房地产开发与管理培训讲义(347页)
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房地产基础知识培训讲义课件
*
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。 具体内容包括 （1）土地的开发和再开发 （2）房屋开发和建设 （3）地产经营 （4）房地产经营 （5）房地产中介服务 （6）房地产物业管理服务 （7）房地产金融
知识层面
市场调研
房地产 开发与流程
房地产金融
建筑与规划
(6)
(10)
指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。
按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。
出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。
廉租房
指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房
房屋的知识
*
低层建筑
多层建筑
小高层建筑
高层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
只拥有土地使用权，没有所有权。
居住用地 70年 工业用地 50年 商业 旅游 娱乐用地 40年 综合用地或其他用地 50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年
房地产中的土地
*
办理土地登记
法律法规 政策
行为与心理
基础概念
房地产从业人员到底该做什么？你又是谁？
*
房地产基础知识
*
什么是房地产？
是指土地和土地上的永久性建筑物。基础设施水，矿藏，森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和利益。
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。 具体内容包括 （1）土地的开发和再开发 （2）房屋开发和建设 （3）地产经营 （4）房地产经营 （5）房地产中介服务 （6）房地产物业管理服务 （7）房地产金融
知识层面
市场调研
房地产 开发与流程
房地产金融
建筑与规划
(6)
(10)
指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。
按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。
出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。
廉租房
指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房
房屋的知识
*
低层建筑
多层建筑
小高层建筑
高层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
只拥有土地使用权，没有所有权。
居住用地 70年 工业用地 50年 商业 旅游 娱乐用地 40年 综合用地或其他用地 50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年
房地产中的土地
*
办理土地登记
法律法规 政策
行为与心理
基础概念
房地产从业人员到底该做什么？你又是谁？
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房地产基础知识
*
什么是房地产？
是指土地和土地上的永久性建筑物。基础设施水，矿藏，森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和利益。
房地产开发与经营管理课件(全套)
房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、 四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、 100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专 业资格及数量等）
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
房地产基础知识培训讲义XXXX5-80页精选文档
居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合用地或者其他用地五十年。 另外，加油站、加气站用地为二十年。
土地的招、拍、挂
招标出让国有建设用地使用权 是指市、县人民政府国土资源行政 主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的 自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标 结果确定国有建设用地使用权人的行为。
房地产基础知识培训讲义
二零壹零年五月
房地产开发基础知识
房地产
也叫“不动产”，是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地 上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、 转让权等）。 房产 是房屋及其权利的总称.指建筑在土地上的各类房屋，有住 宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、
娱乐、旅游等各种设施用房。
地产 是土地及其权利的总称。指土地及其上下的一定空间，包 括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。
构筑物 就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造 物，比如水塔、水池、过滤池、沼气池等。 建筑物 一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物。
房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产 业。
房地产三级市场（三级市场即二手房市场，是购买房地产的单位和个人， 再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行 交易而形成的市场，也包括房屋的交换）
五证两书
一、《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。 该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、 和“四至”范围。 二、《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确 认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 三、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
土地的招、拍、挂
招标出让国有建设用地使用权 是指市、县人民政府国土资源行政 主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的 自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标 结果确定国有建设用地使用权人的行为。
房地产基础知识培训讲义
二零壹零年五月
房地产开发基础知识
房地产
也叫“不动产”，是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地 上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、 转让权等）。 房产 是房屋及其权利的总称.指建筑在土地上的各类房屋，有住 宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、
娱乐、旅游等各种设施用房。
地产 是土地及其权利的总称。指土地及其上下的一定空间，包 括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。
构筑物 就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造 物，比如水塔、水池、过滤池、沼气池等。 建筑物 一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物。
房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产 业。
房地产三级市场（三级市场即二手房市场，是购买房地产的单位和个人， 再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行 交易而形成的市场，也包括房屋的交换）
五证两书
一、《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。 该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、 和“四至”范围。 二、《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确 认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 三、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
房地产工程管理培训课件
房地产工程管理的目标与任务
• 总结词：房地产工程管理的目标是实现项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一，任务包括规划与决策、 组织与协调、控制与监督以及激励与约束。
• 详细描述：房地产工程管理的首要目标是实现项目的经济效益，即通过有效的管理和监控，降低成本、提高效 益。同时，管理过程也要注重项目的社会效益和环境效益，以满足社会和环境的需要。任务方面，管理过程需 要进行科学的规划与决策，制定合理的计划和方案。组织与协调则是整合各方资源，确保项目的顺利进行。控 制与监督是对项目实施过程中的关键节点和风险进行监控，及时调整和优化管理策略。最后，通过合理的激励 和约束机制，激发团队成员的积极性和创造力，提高项目整体绩效。
04
房地产工程管理案例分析
案例一：某住宅小区的工程进度管理
总结词
计划与执行
详细描述
该案例介绍了某住宅小区的工程进度管理过程，包括制定项目计划、分配资源、 监控进度和调整计划等环节。通过有效的进度管理，确保项目按时完成，降低 成本和风险。
案例二：某商业中心的工程质量管理
总结词
质量与标准
详细描述
该案例探讨了某商业中心的工程质量管理体系，包括质量目标设定、质量计划制 定、质量控制和质量改进等方面的内容。通过严格的质量管理，确保项目达到预 期的质量标准，提高客户满意度。
工程安全管理方法
安全管理体系 建立完善的安全管理体系，包括安全 规章制度、应急预案等。
安全培训与教育
定期开展安全培训和教育活动，提高 员工安全意识和技能。
安ห้องสมุดไป่ตู้检查与评估
定期进行安全检查和评估，及时发现 和消除安全隐患。
职业健康与环境管理
确保项目符合职业健康和环境保护要 求，降低对员工和环境的影响。
房地产全套培训资料
房地产全套培训资料第一章房地产根底知识培训一、房地产的概念二、房地产的特征三、房地产的类型四、房地产专业名词五、房地产面积的测算第二章房地产市场调研一、房地产市场调研的含义二、房地产市场调研的重要性三、市场调研的内容四、市场调研的方法第三章销售人员的礼仪和形象一、仪表和装束二、名片递接方式三、微笑的魔力四、语言的使用五、礼貌与规矩第四章礼仪及技巧一、接听标准要求二、跟踪技巧第五章房地产销售的业务流程与策略一、寻寻客户二、现场接待客户三、谈判四、客户追踪五、签约六、售后效劳第六章房地产销售技巧一、分析客户类型及对策；二、逼定的技巧；三、讲服客户的技巧；四、如何塑造成功的销售员；五、如何处理客户异议；六、房地产销售常见咨询题及解决方法。
第七章个人素养和能力培养一、心理素养的培养；二、行为素养的培养〔A敬业精神、B职业道德〕；三、专业知识的自我提升；四、躯体素养；五、销售能力：1、制造能力；2、判定及察言瞧色能力；3、自我驱动能力；4、人际沟通的能力；5、从业技术能力；6、讲服顾客的能力。
第八章职员守那么及职责第一章房地产根底知识培训一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区不房地产业是指从事房地产开发、经营、治理及维修、装饰、效劳等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区不。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业回属为生产和消费提供多种效劳的第三产业，建筑业回属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
房地产开发项目管理培训讲义共129页
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
房地产开发项目管理培训讲义
现场踏勘，共 同商讨，对不 同的拟建地址 进行比较分析， 听取各有关部 门、单位的意 见。
城市规划行政主 管部门经过调查 研究、条件分析 和多方案比较论 证求对该建设项 目选址进行审查 。必要时应组织 专家论证会进行
慎重研究决定。
对于特别复杂的建 设项目，可委托城 市规划设计院编制 建设项目选址意见 书的报告，然后城 市规划行政主管部 门根据报告核发选
Real Estate Development & Operation
（5）建设项目选址规划管理的程序及操作要求
①选址 申请
②参加 选址
③选址 审查
④核发 选址意
见书
提交文件：一是已 经批准的项目建议 书；二是建设单位 建设项目选址意见 书申请报告；三是 该项目有关的基本 情况和建设技术条 件要求、环境影响 评价报告等文件。
址意见书。。
Real Estate Development & Operation
（6）《建设项目选址意见书》办理申请材料
①建设项目选址意 见书申请表
②申办《建设项目 选址意见书》的申 请书，应当包括： 建设项目的基本情 况，建设项目选址 的主要依据，建设 项目选址、用地范 围和具体规划要求
⑥立项批 复
Real Estate Development & Operation
16
2.建设用地规划管理
• （3）建设用地规划管理的依据
• 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项 目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、 县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由 城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定 建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划 许可证。
《房地产培训班》课件
详细描述
房地产交易流程包括寻找房源、看房、签订购房合同、支付房款、产权过户等步骤。在交易过程中，需要注意产权证书的真实性和有效性，以及遵守相关法律法规，确保交易的合法性和安全性。
02
房地产投资分析
Hale Waihona Puke 评估房地产所处的地理位置，包括城市、区域、地段等，考虑其商业价值和发展潜力。
地理位置
建筑品质
市场供需
详细描述
总结词
了解房地产市场的分类有助于更好地把握市场动态和投资机会。
总结词
房地产市场可以根据不同的标准进行分类，如住宅市场、商业市场、工业市场等；也可以根据物业类型分为公寓、别墅、商铺等。不同类型的市场具有不同的特点和投资价值。
详细描述
总结词
掌握房地产交易流程是进行房地产投资和交易的重要前提。
明确了房地产抵押贷款的条件、程序和相关法律责任。
规定了房地产租赁合同的要素、签订和履行程序。
规范了房地产估价的程序、方法和相关标准。
规定了房产税的征收范围、税率和计算方法。
房产税
明确了土地增值税的征收范围、税率和计算方法。
土地增值税
规定了个人出售自有住房所得的税收政策。
个人所得税
规范了企业所得税的征收范围、税率和计算方法。
法律风险
适合长期投资者，注重长期稳定的收益和资产增值。
长期持有策略
适合短期投资者，追求快速买卖获取利润。
短期炒作策略
通过投资不同地区、不同类型的房地产，降低单一资产的风险。
分散投资策略
03
房地产法律法规
房地产买卖合同
房地产抵押贷款
房地产租赁合同
房地产估价
01
02
03
04
规范了房地产买卖合同的要素、签订和履行程序。
房地产交易流程包括寻找房源、看房、签订购房合同、支付房款、产权过户等步骤。在交易过程中，需要注意产权证书的真实性和有效性，以及遵守相关法律法规，确保交易的合法性和安全性。
02
房地产投资分析
Hale Waihona Puke 评估房地产所处的地理位置，包括城市、区域、地段等，考虑其商业价值和发展潜力。
地理位置
建筑品质
市场供需
详细描述
总结词
了解房地产市场的分类有助于更好地把握市场动态和投资机会。
总结词
房地产市场可以根据不同的标准进行分类，如住宅市场、商业市场、工业市场等；也可以根据物业类型分为公寓、别墅、商铺等。不同类型的市场具有不同的特点和投资价值。
详细描述
总结词
掌握房地产交易流程是进行房地产投资和交易的重要前提。
明确了房地产抵押贷款的条件、程序和相关法律责任。
规定了房地产租赁合同的要素、签订和履行程序。
规范了房地产估价的程序、方法和相关标准。
规定了房产税的征收范围、税率和计算方法。
房产税
明确了土地增值税的征收范围、税率和计算方法。
土地增值税
规定了个人出售自有住房所得的税收政策。
个人所得税
规范了企业所得税的征收范围、税率和计算方法。
法律风险
适合长期投资者，注重长期稳定的收益和资产增值。
长期持有策略
适合短期投资者，追求快速买卖获取利润。
短期炒作策略
通过投资不同地区、不同类型的房地产，降低单一资产的风险。
分散投资策略
03
房地产法律法规
房地产买卖合同
房地产抵押贷款
房地产租赁合同
房地产估价
01
02
03
04
规范了房地产买卖合同的要素、签订和履行程序。
房地产开发与管理的培训课件
房地产开发经营管理房地产开发的概念房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。
房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。
这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。
尽管房地产开发的定义非常简单，但房地产开发活动变得越来越复杂。
作为房地产开发过程的组织者，开发商必须确保所有参与者在预算范围内，按计划完成其所承担的工作。
房地产开发商的主要目的是在获取最大利润的同时尽可能降低风险。
房地产开发的主要程序房地产开发过程必须遵循的基本步骤。
即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理（如图所示）。
这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，在某些情况下各阶段的工作可能会交替进行。
如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。
但无论顺序怎样变化，这些阶段能基本上概括大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。
房地产开发程序中的八个步骤1：开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。
2：开发商选择实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，作出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。
3：开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
4：开发商根据市场研究中得到的客房需求特征确定最终设计方案，开发合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。
企业培训资料——房地产开发与管理
2019年8月26日星期一
35
§2.1.2 房地产的经济特征
A、房地产具有多重经济身份 B、房地产通常是一种庞大的经济单位 C、房地产具有供给稀缺与价值升值特性 D、受外界影响大，具有较强的外部性 E、房地产权利的可分割性
占有权(Possession) 使用权(Use) 受益权(Enjoyment) 处置权(Disposition)
2019年8月26日星期一
30
问题
1.例如，如果假设房地产的需求是恒定的，当房地 产的价格快速上升时，我们将会看到什么样的结 果？
2.市场是否有效？为什么？ 3.用四象限模型分析一下2019年至2019年的国内房
地产市场。
2019年8月26日星期一
31
§2 房地产与房地产业概述
2019年8月26日星期一
25
空间市场需求增长的变化(B)
新长期的平衡建立在新的D1点。新的平衡就以**点 为代表。注意的是，当新的均衡租金（R**）高于原 来的均衡租金(R*)，临时租金水平R1要低些。另外， 注意到空间市场数量长期均衡要高于其原来需求水 平（Q**>Q*）。
2019年8月26日星期一
§2.1 房地产概述 §2.2 房地产业概述 §2.3 房地产业与国民经济的关系
2019年8月26日星期一
32
§2.1 房地产概述
§2.1.1 房地产的含义 §2.1.2 房地产的经济特征 §2.1.3 房地产的分类 §2.1.4 房地产投资的利与弊
2019年8月26日星期一
33
2019年8月26日星期一
7
§1.1.2 房地产空间市场供给（B）
租金
企业培训资料——房地产开发与管理
26
§1.4.3 资产市场需求增长的变化
D1 8% OAR
价格 $
资产市场: 估价
D0 11% OAR
SR LR P1 P** P*
资产市场: 建设
租金 $ R*
空间市场: 租金预测
R** Q*
C*
Q** 存量 (SF)
C** 建设(SF)
空间市场: 存量调整
2019年11月4日星期一
2019年11月4日星期一
25
空间市场需求增长的变化(B)
新长期的平衡建立在新的D1点。新的平衡就以**点 为代表。注意的是，当新的均衡租金（R**）高于原 来的均衡租金(R*)，临时租金水平R1要低些。另外， 注意到空间市场数量长期均衡要高于其原来需求水 平（Q**>Q*）。
2019年11月4日星期一
2019年11月4日星期一
38
§2.1.3.2 建成后的物业
所谓建成后的物业，即我们通常所说的已通过竣工验收、可 投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态， 可分为空置和已入住（允许有部分空置）两种情况。按照建 筑物的用途不同，这类房地产可以分为下述几种形式： 1.居住物业。 2.商业物业。 3.工业物业。 4.特殊物业。
2019年11月4日星期一
15
如何衡量资本化率
资本化率由资产市场上资本投资的供给和需求来确 定，基于以下三个因素。 1.资本的机会成本 2.资本增长预期 3.风险
2019年11月4日星期一
16
§1.3 房地产体系
前面已经为大家介绍了房地产系统的三个主要组成部分：空间市场、
2019年11月4日星期一
29
企业培训资料——房地产开发与管理
27
资产市场需求增长的变化(A)
考虑到资本市场的资产投资者对于房地产投资的需求增加的效 果。因此，喜好在投资者不介意房地产的风险或尝试期望房地 产租金比以前更多预期增长开始相对移动。所以他们目前并不 需要更多的回报.问题是，一些问题投资资者现在希望在房地 产商的投资高于他们以前支付的。这种类型的资本市场的转变 验证了西北象限里估价线向下移动。举例来说，假设当时的普 通利率是11%，而现在降低三个点到8%。这样一来，如果投资 者不能预见新建设，那么房地产的价格在短时期内上升到一个 较高的水平，并能持续一段较长的时间。这也就说，短期价格 增长由原来的P*点水平达到P1水平。
2019年11月14日星期四
12
公共市场和私人市场
公众市场就是许多相类似的所有者，在资产市场里 进
行公共交易，这里有许多的买者和卖者，以公开的 竞
价方式进行交易。 私人市场主要是指私人资产在单个买者与卖者之间
进 行交易，而他们之间的 交易往往通过经纪人来完成。
2019年11月14日星期四
2019年11月14日星期四
36
§2.1.3 房地产的分类
从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的 物业和在建工程三种类型。
2019年11月14日星期四
37
§2.1.3.1 土地
土地是房地产的一种原始形态。 土地又分为未开发的土地和已开发的土地两种类型，前者基 本属于乡村集体土地，而后者通常属于城市国有土地。
资产市场: 估价
价格 $
P**
P1
P*
租金 $
D0 R1
R**
空间市场: 租金预测
D1
R* D0 D1
Q**
企业培训资料——房地产开发与管理
资产市场: 估价
价格 $
P**
P1
P*
租金 $
D0 R1
R**
空间市场: 租金预测
D1
R* D0 D1
Q**
Q*
存量 (SF)
资产市场: 建设
2019年10月29日星期二
C*
C**
空间市场:
存量调整
建设 (SF)
24
空间市场需求增长的变化(A)
在考虑使用空间需求增加效应的时候，假定房地产资产市 场是恒定的。我们看到东北象限里的需求函数往右移动， 从D0到D1。在短期内，没有时间来建设新的空间，来回应 使用需求的大规模增长。纵轴租金从原有水平R* 点暂时移 动到偏高水平R1点，而原空间存量Q*并没有移到新的需求 函数D1关系。
2019年10月29日星期二
5
§1.1.1 房地产空间市场
空间市场是指不动产(土地或建用地)的使用(或使用权) 市场。这种类型的市场通常被称作房地产使用市场或 房地产租赁市场.
2019年10月29日星期二
6
§1.1.2 房地产空间市场供给（A）
房地产空间市场供给是指房地产的所有者把所有房屋 （空间）租赁给租赁者。典型的房地产市场供给曲线 是条折线。起初供给曲线一般是垂直线或已完全丧失 弹性（至少是在一个短期或中期，甚至更长些时间）。 如果租金上涨高于重置成本水平或长期边际成本 （ LRMC），新的建设就要产生了。
27
资产市场需求增长的变化(A)
考虑到资本市场的资产投资者对于房地产投资的需求增加的效 果。因此，喜好在投资者不介意房地产的风险或尝试期望房地 产租金比以前更多预期增长开始相对移动。所以他们目前并不 需要更多的回报.问题是，一些问题投资资者现在希望在房地 产商的投资高于他们以前支付的。这种类型的资本市场的转变 验证了西北象限里估价线向下移动。举例来说，假设当时的普 通利率是11%，而现在降低三个点到8%。这样一来，如果投资 者不能预见新建设，那么房地产的价格在短时期内上升到一个 较高的水平，并能持续一段较长的时间。这也就说，短期价格 增长由原来的P*点水平达到P1水平。
房地产开发与管理培训讲义(347页)
22
四象限图(D)
东南象限通过建设与使用市场的可用空间总量比率完 成了空间市场和资产市场长期的整合。东南象限里的 直线建设活动水平线C*交于空间建设供给总量水平线 Q*。
2019年12月3日星期二
23
资产市场: 估价
价格 $
P**
P1
P*
租金 $
D0 R1
R**
空间市场: 租金预测
D1
R* D0 D1
1.居住物业。
2.商业物业。
3.工业物业。
4.特殊物业。
2019年12月3日星期二
39
一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公 寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为 目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。
2019年12月3日星期二
40
有时也称经营性物业或投资性物业，包括酒店、写字 楼、商场、出租商住楼等。
西南象限里的向外倾斜的建筑函数直线表示的是高房地 产价格刺激了大量新建筑的增长。这个建筑函数直线与 房地产价格轴线交汇于正值点，因为当房地产价格低于 这个水平线，就不会有新的建筑产生。当前资产市场价 格的P*点将与建设函数直线交叉于C*点，这一点就是每 年建设市场的新增量。
2019年12月3日星期二
7
租金
节点
边际成本上升 长期边际成本
存量
边际成本下降
Qnow
空间数量
房地产空间市场供给函数
8
房地产空间市场需求是指那些个人、家庭和公司希望 使用的空间为了消费或生产的目的。
9
租金俗称为在一个相对短期内暂时使用空间所付出的 代价（权力）。
10
§1.2.1 资本市场 §1.2.2 房地产资产价格
企业培训资料——房地产开发和管理
27
资产市场需求增长的变化(A)
考虑到资本市场的资产投资者对于房地产投资的需求增加的效 果。因此，喜好在投资者不介意房地产的风险或尝试期望房地 产租金比以前更多预期增长开始相对移动。所以他们目前并不 需要更多的回报.问题是，一些问题投资资者现在希望在房地 产商的投资高于他们以前支付的。这种类型的资本市场的转变 验证了西北象限里估价线向下移动。举例来说，假设当时的普 通利率是11%，而现在降低三个点到8%。这样一来，如果投资 者不能预见新建设，那么房地产的价格在短时期内上升到一个 较高的水平，并能持续一段较长的时间。这也就说，短期价格 增长由原来的P*点水平达到P1水平。
§1.2.1 资本市场
大致来说，根据其特性资本市场可分为四类：他们是共 或私人市场，以及根据资产交易特性分为权益或负债。
权益资产
公共市场
基金 房地产证券化 共有基金
私人市场
房地产 私人公司 石油和天然气合作伙伴
负债资产
债券 房地产抵押贷款证券化 货币工具
银行贷款 整体抵押贷款 债务风险
2019年10月21日星期一
29
资产市场需求增长的变化(C)
需要注意的是新的均衡包括了低的租金（R**<R*），因 此，要比原来使用更多的空间(Q**>Q*) 。低租金意味 着资产市场的地资本化率并不能达到我们起初所想的长 期的高价格。 房地产市场价格新的均衡点P**可能比原 价格P*点高，但不一定高很多。
2019年10月21日星期一
28
资产市场需求增长的变化(B)
这是一个基于西北象限里新的8% OAR（Overall Rate） 线，由新矩型连接的四个象限的长期均衡便产生了。 这一反映房地产发展景气指数新的均衡包含了空间建 设的大量增加，并带来了空间存量上升到了新的Q** 点。这是投资者对房地产的偏好转移。.
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§1 房地产总体经济分析 §2 房地产与房地产业概述 §3 房地产开发程序 §4 开发商及其合作伙伴 §5 房地产空间市场分析 §6 房地产资产市场分析
2
§7 市场研究 §8 可行性研究 §9 房地产市场营销 §10 房地产资产管理 §11 美国房地产发展概述
3
§1.1 房地产空间市场 §1.2 房地产资产市场 §1.3 房地产体系 §1.4 空间市场和资产市场：四象限模型
2020年5月24日星期日
20
四象限图 (B)
西北象限描述的是资产市场的估价原理，并涉及到了 相对平衡的房地产价格和目前租金水平。西北象限里 的直线代表了资本化率。其中的P*点表示房地产的价 格。因此，两个上面的象限描述了资本市场和空间市 场里短期或当前价格变化。
2020年5月24日星期日
21
四象限图(C)
11
大致来说，根据其特性资本市场可分为四类：他们是共 或私人市场，以及根据资产交易特性分为权益或负债。
权益资产
公共市场
基金 房地产证券化 共有基金
负债资产
债券 房地产抵押贷款证券化 货币工具
私人市场
房地产 私人公司 石油和天然气合作伙伴
银行贷款 整体抵押贷款 债务风险
12
公众市场就是许多相类似的所有者，在资产市场里进 行公共交易，这里有许多的买者和卖者，以公开的竞 价方式进行交易。 私人市场主要是指私人资产在单个买者与卖者之间进 行交易，而他们之间的 交易往往通过经纪人来完成。
2020年5月24日星期日
18
资产市场: 估价
租金 $
空间市场: 预测租金
价格 $
P*
资产市场: 建设
2020年5月24日星期日
R*
Q*
C* 建设 (SF)
空间市场: 存量调整
存量 (SF) 19
四象限图 (A)
东北象限描绘的是空间市场里租金预测。在这个象限 里的水平轴线代表的是房地产空间市场里的物理存量， 垂直轴线代表的是租金。因此，这个象限里的轴线表 示的是房地产空间市场里价格除以数量的经典模型， 下斜线DD表示的房地产空间市场的需求曲线。
7
租金
节点
边际成本上升 长期边际成本
存量
边际成本下降
Qnow
空间数量
房地产空间市场供给函数
8
房地产空间市场需求是指那些个人、家庭和公司希望 使用的空间为了消费或生产的目的。
9
租金俗称为在一个相对短期内暂时使用空间所付出的 代价（权力）。
10
§1.2.1 资本市场 §1.2.2 房地产资产价格
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D1 8% OAR
价格 $
资产市场: 估价
D0 11% OAR
SR LR P1 P** P*
4
§1.1.1 房地产空间市场 §1.1.2 房地产空间市场供给 §1.1.3 房地产空间市场需求 §1.1.4 房地产空间市场价格
5
空间市场是指不动产(土地或建用地)的使用(或使用权) 市场。这种类型的市场通常被称作房地产使用市场或 房地产租赁市场.
6
房地产空间市场供给是指房地产的所有者把所有房屋 （空间）租赁给租赁者。典型的房地产市场供给曲线 是条折线。起初供给曲线一般是垂直线或已完全丧失 弹性（至少是在一个短期或中期，甚至更长些时间）。 如果租金上涨高于重置成本水平或长期边际成本 （ LRMC），新的建设就要产生了。
Q**
Q*
存量 (SF)
资产市场: 建设
C*
C**
空间市场:
存量调整
建设 (SF)
2020年5月24日星期日
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空间市场需求增长的变化(A)
在考虑使用空间需求增加效应的时候，假定房地产资产市 场是恒定的。我们看到东北象限里的需求函数往右移动， 从D0到D1。在短期内，没有时间来建设新的空间，来回应 使用需求的大规模增长。纵轴租金从原有水平R* 点暂时移 动到偏高水平R1点，而原空间存量Q*并没有移到新的需求 函数D1关系。
2020年5月24日星期日
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空间市场需求增长的变化(B)
新长期的平衡建立在新的D1点。新的平衡就以**点 为代表。注意的是，当新的均衡租金（R**）高于原 来的均衡租金(R*)，临时租金水平R1要低些。另外， 注意到空间市场数量长期均衡要高于其原来需求水 平（Q**>Q*）。
2020年5月24日星期日
西南象限里的向外倾斜的建筑函数直线表示的是高房地 产价格刺激了大量新建筑的增长。这个建筑函数直线与 房地产价格轴线交汇于正值点，因为当房地产价格低于 这个水平线，就不会有新的建筑产生。当前资产市场价 格的P*点将与建设函数直线交叉于C*点，这一点就是每 年建设市场的新增量。
2020年5月24日星期日
空间市场
新增
供给
需求
(土地拥有者)
(承租者)
地方 &国家经济
租金 &
占有权
预测未来
开发产业 如果有
发展有盈利吗？
建造成本 包括土地
现金流 楼市价格
资产市场
市场确定 利率上限
现金流
供给 (业主出售)
需求 (投资者购买) 信息收集与利用
资本市场
2020年5月24日星期日
17
§1.4.1 四象限图 §1.4.2 空间市场需求增长的变化 §1.4.3 资产市场需求增长的变化
2020年5月24日星期日
15
资本化率由资产市场上资本投资的供给和需求来确 定，基于以下三个因素。 1.资本的机会成本 2.资本增长预期 3.风险
2020年5月24日星期日
16
前面已经为大家介绍了房地产系统的三个主要组成部分：空间市场、 资产市场和开发市场。这里将介绍房地产的视觉系统，包括三个主 要部分及其关系。
22
四象限图(D)
东南象限通过建设与使用市场的可用空间总量比率完 成了空间市场和资产市场长期的整合。东南象限里的 直线建设活动水平线C*交于空间建设供给总量水平线 Q*。
2020年5月24日星期日
23资产市场: 估价 Nhomakorabea价格 $
P**
P1
P*
租金 $
D0 R1
R**
空间市场: 租金预测
D1
R* D0 D1
13
负债实质上是指借款人得到的对于未来所支 付的现金流量的权利（例如：利息支付）。 权益是指对于先期基础资产产生的现金流量 的剩余索取权（例如，公司或物业）。
14
价值（价格）=收益（租金）/ 资本化率 房地产资产租金，尤其是在商业地产，是一类似于其 他形式的有形资本。 这样一来，房地产价格表现为收益（即实质上的净租 金）除以资本化率。 The cap rate：就是资本化率，即房地产收益除以房 地产价值或价格。
2
§7 市场研究 §8 可行性研究 §9 房地产市场营销 §10 房地产资产管理 §11 美国房地产发展概述
3
§1.1 房地产空间市场 §1.2 房地产资产市场 §1.3 房地产体系 §1.4 空间市场和资产市场：四象限模型
2020年5月24日星期日
20
四象限图 (B)
西北象限描述的是资产市场的估价原理，并涉及到了 相对平衡的房地产价格和目前租金水平。西北象限里 的直线代表了资本化率。其中的P*点表示房地产的价 格。因此，两个上面的象限描述了资本市场和空间市 场里短期或当前价格变化。
2020年5月24日星期日
21
四象限图(C)
11
大致来说，根据其特性资本市场可分为四类：他们是共 或私人市场，以及根据资产交易特性分为权益或负债。
权益资产
公共市场
基金 房地产证券化 共有基金
负债资产
债券 房地产抵押贷款证券化 货币工具
私人市场
房地产 私人公司 石油和天然气合作伙伴
银行贷款 整体抵押贷款 债务风险
12
公众市场就是许多相类似的所有者，在资产市场里进 行公共交易，这里有许多的买者和卖者，以公开的竞 价方式进行交易。 私人市场主要是指私人资产在单个买者与卖者之间进 行交易，而他们之间的 交易往往通过经纪人来完成。
2020年5月24日星期日
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资产市场: 估价
租金 $
空间市场: 预测租金
价格 $
P*
资产市场: 建设
2020年5月24日星期日
R*
Q*
C* 建设 (SF)
空间市场: 存量调整
存量 (SF) 19
四象限图 (A)
东北象限描绘的是空间市场里租金预测。在这个象限 里的水平轴线代表的是房地产空间市场里的物理存量， 垂直轴线代表的是租金。因此，这个象限里的轴线表 示的是房地产空间市场里价格除以数量的经典模型， 下斜线DD表示的房地产空间市场的需求曲线。
7
租金
节点
边际成本上升 长期边际成本
存量
边际成本下降
Qnow
空间数量
房地产空间市场供给函数
8
房地产空间市场需求是指那些个人、家庭和公司希望 使用的空间为了消费或生产的目的。
9
租金俗称为在一个相对短期内暂时使用空间所付出的 代价（权力）。
10
§1.2.1 资本市场 §1.2.2 房地产资产价格
26
D1 8% OAR
价格 $
资产市场: 估价
D0 11% OAR
SR LR P1 P** P*
4
§1.1.1 房地产空间市场 §1.1.2 房地产空间市场供给 §1.1.3 房地产空间市场需求 §1.1.4 房地产空间市场价格
5
空间市场是指不动产(土地或建用地)的使用(或使用权) 市场。这种类型的市场通常被称作房地产使用市场或 房地产租赁市场.
6
房地产空间市场供给是指房地产的所有者把所有房屋 （空间）租赁给租赁者。典型的房地产市场供给曲线 是条折线。起初供给曲线一般是垂直线或已完全丧失 弹性（至少是在一个短期或中期，甚至更长些时间）。 如果租金上涨高于重置成本水平或长期边际成本 （ LRMC），新的建设就要产生了。
Q**
Q*
存量 (SF)
资产市场: 建设
C*
C**
空间市场:
存量调整
建设 (SF)
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空间市场需求增长的变化(A)
在考虑使用空间需求增加效应的时候，假定房地产资产市 场是恒定的。我们看到东北象限里的需求函数往右移动， 从D0到D1。在短期内，没有时间来建设新的空间，来回应 使用需求的大规模增长。纵轴租金从原有水平R* 点暂时移 动到偏高水平R1点，而原空间存量Q*并没有移到新的需求 函数D1关系。
2020年5月24日星期日
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空间市场需求增长的变化(B)
新长期的平衡建立在新的D1点。新的平衡就以**点 为代表。注意的是，当新的均衡租金（R**）高于原 来的均衡租金(R*)，临时租金水平R1要低些。另外， 注意到空间市场数量长期均衡要高于其原来需求水 平（Q**>Q*）。
2020年5月24日星期日
西南象限里的向外倾斜的建筑函数直线表示的是高房地 产价格刺激了大量新建筑的增长。这个建筑函数直线与 房地产价格轴线交汇于正值点，因为当房地产价格低于 这个水平线，就不会有新的建筑产生。当前资产市场价 格的P*点将与建设函数直线交叉于C*点，这一点就是每 年建设市场的新增量。
2020年5月24日星期日
空间市场
新增
供给
需求
(土地拥有者)
(承租者)
地方 &国家经济
租金 &
占有权
预测未来
开发产业 如果有
发展有盈利吗？
建造成本 包括土地
现金流 楼市价格
资产市场
市场确定 利率上限
现金流
供给 (业主出售)
需求 (投资者购买) 信息收集与利用
资本市场
2020年5月24日星期日
17
§1.4.1 四象限图 §1.4.2 空间市场需求增长的变化 §1.4.3 资产市场需求增长的变化
2020年5月24日星期日
15
资本化率由资产市场上资本投资的供给和需求来确 定，基于以下三个因素。 1.资本的机会成本 2.资本增长预期 3.风险
2020年5月24日星期日
16
前面已经为大家介绍了房地产系统的三个主要组成部分：空间市场、 资产市场和开发市场。这里将介绍房地产的视觉系统，包括三个主 要部分及其关系。
22
四象限图(D)
东南象限通过建设与使用市场的可用空间总量比率完 成了空间市场和资产市场长期的整合。东南象限里的 直线建设活动水平线C*交于空间建设供给总量水平线 Q*。
2020年5月24日星期日
23资产市场: 估价 Nhomakorabea价格 $
P**
P1
P*
租金 $
D0 R1
R**
空间市场: 租金预测
D1
R* D0 D1
13
负债实质上是指借款人得到的对于未来所支 付的现金流量的权利（例如：利息支付）。 权益是指对于先期基础资产产生的现金流量 的剩余索取权（例如，公司或物业）。
14
价值（价格）=收益（租金）/ 资本化率 房地产资产租金，尤其是在商业地产，是一类似于其 他形式的有形资本。 这样一来，房地产价格表现为收益（即实质上的净租 金）除以资本化率。 The cap rate：就是资本化率，即房地产收益除以房 地产价值或价格。