第五章 建筑物区分所有权

注意： 注意：罗马法中是否存在建筑物区分所有 权的规定？ 权的规定？
在罗马法中，由于贯彻了“一物一权” 在罗马法中，由于贯彻了“一物一权”主义 的原则，尤其是确认了所谓“ 的原则，尤其是确认了所谓“建筑物所有权 属于建筑物所附着之土地所有人” 属于建筑物所附着之土地所有人”或“地上 物属土地所有人”的原则， 物属土地所有人”的原则，所以并不存在建 筑物的区分所有权问题。 筑物的区分所有权问题。
（二）性质（地位） 性质（地位） 1、独立所有权形式 、 2、是建筑物区分所有权的核心 、
二、专有部分 概念： （一）概念：指通过一定方式而对建筑物加以 区分， 区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独 立性和使用上独立性的建筑空间。 立性和使用上独立性的建筑空间。 要件： （二）要件：专有部分必须要具备如下几个条 件：
2、维护建筑物牢固与完整义务 、 3、不得侵害专有部分中的共有部分：如梁 、不得侵害专有部分中的共有部分： 柱、管线等 4、准许进入义务 、 5、损害赔偿义务。 、损害赔偿义务。
条业主应当遵守法律、 第83条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 条业主应当遵守法律 法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污 染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、 染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵 占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为， 占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为， 有权依照法律、法规以及管理规约， 有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停 止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对 侵害自己合法权益的行为， 侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提 起诉讼。 起诉讼。
4、专有权的主导性：在建筑物区分所有权的 专有权的主导性： 权利结构中，专有权是主导权利。表现为： 权利结构中，专有权是主导权利。表现为： 拥有了专有权， （1）拥有了专有权，必然就拥有了共有权 和管理权 在不动产登记时， （2）在不动产登记时，只登记专有权即可 （3）处分专有权的效力及于共有权和管理 权
三、建筑物区分所有权的性质： 主要有以下几种 建筑物区分所有权的性质： 主张 复合所有权说：独立的复合所有权形式。 1、复合所有权说：独立的复合所有权形式。 独立所有权说： 2、独立所有权说：介于单独所有和共有之间的独 立所有权 3、共有权说：建筑物区分所有权是全体所有人的 共有权说： 共同共有 享益部分说：将专有部分和共用部分合并， 4、享益部分说：将专有部分和共用部分合并，统 称享益。 称享益。 教材观点：复合共有。 教材观点：复合共有。
问： 楼顶是否归王某所有？ 楼顶是否归王某所有？ 王不听劝阻，李该怎么办？ 王不听劝阻，李该怎么办？ 李可否起诉王，要求其拆除鸽子笼？ 李可否起诉王，要求其拆除鸽子笼？
第一节
建筑物区分所有权概述
一、建筑物区分所有权的概念和特征 （一）概念 称谓：德国称之为住宅所有权、 1、称谓：德国称之为住宅所有权、法国住 宅分层所有权、瑞士楼层所有权、 宅分层所有权、瑞士楼层所有权、英美公寓 所有权、我国采用日本的建筑物区分所有权。 所有权、我国采用日本的建筑物区分所有权。 业主的建筑物区分所有权） （物权法第六章 业主的建筑物区分所有权）
（二）建筑物区分所有权的特征 1、客体具有整体性：归不同主体所有的一个建筑物整 、客体具有整体性： 包括一幢楼或一个住宅小区） 体（包括一幢楼或一个住宅小区） 2、内容具有多样性：包括了专有权、共有权和管理权。 、内容具有多样性：包括了专有权、共有权和管理权。 3、权利具有统一性：建筑物区分所有权不是专有权、 、权利具有统一性：建筑物区分所有权不是专有权、 共有权和管理权的简单组合，而是一项独立、 共有权和管理权的简单组合，而是一项独立、统一 的权利。（即这些权利的不可分离性。物权法72— 。（即这些权利的不可分离性 的权利。（即这些权利的不可分离性。物权法 2业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有 业主转让建筑物内的住宅、 业主转让建筑物内的住宅 经营性用房， 部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。） 部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。）
第五章 建筑物区分所有权
第一节 第二节 第三节 第四节
建筑物区分所有权概述 专有权 共有权 管理权
案例分析
一、车位之争 南京新城市花园是鼓楼区的一个高档住宅小区， 南京新城市花园是鼓楼区的一个高档住宅小区， 2006年 开发商申报时，南京市规划局以《 2006年９月，开发商申报时，南京市规划局以《建 筑工程规划设计要点通知书》要求， 筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应 按机动车0.2车位／ 0.2车位 非机动车２车位／ 按机动车0.2车位／户，非机动车２车位／户配建 停车库。小区建成后， 停车库。小区建成后，３幢楼下建有连片整体地下 车库，共有５９个机动车泊位。 ５９个机动车泊位 车库，共有５９个机动车泊位。开发商在销售住宅 时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。 时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主 们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。 们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。 开发商以至少８万元的单价卖掉了其中的37个车位， 37个车位 开发商以至少８万元的单价卖掉了其中的37个车位， 其余车位则被小区物管公司以每月250 250元 其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租 了出去。 了出去。
3、通过登记予以公示并表现出法律上的独 立性。构造上和使用上的独立性， 立性。构造上和使用上的独立性，乃是经济 上的独立性， 上的独立性，只有通过登记才能表现为法律 上的独立，也就是说， 上的独立，也就是说，通过登记使被分割的 各个部分在法律上形成为各个所有权的客体。 各个部分在法律上形成为各个所有权的客体。
第二节
专有权
一、专有权概述 概念： （一）概念：权利人对建筑物内专有部分所享 有的占有、使用、收益和处分的权利。 有的占有、使用、收益和处分的权利。 71条业主对其建筑物专有部分享有占有 条业主对其建筑物专有部分享有占有、 第71条业主对其建筑物专有部分享有占有、使 收益和处分的权利。 用、收益和处分的权利。业主行使权利不得 危及建筑物的安全， 危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合 法权益。 法权益。
2、概念：建筑物的业主对其专有部分享有 概念： 专有权，对共同使用部分享有共有权， 专有权，对共同使用部分享有共有权，以及 相互之间对建筑物的整体享有管理权而构成 的建筑物所有权的复合权利。 的建筑物所有权的复合权利。 物权法第70条业主对建筑物内的住宅 条业主对建筑物内的住宅、 物权法第70条业主对建筑物内的住宅、经营 性用房等专有部分享有所有权， 性用房等专有部分享有所有权，对专有部分 以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
1、必须具有构造上的独立性。构造上的独 、必须具有构造上的独立性。 立性又称为“物理上的独立性” 立性又称为“物理上的独立性”，各个部分 在建筑物的构造上可以被区分开， 在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑 物其他部分完全隔离， 物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观 划分不同部分并为各个所有人独立支配。 地 划分不同部分并为各个所有人独立支配。 2、必须具有使用上的独立性，也就是说， 、必须具有使用上的独立性，也就是说， 建筑物被区分为各个部分以后， 建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都 可以被独立地使用或具有独立的经济效用， 可以被独立地使用或具有独立的经济效用， 不需借助其他部分辅助即可利用
三、专有权的内容 权利：具有所有权的全部权能，即占有、 （一）权利：具有所有权的全部权能，即占有、 使用、收益、处分权。 使用、收益、处分权。 （二）义务 见P111 1、不得违反使用目的（用途）第77条业主 、不得违反使用目的（用途） 77条业主 不得违反法律、法规以及管理规约， 不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅 改变为经营性用房。 改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营 性用房的，除遵守法律、 性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约 应当经有利害关系的业主同意。 外，应当经有利害关系的业主同意。
四、建筑物区分所有法律关系（了解） 建筑物区分所有法律关系（了解）
（一）概念：建筑物区分所有人之间形成的权利、 概念：建筑物区分所有人之间形成的权利、 义务关系。 义务关系。 种类： （二）种类： 1、团体关系：全体建筑物区分所有人对该建筑物 、团体关系： 共有的权利、义务关系。 共有的权利、义务关系。 2、区分所有关系：特定所有人对其专有部分的权 、区分所有关系： 义务关系。 利、义务关系。 3、相邻关系：各所有人之间因其专有部分的相互 、相邻关系： 毗连而形成的权利延伸和限制关系。 毗连而形成的权利延伸和限制关系。 4、互有关系：区别所有人对建筑物公用部分互有 、互有关系： 的权利义务关系。 的权利义务关系。
2、西欧封建初期日耳曼法，曾经形成所谓的“阶 、西欧封建初期日耳曼法，曾经形成所谓的“ 层所有权” 层所有权”，在某种程度上承认了建筑物区分所有 但并不完整。 权，但并不完整。 3、在建筑物区分所有权作为一项物权制度，真正 、在建筑物区分所有权作为一项物权制度， 形成于资本主义社会。 法国民法典》 形成于资本主义社会。 1804年，《法国民法典》 年 条的规定， 第644条的规定，开创了近代民法建立建筑物区分 条的规定 班牙）、 所有权制度的先河。此后， 所有权制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、 瑞（士）以及旧中国国民政府的民法典等先后建立 了建筑物区分所有权法律制度。 展 建筑物区分所有权的历史发展 西方的发展： （一）西方的发展： 1、原始社会，由于生产力水平低下，人们只能穴 、原始社会，由于生产力水平低下， 居巢洞，故不可能形成建筑物区分所有权的观念。 居巢洞，故不可能形成建筑物区分所有权的观念。 2、通说认为， 2、通说认为，建筑物区分所有权观念萌芽于人类 文明之始的奴隶社会。在奴隶社会，由于生产和交 文明之始的奴隶社会。在奴隶社会， 换的发展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。 换的发展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。 为满足城市人口居住和经营的需要，公元前两千年 为满足城市人口居住和经营的需要， 的古巴伦王国， 的古巴伦王国，产生了类似于现代区分所有建筑物 的建筑物形态， 的建筑物形态，标志着建筑物区分所有权的正式萌 芽。