第四章 房地产开发的基本政策

ห้องสมุดไป่ตู้
（六）申报规划设计方案并取得通知书 由开发公司提供设计方案、图纸（包括模型）后，城市规划行政主管部门对多个方 案进行审查比较，进行方案选择和技术经济指标的分析，确定设计方案和提出规划设 计的修改意见，核发审定设计方案通知书。开发公司据此可委托设计单位进行施工图 设计。 （七）列入年度建设计划 开发公司持审定方案通知书到计划主管部门申报年度开工计划。 （八）领取（临时）国有土地使用证 当开发商支付一定比例的土地出让金后，在工程未完工、土地出让金未支付完的情 况下，土地行政管理部门颁发给开发商非正式国有土地使用证。 （九）申报并领取建设工程规划许可证 开发公司持注明勘察设计号的总平面图，单体设计平、立、剖面图纸，基础图，地 下室平、剖面图等，施工图纸报城市规划行政管理部门进行审查，经审查批准后，得 到建设工程规划许可证。 （十）领取开工证 开发公司持建设工程规划许可证、年度计划批文、施工单位中标通知书等文件向建 设行政主管部门申领建设工程施工许可证（俗称开工证）。 （十一）领取销售许可证 项目完工前可向房屋行政管理部门申领房屋预售许可证，竣工后可申领销售许可证。 （十二）办理产权证 房屋竣工验收合格后，开发公司持竣工备案表和前面的相关文件去房屋管理部门办 理整个项目的（大）产权证，并到土地管理部门办理正式的国有土地使用证。然后， 对已经售出的房屋办理每套房屋的（小）产权证。
（二）房地产开发公司资质管理的法律规定
我国有关法律规定，有关管理房地产业的行政主管部门对房地 产的开发公司实行资质等级管理。管理内容包括： （1）房地产开发专营公司应当规定申报资质等级。兼营公司经营房 地产开发业务亦要经省级以上建设行政主管部门批准，但不定资质 等级。项目开发公司也不定资质等级，由项目所在地的建设行政主 管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，并核发一次性资质 证书。 （2）房地产开发专营公司按资质条件划分为一、二、三、四、五个 等级，各级公司的资质标准均有严格规定。资质标准的内容包括： 自由流动资金和注册资本的数额、专业技术人员的数额和相应的职 称要求，从事房地产开发的经历和业绩等。 （3）房地产开发专营企业的资质等级实行分级审批。一级房地产开 发公司由省、自治区、直辖市建设行政主管部门主审，报建设部审 批；二级以下由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。 （4）房地产开发专营公司的资质每年核审一次。对于不符合原定资 质标准的企业，由原资质审批部门予以降级或吊销房地产开发企业 资质等级证书。 （5）一、二、三、四级公司必须按照房地产开发企业资质等级证书 确定的业务范围从事房地产开发，公司不得越级承接房地产开发业 务。五级资质的公司只能限于在本地区范围内的村镇从事房地产开 发经营业务。
二、房地产开发管理的主要法规规定
（一）关于土地使用的法规 《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、 《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》、《招标拍卖挂 牌出让国有土地使用权规定》等规定了如果通过国有土地划拨使用， 国有土地出让使用、集体土地征收使用进行房地产开发。 （二）关于房地产开发建设的法规 《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市 规划法》、 《土地管理法》、《工程建设施工招标投标管理办法》、 《建设监理试行规定》等对房地产开发的规划、城市房屋拆迁、房 地产开发项目的全过程做了规定。 （三）关于房地产交易的法规 《城市房地产管理法》对房地产市场、房地产转让、房地产抵 押、房屋租赁等做了规定。 （四）关于房地产产权产籍的法规 《土地管理法》、 《城市房地产管理法》、《城市房屋产权产 籍管理办法》、《城市地籍调查规程》、《土地登记规则》等对房 地产权属、房地产权属登记等做了规定。
四、房地产开发过程的主要参与者
（一）地主方 （二）开发商 （三）投资商 （四）政府及事业单位 （五）金融机构 （六）建筑承包商 （七）材料供应商 （八）监理单位 （九）专业顾问公司 主要包括： （1）律师事务所：负责处理合同中的法律问题 （2）投资顾问公司：负责项目的可行性研究和策划及公司经营管理问题 （3）房地产经纪公司：负责项目的销售 （4）房地产评估公司：负责土地及房地产价格评估 （十）规划设计单位
第二节 房地产开发流程
一、传统的开发流程
（一）选择项目 开发商要根据自己的资金能力、开发目的和市场前景寻找并确定项目。 （二）申报控规及批复 控规是编制项目所在地块一定区域的控制性详细规划。该规划的内容包 括地块的用途、各类用地的结构、各类建筑的布局、各类建筑物的面积、建 筑容积率、建筑物的限高、交通组织等。 （三）申报规划意见书及批复 由于控制性详细规划的范围比较大，各类指标还比较粗，要把这些指标 分解落实到具体的地块上，就需要获得规划部门的规划意见书。 （四）申报立项 房地产开发项目属基建类投资项目，要获得国家发展与改革委员会的审 批或备案才能获得开发权。 （五）申请建设用地规划许可证 当地规划行政主管部门通过颁发此证来确认某一宗土地的用途。由房地 产开发公司提出建设用地申请，城市规划行政主管部门根据规划和建设项目 的用地需要，确定建设用地位置、面积、界限的法定凭证。申请建设用地规 划许可证是在城市规划区内取得开发建设用地的第一道法定程序，建设用地 规划许可证是一种批准性文件，是土地可以用于开发的法律凭证。
第四章 房地产开发的基本政策
第一节 房地产开发的主要法规 第二节 房地产开发流程 第三节 项目的获取 第四节 相关政策对房地产开发的影响
第一节 房地产开发的主要法规
一、房地产开发机构的分类及资质管理规定
（一）房地产开发公司的分类 （1）房地产开发公司按所有制结构分为：1）国有的房 地产开发公司；2）集体所有的房地产开发公司；3）私 营的房地产开发公司；4）中外合资的房地产开发公司； 5）中外合作的房地产开发公司；6）外商独资的房地产 开发公司等。 （2）房地产开发公司按业务范围分为：1）房地产开发 专营公司；2）房地产开发项目公司；3）房地产开发兼 营公司。
（三）招标 出让人将拟出让地块的各种条件和要求制成标书，采用公开或 不公开、定向或不定向等方式，将标书发标到拟购买该地块的竞买 人手中，由竞买人按发标要求将本身拟定的开发方案、投标价格等 资料回复发标人，发标人组织专业人士对各投标单位的标书进行议 标、决标，最终选定土地使用权受让人。项目情况比较复杂时，一 般采用这种方式。 （四）拍卖 出让人将拟出让地块的各种条件和要求（如规划设计方案、开 发进度与期限、起拍价、每次最低加价额、付款方式等）在拍卖场 所公开，由经审查同意开发条件的竞买人当场报价，最后由报价最 高的竞买人获得该土地的开发经营权。在项目情况比较简单或比较 特殊时，可以采用这种方式。 （五）挂牌 这时拍卖方式的演变，是拍卖和招标的混合物，是信息时代的 产物。这是出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地 的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申 请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用 者的行为。以挂牌方式出让土地使用权是一种新的项目获取方式， 在各地用得最多。
二、新的开发流程
（一）土地一级开发的流程 具体流程见教材P72的图4-1。 （二）通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的主要开发流程 （1）取得国有土地。通过招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用权的 标志是开发商与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按合同约 定支付相应的土地款（包括一级开发费、原土地方的补偿费和土地出 让金）。开发商取得的是这块土地的半财产权，因为根据合同约定， 开发商要在规定的时间完成相应的开发任务，逾期不开发，将被处以 罚款或无偿收回。 （2）取得立项批复。通过发改委的立项或可研批复，开发商可取得项 目的开发经营权。 （3）取得审定方案通知书。 （4）领取建设工程规划许可证。 （5）领取开工证。 （6）领取销售许可证。 （7）办理产权证。
第三节 项目的获取
一、项目获取方式
（一）行政划拨 行政划拨的土地，其特点是：土地没有使用年限，银行不提供开 发贷款，房屋不能做按揭等。但不少投资者仍然愿意做这样的开发， 这样的开发同样能获利。可以采取行政划拨方式的项目有： （1）军队用地自建住宅。军队利用自己的土地，自筹资金，建成的 住宅只在军队内按成本价或经济适用房价格出售。 （2）国家机关、行政事业单位、社团利用自己的土地建设职工住宅。 这些项目性质同军队自建住宅一样，而且更普遍。 （3）经济适用房。经济适用房的用地性质是行政划拨，现在也在很 多城市采用招标的方式确立开发单位。虽然政府规定经济适用房的 利润只有3%，但实际开发商的投资利润率很高，且没有风险。 （二）协议 2004年8月31日前，所谓的协议是指开发商先与土地方签订土 地或项目转让合同或合作开发合同，然后直接与当地土地管理部门 签订该土地的国有土地使用权出让合同，最后达到开发该地的目的。 2004年8月31日之后，协议取得项目主要指以下几种情况：
（1）工业用地或科技园区用地；土地利用者或工业房地产开发商直 接从当地土地管理部门按规定的地价标准签订国有土地使用权出让 合同。 （2）基础设施建设或实物地租。基础设施建设包括公路、铁路、轻 轨、地铁以及一些水厂、电厂、供热厂等相关配套设施的建设。实 物地租适用于地方政府缺乏资金而要完成的城市基础设施建设任务 又很艰巨的情况，其主要做法是：投资者免费为政府完成一定的城 市基础设施建设，如修建城市市政道路、污水处理厂等，政府免费 给投资者一定的具有开发价值的土地作为回报。 （3）危旧房拆迁改造，也就是我们常说的“危改”。危改项目的特 点是：面积大、拆迁量大、难度大、时间长。大量的回迁、大量的 政府配套设施等都是采取划拨的方式，对危改项目，政府大多采取 协议出让的方式，由开发商自己平衡资金。 （4）工业企业的搬迁和改造。一些特殊的加工企业、污染企业、扰 民企业的搬迁改造涉及很复杂的因素和成本，如劳动力的安置、搬 迁地的选择等，这些问题难以作为土地招标的条件，所以通常也采 用协议出让的方式。
（5）开发商转让公司及项目。如果已经签订国有土地使用权出让合 同的开发商在项目的投资额未达总投资额的25%时想转让，而根据 《城市房地产管理法》，这时的项目不能通过过户发生转让，只能 通过对开发公司进行股权转让的方式达到转让目的，这时公司和土 地一起转到新投资者手中，这种转让是通过协商谈判达成协议的， 可以避免支付契税。 （6）开发商转让土地。已签订国有土地使用权出让合同的开发商， 在项目上的投资额达到或超过总投资额的25%时，该土地就可以转 让。转让行为发生后，交易双方直接到当地土地管理部门办理变更 登记，新的投资者或开发商就可以获取项目。 （7）投资参股与合作。开发商不但可以与拥有土地资源的企业合作， 还可以和拥有开发土地的公司合作。各地政府都有土地储备中心或 者土地一级开发公司，开发商与他们合作，也会获得大量的土地资 源。 （8）收购拥有大量土地的企业。收购了这样的企业，等于收购了开 发土地。 （9）土地置换。可以用非盈利的特殊用地置换可以开发的营利性用 地，用小的地块换大的地块，也可用不同区位之间的土地进行置换。