定》 ： 1.严格控制贷款总规模。 2.1985年增发150亿元货币的计划要严格控制，不得 突破。 3.必须严格将贷款规模控在710亿元左右 1989年11月党的十三届五中全会通过《中共中央关于进一步治理整顿和深化改革的决定》 ： 提高存款准备金率： 1.坚持实行从紧的财政信贷政策：中央银行必须 管住票子，控制住信贷总规模 1.1987年，法定存款准备 2.坚持改革的社会主义方向和明确当前深化改革的重点：适当集中物价管理权限，加强对关系国计民生的重要商品价 金率从10%上调至12% 格的管理。 2.1988年9月，从12%上 3.采取切实措施，努力保持群众基本生活必需品价格的基本稳定。 调至13% 4.已经放开价格的商品，要继续放开，必要时可对其中的某些商品实行最高限价，或实行提价申报制度。 上调利率： 1993年6月《中共中央、国务院关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》 ： 1.1993年5月15日，各档 1.严格控制 货币发行，稳定金融形势。 次定期存款年利率平均提 2.严格控制 信贷总规模。 高2.18%，各项贷款利率 3.积极稳妥地推进物价改革，抑制物价总水平过快上涨。 平均提高0.82% 4.受国家调价影响较大的后续产品，价格调整也要从严掌握。 2.1993年07月11日 ，一 5.对已经放开的重要商品价格要加强监测，通过立法规范企业价格行为。 年期定期存款利率9.18% 6.已经放开粮价的地区，要进一步发挥国有粮食部门稳定市场、稳定粮价的作用。 上调到10.98% 7.严格执行 农业生产资料最高限价
宏观货币政策
两年内14次上调存款准备金率，2011年两次加息；相对稳健的货币政策，使得 房地产市场买卖双方门槛提高
2010-1-18、2010-2-11央行两次提高大型金融机构存款准备金率 0.5个百分点 2010-10-19央行自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款 基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现 行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点， 由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相 应调整。 2010-11-10到2011-12-10日央行四次上调存款类金融机构人民币存 款准备金率0.5个百分点。 2011-2-9央行上调存贷款基准利率0.25个百分点，调整后的一年期 存款基准利率自2008年底以来再度恢复到3%，接近金融危机前的 利率水平，一年期贷款利率达到6.06% 2011-3-18、4-5、4-17、5-12、5-18央行五次上调存款类金融机构 人民币存款准备金率0.5个百分点。
此外，5月份非食品价格上涨幅度也创了历史新高，对CPI的贡献增大。从细分项来看，衣着、家庭设备用品及服务 、交通通信等是非食品价格上涨的推手。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产市场政策
国家连续出台政策对房价进行调控，但地方政府市场政策依然比较宽松，调 控效果尚未显现，房价并未松动
高层风险控制原则 一次性规划开发完成高层部分，风控难度较高，但面临政策风险较小
假如一次性开发900套，未销售大户型存在市场销售障碍
面积配比要重新考虑
中原建议，走稳第一步！分 2 期开发 若900套均开发大户型，及舒适性房源
面积配比要重新考虑，引进强势销售公司，低于市场均价销售
风险：没有买到的怎么办，对外销售的一定不能低于市场均价
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住宅用地数据：用地421亩，高层18万方，别墅10万方，容积1-1.2，限高100米
报告第一部分：
政策及市场部分
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占地（亩） 占地（㎡） 建面（㎡） 高层单价 421 280807 308887.7 3500 整体容积 别墅容积 高层容积 别墅占地 234341.273 高层占地 1.1 0.55 3.87382293 46465.7273
别墅单价 6500 别墅建面 128887.7 高层建面 180000
销售金额 总销售金额 837770050 630000000 1467770050
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经济测算
为确保项目整体高端性及最高效益，建议项目容积率控 制在1.0，其中别墅容积做到0.49，高层容积2.39
占地（亩） 占地（㎡） 建面（㎡） 高层单价 421 280807 280807 4000 整体容积 别墅容积 高层容积 别墅占地 201614 高层占地 1.0 0.5 2.27292816 79193 别墅单价 8000 别墅建面 100807 高层建面 180000 销售金额 总销售金额 806456000 720000000 1526456000
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治理效果
79- 80年 通货膨胀
GDP增长及物价指数增 长率在1981年开始下降
84- 86年 通货膨胀
物价指数和GDP的增长 在1986年趋于平缓
87- 89年 通货膨胀
在政府的调控下，抑制了 需求，GDP增长率在 1989年迅速下降到 4.1％，1990年居民消费 价格指数的增长率也下降 到3.1％ 紧缩在1996年之后取得 了明显效果，物价指数下 降；GDP增长率也有所 下降，但仍然保持在10％ 左右的高位，中国经济成 功实现了“软着陆”
国家宏观经济数据
通货膨胀上升，实体企业盈利下降，滞涨风险加大；未来阶段国家宏观调控 需要进一步控制房价涨幅
2011年5月CPI为5.5，基本符合市场的预期，通胀上升风险加大。 从分项数据来看，食品价格仍然是CPI上涨的主要推动力。5月份食品价格上涨11.7%，占CPI同比涨幅的63.6%。
而无法去除的通胀压力，加上自然灾害频繁，导致粮食价格上涨，从4月以来全球主要粮食品种价格上升50%以上
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规划原则
规划总体原则：严格控制高层成本，别墅最大化价值感打造；快速启动高层
对外销售的别墅部分必须具备强有力的市场竞 争力，以求快速资金回笼，销售补差
品质保证：高层在保证品质的基础上，严格控制成本；别墅最大化保证品质感 密度控制：严格保证别墅最小化密度，高层容积控制在2.5以下 私密保证：严格区分内销区与市场化销售区域 销售保证：高层考虑部分对外销售、别墅适度创新，主流产品打造 风险控制：尽快启动高层
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类似规划分析
水岸新都：别墅热销典型，整体1.0容积，别墅0.5容积，高层2.38容积
环水景打造纯墅社区
高层 高层 一期联排 商业 高层 双拼
• 项目一期围绕中心水景蓝月湖打造
高层
纯联排社区； • 高层位于项目东北角，居高俯览， 共享墅区中央水景； • 主干道临街打造特色商业街区，聚 集商业人气服务社区； • 环绕水景打造内外两层道路圈，内 圈为步行赏景道，外圈为便捷行车道。
2. 团购货量确保供需平衡，确保大户型产品能顺利出货
3. 高层分两批开发，先满足绝大部分团购需求，以求可调整空间 4. 针对市场需求深入分析，确定产品面积段 5. 确定首批团购产品占比，做出三套解决方案
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金隅阳光项目初步定位及物业发展建议
湖南中原豪宅五部
Hunan.6.2011
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住宅用地数据：用地421亩，高层18万方，别墅10万方，容积1-1.2，限高100米
本报告重点需解决问题：
1、整体规划原则，容积率配算 2、高层开发节奏，定位及面积配比、基础设计指标 3、别墅产品组合，面积配比、基础设计指标
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