世联研究-综合体发展模式专题研究-PPT精品文档
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世联：综合体四种开发模式案例研究
“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选， 世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店 式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业部分——东方新天地： 商业部分——东方新天地： 东方新天地
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分 港丽酒店 513间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（2/3）
——北京东方广场 购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
功能构成
写字楼——东方经贸城
内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、 适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。
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商业经营的特色
主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市 主力店 主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种 主力业态 类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。 餐饮： 餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美 食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专 为“家庭”服务的主题餐厅。 体验特色：这里有两家专供人们“ 的特色店， 体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 电器店还将作为儿童科普教育“基地” 电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 娱乐： 娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城， 根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的 家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。 教育：第三层部分租给EMBA作为教室 教育
世联地产城市综合体复合开发研究
➢酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 ➢商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以 塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 ➢写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 ➢公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住 者需求
•在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联研究：综合体四种发展模式
•模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 •例如：香港太古广场、 北京华贸中心
•模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 •例如：广州中信广场、深圳信兴广场
•模式三：以酒店为核心功能的发展模式 •例如：上海商城
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•内因
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
模式二以写字搂为核心的模式
•成功关键因素 •外因
世联地产城市综合体复合开发研究
模式四以商业为核心的模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——城市核心区 •交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
•内因
•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
•正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有 着极为重要的意义。
➢首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差 异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立 项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ➢其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选 择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销 售。
•在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联研究：综合体四种发展模式
•模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 •例如：香港太古广场、 北京华贸中心
•模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 •例如：广州中信广场、深圳信兴广场
•模式三：以酒店为核心功能的发展模式 •例如：上海商城
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•内因
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
模式二以写字搂为核心的模式
•成功关键因素 •外因
世联地产城市综合体复合开发研究
模式四以商业为核心的模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——城市核心区 •交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
•内因
•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
•正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有 着极为重要的意义。
➢首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差 异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立 项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ➢其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选 择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销 售。
世联—综合体发展的四种模式概述.ppt
本报告是严格保密的。
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
城市综合体现状与发展及案例解析(世联)
蓬勃发展，问题频现——城市综合体现状与发展及案例解析中国房地产市场服务的第一选择摘1. 2. 3. 4.要包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排 在全球第三位。
大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。
摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。
项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。
这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则”。
必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。
重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。
基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。
项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。
业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。
业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下， 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。
5.招商应坚持统一招商，统一管理的原则。
招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招 商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。
有效的五大招商策略包括：运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。
在三年的培养期内做到收支平衡。
【房地产】世联专业服务之综合体
模式四： 以商业为核心功 能的发展模式
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响
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【房地产】世联专业服务之综合体
•项目理解
世联对本项目的初步理解
•项目所处的阶 •根段据项目添加
•本阶段解决的关键问题
• 做什么？——项目可行的物业组合方案选择 • 在哪里做？——项目物业的布局方案 • 做多大？做多少？——各类物业体量确定及指标确
模综合体项目
客户面临的困惑：
想继续开发写字楼，但是不知道市场容量够不够？ 没有开发商业的经验
世联提供服务：
梳理企业开发战略，分物业类型分析合肥市场；确定综合体 的物业类型和功能配比、市场定位、客户定位；商业规划
【房地产】世联专业服务之综合体
•公寓 •写字楼•商业
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案例四：天津-迎宾广场项目
项目位置：天津市河西区紫金山路 项目规模：总建筑面积8.5万平米 项目界定：都市综合体 客户面临的困惑：
•酒
店 本案为两栋烂尾楼改造项目，一栋为酒店楼，已定位为超 五星级酒店并确定自营；另一栋为写字楼、公寓和商业三 个区为一体的综合楼，根据现在的市场条件坚持此楼的原 有定位，还是进行调整，如何调整即它们的比例关系如何？
人流量大
开 租（长期持有） 发
目 标
售（回笼资金）
商业 ——
写字楼
酒店
公寓
—— ——
——
——
—— 主导物业的拟合度
【房地产】世联专业服务之综合体
不同模式的收益方式
功能种类
酒店 写字楼 商场 公寓
特征
模式一：
酒店、写字楼、 商场、公寓等各 种功能均衡发展
世联研究-综合体发展模式专题研究
228127
0
2012年的现值)
52
69
折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)
1765 ...... 9008
8
商业街年利润表
年利润
1428
0
0
0
0
0
8368 8824 8923 ...... 6
折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)
8923 ...... 4552
君悦酒店年利润表
运营准备阶段
投资额8.4亿 君悦酒店开发面积6万平米
投资额4.7亿 国际商业休闲广场开发面积9.5万平米
投资额1.2亿 酒店式公寓开发面积1.5万平米
投资额7.2亿 幸福里开发面积9万平米
2009年8月 2009年12月 幸福里开盘 二期落成启用
快速发展阶段
数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈
华润万象城
万达收入构成图（2007年）
3.14 , 7.4%
0.07 , 0.2%
万达毛利构成图（2007年）
2.49 , 15.7%
0.06 , 0.4%
39.07 , 92.4%
13.28 , 83.9%
房地产销售收入（亿） 物业出租收入（亿） 酒店餐饮住宿收入（亿）
房地产销售毛利（亿） 物业出租毛利（亿） 酒店餐饮住宿毛利（亿）
上市或套现以支持公司的规模扩张
万达资金运作模式总结—— “现金流滚资产模式”：
以自有资金和银行贷款 进行开发建设；
低地价支撑低租金，大 型综合体建筑提升房价；
住宅、写字楼、社区商 业的销售回款用以归还银 行贷款；
购物中心的租金收益用 以归还利息，多余的钱形 成自有资金；
【房地产】世联：综合体四种模式案例
综合体案例研究
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分
世联行商业街研究精品PPT课件
4
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
城市综合体专题研究42页PPT
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
城市综合体专题研究4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，
综合体发展的四种模式
酒店——通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆
q多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心 q各功能空间相互连通/延展了共享空间 q统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享
酒店式公寓——星级物管+多产品组合
q提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节 q可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景 q 套房面积定位56平米/110平米/245平米 q高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）
q利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖 q写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰 q利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度 qIT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群
公寓
q实用率约80% q6部进口“三菱”客用升降机 q公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求 q单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓
2019定/6/4位为——香港最顶级的综合体物业
关键驱动因素
案例（香港太古广场）
商业——太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心
q太古购物广场汇集国际名流 q会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场 q金钟电影院引领港岛娱乐文化 q高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧
2019/6/4
within a city "
关键驱动因素
五星级酒店
qPortman Ritz-Carlton q酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 q酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享
q多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心 q各功能空间相互连通/延展了共享空间 q统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享
酒店式公寓——星级物管+多产品组合
q提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节 q可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景 q 套房面积定位56平米/110平米/245平米 q高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）
q利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖 q写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰 q利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度 qIT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群
公寓
q实用率约80% q6部进口“三菱”客用升降机 q公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求 q单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓
2019定/6/4位为——香港最顶级的综合体物业
关键驱动因素
案例（香港太古广场）
商业——太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心
q太古购物广场汇集国际名流 q会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场 q金钟电影院引领港岛娱乐文化 q高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧
2019/6/4
within a city "
关键驱动因素
五星级酒店
qPortman Ritz-Carlton q酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 q酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享
世联：综合体四种开发模式收益分析总结共82页
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
世联：综合体四种开发模式收益分析 总结
、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
世联：综合体四种开发模式收益分析 总结
、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
世联时代浪潮下商业综合体开发与运营34页PPT
世联时代浪潮下商业综合体开发与运 营
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
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成本构成 土地成本 写字楼
功能构成 商业、写字楼、酒店、住宅 等综合物业 国际标准5A甲级写字楼
开发周期 2019-2009年 2019.10-2019.12
酒店
非住宅 物业 购物中心
6
18.8 9.5 38.5 1.5 9
8.4
17 4.7 33.5 1.2 7.2
君悦酒店，五星级酒店
深圳最大、超大型室内购物中心
计算 数据
数据 依据 计算 数据
万象城年利润表
年利润
1337 9 1456 4 1492 2 1585 7 1620 1 1656 1 1746 3 1765 8 1765 8 ...... ...... 2827 0 9008
租金
万象城 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
2019.12-2009.12
2019.10-2019.12 2019.12-2019.12 2019-2019年 2019.12-2019.12 2019-2009年
商业街
合计 住宅 物业 公寓 住宅
万象城二期
华润综合体持有型物业总投资 引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、 精致零售店 定位顶级精装修豪宅
2027
计算 数据 数据 依据
租金
写字楼 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
华润中心年利润表
年利润 3231 3360 3495 3635 3780 3931 4088 4252 4252 6808 2169
合同
折现值(将所有2019年后利润折现为2019年的现值)
综合体开发模式专题研究
目前国内较为成熟的综合体开发模式主要有3种，代表系列华润万象城、万达广 场、soho中国（以开发次序、持有和销售比例作为区分维度）
华润万象城系列 万达 广场系列 soho中国系列
1
2
3
万象城都市综合体系列
万达广场都市综合体系列 北京CBD万达广场
Soho 都市综合体系列 Soho现代城
万象城
华润中心
万象城已接待游客2000多万人次 商场出租率达97%，年销售总额达到10亿 写字楼出租率100%， 40多家国际金融机构及国 内外大型企业入住
华润万象城
项目总建面约48万平米，总投资约50亿，其中非住宅物业建 面38万平米，投资34亿，占比68％
规模 (万平米) 7.7 4.2 总成本 （亿元） 7.7 3.4
二期开 发进程
运营特点：华润综合体仅 住宅对外出售，所有商业 物业均由华润持有运营
投资额1.2亿 酒店式公寓开发面积1.5万平米 投资额7.2亿
幸福里开发面积9万平米
关键时 间节点
2019年10月 一期动工
2019年12月 一期竣工开业
2019年12月 二期动工
2009年8月 2009年12月 幸福里开盘 二期落成启用
深圳万象城
杭州万象城 沈阳万象城 先运营商业再销售 住宅，高投入高利 润
重庆南坪万达广场 南京建邺万达广场 ……
先销售住宅 再运营商业， 滚动开发
建外soho 朝外Soho ……
住宅、公寓、写字 楼等可售型物业为 主，快速回现
南宁万象城
1
华润万象城
华润万象城
深圳华润万象城包括了五星级酒店、5A级写字楼、购物 中心、公寓和住宅
折现值(将所有2019年后利润折现为2019年的现值)
8923
4552
客房数 净利率 行业 水平
价格增 入住率 长率 预估 行业 水平 年利润 0 0 0
君悦酒店年利润表
0 0 4301 4473 4652 4652 ...... ...... 7448 2373
实际
折现值(将所有2019年后利润折现为2019年的现值)
深圳华润中心建筑布局 幸福里 君悦酒店 万象城 华润大厦
深圳华润中心是一座以大型购物中心 为核心，集商业、办公、居住、酒店等
诸多功能于一体的综合性、现代化、标
志性、高品质的建筑群体。 项目位于深圳市罗湖金融商务中心区， 分北、中、南三个部分，占地面积 77292平方米，总建筑面积约48万平方 米，总投资逾50亿港币。 项目一期于2019年10与破土动工，包 括超大规模室内购物及娱乐中心“万象 城”、5A甲级写字楼“华润大厦”， 于2019年12月竣工开业。 二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、 国际商业休闲广场和高尚住宅，于 2019年12月16日开工建设，2009年12 月落成启用。
华高档购物中心树立标 杆形象，后期开发回现产品，实现住宅产品的高溢价
2019年 2019年 2019年 2019年 2009年
时间轴
2019-2019年 投资额17亿 万象城面积18.8万平米 投资额3.4亿 华润大厦面积4.2万平米
一期开 发进程
投资额8.4亿 君悦酒店开发面积6万平米 投资额4.7亿 国际商业休闲广场开发面积9.5万平米
汇总年利润表 本项目租金增长率取4%，折现率取10% 数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈
总利润 1661 0 1792 4 1841 7 1949 1 2019 1 3316 2 3484 9 3548 4 336144 ...... 5681 2
总折现值（所有折现值加总）
华润万象城
在盈利能力和回现能力的考虑下，华润万象城系在全国的 复制过程中，对非住宅物业和住宅物业的比例进行了修正
运营准备阶段
快速发展阶段
数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈
华润万象城
赢利情况：非住宅部分全部采用持有出租的形式，从05年投 入使用至今租金收入为12.56亿，住宅销售金额为40亿
时间轴
2019 2019 2019 2019 2009 2019 2019 2019
......
...... ......
标注：深圳万象城的非住宅物业比例3.8：1
南宁万象城 总建筑面积：56.9万方 其中购物中心：12.9万方
杭州万象城 总建筑面积：80万方 其中购物中心：24万方 星级酒店：6万方
合同
折现值(将所有2019年后利润折现为2019年的现值)
租金
商业街 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
商业街年利润表
年利润 0 0 0 0 0 8368 8824 8923 ...... ...... 1428 6
数据 依据 计算 数据
数据 依据
合同 单房 价格 官网