银泰中心个案

次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。
弧形270度观景，超大景观面，观景效果佳。
劣势
43㎡主卧，独立衣帽间，稍显小气。
华悦府户型配比（2栋）
面积
371㎡
合计
户型
A4（四室两厅两厨四卫）
312套
套数
78
312套
比例
25%
100%
华悦居-户型分析
A型 160-172㎡两室两厅两卫
户型分析： 优势 • 客厅6米开间，较开阔 • 客厅、卧室视觉广阔，采光好 • 西厨与起居室贯通，独特大餐台 劣势 • 卫生间无窗，透气性差 • 餐厅与客厅公用空间，较拥挤 • 次卧开间2.6米，较窄
餐厅光线较弱。
景观面较少，整体采光很差。
华悦府户型配比（2栋）
面积
wenku.baidu.com
266㎡
合计
户型
A2（三室两厅两厨三卫）
312套
套数 比例
78 25%
312套 100%
华悦府-户型分析
A3 户型
建筑面积：289㎡ 梯户比：3梯2户
户型分析：
优势
电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。
次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。
户型
C（标准间） B（一室一厅 A（两室两厅 A1（两室两厅两 D（两室两厅
一卫）
两卫）
卫）
两卫）
F（三室两厅三卫 ）
套数
116
116
26
26
26
比例
40%
40%
4.95%
4.95%
4.95%
27 6.5%
337套 100%
华悦府户型配比
面积
266㎡
289㎡
371㎡
394㎡
合计
户型
A2（三室两 A3（三室两 A4（四室两 A1（四室两 厅两厨三卫） 厅两厨三卫） 厅两厨四卫） 厅两厨四卫）
• 据销售员透露，目前已认购约40套酒店式公寓。
推广节奏
成都银泰中心-北京预展新闻发布 会”于6月29日在北京银泰中心柏 悦酒店举行。 此后再无项目任何相关信息对外释 放
4、客户分析
客户分析
• 总体特征：高端消费人群，各个阶层均有。
• 按年龄区分 – 20—35岁：该群体多出于自住、结婚需要，所 占比列较少； – 36—55岁：各类户型均有需要，主要是自主或 者是为子女购买 – 55岁以上：看中项目环境，出于养老需要
面积
250㎡
户型
F（三室两厅三卫）
套数
27
比例
5.1%
合计 377套 377套 100%
装修标准
装修标准比照华尔道夫酒店，对外8000的精装标准彰显奢华大气！室内整个格局 展现出极具特色的现代简约风格
具体装修情况
浴缸
科勒、TOTO
洁具
科勒、TOTO
龙头
科勒、高仪、TOTO、布鲁克斯
开关面板
施耐德、西门子
劣势
• 卫生间无窗，透气性差
• 衣帽间较小气
华悦居户型配比（1栋）
面积
162-172㎡
合计
户型
套数 比例
A1（两室两厅两卫）
26 4.95%
377套
377套 100%
华悦居-户型分析
B型 120㎡ 一室一厅一卫
户型分析：
优势
• 经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景
• 客厅与餐厅自然相连，空间开阔
劣势
• 卫生间无窗，透气性差
• 主卧3米开间较小气
华悦居户型配比（1栋）
面积
120㎡
合计
户型 套数 比例
B（一室一厅一卫） 116 40%
377套 377套 100%
华悦居-户型分析
C型，80㎡标准间
户型分析：
优势
• 酒店标准间设计
• 东向拥有阔景采光、观景面
• 静享奢侈品购物中心屋顶花园景观
劣势
项目名称
成都银城置业有限公司开发项目
物业类型
地址
泰悦湾（在售） 豪华住宅
高新区红星路南延线和锦城 大道交汇处
成都银泰中心 酒店式公寓、
（待售）
豪华住宅
银泰城（在售） 写字楼、商铺
高新区成都市高新区天府大 道北段1199号
高新区益州大道与天府四街 的交汇处
银泰中心 银泰城
泰悦湾
区域规划
成都银泰中心位于成都市高新区天府大道北段1199号。 位于成都天府新区，成都金融商务区核心地带，地理 位置优越。毗邻新南天地商业区、会展中心片区。 成都金融商务区是成都建设西部金融中心、吸引金融 总部机构聚集和促进金融产业发展的区域载体。区域规 划总面积约为5平方公里，位于成都市科技商务中轴天 府大道两侧，北起繁雄大道——石胜路，南至孵化园北 干道——外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临 成仁路，横跨锦江。
周边配套
学 成都七中、泡桐树小学、金 校 苹果幼儿园等
银 中国银行、农业银行、工商 行 银行、建设银行、交通银行
、招商银行、民生银行等
商 成都银泰购物中心、美美百 业 货、九方购物中心、茂业百
货、仁和春天百货、宜家、 苏宁广场、凯丹广场、富森 美等
酒 华尔道夫酒店、洲际酒店、 店
医 成都市第一人民医院、华西 院 妇幼医院、华西口腔医院、
劣势
主卧进深过深，采光差。
餐厅光线较弱。
景观面较少，整体采光很差。
华悦府户型配比（2栋）
面积
289㎡
合计
户型 套数 比例
A3（三室两厅两厨三卫） 78 25%
312套 312套 100%
华悦府-户型分析
A4 户型
建筑面积：371㎡ 梯户比：3梯2户
户型分析：
优势
电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。
公寓1栋。住宅2栋，写字楼2栋 华悦居337套、华悦府312套 15% 2.40 华悦居（76—240㎡） 华悦府（260—390㎡）
3.5 华悦居带家具家电、华悦府不带
1：2.59
华悦居仲量联行、华悦府待定 待定
开发商分析
成都银城置业有限公司成立于2010年8月31日，注册资金35000万元 ，是由银泰国际投资有限公司控股的中外合 资企业。 银泰置地（集团）有限公司创立十余年来聚焦百货、地产、能源三个行业的营运和投资，持续提升经营 管理和业务整合能力。银泰置地集团总部设于北京，主要业务是在全国进行中高端城市综合体的开发和运营。
（成都银泰中心）
交通配套
道路交通 对接天府大道中轴线、毗邻益州大道、剑南大道、红星路南延线、府城大道、三环路等交通主 干道，道路交通便利。 纵向：天府大道、益州大道、剑南大道、红星路南延线 横向：三环路、府城大道、交子大道 公交路线 84路、118路、102路、225路、298路、504路公交、机场专线4号线等。 地铁 距地铁一号线金融城出口800米。
2、产品分析
销售排期
本地
低调营销
• 售楼部9月底 呈现，预计 10月中旬开 盘
北京
香港…
• 北京银泰铺垫， 主要靠圈层影 响，目前走量 40套左右，主 力户型80㎡
• 锁定客群狂轰 式宣传、寻客
重点销售地
户型配比
华悦居户型配比
面积
80㎡
120㎡
160-172㎡
162-172㎡
210㎡
250㎡
合计
瑞丽医院、国际医院
交 地铁一号线、公交84路、人 通 民南路南延线、
简评：成都银泰中心目前所在的站南板块，虽然高端项目集中，虽区位位置独特，但 交通不是特别便利，地铁站，公交站点都比较远；且项目周边在建项目多，小区入住 率偏低，生活配套不是很完善。
项目规划
溜冰场位于6层
30,000平米百货商店 双层叠加12厅 电影院
写字楼
公寓 华尔道夫酒店
住宅
商业
项目名称
项目地址
开发商 物业形态 总占地（平方米） 总建面（万㎡） 分布情况 总套数 绿化率 容积率
面积区间（㎡）
层高 装修标准 车位比列 物管公司 物管费（元/月）
成都银泰中心
四川省成都市天府大道北段
银泰置地·成都银城置业有限公司
精装豪宅、酒店式公寓 70000平方米 720000平方米
布局方式：项由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成，集希尔顿全球旗 下顶级奢华酒店华尔道夫酒店、超甲级智能写字楼、汇集数十家国际一线奢华 品牌的购物中心、总裁官邸华悦府、服务式精品公寓华悦居于一体，拥有总建 筑面积约72万平方米的超级体量。
·户型
面积：华悦居面积区间76-240㎡、层高3.2M；华悦府260-390㎡层高 3.5M 功能：客厅、卧室豪华套房、弧形270°观景 布局：卧室分区而设，动静分离
• 按购房动机区分 – 自住：看重环境与品牌价值 – 投资：看重区域升值潜力
5、踩盘小结
•地理位置优越，但因周边小区入住率偏低，生活配套不是很完善； •项目低调营销，成都市场至今无推广，后期可能造成市场反响不佳； •所有户型基本0赠送面积，目前均价24000-30000，含8000㎡精装（华悦居带 家具家电、华悦府不带家具家电）； •户型注重深度舒适居家感，客群瞄准高端圈层人士； •因有了北京银泰的成功，故把销售重点放在北京，至今销售40套左右，其中80 ㎡、120㎡走量最佳。
银泰中心踩盘报告
吉信行/方圆置业•成都棕榈泉费尔蒙公寓项目
一、项目概况 二、产品分析 三、推广分析 四、客户分析 五、踩盘小结
2
1、项目概况
项目整体概况
·遵循顶级购物中心的功能布局，以成都高端商务人群
为目标客群。围绕顶级奢华酒店、精品公寓、5A级办公 楼和高档住宅，营造一个豪华舒适的、令人愉悦的高端 城市综合体； ·项目建筑面积为74万 平方米，一栋包含华尔道夫酒店 的公寓华悦居、两栋住宅华悦府、两栋写字楼，目前均 在建设中；
华悦居户型配比（1栋）
面积
160-172㎡
合计
户型
A（两室两厅两卫）
377套
套数
26
377套
比例
4.95%
100%
华悦居-户型分析
A1型 162-172㎡ 两室两厅两卫
户型分析：
优势
• 经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景
• 双主卧分开设定，有效避免相互干扰；
• 客厅与餐厅自然相连，使得空间开阔
推广节奏
北京摆展情况
• 成都银泰中心北京的展示中心位于朝阳区建国门 外大街2号，北京银泰中心银泰写字楼，展示中 心已经于2013年6月正式开放。
• 成都银泰中心北京展示中心于2013年6月29日开 盘推售。
• 在预展开始之前，41套酒店式公寓已经被定购一 空，成都银泰中心调整推盘节奏，将首期推出的 产品套数提高到130套。
面积
210㎡
户型
D（两室两厅两卫）
套数 比例
26 4.95%
合计 377套 377套 100%
华悦居-户型分析
F型 250㎡ 三室两厅三卫
户型分析：
优势
• 独特弧形空间，270°阔景
• 客厅、餐厅开阔大气
• 客卧分区而设，私密性更强
劣势
• 卫生间无窗，透气性差
• 次卧开间较小气
华悦居户型配比（1栋）
• 卫生间无窗，透气性差
• 厨房空间较小
华悦居户型配比（1栋）
面积
80㎡
户型
C（标准间）
套数
116
比例
40%
合计 377套 377套 100%
华悦居-户型分析
D型 210㎡ 两室两厅两卫
户型分析： 优势 • 独特弧形空间，270°阔景 • 客厅、餐厅开阔大气 • 双卧分区私密性强
华悦居户型配比（1栋）
华悦 居
华悦 府
华悦府
• 精装高档住宅 • 楼层：4-42层 • 1、2号楼，每栋楼2
个单元，3梯2户，层 高3.5M • 物业公司：暂未定 • 推售时间未定
华悦府-户型分析
A1 户型 建筑面积：394㎡
梯户比：3梯2户
户型分析： 电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。 次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。 60㎡超大主卧，独立衣帽间。 弧形270度观景，超大景观面，观景效果佳。
屋顶天窗 屋顶餐饮平台
220米标志塔楼 10层以下为商业 10-32层为酒店 式公寓、33-52 为华尔道夫酒店
公寓产权40年
195米办公楼
195米办公楼 15万平米商场
下沉广场 175米高端住宅 住宅大堂及服务设施 泳池 住宅产权70年
项目建造情况
项目售楼部正在内装，预计9月低对外开 放（北京的展示中心位于朝阳区建国门 外大街2号，北京银泰中心银泰写字楼LL 层，中心已经于2013年6月正式开放）， 塔楼已修盖13层左右。围挡项目概况结 合公益信息围绕整个外立面。
套数 比例
78 25%
78 25%
78 25%
78 25%
312套 100%
在售产品分析
华悦居
• 酒店式公寓 • 楼层：10-32F • 梯户比：5梯15户 • 物业公司：仲量联行 • 目前推出130套房源
（ 80㎡、120㎡85套， 160㎡-250㎡45套） 认购41套，签约27套， 均价24000-30000， 一次性优惠6-10个点， 按揭分期2-10个点
其他品牌无相关资料
3、推广分析
价值体系解读
·社区
商业：成都银泰购物中心、美美百货、九方购物中心、茂业百货、仁和春天百 货、宜家、苏宁广场、凯丹广场、富森美等 教育：成都七中、泡桐树小学、金苹果幼儿园等 物业：引入仲量联行，统一为酒店式管理
酒店：华尔道夫酒店、洲际酒店等
·规划
功能划分：居住、商业、酒店、三大功能区相拥而至，互相享用功能 而不干扰
华悦府户型配比（2栋）
面积
394㎡
合计
户型
套数 比例
A1（四室两厅两厨四卫）
78 25%
312套
312套 100%
华悦府-户型分析
A2 户型
建筑面积：266㎡ 梯户比：3梯2户
户型分析：
优势
电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。
次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。
劣势
主卧进深过深，采光差。