0-9第九章 抵押与证券化市场
抵押与证券化市场
固定利率抵押贷款
英国抵押贷款协会数据显示，更多英国人选 择固定利率抵押贷款，原因是普遍预期英国 利率将有所上调。固定利率产品的广受欢迎 反映了各银行提供的业务颇具吸引力，以及 消费者希望锁定低利率的长期交易产品。
固定利率住房抵押贷款由于融资成本固定,且 借款人拥有在市场利率下降时提前还贷的选 择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利 率的利率风险管理有较高要求。
2、抵押货款市场：是指由各种抵押工具的交易 所形成的市场。可以分为一级市场和二级市 场。
抵押关系中的当事人：
★抵押关系的债权人---抵押权人（抵押贷 款机构，包括商业银行、寿险公司、养 老基金等机构）
★抵押关系的债务人---抵押人（借款人） ★借款人提供的担保财产-----抵押物或抵
押财产
根据抵押财产不同 ，抵押贷款市场分为
6、占管风险不同：质押中，质权人有保管质物的义务， 若质物受损，由质权人（债权人）承担；在抵押中， 由抵押人（债务人）保管抵押物，承担占管风险。
如何防范抵押贷款关系的风险
第一、对借款人进行严格的资信调查 第二，对抵押物进行评估管理 第三、抵押贷款的担保 第四、抵押贷款的保险
包括抵押人 的信用风险 的保险；抵 押物的财产
对投资者来说，资产池未来产生的现金 流即是收益，而原始权益人则通过资产证券 转移资产，获得了现金。
资产证券化：以金融资产为担保，设计、 发行证券，公开销售给一般投资者，从 而实现筹措资金的过程
证券资产化市场的作用
第一，提供新的融资方式和融资渠道、低 成本筹措资金；
第二，解决资产与负债期限结构的匹配问 题、消除短存长贷；
1、担保 2、现金抵押账户 3、利率掉期
证券化金融产品
资产支撑证券（asset-backed securitization，简称ABS），基础 资产是除住房抵押贷款以外的其他资产。
金融市场学经典课件第十章——抵押贷款和资产证券化
资产证券化是西方国家在20世纪80年代金融创 新中涌现出的金融现象。但资产证券化的范围 比抵押贷款证券化要广泛得多。 资产证券化起源于美国，尽管产生时间不长， 但在发展上十分迅猛。
分级支付抵押贷款
是贷方为了减少通货膨胀的影响而创造出的抵押贷款 形式。其特点是：在最初几年内，其月还贷额低于完 全均付抵押贷款，但逐年按预定的比率递增，以后月 份的还贷金额均等，直到债务完全清偿。（例见P213）
可调整利率抵押贷款
它是金融机构为了减少通货膨胀和其他风险对贷款收 益的影响而采取按物价水平来调整贷款利率的一种抵 押贷款形式。 其主要特点是：在双方确定一笔贷款的首期利率之后， 仍然可以依据市场利率指数（如CPI）对每月的还贷额 度进行合理的调整。这不仅使贷方摆脱了对实际市场 利率预测不准确所造成的不利影响，同时可以将利率 变动的风险分散化。（例见P214）
抵押贷款证券化
将若干种类的抵押贷款组成为一个集合，以这个集合 所产生的现金流量为基础来发行证券。这种组合方式， 巧妙地通过一系列目的性极强的转换，把原来期限长、 流通性差的抵押贷款，转变为一种或若干种新的期限 不同、流通性很强的证券。
抵押贷款二级市场交易工具
根据发行方式、抵押贷款期限和利率不 同，可分为：
抵押的特点：
1、抵押是一种财产担保； 2、抵押权具有债权性； 3、抵押权是一种价值权； 4、抵押权是优先受偿权； 5、抵押权具有特定性。
抵押品的范围
金融机构确认抵押品所依据的标准。 确认抵押品应考虑：一是抵押物应有变现价值，应具 有流动性、可转让性；二是抵押物应具有独立交换价 值；三是抵押物应属于抵押人所有或经营管理依法有 权处置的财产。 抵押品大致分为三类：不动产、动产和表示财产所有 权与债权的证书，如股票、国库券、定期存单、债券 及其他票据。
证券化市场
抵押与质押有何不同？
1、抵押物不能转移占有；质押则由出质人将质 押物移交给质权人。
2、对象不同：抵押物主要是不动产，也有部分 动产；质押仅限于动产。
3、合同生效的时间不同：抵押须登记后方能生 效。
按揭贷款中的当事人
物业所有权转让方为按揭人 受让方为按揭受益人 中间人
按揭贷款是在按揭人和按揭受益人均未 取得房屋所有权时进行的，需要原所有 人或业主做中间人，以便实现钱、物、 权分离状态下的运作。
抵押贷款在美国是传统的、占主导
地位的住房信贷方式。在美国各家商业 银行四种主要贷款中，抵押贷款占1/4 ，其中住房抵押贷款占90%左右。美国 的住宅抵押市场是世界上规模最大的住 宅金融市场。
证券化市场
2020/8/9
抵押与证券化市场
第一节 初级抵押市场 第二节 抵押证券化市场 第三节 资产证券化市场 第四节 中国资产证券化市场ABS、MBS
模式的初步探索 专题：美国次级债风波始末
第一节 初级抵押市场
一、基本概念 1、抵押贷款：是以借款人或第三人有价值的财
产作抵押来完成贷款活动的一种信贷关系。 当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按 照法律规定处抵押贷款协会数据显示，更多英国人选 择固定利率抵押贷款，原因是普遍预期英国 利率将有所上调。固定利率产品的广受欢迎 反映了各银行提供的业务颇具吸引力，以及 消费者希望锁定低利率的长期交易产品。
固定利率住房抵押贷款由于融资成本固定,且 借款人拥有在市场利率下降时提前还贷的选 择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利 率的利率风险管理有较高要求。
我国的新动向
第九章、房地产金融与项目融资（习题）
第九章、房地产⾦融与项⽬融资（习题）⼀、单项选择题1、在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（ ）。
A、私⼈权益融资B、私⼈债务融资C、公开权益融资D、公开债务融资2、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（ ）。
A、投资期限较长B、资⾦来源⼴泛C、流动性好D、绝少涉及公开市场的操作3、（ ）的资⾦融出⽅不承担项⽬投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费⽤。
A、权益融资B、债务融资C、发⾏企业债券D、吸收其他机构投资者资⾦4、债务融资筹集的资⾦具有使⽤上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（ ）特点。
A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性5、租赁融资在房地产领域的应⽤模式主要是（ ）。
A、置业投资B、设备租赁C、售后回租D、权益融资6、下列各项中，不属于证券市场功能的是（ ）。
A、筹资功能B、定价功能C、资本配置功能D、规避风险功能7、关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（ ）。
A、降低流动性风险B、发⾏费⽤⾼C、容易分散股权D、房地产企业⾸选的重要融资⽅式8、对于上市公司⽽⾔，可转换债券的优点不包括（ ）。
A、稳定上市公司的股票价格B、完善公司治理结构C、减少筹资数量D、低成本融资9、（ ）是通过合理的⽅式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。
A、类⽐法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法10、（ ）是⽬前国际上最常⽤的新股发⾏⽅式之⼀，是指发⾏⼈通过询价机制确定发⾏价格，并⾃主分配股权。
A、固定价格⽅式B、收益折现法C、竞价⽅式D、累计投标11、房地产开发贷款风险中，（ ）是指由于房地产投资者运⽤财务杠杆，即使⽤债务融资⽽导致现⾦收益不⾜以偿还债务的可能性。
A、贷款保证风险B、经营风险C、财务风险D、政策风险12、为降低房地产开发贷款风险，商业银⾏对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项⽬总投资的（ ）。
第09章 担保法
23
（三）最高限额抵押权 最高限额抵押权是抵押权的一种特殊形式。 所谓最高限额抵押，是指抵押人与抵押权 人协议，在最高债权限额内，以抵押物对 一定期间内连续发生的债权作出担保，债 务人不履行到期债务或者发生当事人约定 的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最 高债权限额内就该担保财产优先受偿。
24
二、抵押物
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四、抵押权的效力
（一）抵押权担保债权及抵押权标的物的范围 （二）抵押权对租赁的影响 （三）抵押权对抵押物处分权的影响 （四）抵押权对抵押物的用益权的影响 （五）抵押权不得与债权分离而单独转让或者作 为其他债权的担保 （六）抵押权设定后可因抵押合同当事人行为而 发生变化
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五、抵押权的实现
（一）抵押权实现的事由 （二）法律保护抵押权的期间 （三）抵押权实现的方式 （四）同一抵押物上设定多个抵押时抵押 权实现的顺序 （五）抵押权实现的其他情况
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（二）保证的特征 1，人身性 2，债权性 3，相对独立性
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二、 保证人
（一）保证人的资格 《担保法》第七条规定：“具有代为清偿能力的 法人、其他组织或者公民，可以作为保证人。” （二）不能成为保证人的主体 1，国家机关 2，学校、幼儿园、医院等 3，法人的分支机构、职能部门 4，有些主体虽然可作为保证人，但须根据自愿 的原则，自愿地决定是否为他人提供保证。
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三、保证合同
（一）保证合同的含义和分类 1，保证合同，是指债权人与保证人签订 的确立双方权利义务关系的书面协议。 2，根据保证责任的不同，保证合同可以 分为：一般保证合同与连带保证合同。
14
（二）保证合同的内容 1，被保证的主债权的种类和数额 2，债务人履行债务的期限 3，保证责任的范围 4，保证期间 5，双方认为需要约定的其他事项
米什金货币金融学重点整理
货币金融学第一章为什么研究货币、银行和金融市场？金融市场债券市场股票市场外汇市场……………..证券（security）又称金融工具，是对发行人未来收入与资产的的索取权。
债券是债务证券，承诺在特定的时间段的定期支付，是决定利率的场所，所以利率决定理论，无论是债券需求理论还是流动性偏好理论，都是将债券作为利率的传导机制。
股票，代表的是所有权，是对公司收益和资产的索取权。
金融市场中，资金从拥有闲置货币的人手中转移到资金短缺的人手中，债券市场和股票市场等金融市场将资金从没有生产用途的人转向有生产用途的人手中。
经济周期的误解，经济周期是不规则的，无法预测的，时间跨度变幻不定的，因为有时候经济周期也被称为经济波动。
金融机构银行保险公司共同基金其他金融机构货币经济周期（货币的供给变动是经济周期波动的推动力之一）通货膨胀（货币的持续增加是无价水平持续上涨的一个重要原因）利率货币政策国际金融外汇市场第二章金融体系概览金融市场的功能金融市场最基本的功能就是实现资金盈余者和资金短缺者之间的资金转移，通过直接融资（借款人直接发行债券）或者间接融资，完成了资本的合理配置（包括生产性用途或者物质消费）金融市场的结构债务市场和股权市场一级市场和二级市场交易所和场外市场货币市场和资本市场金融市场工具货币市场工具美国国库券可转让存单商业票据回购协议联邦基金（容易困惑，不是联邦，而是银行间的贷款）资本市场工具股票抵押贷款企业债券美国政府债券美国政府机构债券州和地方政府债券消费者贷款和商业银行贷款金融中介机构的功能为什么金融中介结构和间接融资对金融市场而言如此重要？交易成本（金融中介具有降低成本的专门技术和规模经济）风险分担（资产转换和资产组合多样化）信息不对称造成的逆向选择和道德风险（甄别信贷风险技术和监督）而金融机构为经济社会提供了流动性服务，承担风险分担职能，并解决信息问题，金融中介机构的类型存款机构商业银行储蓄和贷款协会和互助储蓄银行信用社契约性储蓄机构保险公司和养老基金人寿保险公司火灾和意外伤害保险公司养老基金和政府退休基金投资中介机构财务公司共同基金货币市场共同基金投资银行金融体系的监管金融体系受到最严格的监管，旨在帮助投资者获得更多的信息和确保金融体系的健全性。
《金融市场机构与工具》教学大纲
金融市场机构与工具》教学大纲一、课程基本信息二、课程的对象和性质本课程的授课对象为章乃器学院金融学专业学生，性质是专业必修课。
本课程侧重于培养学生面对金融市场的实践感知能力，灵活应用所学金融理论知识理解现代金融市场运作特点的能力。
通过本课程的学习，着眼于提供一个对金融市场的职能、定价和制度性结构的透析，略去宏观经济学工具的同时，给出了不同金融工具的定价方法，以与市场中运做的工具与机构间的差别，本课程要求学生具备一定的西方经济学、会计学、统计学、数学、计算机软件应用的前期知识，具备基础概念认知、计算评估、报表分析、文字描述等能力。
学习过程前后，学生应该对金融与相关市场有一定的了解与关注。
三、课程的教学目的和要求通过本课程学习，具有一定的分析美国金融市场与金融机构现象的能力。
了解中国金融市场与金融机构发展的现状与主要问题。
理解存款性金融机构的业务特点，风险来源，以与金融监管的方法。
理解投资基金的种类、结构以与主要热点问题的解释：如基金表现，封闭性基金折价等。
理解投资银行的主要业务以与主要市场现象，如IPO抑价、股价支持，声誉资本等。
解释金融市场的组织与微观结构，如股票发行过程，交易市场的结构，做市商制度与竞价制度等从市场结构角度分析基本的市场操纵现象，如专营商非法获利，做市商报价问题等。
提高伦理意识。
解释中央银行是如何介入金融市场的。
明显提高口头与书面分析金融市场与金融机构问题的能力。
四、授课方法在课堂教学中注意使用启发式，讲授和讨论相结合，加强习题课和课堂讨论，因材施教。
在课堂外面引导学生查阅资料并进行文献综述，每章要求学生写小论文，教学实习等进行教学。
改变过去单一的闭卷考试方式，代之实施一套“闭卷+课程论文+实验动手能力”等多种有利于学生创新能力培养的考试方法，考试重点从获取知识量向知识、能力、综合素质的评价转移，注重对学生知识运用能力的考察。
使用Powerpoint软件完成教学幻灯片的制作，将课程介绍、教学大纲、教材、教案、教学安排和教学进度、参考阅读资料、习题等在网上公开，以利于学生对本课程的了解、利于学生对所学知识的复习、自学和交流。
第九章-抵押贷款市场
付款总额
168300.00 222187.20 53881.20
付 款 比 较
Years
CAM
Years
贷
CPM
款
余
额
比
较
30years
从CAM转向CPM的前提是:
贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将不 变或增加
一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈现出 真实增长的经济,会降低与CPM相关的拖欠风险.
按揭贷款合同
特点
按揭贷款是否带有联邦担保 按揭贷款总额 按揭贷款利率是不变利率还是可调整利率 按揭贷款利率水平 到期期限（maturity） Other special provisions Discount points (1 point=1% of the loan amount),即发起人
B 1 86 0 0 0 0 .80 50 7 5 01 5 .2 2 7 4
B 2 96 3 0 0 0 .50 00 0 3 50 0 .4 0 8 9 2 9 2 1 3 4 5 2 即24年加5个月才
偿还一半本金
未清偿贷款余额
Outstanding loan balance
Years
I 1 P 6 i 0 0 . 0 6 0 10 00 A 1 R I 1 6 . 1 1 6 7 7 1 0 . 1 7 0 7 A 12 06 1 .0 0 3 1 1 0 .6 0 0 1 1 1 1 95.1 60 I 1 2 R 0 A 1 2 6 0 . 1 1 5 7 . 1 7 6 5 0 . 0 6 A 34 854 .228 I348 7.4 89 A 35 859 .039 I358 2.4 08
传统抵押
常规（Conventional）按揭贷款由商业保险公司提供担保 传统抵押（conventional mortgage）：有工资或有足够收入
自考《金融理论与实务》知识点汇总
金融理论与实务资料一、课程概要《金融理论与实务》是全国高等教育自学考试工商企业管理类专业课。
该课程主要介绍有关金融的基本理论知识、基本业务知识与技能和基本制度规定。
既研究货币、信用、银行等金融活动的一般规律以及现代金融经济运行一般形式规范、原则、操作程序，又着力研究社会主义市场经济条件下的特殊规律、原则和形式规范。
其内容既具有宏观性、综合性、战略性，又具有微观性、个别性、策略性、适用性的特点。
故本课程既是经济学的具体和深化，又是金融经济本身运动规律和运行规律、规则、经营方法的概括与升华。
学习《金融理论与实务》课程的主要目的是认识金融在国民经济中的地位和作用，加强金融工作对经济管理的影响；弄清金融的基本范畴；掌握金融的基本理论；熟悉金融的基本业务知识和技能。
第一章货币一、复习思考题1.为什么说货币是商品经济发展的物？信用货币的特点？2.说明货币诸职能的主要特征。
3.阐明货币的对内价值与对外价值的联系与差别？4.为什说人民币是一种信用货币？5.在现代信用货币制度下，国际货币有哪些特点？二、考核知识1.识记：货币、实物货币、金属货币和信用货币；价值尺度、流通手段、支付手段和贮藏手段货币币值汇率：法定货币、世界货币和可自由况换货币2.领会：a.为什么说价值尺度和流通手段的统一是货币？b.贮藏手段职能的特征？c.货币币值与市场商品价格的关系？d.人民币制度的基本内容?e.可自由兑换货币的特点？三、辅导材料：（理解）1.如何理解价值尺度和流通手段是货币的最基本职能？2.什么是汇率？各种倾向制度下汇价的基本依据是什么？3.什么是外汇？我国外汇的内容包括哪些？第二章信用和融资方式一、复习思考题1.试分析银行信用与其他基本信用形式的联系？2.如何理解信用的基本职能，以银行信用为例说明如何发挥信用在国发经济运行中的积极作用？3.谈一谈我国商业信用票据化的意义、困境与出路4.分析说明我国信用形式多样化的必然性。
5.说明直接融资方式与间接融资方式的异同及其在我国当前的状况。
金融市场学 第十章 抵押和证券化资产
三、剥离抵押支持证券
剥离一种支持证券，由Fannie Mae于1986年最 早介绍，是衍生抵押证券的一种。抵押转手证券按 证券持有比例划分来自基础抵押集合的现金流。剥 离抵押证券的产生是通过改变本金和利息的分配， 从比例分配到不均等分配。原因是一些创造证券的 价格/收益关系不同十担保组合的价格/收益关系。 如果正确使用，剥离抵押支持证券为投资者提供了 保值偿还风险的一种方法。
下图为资产证券化的一般流程图
资产池的组建
设立特设机构
证券化资产所有权转移
证券化资产信用增级
证券清偿
资产池管理
证券化资产价款支付
证券出售
资产证券化的信用评 级
图10-1：资产证券化一般流程图
二、资产证券化的运作
（一）参与主体 一般而言，资产证券化的参与主体主要包括：发起 人、特别目的载体、信用增级机构、信用评级机构、 承销商、服务商和受托人。
二、资产支持债券的概述
主要模式：银行业金融机构作为发起机构，将信贷 资产信托给受托机构（即SPV，通常为新设立的信 托公司，设立这样的公司旨在风险隔离），由受托 机构向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的 现金支付证券收益。该受益证券即为资产支持证券， 资产支持证券可在全国银行间债券市场上发行和交 易。
一、资产证券化的本质
换句话说资产证券化所“证券化”的不 是资产本身，而是资产所产生的现金流。 因此，美国华尔街的投资银行家们有句名 言——“如果有一个稳定的现金流，就将 它证券化”。 资产证券化包括广义的资产证券化和狭义 的资产证券化。
一、资产证券化的本质
广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券 资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类：
抵押支持证券 （MBSs） 资产支持证券 （ABSs）
现代金融市场学之抵押和资产证券化市场 (ppt 35页)
第二节 抵押支持证券
抵押支持证券的分类
根据对利息、计划偿还本金、提前偿付本金(prepay ment)的处理方法不同，抵押支持证券可以分成三类：
• 抵押过手证券(mortgage pass—through securitie s)、
• 抵押担保债券(collateralized mortgage obligatio ns，简记为CMO)
发起人对证券化的资产分离打包（组建资产池）出售 给发行人；
发行人（SPV）对证券化资产组建资产池并以此为基 础资产发行证券；
发行人向相关机构申请信用增级和信用评级； 发行人选择承销商发售证券； 委托相关机构管理现金流、进行证券登记、向投资者
发放证券本金和利息等方面工作。
第一节 资产证券化概述
所有的投资者获得相同的收益率，并承担相同的提 前偿付风险。
第二节 抵押支持证券
抵押过手证券的构建流程及现金流模式
第二节 抵押支持证券
抵押担保证券
抵押担保证券就将投资者分为不同的类别，并开发 出一套规则以决定不同类别的投资者是如何获得本 金的 Nhomakorabea付证券。
为了满足不同投资者的风险偏好，抵押贷款产生的 现金流可以被重新分配从而使提前偿付风险也得到 重新分配，形成了一系列不同期限、不同息票率、 不同风险程度的投资序列(tranches)。
• 除抵押贷款支持证券以外，其他证券统称为资产支持证 券(asset—backed securities，ABS)。具体又可分为 规则现金流结构和不规则现金流结构两种类型。
第一节 资产证券化概述
资产证券化的分类
根据证券偿付结构的不同，理论上又把资产证券化可 分为过手证券（pass-through）和转付证券(pay-thro ugh)。
抵押贷款的二级市场
第二节 房地产抵押二级市场的运行
房地产抵押二级市场的形成发展必 须具备非常合适的条件，而其中最基本 的是政府的作用。离开政府，就没有房 地产抵押二级市场。可以说，房地产抵 押二级市场的运行就是在政府的直接作 用下进行的。
房地产抵押二级市场的运行，具体内 容包括以下几个方面——
一、政府广泛的参与
政府的广泛参与一方面提高了市场参 与者的信心，另一方面加强了对市场的调 节，使房地产抵押二级市场可以在一定的 体制环境和良好的社会预期下运行。
3.证券化对国民经济的影响
抵押贷款证券化对国民经济的影响是相当广 泛和持久的，既有正面的、好的影响，也可能产 生负面的、不好的影响。具体来讲——
正面作用：
• 增强资金使用效率 • 在供给和消费两个方面形成对房地产的强力作用 • 降低贷款银行的经营风险
负面作用：
• 加剧金融市场的无效竞争 • 扩大贫富差距 • 积聚“符号经济”的泡沫风险
2.成熟的证券市场
成熟的金融证券市场，能够保证股票、 证券等金融产品的价格公平、合理，保证价 格的形成是在市场参与者的自由选择下实现， 避免了市场操控。相反，如果证券市场不规 范、成熟，必然会产生功能不全、管理不规 范、投机性特强、价格形成不合理和波动大 等体制化风险，就非常难以保证抵押贷款证 券的持续、正常交易，市场参与者的积极性 当然就不会很高。
第一节 房地产抵押初级市场和二级市场
房地产抵押贷款是房地产金融的重要 组成，其规模大小、运行是否健康、风险 程度高低等，对房地产市场和房地产业的 发展都有举足轻重的作用。适当地进行市 场化运作，可以扩大规模，推进借贷各方 更好地利用资金，提高资金使用效率，降 低经营者风险，是房地产金融发展的方向。 从初级市场向二级市场推进，是最自然的 发展策略，对房地产业的发展具有重要的 现实意义。
0-9第九章 抵押与证券化市场
二、固定利率抵押贷款
1、固定还本的抵押贷款（Constant Amortization Mortgage Loan, CAM）
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
[例.1] 假设某人欲购一套住房，以CAM的方式贷款 120,000元。贷款年限是10年，年利率为12%， 每月复利一次。试求：
3. 丙的贷款有2%的调整上限，该调整上限可以 降低借方风险，所以贷方会要求较高的利率。
4. 丁的贷款不但有2%的贷款上限，并且规定在 贷款利率超过上限时，其多出的部份不计。这 对借方的风险最小，故所需付出的起始利率也 最高。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
甲、乙、丙、丁 的贷款余额和每月支付本息
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
For 丙： • 丙的合约中有2%的调整上限，丙在第一 年利率为9%，每月贷款支付与一年后贷 款余额分别计算如下：
• 在第二年，贷款余额降为93,539.73，利 率上升到14%，故丙在第二年中每月应 支付
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
– 因为借方贷款负债的增加超过房价的增加，而使 总贷款余额可能超越抵押品的价值，造成贷方的 债务失去抵押品的保障。
– 贷款余额调得快，会造成借方过度的财务压力。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
图6 随价调整法的贷款余额与房屋价值可能关系图
（2）变动利率抵押贷款
（Adjustable Rate Mortgages，ARM）
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
[解答]
1.第一年的每月贷款本息为1434.71元（见例.3）， 在付了一年后，贷款余额为：
证券化市场
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2、运作流程：
第一，证券发行商从商业银行等信 贷机构购买抵押贷款，将各种抵押贷款 进行适当组合。
第二，证券发行商以这些抵押贷款 组合担保，以这个集合的抵押贷款的本 利收入为基础，发行抵押贷款证券。
第三，证券发行商按期收取借款人 偿还的利息和本金，在合理扣除费用后， 将剩余部分“转手”给投资人。
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2020/12/9
证券化市场
抵押与证券化市场
第一节 初级抵押市场 第二节 抵押证券化市场 第三节 资产证券化市场 第四节 中国资产证券化市场ABS、MBS
模式的初步探索 专题：美国次级债风波始末
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证券化市场
第一节 初级抵押市场
一、基本概念 1、抵押贷款：是以借款人或第三人有价值的财
n 事实上，“以房养老”在美国老年人中并不 少见，这种方式在国际上被称为“倒按揭”， 在美国它的全名是“住房现金转换计划”。
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证券化市场
固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款
n 我国颁布的《个人住房贷款管理办法》 第四章第14条中明文规定：“个人住房 贷款期限在1年以上的，遇法定利率调 整，于下年初开始，按相应利率档次， 执行新的利率规定”。
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证券化市场
我国的新动向
n 央行在《2004年房地产金融报告》中表 示固定利率放贷要适时推出。
n 2005中国房地产金融报告建议实行固定 利率贷款 。
n 中国光大银行率先向监管部门申请推出 固定利率住房抵押贷。
n 中国工行银行已推出固定利率住房抵押 贷。
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证券化市场
我国个人房贷还款方式
第十章-抵押贷款和资产证券化(金融市场学-人民银行-杜金富)PPT课件
21
可编辑
资产证券的风险防范
发行资产证券需要接受全国公认 的信用评级公司的资格审查 设立第三方担保制度
建立准备金和现金担保制度
扩充资产组合的规模
按风险等级，将资产证券分为优、中、次级
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可编辑
资产证券化的效益 资产证券化的积极效应可概括为以下几点：
降低了融资成本 提高了资本利用率
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可编辑
改善了资产负债结构 扩大了经营范围，提高了经济效益
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可编辑
非均付固定利率抵押贷款
这是一种每月分期偿款金额不均等的抵押贷款，其每月 支付的本金是均等的，月还贷额不均等是由于每月还本付 息的计算方法如下：
月付本金
未清偿抵押贷款的余额 分期付款的次数
月付利息
未清偿抵押贷款的余额
年利率 12
月还本付息额 月付本金 月付利息
13
可编辑
完全均付固定利率抵押贷款
贷款的月还款金额。则其计算方法可见如下公式：
PV
[mp1
12 t 1
(1
ห้องสมุดไป่ตู้
1 i /12)t
] [mp（1 1+g）1
2 t 1
1 (1 i /12)t
1 (1 i /12)12
]
[mp（1 1+g）2
12 t 1
(1
1 i /12)t
(1
1 i /12)24
]L
15
可编辑
可调整利率抵押贷款
抵押品大致可分为三类：不动产、动产和表示财 产所有权与债权的证书，如股票、国库券、定期存 单、债券及其他票据。
6
可编辑
抵押品的估价
根据对抵押品的分类，不动产和动产均属实物资产， 实物资产与有价值证券的评估方法各不相同。
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2. 因为第一年的通货膨胀率是6%,所以一年后的贷款 余额应为：94486.83×(1+6%)=100156.04
3. 这些余额以剩余的9年摊还，则第二年的每月贷款 本息为：
100156.04×MC(1%,108)=100156.04×(0.015184) =1520.77
[例.2] 假设某人欲购一套住房，需CPM贷款120,000元。贷款 年限是10年，年利率为12%，每月复利一次，试求： (1)每月支付贷款本息总额 (2)每月还本额
表2 固定金额付款贷款
月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 : 117 118 119 120 期初余额 还本金额 支付利息 每月付款 期末余额 120,000 522 1,200 1,722 119,478 119,478 527 1,195 1,722 118,951 118,951 532 1,190 1,722 118,419 118,419 537 1,184 1,722 117,882 117,882 543 1,179 1,722 117,339 117,339 548 1,173 1,722 116,791 116,791 554 1,168 1,722 116,237 116,237 559 1,162 1,722 115,678 115,678 565 1,157 1,722 115,113 115,113 571 1,151 1,722 114,542 114,542 576 1,145 1,722 113,966 113,966 582 1,140 1,722 113,384 : : : : : 6,718 1,654 67 1,722 5,063 5,063 1,671 51 1,722 3,392 3,392 1,688 34 1,722 1,705 1,705 1,705 17 1,722 0
2 12 12
12
1 1 (1 0.06 ) X ( ) t (1 0.01) (1 0.01)36 t 1
3
12
1 1 (1 0.06 ) X ( ) t (1 0.01) (1 0.01) 48 t 1
4
12
1 1 (1 0.06 ) X ( ) t 60 (1 0.01) t 1 (1 0.01)
MC，贷款常数，现在的一笔金额，在未来的一定 时期內，每期必须摊还多少钱。
(2)若预期通货膨胀率是6%，贷款人为保护其所贷 款的购买力，必将年利率提高到18%。月利率为 18%/12=1.5%。故每期应付贷款本息为 120,000×MC(1.5%,120) =2,162.28
真正影响借方财务压力的是所支付贷款的购 买力。 我們将例.3中的每月应支付贷款，2,162.28 元用物价平减后，可以得到贷款支付的真实 负担。
[例.5] 设某人以随价调整法借得10年期贷款 100,000元买房，年利率是12%，月利 率是1%。问第一年中，每月贷款本息 共多少？如果第一年年底政府公布消 费者物价指数涨了6%。问第二年的每 月贷款本息有多少？
[解答]
1.第一年的每月贷款本息为1434.71元（见例.3）， 在付了一年后，贷
貸 80 款 70 餘 額 60 (千元)
50 40 30 20 10 0 1 30 50 70 90 110
10
20
40
60
80
100
120
月
图1 固定还本法贷款余额变化图
图2 固定还本法付款内容的变化图
2、固定付款的抵押贷款(Constant Payment Mortgage, CPM) 每期还款额固定。
1、可调利率抵押贷款的提出（P359）
2、可调利率抵押贷款可分为： 随价调整法（PLAM） 变动利率抵押贷款（ARM）
（1）随价调整法（ price level adjusted mortgage, PLAM） 其主要特色是把贷款余额盯住物价的波动。
通货膨胀率的选择则由借贷双方決定。比如 消費者物价指数（consumer price index, CPI） 就是一個常用的通货膨胀率指标。
貸 款 餘 額 或 房 屋 價 值
房屋價值線
PLAM 下之貸款餘額
時間
图6 随价调整法的贷款余额与房屋价值可能关系图
（2）变动利率抵押贷款
（Adjustable Rate Mortgages，ARM）
某人向银行贷款120,000元买房。年利率为12%， 贷款期限为10年。还本法采用渐进加付法。第 一年中每月付一个固定金额，从第二年起到第 六年每月支付的贷款本息，每年加6%。从第六 年开始，改为每年固定贷款本息。试求每个月 的贷款支付额。 [解答]
假设第一年中，每月支付X元，则第二年中每月支付 (1+0.06)X ， 第 三 、 四 、 五 年 中 月 付 (1+0.06)2X 、 (1+0.06)3X、(1+0.06)4X，从第六年至第十年，每月 支付(1+0.06)5X元。也就是：
表1 固定还本法
月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 : 117 118 119 120 期初余额 还本金额 支付利息 每月付款 期末余额 $ 120,000 $ 1,000 $ 1,200 $ 2,200 $ 119,000 119,000 1,000 1,190 2,190 118,000 118,000 1,000 1,180 2,180 117,000 117,000 1,000 1,170 2,170 116,000 116,000 1,000 1,160 2,160 115,000 115,000 1,000 1,150 2,150 114,000 114,000 1,000 1,140 2,140 113,000 113,000 1,000 1,130 2,130 112,000 112,000 1,000 1,120 2,120 111,000 111,000 1,000 1,110 2,110 110,000 110,000 1,000 1,100 2,100 109,000 109,000 1,000 1,090 2,090 108,000 : : : : : 4,000 1,000 40 1,040 3,000 3,000 1,000 30 1,030 2,000 2,000 1,000 20 1,020 1,000 1,000 1,000 10 1,010 -
第九章 抵押与证券化市场
重点难点： 一、掌握抵押贷款的种类、每期还款额及 应付利息的计算； 二、掌握抵押证券化市场概念及其运作方 式； 三、掌握资产证券化的概念、作用与常用 的资产担保证券； 四、了解美、英、法和香港的住宅抵押证 券化市场。
第一节 初级抵押市场
一、基本概念 1．初级抵押市场 初级抵押市场是产生和形成抵押贷款关系的市场。在 抵押贷款关系中，享有抵押权的债权人称为抵押权人； 提供担保财产的债务人或第三人，称为抵押人；抵押 人提供的担保财产，称为抵押物或抵押财产。在初级 抵押市场中，借款人向抵押贷款机构申请抵押贷款， 抵押贷款机构经过审查借款人信用，即向其提供贷款， 形成抵押贷款债权债务关系。初级抵押市场是二级抵 押市场的基础，它与二级抵押市场一起组成抵押市场。
5
60
4、CAM和CPM的比較
初借钱时，CAM的负担比CPM重。这对一般 经济尚未稳定，而初借钱买房的人不利。
从贷方的角度来看，CAM的还本速度较快 （見图5），风险比CPM小。
130 120 110 100
貸 款 餘 額 (千元)
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1 30 50 70 90 110
–随价调整法的缺点
–通货膨胀率无法事先预估到而必须由政府公布。 但政府公布的物价上涨率反应过去的物价上漲幅 度却不见得是未来一年物价上涨的好指标。 –因为借方贷款负债的增加超过房价的增加，而 使总贷款余额可能超越抵押品的价值，造成贷方 的债务失去抵押品的保障。 –贷款余额调得快，会造成借方过度的财务压力。
二、固定利率抵押贷款
1、固定还本的抵押贷款（Constant Amortization Mortgage Loan, CAM）
[例.1] 假 设 某 人 欲 购 一 套 住 房 ， 以 CAM 的 方 式 贷 款 120,000元。贷款年限是10年，年利率为12%， 每月复利一次。试求：
(1)每月应还本金 (2)每月月初贷款余额(Loan Balance) (3)每月应付利息 (4)每月支付贷款
2．抵押贷款(mortgages)
是指以借款人或第二人的财产作为抵押物发 放的贷款。当债务人不履行还款责任时，贷
款人有权按照法律规定处理抵押物，以所得 价款优先受偿。 抵押的最初贷款人称为抵押发起人。抵押贷 款的发起人可以是储蓄机构、商业银行和抵 押银行，也可以是人寿保险公司、养老基金 等。抵押贷款的客户向抵押发起人提出申请， 抵押发起人根据客户的就业状况、信贷记录 和银行存款等信息，来确定客户是否符合贷 款的标准，以此决定是否提供贷款。
每期付款
每期支付之利息
每期償還本金
20
30
40
50
60
70
80
90
100
110
120
月
图4 固定付款法付款內容的变化图
3、累进付款的抵押贷款(Graduated Payment Mortgage, GPM) 又称为“渐进加付法”。
累进付款法的发明主要是用来减低通货膨胀对 借方付款能力的冲击。
贷款利率的上升不但帶來每期贷款支付的增加， 更会改变借方的贷款负担结构。我們试以下例 來解释预期通货膨胀对贷款支出及借方负担的 冲击。
1 120 ,000 X (1 0.01)t t 1 1 1 (1 0.06 ) X ( ) t (1 0.01) (1 0.01)12 t 1 1 1 (1 0.06 ) X ( ) t 24 (1 0.01) t 1 (1 0.01)