美国住房法发展与借鉴意义
美国住房保障制度的经验和启示
内容 的住 房保 障基本 框架。 在 当前 经济社 会转 型、城镇 化
快 速 发 展 的 时 期 ， 健 全 住 房 保 障 体 系 ， 实 现 “ 有 所 住
居” ，任重道 远。在 此形 势下，总 结并借 鉴美 国等国家 住 房保 障制度 的成功经验 ，具有重要的启迪意义。 美国住房保障制度 的发展主要经历 了四个阶段 ：
法 规定 ，政 府提供 低利 息贷款 ，鼓励 私人 投资于低 收入 人群 公寓住 宅，建成 后 的住房优 惠提供 给 由于 城市 重建或 政府 公共计 划而失 去住所 的人群 ；政府 房屋 署拨款 建设公 共房屋 用于 出租 ，那 些政府 给予 优惠政策 的津 贴房屋 ，则
张 自 由竞 争、市 场调 节，但在 住房保 障制度 上 ，政 府却 采 用各 种方 法进行 干预。在 人 口众多 、经济不 发达 的国家 ， 没有 政府 的管理 ，没有 国家 的住房开 发计划 ，解 决住房 问
贴 办 法推 广 至 退休 老 人 和 家庭 收 入低 于 居住 地 中位 收入 ８％ｇ ｏ ８ 人群 。
保 ，说服银行 为低 收入者住 房贷 款提供 按揭 ，随后开始 建 立永久性的联邦补助制度 。
２ 二战后 到５ 年代末 ，由于战 争等原 因造成住 房严 重 ， ０
短缺 ，政 府启 动了各种 优惠政 策大 力扶持住 房建设 ，重 点
各项措施 的落实 和实施 。联邦 政府为解 决低 收入居 民住房 和 贫 民窟 问 题 ，先 后 通 过 了多 部 法令 ， 对住 房 保 障 的贷
款、保险、房租补贴等多方 面都作了较 系统 的规定。 通 过一系列住 房 改革措施 的实施 ，我国 已初步建 立起 以廉租 房制度 、经济 适用 房制度和 住房公 积金制 度为主 要
发达国家住房保障制度的经验及其借鉴
目 窗口编符轩 ０ ３ ２９ Ｏ— 辑
眼下 ， 世界各国都高度重视都对住房保障问题。 建立和完善住房保障 制度对我国经济社会和谐发展有着十分重大的意义。
发达国家住房保障制度的经验 及其借鉴
口湖南省江华县房地产管理局局长 伍冠玲
住房保障制度是国家通过行政手段对中低收入家庭提供适当 住房的一项制度 ， 是对市场化住房分配机制的必要补充。 ０ ２ 多年来，
，
。
，
体系 而住房 保 障制度恰好建 立在 中央公积 金 制度 上
，
。
缺乏
一
是 部《 宅 法》 有密切关系 的 住
。
由于没 有法律规定与 约 束 地
，
，
3
．
住 房 金 融支持 模 式不 同 英国鼓 励 居 民购 房 住宅金 融扮演 着
。
，
一
方政府 便尽 可能 将 有限 的土 地 资源用 于 商 业 开 发 将有 限的财 力投
保障制度是紧密相连 ， 这就形成了发达国家三种典型的住房保障模 式。 第一种是“ 福利国家型”以英国住房保障模式为代表 ， 。 其住房保
障模式倡导公民普遍地享受住房福利 ， 国家有保障公 民住房福利的 职责。 第二种是“ 投保资助型” 以美国住房保障模式为代表 ， 。 其住房
保障模式重视权利与义务的密切联系 ， 提出对公平的维护不应以效
１ ２ ０
率的损失为代价 第三 种是 储蓄保险型
“
”
。
。
以新加坡住房保障模式
产开发 投资和商品住宅投 资都有较快增长的 同 时 经 济适 用房 投 资
，
美国住房政策研究
州政府层面
各州根据自己的情况制定和执行 各自的住房政策，如加州通过《 加州住房法案》要求开发商在开 发时必须考虑住房的可负担性。
地方政府层面
地方政府负责实施各种住房计划和 项目，如洛杉矶市的低收入住房项 目。
住房政策与经济发展的关系
住房政策对经济发展有着重要影响，它不仅关系到人民的居住条件和生活质量， 还对城市规划和发展、环境保护等方面产生影响。 合理的住房政策可以促进经济发展和社会稳定，提高人民的生活质量。
意义
通过对美国住房政策的研究，可以深入了解美国住房政策的 制定和实施情况，为我国住房政策的制定和改进提供参考和 借鉴。
研究目的与方法
目的
本研究旨在通过对美国住房政策的深入剖析和研究，揭示美国住房政策的制 定和实施过程中存在的问题和困难，提出相应的政策建议和措施，为我国住 房政策的制定和改进提供参考和借鉴。
1970年代至 1980…
经济衰退期，政府对住房 市场的干预减少，但仍然 推出了一些针对特定群体 的住房计划。
1990年代至 2000…
经济持续繁荣期，政府重 新重视住房问题，推出了 一系列旨在提高住房质量 和减少贫富差距的计划。
美国现行住房政策体系
联邦政府层面
联邦政府通过各种计划和项目 提供住房援助，如Section 8
美国住房政策研究
2023-10-27
目 录
• 引言 • 美国住房政策概述 • 美国住房政策的效果评价 • 美国住房政策的改革与发展趋势 • 结论与建议
01
引言
研究背景与意义
背景
美国是一个土地辽阔、人口众多的国家，住房问题一直是社 会关注的焦点。近年来，随着经济的快速发展和人口的不断 增长，住房问题越来越突出，成为社会不稳定的重要因素之 一。
美国住房市场的税收调控及其借鉴意义
美国住房市场的税收调控及其借鉴意义
柳德荣
内容提 要 ： 国住 房 市场 的税收 调控 方 式 包括 对有 房 户征税 、 美 对有房 户给 予税 收补 贴 、 出租 房 开发 给 予 对 税收补 贴 。税 收调 控促进 了美 国住 房 自有 水平 的提 高 。 抑制 了对住 房 的过度 消 费和投 机 ， 进 了中低收 入 家庭 促
意 义 。本 文在 收集研 究 相关 文 献 和美 国住 房 与城 市
额累进税率。 最低税率为 １％， ５ 最高税率为 ３ ． 房 ９ ％， ９ 地 产 出租形 式 的收 入适 用此 税 。资本 利得 税 依据 房
地 产 出售 时所 获得 的差 价 收入 征 收 ，购入 卖 出 间隔
发 展部 等 机构 发布 数据 的基 础 上 ，将美 国住 房市 场 的税收 调控 方式 概 括 为 以下 三 种类 型 ，分 析 了美 国 住 房市 场税 收调 控 取得 的 主要成 效 ，提 出 了美 国住
美 国住 房市 场 的税 收调 控 方式 包括 对 有 房户 征
税、 对有 房 户给 予税 收补 贴 、 出租 房开 发 给予 税 收 对 补 贴 。前两种 调控 方式针 对有 房户 ， 三种 调控方 式 第
同房地 产 的价 格不 高 ， 旧房 经过 折 旧价 值更 低 ， 产 遗 税 和赠与税 实 际上 很 少征收 。
超 过一 年 ， 用 的税 率 较低 ， 人 卖 出间 隔不 超过 一 适 购 年， 适用 的税 率 与一 般所得税 的税 率相 同 。四是遗产
房市场税收调控对我国住房市场发展的借鉴意义。
一
税和赠与税 。 房地产作为遗产和被赠与时征收。美 国 遗 产税 和赠 与税 的税率 和抵 扣 额 是统 一 的 。遗产 税
美国住房法的发展与借鉴意义
美国住房法的发展与借鉴意义近期，国内关于房价未来走势的话题争论不休。
房价涨跌应继续让市场中的供求去“说话”，政府要做好的是应进一步完善低收入阶层住房政策。
随着政府加大对民生项目的投入，我国公共住房供给规模会逐步扩大，因此，应找到一条使公共住房供给效率更高的路子，在最大限度内为低收入群体提供住房帮助。
一般以为，香港地区的公屋项目搞得不错，实际上，美国的公共住房管理得也不逊色。
我国住房事立法工作却明显落后。
我国虽然从中央到地方并存着众多有关住房的相关规定，但是却缺乏一个系统的《住房法》，制定出符合我国国情的《住房法》已迫在眉睫。
美国住房业发展较早，其相关的立法工作早已于20世纪30年代展开。
美国住房法的发展演变，对我国住房法的制定有重要的借鉴意义。
一、美国住房法产生背景美国住房法产生于20世纪30年代，这一时期住房法的出台与经济危机的大背景密切相关。
经济危机之后，美国为了复苏经济，联邦政府开始介入住房问题，制定了住房建设和解决中低收入阶层住房问题的一系列政策。
因经济大萧条，住宅市场衰退，都市中房屋建设几乎减退了39％，这种状况促使联邦政府介入住宅市场。
美国的公共住房限于由政府管理的住房，主要指低租金住房，其用途是满足城市低收入阶层的住房需求，在民众中知名度很高。
在美国，公共住房真正由政府大规模供给是1929年至1933年大萧条以后的事。
大萧条之后，美国在1932年《住宅抵押贷款法》、1934年《国家住房法》、1937年《住房法案》《住宅抵押贷款法》的内容。
这些法律明确规定了法案的运行机构和担保人：“成立了‘房产贷款公司’（HOLC）,由联邦政府负责担保，培育了提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。
[1934年《国家住房法》明确了法案的运行机构：“成立‘联邦住宅管理局’（FHA）和‘联邦储蓄贷款保险公司’（FSLIC），组建‘互助抵押贷款保险基金’，对个人住宅抵押贷款提供保险。
陈劲松提到了法案的运行方式：“要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款公司，由政府提供低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。
浅议美国公共住宅的发展及启示
部分 中产 阶级人群 的欢 迎。２ 世纪 ８ 年代 的 Ｏ Ｏ 能源危机 ， 房地产大跌 ， 许多开发商破产 ， 政府 也不再为公 共住宅补充 “ 头” 资金转 而用来 砖 ， 直接补贴 低收入 者 ， 鼓励他们在私人领域寻找 住房 ， 并逐 渐建立起科学合理的低收入审核机 制， 而这个政 策也一直延续至今 。 ２美 国公共住宅建设的经验及教训 自 １ ３ 年公 共住宅 委员会 成立 至今 ， ９３ 政 府通 过公共住宅计划 已经兴建 了 １ ０ ３ 万户公共 住 宅 ， 中 ３ ％为低层 ，３ 其 ３ ２ ％为 多层 ， 其余 为高 层 。在涉及公共住宅计划方面的法律 ，机构组 织， 资金 ， 管理等方面美 国政府已经积累了许国 经验 ， 特别是 以下几个方面 ： ２１ ．公共住宅计划的授权和法律保 障 从 １３ ９ ７年 的住房 法到 １９ ９ ８年的 房屋 质 量和工程责任政策都在逐步完善公共住 宅的法 律体系 。 ２ 足够的财政支持以及 合理 的机制 ． ２ 联邦政府每年提供 约 ２ 亿 美元来支持公 Ｏ 共住宅计划。
建筑工程 ｌｆ ｊ
周 健
科
浅议 美国公共住 宅 的发展 及启示
（ 济 大 学 ， 海 ２０ ０ ） 同 上 ０ ００
摘 要： 同是世界 大国， 美国在大规模解决社会 中低收入 家庭居住 问题方面的经验和教训对 于我 国城 市住房制度的改革具有 巨大的借鉴 意义。 概述 了美 国的福利住房 大规模建设经历的起 步、 发展 、 滞， 停 到改革各个阶段的尝试， 并分析 了其现状 。 关键词 ： 贫民窟 ； 低收入 家庭 ； 公共住 宅； 宅法 住 １美 国公共住宅的发展 美 国 的公 共住宅 （ ｕ ｌ ｏ ｓ ｇ 是指政 Ｐ ｂ ｃ Ｈ ｕｉ ） ｉ ｎ 府为城市低收入住户建造和维护、收取低额租 金并 由政府管理的住房。 美 国对于 公共住宅 的兴建 最早可 以追溯 到 １ 世纪 ３ 年代 ，工业化革命使得美 国的城 ９ Ｏ 市化进程加剧 ， 大量人 口涌人城 市， 出现 了一大 批私 人 开 发 的 多户 混 住 的所 谓 的廉 租 住 宅 （ ｅｅ ｅｔ ｏｓ ）以解决住房短缺的问题。 Ｔ ｎｍ ｎ Ｈ ｕｅ ， 这 种私人投机地产商 的动机 只是为 了牟取 暴利 ， 并没有真正去改善居住者 的居住环境 ，因此这 时期共同住宅情况比较混乱 。 １２ 年爆 发的经济危机 ， ９９ 一方面美 国政府 开始意识到市场宏 观调控 的重要性 ，另一方面 大量滋生的贫民窟 的问题不断加剧 。因此政府 着手制定了一个大规模 的租赁用公共住宅建设 计划， 将兴建公共住宅看作解决这些社会 危机 的一个必要方 法，并 以此满足绝大多数美国民 众 的需 要。 １３ ９ ４年 在纽约成 立 了住 房委员 会 （Ｈ ） Ｆ Ａ ，拉 开 了新建 公共 住宅 的序 幕 。到 了 １３ 年美 国政府颁 布了第一 部具有 里程碑 意 ９７
从供需角度分析美国住房保障
Ｋ ｅ ｗ ｏ ｄｓ Ｕ．． ｈ ｕ ｉｇｓｃ ｒ ； ｐ ｌ ｙ； ｓｐ ｌ ｎ ｅ ｎ ｙ ｒ ： Ｓ ； ｏ ｓｎ ｅ ｕ ｔ ｉ ｙ ｏｉ ｃ ｕ ｐｙａ ｄｄ ｍａ ｄ；ｒ ｆｒ ｎ ｅ ｅｅｅ ｃ
（ 东南大学 项 目管理研究所 ，江苏 南京 ２ ０ ９ ，Ｅ ｍａｌ １０ ６ － ｉ ：ｍｕｈｙ １２ ＠ｙｈ ｏｃ ｓｉ １３ ａｏ ． ｕ ｎ） 摘 要： 文章介绍 了美 国从 ２ ０世纪 ３ ０年代 至今针 对 中低 收入 阶层 的住房保 障政 策 ， 并通过供 给和需求两个角度 来分析 美国
美 国联邦 政府 最早参 与城 市规 划 的行动 ，就是兴 建 公共 住房 …。
１３ 年 罗 斯福 在 他 的第 二 任 总统 就 职 演说 中 ９７ 向人 们 呼吁 ，注 意 “ 国有 三分之 一 的人住 房条 件 全
在不 同阶段 采取 不 同住 房保 障模 式的历 史原 因。结合 中国现状指 出美国住房保 障对 中国的借鉴 意义。
关 键 词 ： 美 国 ；住房 保 障 ；政 策 ；供 需 ；借 鉴 中图 分 类 号 ：Ｆ ０ ． ４７ ９ 文 献标 识码 ：Ａ 文 章编 号 ：１７ — ８ ９（ ０ ０） ２ １ １ ０ ６４８５ ２ １ ０—９—５
在 内政 部 设 立 专 门从 事 公 共 住 房 建 设 与 管 理 机 构
— —
济 萧条 导致 失业人 口剧 增 ，使 得城 市 中低 收人 人群
的住房 问题 Ｅ益 突 出 ，于是 政府 开始 对住 房建 设进 ｔ
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示住宅问题是世界各国政府共同面临的难题，各国对解决国民住房困难、提高国民居住条件都十分重视，制定了各自不同的住房保障政策。
通过研究和分析国外住房保障政策的经验和教训，可以给我国的住房保障政策有益的启示。
标签国外住房政策；经验；教训；启示虽然经济社会制度、经济发展水平和住宅目标不同，各国采取的住房保障政策也不同，但对先进国家和地区住房保障政策进行研究和分析，吸收经验，借鉴教训，对完善我国住房保障政策有重要的借鉴意义。
1 国外住房保障政策的经验1.1 强有力的法律制度的支持住宅保障政策的貫彻和执行需要一套严谨、可行的住房法律体系的保障，各国政府历来重视通过立法来确定居民住房问题的大政方针。
20世纪30年代开始美国对住房政策进行了一系列重大调整。
1937年通过了第一个住房法《联邦住宅法》，建立美国住房署，制定长远计划，为低收入家庭修建公共住宅，为地方住房机构的低房租住房和清理贫民窟提供贷款，从此奠定了公共住宅的法律地位和社会基础。
1949年重新修订了《住宅法》，并在1965年和1968年两次修改补充《住宅法》，同时又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。
1.2 完整的公共住房发展计划新加坡政府住房政策的基本目标是“使全民都有使他们引以为自豪的住房”，其在改善国民住房问题方面取得的成就得到全世界的认可，新加坡政府在解决国民住房问题方面的一个重要的经验就是制定并且严格执行公共住房发展计划。
20世纪60年代初，新加坡政府就开始制定“五年建屋计划”，住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。
新加坡已经完成了7个五年建屋计划，有步骤的完成设定目标，系统地解决了大部分低收入阶层的住房问题。
1.3 随社会经济发展调整住房保障政策随着经济的发展、社会的进步，住房保障政策也要进行调整，以适应社会经济的需要，更好地解决住房问题。
英国的公房制度最早是第一次世界大战结束后，为解决复员军人住房问题而建立的，政府建房逐步成为英国住房福利制度的重要组成部分，其福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。
美国房屋法理论与实践
美国房屋法理论与实践房屋法是指与房屋及其所有权、租赁、买卖等相关的法律规定。
在美国，房屋法作为一项重要的法律领域，对房地产市场的发展和运作起着关键作用。
本文将探讨美国房屋法的理论基础以及其在实践中的运用。
一、房屋法的理论基础1. 所有权与土地法房屋所有权是指个人或机构对房屋所享有的权利。
在美国，土地法是房屋法的基础。
土地法将土地分为公有土地和私有土地，私有土地可以被所有者用于建造房屋。
所有者在遵守法律规定的前提下，享有对土地的支配权和收益权。
2. 合同法与买卖合同房屋买卖是房屋法中的重要组成部分。
美国的合同法规定了买卖双方必须遵守的规则和义务。
买卖合同应当明确双方的权利和义务，包括房屋的价格、交付时间、条件和保证等。
合同法为房屋买卖提供了法律保障。
3. 租赁法与房屋租赁租赁是指租赁人以支付一定的租金为条件，获得房屋使用权的行为。
房屋租赁法规定了租赁人和出租人的权利和义务，确保双方的合法权益。
根据租赁法，出租人有权要求租金支付，而租赁人有权享受租赁期间的平等待遇。
4. 遗产法与房屋继承遗产法是指规定个人或机构的财产在其去世后如何分配的法律规定。
在美国，房屋是个人财产的一种，根据遗产法，死者的房屋可以遗赠给其继承人或根据遗嘱分配。
二、房屋法的实践运用1. 权属调查与买卖交易在进行房屋买卖交易之前，买卖双方需要进行权属调查。
这是为了确认卖方是否拥有房屋的所有权，并保证买方能够安全地获得房屋的所有权。
权属调查是房屋交易中非常重要的一环。
2. 合同起草与签订在房屋买卖中，买卖双方需要签订买卖合同以确保双方权益。
合同应当明确约定双方的权利和义务、交易的条款和条件、支付方式以及违约责任等事项。
合同的起草和签订过程需要仔细、谨慎地进行，以保证各方的合法权益。
3. 房屋租赁管理在房屋租赁中，出租人和租赁人需要遵守相关的租赁法规定，确保租赁双方的权益。
出租人应当提供安全、卫生的住房条件，而租赁人应当按时支付租金并遵守租赁合同。
国外住房租赁管理经验及对我国的启示
国外住房租赁管理经验及对我国的启示近年来，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，住房需求量居高不下。
受传统观念等影响，居民更倾向于购买住房，2008年我国住房自有率82%，而德国和美国分别为41%和69%。
从实践来看，住房自有化无法完全解决城市新增人口和低收入家庭的住房问题, 借鉴国外住房租赁管理经验，大力发展房屋租赁市场是解决居民住房难的有效途径。
一、国外住房租赁管理的经验（一）德国德国是典型的福利型国家，主要依靠政府解决低收入群体住房问题。
其住房市场的主要特点是租赁市场比重大于销售市场。
因租房价格上涨，租赁市场曾实行过租金管制或指导租金制度，管制解除后，房租补贴制度成为低收入群体住房保障的主要方式。
个人家庭只需要承担房屋租金的30%，其余由联邦政府和州政府共同承担。
其主要特点：1．法律对住房租金作出规定。
一般情况下，房东在出租房屋后三年内租金涨幅不得超过20%。
即使有正当理由提高租金，也须经房客同意；若房客不同意房东可提起诉讼，而不能单方强行提高租金。
另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。
房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。
在法律保护下，房东涨价难、解约难，因此德国约有60%的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房，约有86%的德国人在享受不同额度的住房补贴。
2．多元化的住房租赁市场结构。
德国现有租赁市场中，政府公用出租住房仅占2%，私有住房占98%，其中私人出租住房、合作社出租住房、基金或保险公司出租住房、专业建房公司出租住房分别占66%、22%、8%、2%。
德国地方政府规定，开发商须提供一定比例的住房专门用于出租或售给低收入家庭。
（二）美国以纽约为例，出租房大致可分为三大类，即市场价出租房、调控租金房和补贴租金房。
美国住房租赁管理的主要特点：1．对房租进行有效管理。
市场价出租房的房租和续租条件由房东与房客商议自定，调控租金出租房（包括控制租金房和稳定租金房）的房租和续租条件受法律制约，而补贴租金房的房租直接或间接得到政府住房计划的补贴。
国外住房保障制度对我国的启示
来落实 、实施 。美国政府为了解决 低收入居民住房和贫民窟问题 , 先后通过了《住房法》、 《城市重建 法》、 《国民住宅法》、 《住房与城市 发展法》等 , 对住房保障作了相应 的规定 。一是扩大房屋抵押贷款 保险 。除了少数富人家庭外 ,很少 能一次付清房款 , 通常按房价 25 %支付现款 ,其余部分以房屋为 抵押向银行和放款协会寻求贷 款 。二是提供较低租金公房 。《住 房法》规定 , 政府必须为低收入者 提供较低租金住房 , 其租金一般 不到私有住房租金的一半 。三是 提供低利息贷款建房 。《国民住宅 法》规定 , 政府提供低利息贷款 , 鼓励私人投资于低收入家庭公寓 住宅 , 建成后的住房 , 优惠提供给 受城市重建或政府公共计划丧失 住 所 的 家 庭 。四 是 提 供 房 租 补 贴 。家庭收入为居住地的中等收 入 80 %以 下 者 均 可 申 请 此 项 补 贴 。五是帮助低收入家庭获得房
60 编辑 :伟志
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房改纵横
房保障在其社会保障中占有十分 突出的地位 。
1. 完善的法规建设 第二次世界大战后 ,日本住房 短缺达 420 万户 , 约 2000 万人无 房可住 , 占到当时人口的 1/ 4。日 本政府为了缓解住房短缺问题 ,先 后于 1950 年制定了《住房金融公 库法》、1951 年制定了《公营住宅 法》、1955 年制定了《日本住宅公 团法》。此后日本政府又陆续地制 定了一系列相关法规 ,通过建立健 全住房保障的法规 ,使得日本住宅 政策逐步走向正轨 ,不同程度地满 足了不同阶层的住房需要 。 2. 优惠的住房政策 在构建住房保障制度方面 ,日 本政府采取了一系列的优惠政策 , 具体做法是 : 第一 ,以低息贷款促进企业从 事民间住宅建设 。早在 1980 年 ,日 本累计约有 220 多万家大企业 , 兴 建了面积在 16 万平方米以上的住 宅区 40 多处 。日本银行为促进企 业建住宅 , 于 1985 年 10 月以后 , 将利率从 8. 88 %降为 7. 38 % 。全 国银行同期放款 7789 亿日元的住 宅信用贷款 。 第二 ,政府以低税和免税优惠 促进私人住宅的兴建与购置 ,政府 曾举办了一种 50 万日元以内的免 税利息的 “住宅零存整取邮政储 蓄”。在不动产取得税 、固定资产 税等方面对住宅用地实行优惠 ,不 动产取得税一般用地为 4 % , 住宅 用地只按 3 %征收 ,优惠了 1/ 4。固 定资产税率对住宅用地面积在 200 平方米以上的减半 , 200 平方 米以下的只缴纳 1/ 4。税收优惠对 住房开放起到了积极作用 。 第三 ,发挥地方群众团体的作 用 ,吸收社会资金发展住宅建设 。 到了 80 年代 ,通过各种形式建房 , 面积 50 万平方米以上的就有 143 处 , 其优势在于 , 住宅开发不由国 家包下来 ,主要以民间团体吸收社
国外住房制度对我国住房保障的启示
国外住房制度对我国住房保障的启示随着经济的发展和城市化的进程，住房问题成为一个全球性的难题。
解决住房问题是每个国家都需要面对的挑战，因此，借鉴国外住房制度对我国住房保障是非常有必要的。
以下是一些可能对我国住房保障的启示：首先，国外住房制度的成功经验表明，政府在住房保障中的积极作用是不可或缺的。
国外一些国家和地区通过建立住房保障机构，提供住房补贴，并制定相关政策来促进住房的建设和保障。
例如，瑞典的公共住房制度、新加坡的公屋政策等。
我国可以借鉴这些国家和地区的经验，加强政府对住房保障的管理和指导，提供住房补贴和优惠政策，确保每个人都有适当的住房条件。
其次，国外住房制度的创新也为我国住房保障提供了启示。
一些国家通过采取创新的住房建设和管理模式，有效解决了住房供给不足和房价过高的问题。
例如，荷兰的集体自助住房模式、德国的合作社住房等。
我国可以借鉴这些创新模式，在住房建设中引入新的理念和技术，提高住房的供给效率和质量。
第三，国外住房制度对我国住房保障的启示还包括加强住房租赁市场的建设和发展。
许多国家和地区都建立了完善的住房租赁市场，通过提供多样化的租赁选择和保障租户权益，解决了住房供给不足和购房压力过大的问题。
例如，德国的长期租赁制度和法国的房屋贴息政策。
我国可以借鉴这些经验，加强住房租赁市场的建设和发展，降低租房门槛，并规范租房合同和租金收取，提高租户的权益保护。
此外，国外住房制度启示还包括鼓励社会力量参与住房建设。
一些国家和地区通过鼓励社会组织和企业参与住房建设和管理，提高住房保障的效率和质量。
例如，英国的合作社住房和美国的非营利组织住房等。
我国可以加强与社会组织和企业的合作，引导其参与住房建设和管理，提升住房保障的能力和水平。
总之，国外住房制度提供了丰富的经验和启示，对我国住房保障具有重要的借鉴意义。
政府的积极作用、创新的住房建设和管理模式、健全的住房租赁市场以及社会力量的参与，都是实现住房保障的重要路径。
美国“两房”危机-根源及启示
美国“两房”危机:根源及启示【摘要】美国政府精心设计的“两房”模式,为促进美国住房市场的发展、改善人们的住房条件起到了积极的作用,受到许多学者的青睐。
然而,面对次贷危机及其所引发的金融海啸,“两房”陷入严重的危机之中。
“两房”危机事件,对我国房地产金融市场的建立与完善具有重要的借鉴价值。
本文在对“两房”危机回顾的基础上,剖析了危机的根源,分析了美国政府救市的动机,并基于我国房地产金融市场建立与完善的视角,得出“两房”危机对我国的启示。
【关键词】房利美; 房地美; “两房”危机; 住房抵押贷款; 资产证券化一、引言由美国次贷危机引发的金融海啸给全球经济带来了巨大灾难,在美国次贷危机中起着推波助澜作用的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)公司(以下简称“两房”)也陷入了严重的危机之中,走到了破产的边缘。
“两房”在美国房地产市场发展中扮演着重要角色,曾经取得过辉煌成就,在全美的房屋抵押贷款及担保业务中占有42%的份额。
时至今日,他们在美国经济中仍然具有重要影响,以致于美国政府出手相救,避免其破产的厄运。
为什么在世界第一经济强国中发挥重要作用的“两房”会出现危机?为什么美国政府要“救市”?“两房危机”对我国有哪些启示?研究这些问题,对我国资本市场尤其是房地产金融市场的发展具有重要的参考价值。
二、“两房”危机回顾(一)“两房”的基本情况房利美(Fannie Mae)是美国联邦国民抵押贷款协会(Federal National Mortgage Association)的简称,它产生于上世纪30年代经济大危机之后。
美国联邦政府为了满足那些在经济危机中失去房产的公民最基本的住房需求,为公众提供购房支持,于30年代初设立了“联邦住宅管理局”(FHA)。
该局同“退伍军人管理局”(V A)一道,向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险。
1938年2月10日,联邦住宅管理局受到特许成立了房利美。
住房保障制度的国际经验及启示
住房保障制度的国际经验及启示近十年来，住房保障制度已经成为全球范围内住房政策重点关注的焦点，成为各国住房政策制定实施的重要依据，扮演着重要的角色。
为了更好地构建全球住房保障制度，吸取国际经验，并加以借鉴创新，有必要对各国住房保障制度进行深入的研究和比较，以期依据其所包含的内容、客观性、科学性等特点，充分利用其有益的经验和良好的做法，进而丰富和完善我国的住房保障制度。
一、美国住房保障制度的国际经验美国住房保障制度的历史可以追溯到1930年代的《新政府改革法》（GFR）。
该法案旨在减轻经济大萧条时期带来的抑郁症，帮助美国民众提高生活质量，使其更加均衡地享受发展成果。
随着《GFR》的实施，美国政府开始推出各种住房政策，通过购买房屋、拆迁改造和促进住房供应等措施，大力发展住房保障制度，使美国成为全球范围内住房政策发展最成功、最具有示范意义的国家之一。
美国住房保障制度采用政府和市场机制相结合的“双轨制”模式。
政府通过实施住房政策和采取激励措施，为市场参与者提供必要的支持和服务，以提高住房供应量，并促进住房市场平稳有序地发展。
美国住房保障制度的核心思想是，政府和社会共同以参与者的角度参与，激励市场参与者发挥住房市场的积极作用，强调利用市场机制，尤其是利用金融工具，为居民提供更加全面的住房保障。
二、法国住房保障制度的国际经验法国住房保障制度的演变可以追溯到18世纪，其最为显著的特点是建立在居民持续违反住房规定之上。
为了更好地保障住房发展，法国政府在1980年代推行了一系列住房政策，例如建立住房保障制度，改进弱势群体的住房环境，促进住房市场平衡发展，提高住房质量。
法国住房保障制度将政府和市场机制有机链接起来，在政府和市场的激励和协调作用下，使市场参与者更好地发挥住房保障的作用，并加强对住房供求的调节。
此外，法国住房保障制度注重政府与市场协调衔接，强调利用金融技术和手段，为普通民众创造良好的住房保障，加强对低收入人群的支持，以助力更充分发挥住房保障的作用。
美国公共住房的发展及经验借鉴
美国公共住房的发展及经验借鉴自上世纪30年代以来，作为美国地方政府管理实践中公共行政重要事务之一的公共住房(或称公益住房)管理,在近80年曲折发展历程中,在管理机构设定和职能定位、房源筹集和维修养护、入住者准入和迁出、租金收缴和资金支配、社区建设和辅助服务等方面形成了较为完善的制度体系和特色鲜明的管理模式。
考察探析美国公共住房管理方面的经验教训，对国内正在大力推进的公共住房建设及后期管理机制构建具有重要的借鉴意义。
一、美国公共住房发展历史沿革美国公共住房的发展历程大致可以划分为三个时期。
1.早期的公有住房建设（1933—1941）1933年5月，美国政府成立了公共工程署（Public Project Administration），并在其下设立了第一个负责住房建设的行政部门———住房部，开始小规模的公有住房建设，这是公有住房建设的开端。
此间，建设公有住房的主要目的是为了应对经济大萧条，增加就业，振兴已奄奄一息的建筑业。
由于危机中住房问题严重威胁到社会稳定，1937年罗斯福总统签署了《低租住房法》（Wagner—Steagall Low Rent Housing Bill），明确规定了公有住房建设所涉及的土地征用、建筑成本、建筑标准、住户标准、资金计划和管理机构，该法的颁布实施标志着美国政府开始解决低收入居民的住房问题，是其政策史上的“里程碑”。
仅在该法颁布后至美国参加二战前的4年间，政府便建造了16万余套供年收入不到1000美元家庭租用的公有住房。
为此，联邦政府在内政部设立了专门的管理机构———美国住房署（American Housing Authority），取代了初期成立的公共工程署，并在各大城市设立了公共住房局（Public Housing Authority）。
2.城市更新改造时期（1949—1965）二战后，由于以贫民窟为典型特征的内城衰败现象大量存在，加上严重的住房短缺，美国对城市住房问题更加重视。
国外住房保障制度的成功经验及对我国的启示
是实行住房公积金保 障制度 。允许动用公积金存款的一部分作
为购 房 的 首 期付 款 ， 不足 部 分 由每 月 交 纳 的公 积 金 分 期 支 付 ，
２ 美国。战后美国相继通过 《 ． 住房法》 徜￡ 、 市重 建法》 《 、 国 保障措施也要相应 的发生变化 。住 房保障法规的建立 ， 将给经
民住 宅 法》 《 ， 住房 与城 市 发 展 法》 ， 住 房 保 障 做 出 了相 应 的 济 适 用 房 政 策 、 租 房 供 应 政 策 及 租 金 货 币化 补 贴政 策 等 提 供 等 对 廉 规 定 。一 是 扩 大 房屋 抵押 贷 款 保 险 ， 要针对 中低 收 入 家 庭 ， 重 要 的 法 律 支 持 ， 成 为 我 国 住 房 保 障 体 系 顺 利 建 立 的重 要 保 主 通 常按 房 价 的 ２ ％ ５ 支付 现 款 ，其 余 部 分 以房 屋 为 抵 押 向银 行 和 放 证 。
国外住 房 保 障制 度的 成功 经验 及对我 国的启示
李 蕊
（ 南财 经 学 院 ， 南 郑 州 ４ ０ ０ ） 河 河 ５ ０ ２
【 摘
要】主要分析 了新加坡 、 美国、 国住房保障制度 的特点 ， 英 主张 学习和借鉴这 些国 家的成功 经验 ， 不断完善 我 国的住房
保 障 制度 。
３ 大 力发 展 住 房 金 融 。 首 先 是 政 策 性 住 房 金 融 发 展 滞 后 ， ．
提供直接 补贴 、 税收优 惠等计划 ， 促进住 房销售 。美 国住房 保 除住房公积金贷款 以外 ， 国尚未有直接面 向中低 收入家庭发 我
美国租金管制政策的流变及对我国的启示
（ ） 二 第二代 租金 管 制 ２ ０世纪 ７ ０年代 ， 国有 １ ０多 个 市 、 （ 美 ７ 镇 主要 分布 在加利 福尼 亚 、 涅狄 格 、 康 新泽 西 、 马萨诸 塞等 州 ） 继 出台 了新 的租 金管 制法 。这 一 时期 的租金 相
２ 纪２ ０世 ０年代 末 已基 本 结束 ， “ 战 ” 引发 的 而 二 所
“ 战” 二 开始后 ， 国政府逐渐 把政治 、 美 经济 、
租金管制到 ２ 世纪 ５ 年代初也基本被取消。 ０ ０
【 基金项 目】 本文 系教 育部 人文社会科 学研 究一般 项 目“ 住房 租赁法的立 法宗 旨与制度 建构” １Ｙ Ｃ８ ０７ ）上海 市第 （ １Ｊ ２ １ ９ 、
军事 、 文化 统 统 纳入 了战 时轨 道 ， 大量 的社会 资 源
集 中运 用 于军 事 领 域 ， 政府 开 支 大 幅 攀升 ， 多 商 许
近 年来 ， 多 重 因 素影 响 ， 国不少 城 市 的住 受 我 房租 金有较 为 明显 的上 涨 。 直接 影 响到 广大 承租人
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美 国租 金 管制 政 策 的流 变及 对 我 国的启 示
周 琚
管理 局 在全 国范 围 内实 施 价 格 管制 。根 据该 法 的
制政策， 并主张我国应予 以借鉴。‘ Ｄ 然而 。 美国的作
美国住房政策的演变及借鉴
美国住房政策的演变及借鉴
张庭伟
【期刊名称】《中外房地产导报》
【年(卷),期】2001(000)007
【摘要】美国是全世界私人住宅拥有率最高的国家之一，全国65％的住户拥有自己的住房。
此外，租房住的家庭占1／3，另有4％有家庭住在政府提供的公共住房里，当然他们也都是租房户。
【总页数】2页(P31-32)
【作者】张庭伟
【作者单位】美国伊利诺斯大学
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
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美国住房法的发展与借鉴意义
近期，国内关于房价未来走势的话题争论不休。
房价涨跌应继续让市场中的供求去“说话”，政府要做好的是应进一步完善低收入阶层住房政策。
随着政府加大对民生项目的投入，我国公共住房供给规模会逐步扩大，因此，应找到一条使公共住房供给效率更高的路子，在最大限度内为低收入群体提供住房帮助。
一般以为，香港地区的公屋项目搞得不错，实际上，美国的公共住房管理得也不逊色。
我国住房事立法工作却明显落后。
我国虽然从中央到地方并存着众多有关住房的相关规定，但是却缺乏一个系统的《住房法》，制定出符合我国国情的《住房法》已迫在眉睫。
美国住房业发展较早，其相关的立法工作早已于20世纪30年代展开。
美国住房法的发展演变，对我国住房法的制定有重要的借鉴意义。
一、美国住房法产生背景
美国住房法产生于20世纪30年代，这一时期住房法的出台与经济危机的大背景密切相关。
经济危机之后，美国为了复苏经济，联邦政府开始介入住房问题，制定了住房建设和解决中低收入阶层住房问题的一系列政策。
因经济大萧条，住宅市场衰退，都市中房屋建设几乎减退了39％，这种状况促使联邦政府介入住宅市场。
美国的公共住房限于由政府管理的住房，主要指低租金住房，其用途是满足城市低收入阶层的住房需求，在民众中知名度很高。
在美国，公共住房真正由政府大规模供给是1929年至1933年大萧条以后的事。
大萧条之后，美国在1932年《住宅抵押贷款法》、1934年《国
家住房法》、1937年《住房法案》《住宅抵押贷款法》的内容。
这些法律明确规定了法案的运行机构和担保人：“成立了‘房产贷款公司’（holc）,由联邦政府负责担保，培育了提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。
[1934年《国家住房法》明确了法案的运行机构：“成立‘联邦住宅管理局’（fha）和‘联邦储蓄贷款保险公司’（fslic），组建‘互助抵押贷款保险基金’，对个人住宅抵押贷款提供保险。
陈劲松提到了法案的运行方式：“要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款公司，由政府提供低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。
”1937年住房法案，规定由联邦政府向地方住房管理部门提供资金，为有孩子的低收入家庭、老人伤残者或生理上有障碍的人建造、经营和维修住宅。
设立联邦平民建设总处（usha），负责向地方政府提供建在公共住房的补助。
地方政府则具体负责合标准的公共住房建设事宜。
”这一法案保障的对象：“该法案规定公共住房住户必须是收入属于最低的1∕3的那一部分人。
这些法律政策是美国新政时期一项重要的成果，其初衷是希望通过政府出资建设公共住房解决就业。
所以，从美国的历史经验可以看到，在就业形势严峻时通过建设公共住房可以拉动就业。
目前我国各地政府正在推动经济适用房和廉租房建设，这对解决就业，尤其是对解决农民工就业是有帮助的。
从历史过程看，美国的公共住房建设并非一帆风顺，曾受到意识形态、战争等的干扰，甚至一度中断。
而且，尽管美国公共住房
管理存在这样或那样的问题，但是，作为一个面向低收入群体的重要民生项目，一直延续至今，并且在不断改进。
我国正处于经济转型时期，对于无力在私人房地产市场购买住房的低收入阶层，提供公共住房的政策，应当坚持下去，并应不断完善。
二、第二次世界大战之后美国房产业法律政策
为了解决复员军人的住房问题和日益严重的贫民窟问题，美国在战后初期开始大力实施公共住宅计划。
第二次世界大战结束，大批的军人复员结婚需要大量住房，战后美国政府开始致力于清理贫民窟也需要大量公共住房，所以需要一部新的住房法来促进公共住房建设。
1949年住房法提出了‘让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境’的住房发展目标，并且制订了住房发展计划，计划在今后的6年内每年兴建135000个公共住宅单元。
法律确认了退伍军人管理局、联邦住宅管理局和联邦全国抵押协会为促进住房建设的机构。
主房法主要内容包括：“（1）贫民窟清理和社区发展及重建，在5年内拨款5亿美元另加1亿贷款来实施这一计划。
(2)联邦住宅管理署增加抵押贷款金额。
（3）低房租的公共住房建设，在6年内为低收入家庭提供81万套住房，为此每年至少投资联邦费用3.08亿美元。
（4）住房研究。
（5）农场住房。
住房法通过以后，美国公共住房建设进入了一个高潮时期。
该法案有效地缓解了战后美国城市房荒问题的加剧、刺激了私人企业投资低价住房建设的热情、在清理贫民窟与内城衰败区方面却取得了明显的进展。
但这个法律却导致了大量的更新项目偏向于商业性建筑或豪华公寓住宅的建设。
这些项目占用了大量地皮，真正留给公共住房建设的土地十分有限。
三、20世纪60年代之后美国住房法的完善
20世纪60年代是美国联邦政府公共住房政策的创新时期，联邦政府开始鼓励私营发展商为低收入阶层建造住房。
20世纪70年代以来为了更好地解决住房问题，政府对住宅市场采取了有节制的干预政策，因此这一时期的住房法发生了变化。
自20世纪70年代起，美国住房市场结构已经发生了重要变化，住房短缺已不再是主要矛盾，取而代之的是低收入阶层所付房租相对其收入过高的问题。
因此，政府援助的重点放在了房租支付援助上。
关于1974年《住房和社区发展法》的内容。
姚玲珍提到了1974年《住房和社区发展法》第8条关于房租补贴的内容：“房租补贴由住房和城市发展部通过地方住房机构发放，用于补贴市场租金和租户收入25﹪之间的差额。
为该法案“主要包括两项新计划：一项是社区发展的一揽子拨款计划；另一项是租金援助第8条款，该法案住房保障的重点变成了直接补贴需求者。
自20世纪90年代以来，美国政府高度重视公共住房的建造质量、设计及配套生活设施的安排。
在此之前，美国公共住房设计标准和居住条件经常受到公众指责，一些地方的公共住房管理水平也较差，20世纪90年代美国联邦政府直接接管芝加哥公共住房管理局。
当美国政府意识到公共住房质量存在问题时，于1993年启动了“希望六号计划”，该计划是公共住房居住者的福音。
按照该计
划，大量的公共住房得到全面的改造，其密度也得到降低。
我国在公共住房建设方面应吸取美国的经验教训，制定一个更好的长远规划，应在政府财力许可的条件下，尽量提高公共住房设计、建筑质量及配套设施等方面的标准，在起点上把好关，避免因质量不高重新改造的麻烦，因为那样的话，可能到时花费的成本更高。
其中1990年通过了《全国可支付住宅法》的内容。
该法律大规模减少联邦政府住房支出预算，采用税收支持计划、州和地方政府计划及私营部门参与来解决可支付住宅（affordable housing）问题。
法案的运作方式一方面通过担保和信用证明方式为承租居民提供帮助，有效利用现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非盈利的社区开发机构在地方住宅建设中的作用。
四、结语
自20世纪70年代起，美国政府开始把灵活把握公共住房住户标准、分散低收入者住房、提高社区质量纳入公共住房政策，防止贫民窟的出现，防止公共住房范围内出现严重的社会问题。
这方面的经验也值得我们借鉴。
但在美国所有住房政策上，“公平住房”是执行最差、成效最少的一项政策。
社会上对此政策的抵触情绪是强大的。
对有色人种的歧视往往是隐蔽的、以种种藉口掩饰的。
受害者虽有感觉，却很难以具体证据去起诉。
联邦政府住房种族融合政策制定三十多年来以来，由于政策执行环节问题重重、白人群体对黑人自身素质尚待提高等种种因素，住房种族隔离仍然是美国社会中的一个普遍现象，而且成为美国种族融合最难对付的一个方
面。
美国实现种族居住融合任重道远。
[参考文献]
[1] 李玉虎美国保障性住宅立法及其启示[j] 兰州学刊，2010，（10）
[2] 李莉美国公共住房政策的演变[d] 厦门大学2008年博士
学位论文
[3] 孙磊、林楠美国公共住房制度对我国廉租房建设的启示[j] 理论界，2009（7）
[4] 李超民美国社会保障制度[m] 上海：上海人民出版社，2009：441-442。