南京世纪城香溢北城项目整体定位与物业发展建议

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xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议

xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议

本项目的关注点应是关注开发大于关注产品,关注速度大于关注利润; 即是在开发的前期,以快速平衡现金流为导向;平衡现金流之后,追逐 利润的最大化
本报告是严格保密的。
8
核心问题分解
本项目实际关注的 核心问题是提高资 金的运营效率
由于地块自身条件的限 制,根据世联操作此类 项目的经验,以项目的 定位作为划分依据,本 项目可能有的开发方向 包括三种模式:
选择多种物业类型并存的综合体模式,有利于 优化解决本项目核心问题
低端定位: 普通高层住宅(顶峰国际公寓)
此种开发模式的市场价值实现度低;
中端定位: 综合体模式(怡丰新都会)
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、 住宅、商业等多种产品类型;
根据本项目企业目标的 深入解析及项目自身条 件的综合考量:适于本 项目的可能开发模式为 定义中端的综合体模式
青 弋 江 路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线 目前原有沿路形象破 旧的民房等待拆迁; 沿xx路延伸,地块北 部有烟草局、广播电 视学校等单位
南部相邻多层 地块西部正对的省广 播电视中心,易造成 产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线; 目前较为破旧的建筑计 划拆迁 地块南部相邻华苑新村, 建设有小高层、多层
写字楼市场现状 写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区, 区域内集中大量老城 写字楼的分布主要 中村; 集中在政务区大量 新建的高档写字楼; 人口密集,住宅氛围 北一环沿线、中心 浓厚 区的原有和在建的 未来将会形成具有较 中高档写字楼;各 高居住价值的区域; 区域分布的商住办 公楼

本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区; xx路沿线集中曙红新村等类似城中村; 区域内住宅主要以此类城中村形成存在,形 象破旧

5月世宏1号项目项目定位及物业发展建议

5月世宏1号项目项目定位及物业发展建议

合蚌路示范街区详细规划鸟瞰图
区域总结 虽无强势的政府和自然资源,但从城市发展角度
来看,俨然是崛起中的板块。
城区扩张带来的机会 定城城区扩张方向上,承接县城发展的区域,本案 是进入城区的第一站; 产业发展的机会 工业园区的发展和扩大一方面为区域带来购房需求, 另一方面能提高现有从业人员的购买力,并且提高 区域的成熟度; 人口导入的机会
借鉴点
竞争分析
项目名称
伟华新天地
地理位置
开发商 占地面积 安徽同济集团 5.196公顷(88.6亩) 101494帄米,其中住宅建筑面积:55486㎡ 框架 多层 80-90两房
项目概况
建筑面积 建筑结构 物业类型 主力户型
销售价格 销售状况
2300元/帄米 凭借地段优势,09年8月8月住宅开盘,当天销售率95%, 均价2300元/帄米。10月18商业开盘,1、2层联体均价 10000元/帄米,认购率达到80%。自8万以来,共完成5 万帄米销售体量,年底5万帄米体量推出。 创新产品,赢取市场。凭借专业地产代理公司,提高营销 水帄,在竞争市场情况下,销售业绩迅速提高。
借鉴点
与项目地块同处于合蚌路,相距百米左右,目前住宅销售 状况良好。对于购房客户而言,片区可接受。
竞争分析
项目名称
名仕嘉园 地理位置 开发商 占地面积 滁州铭威置业 96416帄米 17万帄米
项目概况
建筑面积
建筑结构
物业类型 主力户型
框架
多层、高层
95—110帄米
销售价格
2550元/帄米 105帄米以上房源去化较为缓慢,高层产品咨询客户甚少。 小高层、高层产品在定远市场关注程度较低,抗性巨大, 没有独特附加值,难以打开市场。 与项目地块同处于工业园区,相距千米左右,目前销售状 况良好。对于购房客户而言,片区可接受。

物业项目工作思路及计划(通用15)

物业项目工作思路及计划(通用15)
2.创新管理方法
-推广和应用先进的物业管理技术和工具,提升工作效率。
-定期组织管理培训,提升管理团队的创新能力和解决问题的能力。
-鼓励员工提出创新建议,优化工作流程和服务模式。
3.提升员工职业素养
-定期举办职业素养和技能培训,增强员工的服务意识和职业责任感。
-建立员工职业发展通道,鼓励员工自我提升。
-定期公布监督报告,提高项目透明度,接受业主和公众监督。
2.问责制度
-实施严格的问责制度,对项目实施中出现的失误和问题进行责任追究。
-明确问责标准和程序,确保问责的公正性和严肃性。
-通过问责,促进项目管理水平和员工责任心的提升。
十七、项目收尾与评估
1.项目收尾
-在项目结束后,对项目进行全面的收尾工作,确保各项事务妥善处理。
-对项目实施过程进行总结,提炼经验教训。
-完善项目管理制度,为未来项目提供借鉴。
-评估项目成果,对项目团队进行绩效评价。
七、监测与评估
1.建立项目监测机制,定期对项目进度、质量、成本等方面进行监测。
2.设立项目评估小组,对项目实施效果进行评估。
3.根据监测和评估结果,及时调整项目策略和措施,确保项目目标的实现。
1.紧急预案制定
-针对可能发生的突发事件,制定详细的应急预案。
-定期组织应急演练,提高员工应对突发事件的能力。
-对应急预案进行定期更新,确保其时效性和有效性。
2.危机管理
-建立危机管理机制,快速响应和处理项目运营中出现的危机。
-设立危机管理小组,明确危机处理流程和责任分工。
-在危机处理中保持与业主、政府和媒体的沟通,及时发布信息,降低负面影响。
2.人才培养与发展
-建立人才培养机制,为优秀员工提供职业发展通道。

某市南路项目整体定位与物业发展建议

某市南路项目整体定位与物业发展建议

家具旧货 市场
鞋城 钢材市场 眼镜城 副食品城
茶叶城 、建材 城
摩配城
钢材城
农副产品
本项目 中陆物流广场
农贸批 发市场
万客来
路漫漫其悠远
区域属性 内部情况 本项目规模较小、地价较高、内部无资源,
项目属性
地块四至 且内部拆迁问题将会影响项目的规划与分期
相邻关系
地块基本技术指标:
1
•规模:54.73亩(使用权面积); •容积率:《3.5;
南区聚集了大量的生 意人群,经调研得知, 该生意人多为省内其他 地市人,也有少数外省 人;
本项目处在南区产业 带的核心位置,随着京 广路扩宽改造,未来本 项目可能辐射整个南区 产业带的置业人群。
本项目辐射10分钟车程的交通圈内,集聚了 大量的商贸批发、物流市场
金泰成灯饰广场 航海农贸市场
10分钟 车程圈
•南区没去过,那边房地产项目很少,我 们西区人很少往东区,更不会往南区去置
业。
——住交会客户 王小姐
•南区没去过。航海路发展的可以,大学 路、陇海路发展的比较快。再往南就很偏
,主要是区域内消化。
——美景天城置业顾问
路漫漫其悠远
区域属性
区位、规划
项目属性
交通、配套
产业情况
项目所在南区其产业 结构为商贸、物流、批 发的专业市场聚集地;
➢项目界定及目标分析 ➢问题结构化分析 ➢市场价值研判 ➢案例借鉴及分析 ➢项目整体发展战略 ➢项目定位 ➢规划实施及分期构思 ➢物业发展建议
路漫漫其悠远
路漫漫其悠远
项目属性界定 核心问题界定 市场价值研判 整体发展战略 项目整体定位 整体规划及分期构思 物业发展建议
区域属性

物业项目工作思路及计划

物业项目工作思路及计划

物业项目工作思路及计划物业项目工作思路及计划一、项目背景介绍随着城市化进程的加快,人们对于居住环境的要求也越来越高,高品质的物业服务成为了一个社区发展和居民生活质量提升的重要组成部分。

作为一个物业项目的负责人,我将围绕“居民需求为本”的总体思路,制定项目工作计划,以提供高效、便利、舒适的物业管理服务。

二、项目工作思路1. 客户需求分析:第一步是深入了解居民的需求和期望,通过开展居民意见调查、召开业主大会等形式,收集居民的意见和建议。

同时,还需要通过市场调研和对竞争对手的分析,了解目标客户的需求特点和市场潜力。

2. 服务品质提升:基于客户需求分析的结果,制定并实施服务品质提升计划。

通过加强员工培训和素质提升,完善工作流程和管理制度,提高服务的效率和质量。

在解决居民投诉和问题处理方面,要高度重视,及时反馈给居民,确保问题能够得到妥善解决。

3. 绿化景观打造:一个良好的居住环境需要周边绿化景观的支持。

在项目工作中,要注重对小区公共绿地的打造和维护,种植美观的花草树木,增加绿意和美感,提升居民的舒适度和满意度。

4. 设备设施维护:在物业项目工作中,设备设施的维护也是非常重要的一环。

要建立设备设施维护计划,定期维修和检查,确保设备设施的正常运行,及时修复和更换老化设施,确保居民的生活质量不受影响。

5. 安全管理:安全是居民生活的首要保障。

项目工作中,要加强社区安全管理,安装监控设备,加强巡逻和安保力度,预防和及时应对安全事故。

同时要加强消防安全管理,定期组织消防演练,保证居民生命财产的安全。

6. 社区活动开展:在物业项目工作中,要注重加强社区居民的凝聚力和互动交流。

组织开展各种文体活动,例如社区运动会、文艺晚会、社区义工活动等,增进社区居民之间的感情,促进社区和谐稳定发展。

三、项目工作计划1. 第一年计划:在第一年中,要重点关注服务品质的提升,加强员工培训,建立完善的服务质量评价体系。

同时,加强社区安全管理,完善消防设施和应急预案。

南京新城香溢紫郡市调分析报告

南京新城香溢紫郡市调分析报告

南京新城香溢紫郡市调分析报告竞品个案调查表调查人:调查日期:2012年2月10日一、基本资料二、项目概况分析1、区位:新城?香溢紫郡,由江苏排名第一的新城地产开发。

是江北首个成品精装双地铁品质示范城,位于南京市浦口区江北新城;紧邻南京大学浦口校区,学府路和星火路交汇处,项目的北侧是龙王山风景区,目前新城项目是该片区的首个项目。

新城项目按好的说是坐拥桥北商业圈和龙王山生活圈,起步价的车程可以到达桥北商业圈,有大洋百货、沃尔玛、卢米埃影城等,5分钟生活圈以南京大学附近商业街为主,有几家超市、药店、餐饮店、银行等。

社区自身配套3万多平米商业,包括商业步行街、精品美食、步行街、约4000平米的超市卖场、约4000平米的运动会所等。

同时社区将引进知名幼儿园、品牌小学。

随着苏美达、国电南自、国电南瑞、三星等大型企业的入驻,以及南大、东南等著名高校带来的良好人文气息,板块刚需客群显著增加。

项目主要由高层住宅、多层(花园洋房)、公寓、商业街区等多种物业形态组成。

2、交通:从交通来看,目前该案交通不便利,项目向南1.5KM是未来的地铁3号线和11号线交汇处,星火路站和沿江镇站,地铁3号线、地铁11号线首期预计将于2014年通车,连通大厂、六合和桥北;项目附近有公交总站,根据高新区公交规划,以后公交总站将会和未来的地铁三号线做无缝对接。

目前开往市区有两条公交线路:131路开往古平岗(5:30-22:15)、159路开往长途东站(5:20-21:00),另外步行五到八分钟即可到达宁六路,有较多的公交线路通往南京主城。

开车路线是由新街口经汉中路西行,经城西干道北行到长江大桥,经大桥北路北行至宁六公路,在宁六公路与学府路交汇处左拐即可到达。

沿学府路向东约2.2?至宁六公路(328国道);向南约1?至浦泗路(104国道);距主城核心(新街口)距离21公里,45—55分钟车程;距长江大桥8km,8-15分钟车程。

3、公司品牌:新城地产,作为江苏省规模最大,首家上市的房地产企业,拥有中国房地产开发企业壹级资质。

【房地产】世联:南京世纪城香溢北城项目整体定位与物业发展建议

【房地产】世联:南京世纪城香溢北城项目整体定位与物业发展建议
少量分散性的生活配套设施 项目北面幕府佳园有零星的便利 店等生活配套 恒盛嘉园具备小型的集贸市场 五塘广场有少量集中性的低档生 活配套设施
公交38路 农贸超市市场
地铁三号线
便利店
农贸市场
9
区域属性
片区内现有楼盘整体定位不高,以中端楼 盘和安居房为主
新建商品房旭日景城、 星河翠庭、中浩森林 湾等都为中端楼盘;
通过本项目的成功开发,树立品牌形象,实现世纪城在 南京市的可持续发展
产品:南京领先,城北板块第一 价格:在一期价格基础上进一步提升 客户:客户层次高,属于南京市的中高端水平
在实现品牌的前提下,尽快销售
3
背景及约束条件
开发商背景
• 开发商核心领导具有丰富的开发经验,在东莞享有知名度,但公司首次 进入南京,无品牌影响力
项目背景及约束条件
• 本项目占地133.36亩,分两期开发;一期地块住宅部分已结构封顶,预 计于2007年5月初开盘,本报告研究范围为一期地块的商业部分和二期 地块;
• 一期商业部分占地19.45亩,容积率3.5,建筑限高50米;二期占地52.7 亩,综合容积率2.04,建筑限高50米;
• 本项目整体规划已有,但可调整; • 开发商希望二期在一期住宅的基础上进一步拉升品质,提升价格。
南京世纪城香溢二期 整体定位及物业发展建议
报告思路
目标与约束条件 项目属性界定 项目核心问题
市场竞争分析
客户分析
发展战略 整体定位 物业发展建议 经济测算
2
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以 共同的目标为导向
客户的目标实质上是 项目的宏观愿景
现实的目标体系则是 随着市场的变化和项 目的发展在动态变化 的

南京归云堂房地产项目定位与物业发展建议报告

南京归云堂房地产项目定位与物业发展建议报告

归云堂
金基唐城
观云翔龙
月牙湖别墅
代表案例
项目名称
月牙湖边 别墅群
位置
建筑量体 产品
推案时机
苜蓿园大街 近万平米 单体、双拼,单 98年前后 套300平米左右
观园翔龙 广州路
8500平米 联排、跃层公寓 2004年
金基唐城 汉中门大街 60套 联排、普通公寓 2003年
目前状况
二手房市场价 值600万左右 一套
有点中国意味,但非唯有禅宗 居住略具禅意,淡泊是种境界
它是
“新亚洲别墅”
——一个南京城市中心的 ——中国传统居住神韵与现代别墅建筑元素相融合的
“纯单体袖珍臻品别墅社区”
风格诠释
——融合了中国传统的审美观与全球化进程渗透的 新元素
——汲取了东南亚地区适合东方人居住的别墅的众 多优点
——于建筑层面上它改变的是空间格局 ——于生活理念上它改变的是住宅格调 ——于居家享受上它改变的是人性需求
圈层营销
针对特定人群开展的关系及事件营销,比如公司 老总的企业家圈层。
拍卖营销
建议的本案强势开盘方式,通过充分的前期筹备引进 重量级企业在拍卖会上造势,使本案一炮而红。
售楼处建议
选择山西路商圈高档商厦的一楼或门面房
这一来可以避免冒失到达现场的不良印象,二来可以 借势增加传播面,快速建立知名度。
目标市场
南京10多万的高收入人群将成为我们研究的重点
客户特征
收入
身价在500万元以上,年收入在30万元以上的朝阳产 业从业者,如IT业、旅游业、外贸业等
客户特征
家庭结构
38—45岁之间的三口之家 子女接受中学大学教育,部分已离巢
客户特征
涵养

南京某国际广场物业管理方案

南京某国际广场物业管理方案

设立监控与评估机制
01
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05
为了确保物业管理方案 的实施效果,需要设立 监控与评估机制。该机 制应包括以下几个方面
目标管理:制定明确的 管理目标,建立相应的 指标体系,定期对实施 效果进行评估。
数据统计与分析:建立 数据统计与分析系统, 收集和整理相关数据, 为评估提供数据支持。
监督检查:成立监督检 查小组,定期对物业管 理方案的实施情况进行 检查和评估。
高满意度。
确保安全运营
加强安全管理,确保广场内的 人员和财产安全。
项目范围
建筑物管理
包括建筑外墙、公共区域、设施设备等的 维修、保养和管理。
公共服务设施管理
对广场内的公共服务设施,如会议室、健 身房、游泳池等进行管理和维护,确保其 正常运营。
绿化与环境管理
负责广场内的绿化植被、环境卫生和景观 的维护与管理。
南京某国际广场物业管理方 案
汇报人:
日期:
• 项目概述 • 物业管理策略 • 服务质量提升 • 物业管理方案的实施与监控
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项目概述
项目背景
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地理位置
南京某国际广场位于南京 市核心商业区域,地理位 置优越,交通便利。
建筑规模
该项目拥有多栋高层建筑 ,涵盖商业、办公、住宅 等多种功能。
资源保障:制定资源保障措施, 包括人力、物力、财力等方面的 保障,确保项目的顺利实施。
为了确保物业管理方案的顺利推 进,必须制定详细的实施计划。 该计划应包括以下几个方面
责任分配:明确各个部门和人员 的职责和任务,确保项目的高效 实施。
风险管理:预测项目中可能出现 的风险,并制定相应的应对措施 ,确保项目的稳定性和安全性。

物业管理服务项目特点分析及针对性措施方案

物业管理服务项目特点分析及针对性措施方案

物业管理服务项目特点分析及针对性措施方案1.1项目概况“春江花月”座落于晋江市金井镇,是以资金和技术密集型的出口加工、台商投资和第三产业发达的商贸旅游的晋南出口加工区的重要生活基地,“春江花月”是金井镇第一个真正意义上的商品楼盘,其开发的目的是舒缓目前晋江市区无法提供规模化建设用地的困难,要求兼顾经济性、社会性、文化性和可持续性,为金井及周边地区创造一个洋溢着时代文化气息的、整体的宜人居住的生活环境,并参与建立良好的城市景观生态圈,表现人与自然和谐共处的城市建设理念,形成融居住、商业、商务及多种混合功能的理想社区,同时在晋江城市的沿海地带,缔造新的“类都心”生活空间,从而加强对周边市镇的号召力“春江花月”占地面积约㎡,总建筑面积55.99万㎡(不含C地块)。

拟建成根据已有规划的城市道路网划分,由别墅、花园洋房、多层、小高层、高层住宅、公寓、会所、商业等7个组团组成的相对独立的,综合性建筑群体的住宅区。

整体规划错落有致。

小区共有4360户人家,人性化的设计使得家家户户自然融入山水景观,无限延伸视野空间。

本项目公共配套设施设备完善且科技含量较高,规划有户内停车、地下停车、首层架空停车及地面停车。

低层住宅1--2辆/户;高层、小高层及多层住宅区0.5辆/户;商业0.5辆/100m2。

小区还配置了完善的智能化管理系统,包含了电视监控系统、楼宇可视对讲系统、出入口车辆管理系统等,是一个现代化的智能小区。

小区景观绿化系统由公共绿地、社区中心绿地、组团中心绿地、宅前绿地和保护性绿地组成。

公共绿地主要集中在政府中心与商业中心之间,以城市公园、公共停车场、大型公建前广场和的形式出现;社区中心绿地由景观功能带组成,这里将容纳服务于区域内主要公建和主要的步行休息活动。

引导和组织本区与周边城市空间的联接。

组团绿地的设置考虑到服务半径,塑造容易记忆的空间,空间节点设计标志性的景观元素,形成鲜明的地标。

1.2业主群体分析从本项目特有的地理位置和楼盘体量来看,本项目的定位应是“满足不同阶层市民及城市开展的需求”。

第一章-项目物业管理服务定位与重点

第一章-项目物业管理服务定位与重点

第一章 项目物业管理服务定位与重点我司将对本项目实施科学的管理、提供优质的服务,并在现有管理经验及管理资源的基础上,不断调整更新,导入先进的管理理念,设计出一套与依景湾项目业主层次及商业、办公、住宅需求相符的管理模式,使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

1.0 项目概况依景湾项目坐落于XX 市亲贤北街,位于人气、商气、财气最旺的商业街中心,位居要冲、地段绝佳、交通便利、四通八达。

用地面积7415.7㎡,容积率为2.9,建筑密度为43%,建设为商业、住宅用途。

秉承“精心、细心、用心、关心”一如既往地坚持对顾客负责、对大众负责、对社会负责的核心价值观。

追求卓越、塑造典范、开拓进取,致力发展多元化经营。

主要经济技术指标:总建筑面积 ㎡,其中地上面积 ㎡(商业 ㎡,住宅 ㎡ )、地下面积 ㎡;1--5层为商业区,6--18层为住宅区;项目绿地率 %我们通过对项目特点和业主群体特点的分析,提炼出项目管理重点及业主需求,以此确定物业服务定位,从而对依景湾项目物业服务做出整体策划。

1.1 客户群体需求分析1.1.1 客户群体分析➢高科技公司➢科技、管理咨询公司➢专业事务所➢贸易公司➢IT产业有关的初创业公司➢初创业的年轻人➢考虑经营摄影工作室等创意行业1.12 物业管理需求分析★注重公共秩序的维护;★注重对突发事件的及时响应与有效控制;★注重服务品位、需求多样化;★注重物业服务整体形象;★能耗控制减少运营成本;★设备控制智能化高;★注重舒适的工作环境“安全、周到、快捷”的商业的服务。

1.2 物业管理服务定位结合依景湾项目开发定位,我司对项目整体形象定位为:现代、高效、环保、繁荣。

现代——展示现代化的商业形象。

高效——塑造进取、创新和富有效率的商业气氛。

环保——树立注重环保的文化内涵和社会想象。

繁荣——聚集浓厚的商业气氛,打造商业繁荣的亮点,注重社会效益和经济效益。

1.3 物业管理服务重点1.3.1 全方位整体经营依景湾项目集商业、办公、住宅于一体,要满足各类业主及租户的不同需求,要求物业服务企业在保证物业管理主项基础上,提供综合配套服务,包括租赁经营服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务、汽车美容服务等。

物业形象定位方案

物业形象定位方案

物业形象定位方案1. 引言本文档旨在为物业公司制定一个有效的物业形象定位方案。

物业形象定位是指通过各种手段和策略,塑造物业公司的独特品牌形象,提升消费者对物业公司的认知和认同度。

一个良好的物业形象定位方案能够帮助公司在市场竞争中脱颖而出,稳固市场地位,提升品牌价值。

2. 目标通过物业形象定位方案,旨在达到以下目标:•树立公司信誉:通过提供优质的物业管理服务,树立公司的良好信誉,赢得消费者的信任和口碑。

•提升品牌知名度:通过广告宣传和营销推广,提升公司品牌的知名度,增加市场份额。

•塑造独特形象:通过特色服务和独特的企业文化,塑造公司独特的形象,与竞争对手区别开来。

3. 目标市场针对目标市场的相关定位策略:•市场细分:根据不同物业类型(住宅、商业、工业等),对目标市场进行细分,在每个细分市场中制定不同的定位策略。

•目标客户:明确目标客户群体,如中高端住宅业主、商业楼宇企业等。

•市场定位:根据目标客户特点和需求,确定市场定位,如高端物业管理服务提供商、绿色环保物业管理等。

4. 物业服务定位基于目标市场的定位策略,制定以下物业服务定位方案:•提供全方位综合物业管理服务,包括安保、清洁、绿化、设备维护等,以解决客户在物业管理方面的困扰。

•强调服务质量和效率,确保及时响应客户需求,并通过客户满意度调查不断改进服务质量。

•引入智能化管理系统,提供便利的在线服务平台,提高管理效率和客户体验。

5. 物业形象塑造通过以下手段塑造物业公司的形象:•公司命名:选择一个简洁、易记且符合公司价值观的公司名称,并设计对应的公司Logo。

•企业文化:根据公司价值观和团队核心理念制定企业文化,以激励员工,提升服务质量。

•品牌标志:设计独特的品牌标志,以视觉形象表达公司的核心价值和特色服务。

•线下宣传:在重要地点设立物业广告牌,打印宣传册和名片,并举办相关活动,增强公司的线下曝光度。

•线上推广:通过社交媒体、公司网站等线上渠道进行推广,提高品牌知名度和形象。

物业治理企业进展与市场定位

物业治理企业进展与市场定位

企业进展与市场定位南京金鹰国际集团物业治理李永平我国的物业治理在经历了20年的风雨历程,从深圳起点、上海起步进展到全国各大中城市,物业治理公司如雨后春笋成长在祖国东西南北,她已经成为备受政府和社会各界关注的新兴行业,一批知名企业在近几年取得了另人注视的成绩,他们成功的体会证明:“开拓市场,进展企业”是每一个物管公司的必然选择,进展是进步,进展是动力,进展是硬道理,进展是永久的主题,企业进展和市场开拓将成为物业治理同行们之间一起关切、探讨的重大课题。

一、抓住机缘求进展,排除困难拓展市场扩大企业规模,实现企业的规模效益既是物管企业追求的目标,又是衡量物管企业成熟和成功的标志。

如何抓住机缘求进展和开拓市场求规模已成为物管企业经营思想的重头戏,开拓市场、进展企业不但只是两句时兴的口号,进展是有条件的,没有条件的进展是不成熟的进展,必然会造成事倍功半的后果。

有条件的进展是成功的进展,它能让进展者运筹帷幄、驾轻就熟,达到事半功倍的结果。

这些条件包括:1、政府主管部门要支持物管行业的进展,在物管行业的进展中支持和扶持企业,正确行使政府主管部门的职权职责。

成立起物管法规和实施细那么,市场有了游戏规那么,物管企业有了依法治理的依据,增进标准化的市场。

2、物管企业要依照国家法律法规要求注册记录,要成为自主经营、独立核算、自大盈亏、自我进展的法人公司,并有承担法律及民事责任能力和抗风险能力,3、公司要有一批获取专业技术和上岗证书的人材及一批有治理业绩的物业项目,公司必需具有相应品级的物管资质和治理能力,具有较为丰硕的物业治理体会。

4、物管企业拓展业务地域的房地产业市场大体上走出了谁建设、谁治理的禁区,市场的公布、公正、公平竞争机制较健康,群众有物管意识。

凡已具有了进展条件的物管企业就应果断地抓住机缘进展企业,占取市场份额,扩大企业规模,实现企业规模效益。

同时要以业为主,多种经营,如此能够增强物管企业的进展后劲。

物管企业在弄好物业治理主业的同时,能够结合企业的实际情形和优势,不断拓展经营领域,为企业增加积存,使其创收,增进企业经济效益的增加。

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景观资源
地形地貌
无可利用自然资源
内部地势略有坡度
13
报告思路
目标与约束条件 项目属性界定 项目核心问题 市场竞争分析 发展战略 客户分析
整体定位 物业发展建议
经济测算
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本项目未来发展方向预判——中高端
本项目不具备稀缺资源;
高端
项目周边环境制约了做成 高端产品的可能性
× √
× ×
15
中高端
符合开发商目标 易于树立品牌
中端客户、 中低端客 户
21
河西板块
河西板块的产品引领南京,主力客户来自鼓楼 以南区域
河西板块 万达华府 建筑风格 简约主义 风格 产品亮点 错层阳台、半地下生 态车库、赠送双层阳 台与部分凸窗 、情景 体验式园林 主力客户 来源 1、家庭条件好、 1、新街口、 刚工作的年轻 珠江路一带 人 2、周边区域, 2、用于改善居 主要来自建 住条件的客户 邺区 鼓楼区、白 下区和建邺 区,建邺区 的客户占 40%左右

具体规划 交通规划:下关电长拆迁;南京西站搬迁至货运地区,货运 站整体功能外迁;搬迁中央门长途汽车站至总站;保留南京港, 建设成交通枢纽中心。

下关区公共设施规划
规划中的轨道交通有3、6、5、7号线;多趟快速公交和中山 北路、和燕路等多条规划干道。设臵2个交通枢纽中心和11个 公交总站。

公共设施规划:转移郑和中路沿线大型农副产品批发市场, 保留并扩大钢材市场。设臵4个街道级体育运动中心,保留铁 路运输学校,规划2个老人福利院;新建5个社区卫生服务中心, 9个卫生服务站。
宁南板块
竞争对手一:以诱人的区域规划,高品质的产品引领南京 市场 竞争对手二:以优美的环境、齐全的配套吸引客户
户型创新点少,园林 设计处于初级阶段, 产品品质一般 单价:50006000元/平方米 总价:50-80万 以城北的私营业主、公务 员、泛公务员、白领、工 薪阶层为主 单价:60007000元/平方米 总价:75-110万 以秦淮区和雨花台区的企 业管理者、私营业主、公 务员、泛公务员、白领、 工薪阶层为主 中高端客 户、中端 客户 中端客户
项目背景及约束条件
• 本项目占地133.36亩,分两期开发;一期地块住宅部分已结构封顶,预 计于2007年5月初开盘,本报告研究范围为一期地块的商业部分和二期 地块; • 一期商业部分占地19.45亩,容积率3.5,建筑限高50米;二期占地52.7 亩,综合容积率2.04,建筑限高50米; • 本项目整体规划已有,但可调整; • 开发商希望二期在一期住宅的基础上进一步拉升品质,提升价格。
项目合计
占地:8.95万 建面:24万方

商业
占地:约19.45亩 容积率:≤3.5 建面:4.5万m2 限高:50m
商业

休闲 广场 公 交 站
二期住宅 西
4号地块 占地:1.87万方 容积率:2.5 建面:4.7万方 5号地块: 占地:1.65万方 容积率:1.5 建面:2.5万



二期住宅

河西板块 宁南板块
7000
城北板块
5000
江北板块
3000
20
竞争板块
中高端客户的争夺,河西板块和宁南板块将成 为本项目的主要竞争对手
产品特征 楼盘规模普遍偏小, 以酒店式公寓为主, 户型面积较小。 以低密度产品为主 价格 单价〉10000元/ 平方米 总价〉100万 单价:70008000元/平方米 总价:〉100万 客户性质 生意人、有权阶层、城市 新贵、白领精英、企业管 理者 生意人、有权阶层、企业 管理者 客户级别 高端客户
无法与周边项目形成差异 化进行区域价值突破,实 现项目目标
中端
中低端和低端
与开发商目标不符合
矛盾和冲突(Complication) ——现状与目标之间存在着的矛盾或冲突
现状 与区域内同类产品一样吸引 区域普通客户 价格持平或略高于区域均价 项目无法产生影响力 目标 吸引中高端客户
成为区域价格标竿 差异化产品,形成项目口碑,树立 企业品牌
板块名称 城中板块
核心卖点 地段稀缺、 交通便利、 配套齐全 上风上水、 资源稀缺
城东板块
高单价、高总价
高端客户
河西板块
区域规划 户型创新点多,园林 (奥体中心、 设计主题鲜明,绿化 中央商务区) 层次丰富
环境优美、 基础设施齐 全 城区内价格 最低、幕燕 风景区 价格低 户型以舒适型为主, 创新少
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提出问题 (question) ——要实现从现状到目标必须要回答的核心问题
Q1:是否存在中高端的目标客户?
Q2:是否存在市场机会?
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报告思路
目标与约束条件 项目属性界定 项目核心问题 市场竞争分析 发展战略 客户分析
整体定位 物业发展建议
经济测算
18
市场竞争分析
1.区域市场
2.片区市场
19
单价:65008000元/平方米 总价:80-120万
企业管理者、文化人、私 营业主、公务员、泛公务 员、白领、工薪阶层
中高端客 户、中端 客户
城北板块
江北板块
户型一般,园林设计 单价:3500以江北和新街口以北的白 一般 4000元/平方米 领、工薪阶层为主 产品品质相对较差,低总价 总价:30-50万

东山新市区
7
城市属性
项目所在片区——下关区政府支持力度逐 步加大,未来规划利好
下关区现建设情况较为复杂,既有明城墙范围内的老城区和 开埠通商后形成的旧街,又有高度现代化的城市建设区,还有 相对欠发展的农村地区。

2006年政府对下关区规划主题:动感之区:沿江开发、交通 集散、商贸流通、旅游娱乐。功能定位:展现南京滨江城市特 色的重要地段,历史文化内涵丰富的旅游胜地,以市场为主题 的商贸中心。
万科光明 城市
新古典主 义
私营业主为主, 城南地区, 少量公务员和 即新街口以 工作3-5年的年 南 轻人
西堤国际
简约、现 代
空中花园、拐角飘窗、 改善居住条件, 建邺区、清 阳光房、次卧室阳台 、 二次臵业为主 凉门(位于 节能建筑技术 鼓楼南部区 域)
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宁南板块
宁南板块产品无亮点,客户主要来自鼓楼 以南
城南地区
君悦城市 花园
新古典主 义风格
秦淮区、雨 花台区
君悦城市花园
仁恒翠竹园
仁恒翠竹园
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鼓楼以北的中高端客户需求被压抑,其目 前臵业被其他片区分流或待购
想买房,但没合适的。 鼓楼没房子卖了,城北 的感觉质量都很一般, 河西又太远了,去那买 房首先肯定得买车,所 以一直没买,住住老房 子么好了。——鼓楼王 先生
林景瑞园

新建商品房旭日景城、
星河翠庭、中浩森林 湾等都为中端楼盘;

幕府佳园、恒盛嘉园
等项目都为安居房。
旭日景城
10
地块四至
幕府西路的嘈杂和周边的安居房会对项目拉升品质带来 负面影响;地块略有坡度,无可利用资源
北:实验小学和星河翠庭 南和东:恒盛嘉园安居房 西:
①紧邻幕府西路,车
幕府佳园
星河翠庭 五塘村广场 实验小学
辆 多,繁杂。②路正对面 脏乱的为农民房③幕府西 路北向斜对面为幕府佳园安 居房。
星河翠庭 幕 实验小学 府 花园洋房
未来花园洋房
幕府佳园
本案
恒盛嘉园
恒盛嘉园
西
幕府西路正对面未来规划

为花园洋房社区,占地230 亩,容积率1.5。
恒盛嘉园
安居房

幕府西路
恒盛嘉园 11
项目经济指标
中等规模,中高容积率,自带大体量综合 商业
南京世纪城香溢二期 整体定位及物业发展建议
报告思路
目标与约束条件 项目属性界定 项目核心问题 市场竞争分析 发展战略 客户分析
整体定位 物业发展建议
经济测算
2
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以 共同的目标为导向
客户的目标实质上是 项目的宏观愿景

通过本项目的成功开发,树立品牌形象,实现世纪城在 南京市的可持续发展

两环四片绿地系统 “两环”即绕城公路、明城墙风光 带两个绿环。 “四片”即钟山、幕燕、夹江两岸、 雨花台四片绿地。

主城区
仙西新市区
新街口商圈
本项目位于南京下关区幕府西路, 靠近五塘村广场。

距离中央门商圈5分钟车程,鼓楼 商圈15分钟车程,新街口商圈20分 钟车程。

紧临幕燕风景区,幕燕风景区占了 金陵四十八景中的六景,分别为幕府 登高、嘉善闻经、达摩古洞、永济江 流、化龙丽地、燕矶夕照。

绿地景观规划:规划狮子山、绣球、老虎山等8个公园及防护 绿地带。

下关区交通规划
8
区域属性
幕府片区正逐步成为大型居住聚集区,交通便利, 但缺乏生活配套
现有公交线路方便,未来地铁规 划利好 步行五分钟距离的五塘村广场站 有15,53,38,77,308,809 路公交线路 项目周边规划建有38路公交总 站,能直接到达市中心 地铁3号线于2008年开工,2012 年投入使用,五塘村站毗邻本项 目
河西板块的产品引 领南京: 建筑风格凸显楼盘 品质,户型创新亮 点迭出,园林感染 力强、主题鲜明等。 河西板块的客户主 要来自鼓楼以南: 包括白下区和建邺 区,少部分来自鼓 楼南面区域、秦淮 区和雨花台区。
中海塞纳 丽舍
融合法国 元素的新 古典
入户花园、空中花园、 用于改善居住 步入式落地飘窗、精 条件的客户, 致入微的法国园林环 60%的客户为 境、异国情调的休闲 二次臵业 商业街 南京最大20000平方 米的私家湖泊、 10000平方米园林情 调会所与风情商业街 营造真正国际化氛围
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