银泰中心个案
北京酒店式公寓案例资料
本报告是严格保密的。
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瑞士公寓—户型产品
两居 建筑面积：128平米 套内面积：94.5平米
开放式餐厨空间
一居 建筑面积：86-88平米 套内面积：64-65平米
客卫增添 了私密性
四件式卫浴空 间，干湿分离
独立步入 式衣帽间
客厅、主卧、次卧全部朝南，采光好
功能空间 面积（平米） 面宽（米）
客厅 18 3.8
一居的投资客可以占到 90%。两居室自住比例有所 上升，三居室都是自住的。
客户素描
上海的大老板，投资型客户。 购买的两居室，只看过两次，觉得同比与上 海的同位置还是有上涨空间。
浙江的客户，女士，投资兼自住型。 平常普通，家里有产业。专门投资房地产， 拥有全国20多套物业。在郊区有别墅，非常 有钱，想在市内有个居所，休息、会客、休 闲用。
天然气入户
市政供暖。设备末端为四管制风机盘管，室内无需安装暖气管，节省套内可用空间。
提供自来水、中水和热水；提供软化水；24小时热水供应
采用四管制风机盘管和集中处理新风的最先进中央空调系统，各户均设有相对独立的 新风系统，公寓内各区域的风量和温度都可单独控制
酒店、商场、柏悦居、柏悦府均分别设置单独客梯；柏悦居配置3部客梯，柏悦府配 置2部客梯，为进口OTIS高级品牌电梯；
本报告是严格保密的。
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银泰中心— 装修装饰
外立面、玻璃用材以及公共空间设计体现公寓档次
1、外立面用材 整体式玻璃石材组合式铝合金幕墙，是最高品质的幕墙设计和用料 2、公共空间：大堂、门厅、电梯厅、过道和停车场等 由世界著名的Remedios Siembieda Inc.的首席设计师 Peter
Remedios先生设计 选用高级石材、木材、地毯等装修材料，选料极为考究 还配以国际级水准的家俱、灯具、雕塑、和配饰。所有材料均为
北京银泰中心裙房屋顶花园_秀_吧设计
Projects/北京旧城以东5km范围内，30年前还是一片农田，随着中国改革开放的开始，这里发生了翻天覆地的变化，高楼林立、车水马龙、人头攒动，一派现代化大都市景象，这就是北京的商业中心区（CBD）。
著名的长安街东沿线与东三环路交汇处是CBD 的核心区域，这里集中了最新建成的超高层建筑，长安街北侧是国际贸易中心3期工程（330m），南侧是银泰中心（249m）。
作为目前北京CBD地区重要的标志性项目，切的传统建筑对话的可能性，就成为设计的关键。
在传统建筑中存在着强烈的中轴线对称的空间格局，在皇家建筑中表现得尤为突出。
在轴线的控制之下，各种体量、形制不同的建筑均可以串联起来，形成不断演进的序列空间。
这种轴线控制下的空间关系与银泰中心3栋超高层建筑的布局形式有相同之处，似乎都在表达着同一的逻辑关系。
于是，我将已建成的3栋超高层塔楼的强烈轴线北京银泰中心裙房屋顶花园“秀”吧设计Show Bar on the Roof Gardenof the Skirt Building, YintaiCenter, Beijing银泰中心包括3栋超高层建筑，中间的一栋高249.5m为酒店和公寓，东西的两栋同为高186m的办公建筑，3栋建筑以中间建筑为轴，对称布局。
地面以上为5层裙楼，是高档品牌的零售店。
“秀”项目就位于3栋超高层建筑围合之下的裙楼屋顶。
“秀”项目在我开始设计之前已有两家设计机构提出过方案，并将中国传统建筑形式作为表现“秀”吧独特个性的一条途径。
那么，寻找超大规模的现代建筑群与尺度亲图01082作品083/图01 平面图Fig.01 Master plan 图02-03 剖面图Fig.02-03 Sections图02图03084Projects/作品085/关系作为前提条件，进一步引申到酒吧平面中。
利用居中的南北向轴线和东西向轴线，将酒吧各功能按照轴线空间的对位与转合重新布置，从而在平面和空间格局上确立与环境的对话关系。
北京银泰中心综合物业案例分析-伟业顾问
式设计除电动窗帘、光控、 中央空调、石材地采暖等 外无高科技
使用率：72%
9#133.58平米
首层平面图
8#240.35平米
银泰大厦——柏悦居
柏悦居销售价格
均价(元/平米)
12000
10000 8000 35505
36823
35193
37166
38853
43698
47511
柏悦居、柏悦府的物业管理费用仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行 收费
提供中介租赁服务，并收取服务费用
柏悦府由柏悦酒店全班人员提供服务
柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务
对柏悦居、柏悦府产生的影响
多数购买柏悦居的客户并不了解北京市场，但因为对柏悦品牌十分认同，并看好 酒店拥有的固定的租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月 租金为30美圆/平米的价格参考。
价格 均价：70000元/平米（毛坯） 目前售出的两套单价分别为71174元/平米、68416元/平米 价差：由于可观看长安街，西北向比东南向价格增加15%
银泰大厦——柏悦府
柏悦府销售速度
销售面积(平米)
600
549.17
549.17
500
400
300
200
100
0 2006-11-6
银泰大厦——柏悦府
竖向交通 首层独立大堂，2部专享电梯 电梯刷卡进入柏悦府各层 电梯可直接到达上部酒店配套
首层独立大堂
首层平面图
银泰大厦——柏悦府
交房标准： 毛坯交房 设备配置与柏悦居相同 具体设备配置情况见附件 物业： 费用：18元/平米.月 物业管理人员：由柏悦酒店原班人员进行管理，提供更优质的服务 物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费 提供房屋租赁服务，收取中介费用
北京商业综合体银泰中心案例分析
银泰中心银泰中心10.3.1 项目介绍¾ 北京银泰中心由北京银泰置业有限公司开发，由世界著名建筑师波特曼的设计事务所负责设计，项目建筑由三栋塔楼组成，随着工程进度的推进，项目逐步成为建国门外、长安街东段的标志性建筑之一。
¾ 项目位于CBD 东三环国贸桥西南角，与中国国际贸易中心遥相呼应，成为CBD 重要的商务多功能建筑群。
¾ 项目占地面积31,305平方米，总建筑面积350,000平方米，主楼高达249.9米，共63层，为长安街沿线最高建筑，包括酒店和酒店式公寓，由凯悦¾ 国际酒店管理集团管理和部分投资。
酒店主楼两侧的是两座186米高、每栋7.2万平方米的写字楼，底层为商业和酒店的公共部分。
表10.11：银泰中心物业配比表物业类型 规模 档次 公寓 260套 豪华顶级 写字楼 14.4平方米 甲级 酒店 237间客房 豪华五星 商业 约3万平方米高档资料来源：银泰中心10.3.2 写字楼¾ 两栋写字楼共有大约15万平方米的建筑面积，两栋塔楼分别位于主楼的东、西两侧，每栋44层，目前一栋为人保大厦，一栋为银泰写字楼。
¾ 写字楼的标准层为1,849平方米，布局方正，使用率高。
每层层高4米，装修后高度可达3米，交房条件包含网络加高地板。
每栋写字楼配置12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，品牌均为世界最先进的原装进口电梯。
双轿厢客梯的运用在北京属首例，它有助于提高时间效率和提高楼层使用面积。
高区梯速为6m/s ，低区梯速为3.5m/s 。
¾ 空调采用四管制的区域可变风量系统（V A V ），可以使用户根据不同的季节、天气和区域的不同自行调整室内温度。
¾ 写字楼除了一栋出售给了人保之外，另一栋还没有开始销售，预计要到2006年夏季开始销售，售价散售不低于3,000美金/平方米，整售将会稍低。
10.3.3 公寓¾ 公寓位于249.9米的主楼中，为长安街沿线最高的公寓，分为3.4米和3.8米层高两种公寓，共260套。
北京·银泰柏悦酒店案例分析
租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月租金为30美圆/平米的价格参考。
由于柏悦酒店全班人员为柏悦府提供高品质的服务，因此成为支撑柏悦府超高售价的因素之一。
酒店
34-49F
柏悦居——在酒店带动下，实现价格和速度双赢
4
产品特征：
柏悦居按月销售情况 销售套数 70 60 50 35505 36823 35404 37019 40 30 20 10 0 Dec-05 Jan-06 Feb-06 Mar-06 Apr-06 May-06 12 15 9 16 销售均价 60 38853 63 50000 43653 40000 30000 20000 10000 0
均价(元)
标准层：一层9户，3部电梯，共216套
柏悦居
7-33F
购买目的：大部分投资。多数外籍客户不了解北京市场，主要臵业考 虑为凯悦酒店提供物业管理服务，并作为房屋租赁中介，能够保证稳 定出租客源
柏悦居、柏悦府配套 （Vip俱乐部、会所）
柏悦府——稀缺定制化豪宅
5
产品特征：
建筑面积：17410平米
酒店配套
59-63F
4250
10500
2150
7580
50
85
大/双床
大/双床
37-49层
45-47层
酒店特色——长安街建筑ห้องสมุดไป่ตู้高、管理水平最高的酒店
66层的China Grill(北京亮餐厅）成为全北京最高的餐厅； 65层是北京最高的亮酒吧； 63是大堂酒廊，也是客人check-in地方。 柏悦利用裙楼得天独厚的露台优势，在副楼的天台上打造了外古内潮的北京最有名 的“秀”酒吧。 柏悦同样考虑了客人的私密性，在5楼打造了主席台餐厅，全部以豪华复古的包间设 计为主体。 在3楼还有不同规模的宴会厅，主办一些大型宴会及发布会等。 国际化的物业管理服务——在中国唯一参与投资并全盘管理的酒店项目 凯悦国际酒店集团在大中华地区首家柏悦酒店 精品型酒店：凯悦国际酒店集团旗下拥有凯悦(Hyatt Regency )、君悦(Grand Hyatt) 及 柏悦(Park Hyatt)三个著名品牌，其中“柏悦”品牌为极致尊贵和精品型酒店
案例分析----银泰中心
案例分析----银泰中心北京银泰中心位于建国门外大街2号，即东三环国贸桥的西南角。
该中心位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外SOHO，是长安街的地标性建筑。
基地面积：31,305平方米建筑总面积：350,000平方米地上建筑总面积：265,300平方米地下建筑总面积：84,700平方米酒店公寓楼：120,500平方米酒店：31,700平方米公寓：58,400平方米商业配套：30,300平方米办公楼A：72,300平方米办公楼B：72,500平方米大楼覆盖率：46%绿化覆盖率：21%容积率：8世界著名团队打造北京至高点与地标性建筑建筑设计：北京银泰中心由世界著名建筑师John C. Portman担纲设计，其优雅与和简捷的设计风格所体现的高贵、威严、大气，与新时代的北京非常吻合，是新世纪长安街的至高点和地标性建筑。
景观设计：(1)立体化的设计，使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合。
(2)细腻的处理手法，是国际级设计大师水平的直接体现之一。
(3)水景的运用，北京银泰中心的水景设计是点缀性的、立体的，在整体环境设计中起着重要的作用。
设计师将中国传统上对水的认识加以艺术化的表现，给人精神慰藉。
最显贵的黄金旺地：位于北京CBD核心区；长安街第一高：中央主楼高249.9米，两侧配楼高186米；国际最著名的建筑设计：国际著名建筑设计大师John Portman &Associates约翰?波特曼建筑设计事务所设计；中国最高的酒店：凯悦酒店在大中华地区首家柏悦酒店,酒店大堂位于中央主楼的顶部60层，伫立酒店大堂，可俯瞰北京全景，是中国最高的酒店大堂。
CBD最豪华的公寓：28套极品酒店服务式豪华公寓柏悦府，216套酒店服务式公寓柏悦居，其中柏悦府为国际级商业首脑度身定制。
与一般的公寓建筑有所不同，北京银泰中心把公寓设置在了整个建筑群的中央主楼；顶尖时尚的欧洲生活艺术中心：柏悦生活Park Life，荟萃欧洲顶尖时尚的生活方式，是全新概念的高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。
浙江丽水银泰房地产集团非法集资罪个案研究
在 以往 的非 法 集 资 案件 中 ， 殖 业 、 业 等 产业 常 养 林 常 是 非 法集 资 泛 滥 的重 灾 区 ，而近 年 来 以银 泰 案 为代 表 的非 法 集 资犯 罪 开 始 将 触 角伸 向 了房 地 产 行 业 。在 银 泰 案 中 ．丽 水 银 泰 集 团及 其 下属 公 司基 本 均 是从 事
浙江丽水银 泰房地靳 高 风 简 思达 ◎
本 文案 例 启 示 ： 泰 集 团非 法 集 资案 是 当前 典 型 的 一起 重 大 的 涉众 经 济 犯 罪 案件 ， 映 了我 国近年 银 反
来非 法集 资犯 罪的 新 特 点 和新 趋 势 。 丽水 市政 法机 关在 处 理银 泰 案 件 的过 程 中 ， 建 了“ 构 四层 网架 结 构
该案共计涉嫌非法吸收公众存款 ５ 亿元 ， ５ 截止案
件 审 计 日 ， 有 １ ８亿 元 资 金 去 向不 明 。 由于 银 泰 集 仍 ． ５ 团 多 头集 资 ． 金来 源 和 流 向都 比较 复 杂 。 资 丽水 公 安 机
关 在 办 案 过 程 中 ，共 查 询 到 银 泰 集 团涉 案 银 行 账 户 ３ ９个 ．主 犯 季 文 华 等 ４人 以及 关 系 密 切 人 员 的银 行 ２ 账 户 共 有 １ ６个 。 外 ， 泰集 团不 仅在 丽 水 市 开发 房 ７ 此 银
地产业务 ， 且在浙江龙游 、 南株洲 、 而 湖 山东 青 岛等 地
也 开 展 了 房地 产 业 务 ， 地 区的 资金 往 来 也极 其 复 杂 。 跨
《北京银泰中心》课件
未来规划
1 2
商业升级
计划引入更多高端品牌和国际品牌，提升商业品 质和档次。
设施完善
加强硬件设施建设和改造，提升顾客购物体验。
3
绿色环保
加强绿色环保理念，推广绿色建筑和可持续发展 。
潜在风险
经济周期波动
经济发展周期波动可能对高端商业地产市场产生影响。
政策风险
政府政策调整可能对商业地产市场产生影响。
高标准会议室
配备先进的会议设施和设 备，满足各种商务会议和 活动需求。
商务中心服务
提供打印、复印、扫描、 传真等商务支持服务。
商业设施
购物中心
银泰中心内设有大型购物 中心，汇聚国内外知名品 牌，提供丰富的购物选择 。
餐饮服务
多家特色餐厅和快餐店， 满足不同口味和需求，提 供便捷的餐饮服务。
银行与金融服务
具有重要意义。
项目规模
北京银泰中心总建筑面积约为60万平方米，包括5栋高层建筑和1个大型商业广场。
其中，商业广场面积约为8万平方米，包含国际一线品牌旗舰店、高档餐饮、娱乐设 施等。
高层建筑包括办公楼、酒店和公寓，提供高品质的商务和居住环境。
项目位置
北京银泰中心位于北京市朝阳 区建国门外大街与东三环交汇 处，地理位置优越，交通便利 。
营、管理等岗位。
提升城市形象
作为城市地标性建筑，北京银泰 中心将提升城市的形象和知名度
。
促进区域经济发展
吸引国内外投资和高端人才，促 进区域经济的繁荣和发展。
可持续性发展
生态保护
注重生态保护，合理利用自然资源，实现经济、社会和环境的可 持续发展。
社区参与
鼓励社区居民参与北京银泰中心的建设和运营，实现利益共享和 社区共建。
【VIP专享】银 泰 中 心 工 程 测 量 方 案(基坑阶段)
北京银泰中心基坑施工阶段测量方案编制：候进峰审核：陈新审批：刘月明北京城建集团银泰中心项目部二零零三年七月十八日目录一、编制依据 (2)二、工程概况 (2)三、精度要求 (2)四、平面控制 (3)五、高程控制 (4)六、现场临时控制 (5)七、分部、分项工程测量放线 (6)八、精度分析 (7)九、测量管理体系的建立 (8)十、复核、验线 (11)一、编制依据：1、业主提供的银泰中心工程基坑开槽图、规划总平面图和部分初步设计图；2、国家GB 50026—93《工程测量规范》；3、北京市DBJ 01—21—98《建筑工程施工测量规程》；4、工程投标方案；5、分部、分项工程的施工组织设计；6、业主提供的工程前期测量资料；7、现场勘察的结果。
二、工程概况：（一）、工程概况：银泰中心工程地处大北窑立交桥的西南角，总建筑面积35万m2，地下四层，地上三栋塔楼A、B、C座，A座为全钢结构；B、C座为钢结构、混凝土劲性结构。
主楼A座62层，高249m，B、C座42层，高168m。
其余群楼部分5层。
±0.00绝对标高39.0m，基础主塔楼埋深-22.95m，群楼-20.65m。
工程占地面积3万余m2，基础单层面积2.2万m2，现场用地非常紧张，地下室外墙离红线最近处仅2.75m。
（二）、基坑阶段测量特点：现场用地紧张，桩位易受碰压。
基础单层面积大，埋深深，基坑施工周期长。
施工分包单位多。
三、精度要求：（一）、首级控制的精度要求：要求测绘院所做导线点达到二级导线的精度要求，高程达到四等水准精度要求。
C 42B A 63地铁变电站地铁冷却塔地铁出入口42地铁风亭公厕绿 地绿 地K1K2K4K3K1K2K4K3L=171.519m L=174.298m L =88.532m 89°57ˊ16"银泰中心工程首级控制点平面布置示意图（三）、场区控制及轴线控制：场区控制作成方格网形式，也以此作为建筑物的轴线控制，方格网平行轴线，考虑到基础结构放线的通视情况，取离轴线间距1m。
合肥集中商业销售个案20140524
5F业态：百盛购物中心、影院、特色美食 代表商家：金逸影院、猪圈火锅、韩风碳烤、川人百味 租金水平：租金100元/㎡/月
Part 01新地中心——天鹅湖步行街
规划：天鹅湖步行街位于项目写字楼与住
宅下方，为新地MALL外围商业，层高5.86.3米不等，可分隔为两层，共81户，面积 20-200平不等
Part 01之心城——集中商业业态规划
业态规划：
B3-B2： 1300个车位的地下机械停车场 B1：小型餐饮、护理、生活配套等； F1：国际潮流男女服饰、时尚数码、咖啡西点、眼镜钟表等； F2：国际时尚男女服饰、咖啡甜品、化妆品等； F3：流行男女服饰； F4：运动休闲、户外休闲集合店； F5：儿童服饰、儿童娱乐、家居饰品、人气餐饮； F6：真冰场、时尚餐饮、休闲食品； F7：影院、电玩、KTV、时尚餐饮
进驻品牌：
四大主力店：
大洋百货、保利影院、冠军真冰场、天空之城电玩城
其他主要品牌：
优衣库、H&M、GAP、丝芙兰、星巴克、MANGO、瑞景行、STUDIO A、I DO、SELECTED、AO2、ONLY、VERO MODA、GXG、太平鸟、 Honeys、G2000、满记甜品、果燃掂、卡旺卡、耐克、阿迪达斯、百武 西、本作、西遇、启路、时尚小鱼、贝甜、乖乖真棒、疯狂钢琴、倍思家、 ABC童装、美意、好波、海底捞、新辣道、银桂坊、外婆家、马萨咔咔、黄 记煌、麻辣盛宴、绿茵阁、花津浦等
分析银泰百货案例研究报告
分析银泰百货案例研究报告分析银泰百货案例研究报告引言：银泰百货作为中国主要的零售企业之一，以其多元化的产品线和优质的服务，在中国市场上享有盛誉。
然而，近年来，随着电商的迅速崛起和消费者购物习惯的改变，银泰百货也面临着巨大的挑战。
本文拟以分析银泰百货的案例研究报告为主要内容，探讨其面临的问题以及可能的解决方案。
一、案例概述：银泰百货的案例研究报告主要从三个方面进行了分析：市场环境、竞争对手和内部管理。
该报告认为，市场环境的变化对银泰百货产生了巨大的冲击，电商的发展使得传统百货店的业绩出现下滑。
竞争对手的崛起也进一步加剧了银泰百货的压力。
同时，内部管理问题也使得企业运营效率不高。
二、面临的问题：1. 电商冲击：随着电商的崛起，越来越多的消费者选择在网上购物，而不再去实体店购买。
这对传统实体百货店的生存造成了威胁。
2. 竞争对手：随着国内外品牌的大规模发展，越来越多的百货店进入中国市场，使得竞争更加激烈。
银泰百货面临着来自国内外品牌的竞争压力。
3. 内部管理问题：银泰百货在运营过程中存在着内部管理不善的问题，例如，员工素质参差不齐、服务态度欠佳等等，这对提升企业形象和客户满意度造成了负面影响。
三、可能的解决方案：1. 加强电商渠道：银泰百货可以通过建立自己的电商平台，提供线上线下一体化的购物体验，吸引更多消费者选择在银泰购物。
同时，完善配送和售后服务，提高客户体验。
2. 提供个性化服务：通过了解顾客需求，提供个性化产品和服务。
同时，提高员工培训，提升服务质量，建立良好的消费者口碑。
3. 加强品牌营销：增加对品牌营销和宣传方面的投入，提升品牌知名度和美誉度。
通过与时尚界、娱乐圈的合作，扩大品牌影响力，吸引更多的潜在顾客。
四、结论：银泰百货的案例研究报告分析了该企业面临的问题和对策。
在电商的冲击下，面对激烈的竞争，银泰百货需要积极调整经营策略，加强电商渠道发展，提供个性化服务和加强品牌营销。
只有适应市场变化，提高企业竞争力，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
北京城建北京银泰中心安全总方案
北京城建北京银泰中心安全总方案一、编制依据1、中华人民共和国行业标准2、建设工程施工现场管理规定3、北京市建筑工程施工安全操作规程4、建筑机械使用安全技术规程5、施工现场临时用电安全技术规程二、工程概况北京银泰中心工程位于北京市朝阳区建国门外大街与东三环的交汇处，北邻东长安街和国贸地铁站，东邻东三环路，南邻正在建设中的建外SOHO工程。
周边道路交通条件优越，长安街和东三环两条交通主干线紧邻两侧，地铁国贸站和数条公交路线汇集于此。
银泰中心由北京银泰置业有限公司和凯悦国际酒店集团投资兴建，是一个集写字楼、五星级酒店和豪华服务式公寓等于一体的特大型现代化建筑组群。
北京银泰中心项目占地3、5公顷，总建筑面积35、75万平方米，地下建筑面积约86408平方米，南北长101、8米，东西长220、8米，由北楼、西楼、东楼三座高层塔楼组成。
地下4层，北楼地上63层，东西楼地上44层。
其中北搂地上建筑面积约 m2，东楼、西楼地上建筑面积分别约为81360m 2、 0、000相对于绝对标高为39、00米，基础埋深约为 -22、95m。
北楼建筑总高度249、90，东西楼建筑总高度为186、00m。
三、建筑施工安全管理1、建立健全项目经理部各级管理人员安全生产岗位责任制，安全生产岗位责任落实到人，并以签字接收为准。
2、建立健全项目经理部各职能部门的安全生产责任制，此责任制挂在各职能部门办公室墙上。
3、分包单位签定承包合同时，必须在合同内明确安全责任，并与项目经理部签定安全协议书；分包单位必须服从项目经理部关于安全生产的指挥，执行项目经理部有关安全生产的规章制度。
4、所有分项工程施工前，技术员在技术交底中明确安全技术措施；施工人员必须针对分项工程的特点，做详细的书面安全交底。
5、新工人入场施工前，安全员必须组织全员进行入场安全教育，并按规定对每个人员进行安全考试，其试卷由安全员备案；特种作业人员必须经过培训、考核，取得岗位证书方可上岗。
银泰云店案例
银泰云店案例正是在消费者习惯、喜好、消费方式的改变下，购物中心、百货不再是单纯的地产商，而是在数字化的加持下，向深度运营的零售商进行变身。
逛云店看直播想在哪买在哪买线下门店已不再是一座商场的唯一购买渠道，云店、直播、小程序成为消费者的多重选择。
今年的“双11”中，很多商场的直播、线上订单较以往有所增长。
数据显示，今年10月20日至11月10日，银泰百货快递单量同比去年提升了44%。
快递的增长，源于“躺平式逛街”。
银泰百货的“躺平式逛街”，得益于数字渠道和服务的增加。
以今年“双11”为例，消费者在银泰逛街可以不用拎袋，逛街下单后，在商场搭建邮寄点发货，就不用自己拎回家。
同时，消费者还可以躺在家中，通过银泰百货的App喵街上看直播或直接下单，心仪的商品在家就能收到。
伴随实体商场的新零售水平提升，各类新物种也应运而生。
不久之前，银泰百货推出云店，店内只需要常备试用装，借助“云屏”的交互方式，消费者选好产品后，由线上下单结账。
截至目前，云店已经拓展了多种场景，如高校内、下沉市场、品牌欠缺的商场内等等。
在疫情之下，线下实体的消费场景十分受限，如何让消费者突破时间和空间的限制，是商场一直研究的话题。
银泰百货CEO陈晓东透露，在过去三年中，银泰百货美妆销售额翻了一番。
即便是疫情严重冲击的2020年，仍实现逆势增长。
以海蓝之谜为例，武林银泰海蓝之谜专柜在喵街上增长了200%，新获得的万名新客中，有4600位来自线上。
“表面上看，是疫情带来的‘高端消费回流’让银泰百货实现提速发展，再往深挖，不难发现增长的核心依然是数字化带来的新活力。
其次，通过前期建立的底层数字化能力，银泰百货加强了服务能力、运营能力方面的提升，所以才保持了各种数据的增长。
”陈晓东指出。
揽顾客统商户三者实现内循环现在，商场做线上已实属常见，但如何能够真正实现线上线下互动并不简单。
若是将新零售改造分阶段展现，把生意搬到线上是第一阶段，结合线下和线上的优势则是第二阶段。
[定位报告]银泰中心酒店式公寓定位报告活动营销策划方案
![[定位报告]银泰中心酒店式公寓定位报告活动营销策划方案](https://img.taocdn.com/s3/m/8d82b7b5998fcc22bcd10dfa.png)
项目名称 面积区间
精装标准
面价单价
奥克斯广场 48-81㎡ 蜀都中心 58-87㎡ 复城国际 51-79㎡ 海洋中心 51-99㎡
2000元/㎡ 2500元/㎡ 2000元/㎡ 5000元/㎡
13200元/㎡ 12600元/㎡ 11200元/㎡ 16000元/㎡
平均 优惠
12%
实收单价 11500元/㎡
北京银泰中心
成都银泰中心
项目地址
物业类型
用地面积 总建面
北京CBD
顶级城市综合体，含甲级写字楼、柏悦酒店、酒店式 公寓（柏悦府和柏悦居）、顶级奢侈品商业等。
CBD地标建筑，长安街制高点，传统文化元素彰显中国 风，成就CBD精神领袖型地标建筑。
31305㎡
350000㎡
项目地址
物业类型
用地面积 总建面
银泰中心-酒店式公寓 初步定位及户型建议 报告（汇报版）
为银泰而作
2012年2月
目录
第一部分 项目本体及问题解析 第二部分 酒店式公寓发展机会初探 第三部分 酒店式公寓初步定位及户型建议
附 件 成都酒店式公寓研究报告
2
第一部分：项目本体及问题解析 —— 项目本体分析 —— 问题解析
银泰中心——顶级城市综合体风向标，精神领袖型地标建筑
木桶原理的尴尬 和内部产品线的 割裂。
投资型公寓以控 制总价为手段， 但小面积公寓存 在明显价格天花 板；
价格梯度分级， 小面积制约公寓 型物业价格拔升 。
潜在供应40年 产权公寓仍以 100平以下小面 积物业为主；
100平米以下公 寓仍为市场主 流，面积同质 性严重，价格 难以突出重围 。
困局之思3：同质化竞争——100平米以下公寓仍为市场主流， 面积同质性严重，价格难以突出重围
银泰绑架了谁——一家地产企业的崩溃如何让成千上万的人隐入贫困与绝望
为 “ 众 公 司 ” 大 小 股 东 就 有 数 百 大 ， 浙江 省政 府的一位要 求匿名的官 员 地 产 市 场 的 各 项 政 策措 施 的 功 能 失 灵 ，
个 ，并 且都 获 得 了怎样 令 人羡 慕 的 回 说 ，由于许多地方政府的财政收入过分 也 可 能 引发严 重 的社 会后 果一～ 楼 市
，
房地产市场 的政 策 措施 出台 以 后 来依 赖 银 行 贷款
房地 产 公 司
脑筋
一
原
、
习 惯 空手 套 白狼 的
，
下 子 失 去 了银 行 这 根
一
拐杖 j 就 开 始 在 民 间资 金 这
，
块 大动
，
有 的是 以 借款 的名 义
，
有 的是
。
以 入 股 的 名义
有 的 干 脆 就 是集 资
。
广泛 吸 纳 民 『 百 J资本
到 2007 年
”
，
而
实 际 楼 价 比 官方 公 开 的数据 要 高得
。
，
丽： 市 的 许 多 楼 水
： Ｑ
姐 妻 一
银泰绑架了谁——一家地产企业的崩溃如何让成千上万的人陷入贫困与绝望
“ 水 的楼 价 这 些 年 涨 得 太 快 丽 了。 ”一位在两 家房地 产公 司都放有 资金的小企业主告诉记者 ，仅看商品 住宅的涨势就 明白 ，房地产 公司要想 集资 真是 太 容 易。２ ０ ０４年每 平方 米
也 就 两 三 千 元 ，到半 年 前 已 经是 八 千
大 大小 小 的房地 产 公 司老板 粉 墨登 场 ，春 风得 意地 在 电视 里 大谈 他 的
公司如何 成为 “ 众 公司 ” 大 ，大 小 股
据记者调查 ，官方的统计数据表 明，２ ０ ０ ５年 ，丽 水市 区 的地 税收 入 是 ４ ３４万元 ，其中房地 产业 １９６ ９０ ５ ３
府难辞其 咎。那些 官员哪个不知道 电 视上每 晚播 出的那些 东西 。 ”银 泰公
房地 产 企 业经 营 不善而 破 产 ，无法 无 天的 房地 产 老板 携款 逃 跑 ，成 千 上万的集 资户将血 本无 归。蹰
不下 ，看上去一枝独秀的房地产业与 丽 水整 个 经济 增长 水平 完 全格 格不
能 无 动 干 衷 ， 整 个 丽 水 市 的 民 间 资
授告 诉记 者 ，非 法集 资开 发 房地 产
现象 的 蔓延 ，不 仅使 中央 政 府宏 观 调控 房地 产 市场 的 各项政 策 措施 的 功能 失 灵 ，也 可 能 引发严 重 的社 会
后 果 —— 楼 市 泡 沫 一旦 破 灭 ，或 者
东 就有 数 百个 ，并 且都 获得 了怎样
万 元 ，占 ３ ． ％ 。而得 到 丽水 市多 ２３
家 房 地 产 企 业 老 板 认 同 的 一 个 说 法
于银行存款利息的 回报 。据这位专家 令 人 羡慕 的 回报 。这些 老 板 不惜 巨
重庆世纪银泰购物中心建筑设计
重庆世纪银泰购物中心建筑设计重庆世纪银泰购物中心位于重庆市江北区石马河路，是一座集购物、娱乐、餐饮及办公为一体的现代化城市综合体。
其建筑设计风格独特，充满现代感，为重庆这座城市增添了一道新的城市风景线。
一、建筑外观设计
重庆世纪银泰购物中心的建筑外观设计十分独特。
建筑采用现代化的曲线、立面造型，并且充分运用灯光效果，将建筑体量呈现出极具立体感的视觉效果，形似一颗巨大的钻石，让人过目难忘。
二、建筑内部设计
重庆世纪银泰购物中心的内部设计同样出色。
建筑内部采光充足，环境宜人，小巧精致的人性化设计体现出品牌的高端定位。
购物中心的公共区域布置合理，透过建筑中心空间的连通，中心广场形成了多维度的开放场所，使购物体验更加愉悦。
三、建筑材料与技术
重庆世纪银泰购物中心的建筑材料选用了高品质的产品，如建筑外墙采用的佛山AGC隔热双层玻璃。
技术上，运用了大量的先进技术，如广场灯光互动、智慧停车管理系统等。
总之，重庆世纪银泰购物中心建筑设计崭新、时尚，展现出现代化城市的气息，是一座兼具功能、美观和实用性的城市综合体建筑，为重庆这座城市的发展添上了新的动力。
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餐厅光线较弱。
景观面较少，整体采光很差。
华悦府户型配比（2栋）
面积
266㎡
合计
户型
A2（三室两厅两厨三卫）
312套
套数 比例
78 25%
312套 100%
华悦府-户型分析
A3 户型
建筑面积：289㎡ 梯户比：3梯2户
户型分析：
优势
电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。
次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。
银泰中心踩盘报告
吉信行/方圆置业•成都棕榈泉费尔蒙公寓项目
一、项目概况 二、产品分析 三、推广分析 四、客户分析 五、踩盘小结
2
1、项目概况
项目整体概况
·遵循顶级购物中心的功能布局，以成都高端商务人群
为目标客群。围绕顶级奢华酒店、精品公寓、5A级办公 楼和高档住宅，营造一个豪华舒适的、令人愉悦的高端 城市综合体； ·项目建筑面积为74万 平方米，一栋包含华尔道夫酒店 的公寓华悦居、两栋住宅华悦府、两栋写字楼，目前均 在建设中；
华悦府户型配比（2栋）
面积
394㎡
合计
户型
套数 比例
A1（四室两厅两厨四卫）
78 25%
312套
312套 100%
华悦府-户型分析
A2 户型
建筑面积：266㎡ 梯户比：3梯2户
户型分析：
优势
电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。
次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。
劣势
主卧进深过深，采光差。
其他品牌无相关资料
3、推广分析
价值体系解读
·社区
商业：成都银泰购物中心、美美百货、九方购物中心、茂业百货、仁和春天百 货、宜家、苏宁广场、凯丹广场、富森美等 教育：成都七中、泡桐树小学、金苹果幼儿园等 物业：引入仲量联行，统一为酒店式管理
酒店：华尔道夫酒店、洲际酒店等
·规划
功能划分：居住、商业、酒店、三大功能区相拥而至，互相享用功能 而不干扰
面积
250㎡
户型
F（三室两厅三卫）
套数
27
比例
5.1%
合计 377套 377套 100%
装修标准
装修标准比照华尔道夫酒店，对外8000的精装标准彰显奢华大气！室内整个格局 展现出极具特色的现代简约风格
具体装修情况
浴缸
科勒、TOTO
洁具
科勒、TOTO
龙头
科勒、高仪、TOTO、布鲁克斯
开关面板
施耐德、西门子
推广节奏
北京摆展情况
• 成都银泰中心北京的展示中心位于朝阳区建国门 外大街2号，北京银泰中心银泰写字楼，展示中 心已经于2013年6月正式开放。
• 成都银泰中心北京展示中心于2013年6月29日开 盘推售。
• 在预展开始之前，41套酒店式公寓已经被定购一 空，成都银泰中心调整推盘节奏，将首期推出的 产品套数提高到130套。
瑞丽医院、国际医院
交 地铁一号线、公交84路、人 通 民南路南延线、
简评：成都银泰中心目前所在的站南板块，虽然高端项目集中，虽区位位置独特，但 交通不是特别便利，地铁站，公交站点都比较远；且项目周边在建项目多，小区入住 率偏低，生活配套不是很完善。
项目规划
溜冰场位于6层
30,000平米百货商店 双层叠加12厅 电影院
2、产品分析
销售排期
本地
低调营销
• 售楼部9月底 呈现，预计 10月中旬开 盘
北京
香港…
• 北京银泰铺垫， 主要靠圈层影 响，目前走量 40套左右，主 力户型80㎡
• 锁定客群狂轰 式宣传、寻客
重点销售地
户型配比
华悦居户型配比
面积
80㎡
120㎡
160-172㎡
162-172㎡
210㎡
250㎡
合计
• 据销售员透露，目前已认购约40套酒店式公寓。
推广节奏
成都银泰中心-北京预展新闻发布 会”于6月29日在北京银泰中心柏 悦酒店举行。 此后再无项目任何相关信息对外释 放
4人群，各个阶层均有。
• 按年龄区分 – 20—35岁：该群体多出于自住、结婚需要，所 占比列较少； – 36—55岁：各类户型均有需要，主要是自主或 者是为子女购买 – 55岁以上：看中项目环境，出于养老需要
劣势
• 卫生间无窗，透气性差
• 衣帽间较小气
华悦居户型配比（1栋）
面积
162-172㎡
合计
户型
套数 比例
A1（两室两厅两卫）
26 4.95%
377套
377套 100%
华悦居-户型分析
B型 120㎡ 一室一厅一卫
户型分析：
优势
• 经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景
• 客厅与餐厅自然相连，空间开阔
• 按购房动机区分 – 自住：看重环境与品牌价值 – 投资：看重区域升值潜力
5、踩盘小结
•地理位置优越，但因周边小区入住率偏低，生活配套不是很完善； •项目低调营销，成都市场至今无推广，后期可能造成市场反响不佳； •所有户型基本0赠送面积，目前均价24000-30000，含8000㎡精装（华悦居带 家具家电、华悦府不带家具家电）； •户型注重深度舒适居家感，客群瞄准高端圈层人士； •因有了北京银泰的成功，故把销售重点放在北京，至今销售40套左右，其中80 ㎡、120㎡走量最佳。
屋顶天窗 屋顶餐饮平台
220米标志塔楼 10层以下为商业 10-32层为酒店 式公寓、33-52 为华尔道夫酒店
公寓产权40年
195米办公楼
195米办公楼 15万平米商场
下沉广场 175米高端住宅 住宅大堂及服务设施 泳池 住宅产权70年
项目建造情况
项目售楼部正在内装，预计9月低对外开 放（北京的展示中心位于朝阳区建国门 外大街2号，北京银泰中心银泰写字楼LL 层，中心已经于2013年6月正式开放）， 塔楼已修盖13层左右。围挡项目概况结 合公益信息围绕整个外立面。
（成都银泰中心）
交通配套
道路交通 对接天府大道中轴线、毗邻益州大道、剑南大道、红星路南延线、府城大道、三环路等交通主 干道，道路交通便利。 纵向：天府大道、益州大道、剑南大道、红星路南延线 横向：三环路、府城大道、交子大道 公交路线 84路、118路、102路、225路、298路、504路公交、机场专线4号线等。 地铁 距地铁一号线金融城出口800米。
华悦居户型配比（1栋）
面积
160-172㎡
合计
户型
A（两室两厅两卫）
377套
套数
26
377套
比例
4.95%
100%
华悦居-户型分析
A1型 162-172㎡ 两室两厅两卫
户型分析：
优势
• 经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景
• 双主卧分开设定，有效避免相互干扰；
• 客厅与餐厅自然相连，使得空间开阔
劣势
• 卫生间无窗，透气性差
• 主卧3米开间较小气
华悦居户型配比（1栋）
面积
120㎡
合计
户型 套数 比例
B（一室一厅一卫） 116 40%
377套 377套 100%
华悦居-户型分析
C型，80㎡标准间
户型分析：
优势
• 酒店标准间设计
• 东向拥有阔景采光、观景面
• 静享奢侈品购物中心屋顶花园景观
劣势
次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。
弧形270度观景，超大景观面，观景效果佳。
劣势
43㎡主卧，独立衣帽间，稍显小气。
华悦府户型配比（2栋）
面积
371㎡
合计
户型
A4（四室两厅两厨四卫）
312套
套数
78
312套
比例
25%
100%
华悦居-户型分析
A型 160-172㎡两室两厅两卫
户型分析： 优势 • 客厅6米开间，较开阔 • 客厅、卧室视觉广阔，采光好 • 西厨与起居室贯通，独特大餐台 劣势 • 卫生间无窗，透气性差 • 餐厅与客厅公用空间，较拥挤 • 次卧开间2.6米，较窄
公寓1栋。住宅2栋，写字楼2栋 华悦居337套、华悦府312套 15% 2.40 华悦居（76—240㎡） 华悦府（260—390㎡）
3.5 华悦居带家具家电、华悦府不带
1：2.59
华悦居仲量联行、华悦府待定 待定
开发商分析
成都银城置业有限公司成立于2010年8月31日，注册资金35000万元 ，是由银泰国际投资有限公司控股的中外合 资企业。 银泰置地（集团）有限公司创立十余年来聚焦百货、地产、能源三个行业的营运和投资，持续提升经营 管理和业务整合能力。银泰置地集团总部设于北京，主要业务是在全国进行中高端城市综合体的开发和运营。
周边配套
学 成都七中、泡桐树小学、金 校 苹果幼儿园等
银 中国银行、农业银行、工商 行 银行、建设银行、交通银行
、招商银行、民生银行等
商 成都银泰购物中心、美美百 业 货、九方购物中心、茂业百
货、仁和春天百货、宜家、 苏宁广场、凯丹广场、富森 美等
酒 华尔道夫酒店、洲际酒店、 店
医 成都市第一人民医院、华西 院 妇幼医院、华西口腔医院、
面积
210㎡
户型
D（两室两厅两卫）
套数 比例
26 4.95%
合计 377套 377套 100%
华悦居-户型分析
F型 250㎡ 三室两厅三卫
户型分析：
优势
• 独特弧形空间，270°阔景
• 客厅、餐厅开阔大气
• 客卧分区而设，私密性更强
劣势
• 卫生间无窗，透气性差
• 次卧开间较小气
华悦居户型配比（1栋）
套数 比例