房地产经营管理大作业2017

浅谈房地产现状与未来趋势
我国地产开发从上个世纪末到现在经历了十几年高潮，满足了城市居民的基本居住需求，房地产企业完成了第一个阶段的积累，产生了一批地产领袖和知名企业。

这一轮以住宅为主的产品设计可谓百花齐放，而分类也相当复杂。

建筑风格可谓争奇斗艳，无论是西式的还是中式的，不管是现代的还是传统的，在我国大中小城市的楼盘设计中出现。

然而，大部分住宅产品的设计与施工的粗糙，以及令人建筑的老化和使用寿命等问题，也越来越引起人们的高度重视。

2016年伊始，我国多个地区打响房地产去库存攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当成去库存有力支撑。

毋庸质疑，房地产高库存不仅成了制约我国房地产健康发展的“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长的巨大“包袱”。

自2015年以来，中央及各级政府先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等一系列政策；一些地方政府甚至发文对购房给予重奖和鼓励农民进城购房等，但都收效甚微。

据公开资料显示，截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，房地产库存形势依然非常严峻。

一、住宅产品粗糙的原因
（一）设计粗糙
由于住宅市场销售火爆，“萝卜快了不洗泥”，开发商倾向于速战速决。

所以满足于在非常粗浅的方案水平上，就开始施工图设计。

甚至完全放弃产品创新而仅满足于简单抄袭其他城市已成型的产品设计。

这种抄袭是照猫画虎式的断章取义，还不如全盘照搬。

设计质量在抄袭中已经打了折扣。

而设计单位由于市场的低水准同质化竞争，也倾向于以低价格或者免费进行产品方案设计而以施工图赚取利润中。

在一个恶劣、竞争激烈的市场环境中，更加难以保证质量。

设计中考虑不周，或表达不清的方面是不可能在施工过程中得到弥补的。

（二）开发商缺乏执行力度
由于开发商缺少设计管理及工程管理人才，难以选拔、指导和控制优秀的设计单位，更难以把优秀的设计成果贯彻到施工的每一个细节。

另一方面，由于成本控制原因，很
多优秀的设计在实施过程中被一再地简化，最终竣工产品已是面目全非。

因为从设计和施工的角度来看，简化本身也是一项具有较高技术含量的工作，而施工监理单位也难以真正担负起监理的责任，更缺乏从方案到施工图直至施工的全过程监理。

（三）施工单位素质有限
我国住宅建设的主力军是农民工，技术工人的比例严重不足，而工人的素质在缺乏专业培养的环境中每况愈下。

我国的住宅产业化率非常低。

基本上是靠现场的湿作业完成。

建筑产品的粗糙是不可避免。

二、高质量的设计方案
（一）提高立面设计精度
中国的建筑除了餐馆和店铺，没有人做二次外装修设计。

而住宅，特别是高档住宅商品房，比如说别墅类产品，都是最昂贵的消费品。

一套高档住宅恐怕要花费一位消费者半生的积蓄或者是一生的积蓄。

这样的高端产品完全有必要提供内外的精装设计。

现在的楼盘有专业的园林景观设计，也有精美绝伦的样板房精装修，但是建筑的外观立面设计仅停留在宏观造型层面。

建筑的外观造型设计分为三个层面：
1）宏观的整体造型或者天际线轮廓。

比如亭顶、坡顶、尖顶、圆顶。

2）中观的建筑风格。

比如中式、西式、横线条、竖线条。

3）建筑细节，是人与建筑亲密接触、直接对话的层面。

例如墙面砖的拼法、阳台栏杆的材质、台阶、踏步、灯具、花篮等装修与装饰的细节。

这个层面才是最容易出彩、最能勾起消费者购买欲望的卖点。

国内普通的住宅设计多把设计重点放在第二个中观层面，也就是我们通常所说的立面设计，因而缺乏动人的细节。

很多的楼盘由于建筑设计、景观设计和室内装修设计分别委托给不同的设计单位，缺乏整合和协调，虽然每个部分看起来都还可以，但是留下了很多三不管的地界。

比如，建筑的首层外立面，特别是建筑的单元门入口处，由于没有足够精细地设计，而与传统的低品质住宅没有本质区别。

进门下几步台阶再上几步台阶以免碰头，缺少门厅、玄关和信报箱等细部设计，显得十分低档。

而别墅类的高档住宅是连院子一同卖的。

花园以及建筑外观也是商品的一部分，建筑的外观细部是建筑内外界面的重要部分。

（二）深化住宅设计的每一个细节
目前市场上住宅设计基本上套用定型的图纸，根本没有深化和创新。

所谓的户型创
新，多为求变而变。

比如追求错层、跃层等无病呻吟的变化。

比如很多的住宅由于采用框架结构，室内墙上会突出有壁柱，或者是露明的过梁。

这些柱与梁只要经过结构的优化设计完全可以处理成扁柱或者扁梁，大大提高室内空间品质。

再比如，住宅窗户的设计，习惯上都放在外墙的中轴线上，如果窗户做在外墙线上，可以在室内形成可以坐人的台面；如果做在内墙线上，可以在室外形成一个摆放植物的花池。

而设在中轴线上是最不合理的一种方式，室内外的窗台都失去了利用价值。

特别是现在都采用外墙外保温做法，窗户更应该设在外墙线上。

其他的例如住宅内部很多墙面的转折突出的阳角部分都是90 度的直角。

这样的阳角部分搬动家具或其他的室内活动会导致其破损，而儿童不小心磕碰也容易造成伤害。

合理的设计方式是把室内的阳角都设计成圆角。

能进一步体现建筑是以人为本，很多细微的处理方式也都能做到，可以从多方面满足人们日常生活的点点滴滴。

（三）深入研究居民生活方式的改变
目前市场上的户型多沿用几室几厅的传统设计理念，而这一理念是福利分房时代的原则。

目前社会贫富分化严重，生活方式差别巨大。

现在高档住房的用户既没有四世同堂需要多间卧室的大家庭，也没有开设小旅店的多客房需求。

所以，片面地强调多卧室是没有意义的。

另一方面，由于生活方式的变化，极少有沙发围着电视机摆放的家庭。

富裕人家每个房间都有电视机，除了过年团聚，恐怕也少有全家人看一台电视的习惯。

大家都知道美国的流水别墅非常有名，但恐怕他的内部空间设计很难套用我们的几室几厅标准。

所以不研究生活方式的变化、不研究南北方生活的差异，就无法做出户型创新与深化。

随着泡沫经济不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理化，房价收入比进入一个可维持的空间。

一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。

在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。

随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其它大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以进一步的提高。

三、结语
随着政府自身制度建设和监管的加强，公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。

相信我国房地产市场在经过此轮调整后，会进入到一个健康、繁荣、快速发展的新时代。