【7A版】房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答
房地产企业土增税扣除项目问题
房地产企业土增税扣除项目问题问题描述1、房地产企业在计算土地增值税加计扣除时，精装修的成本可以作为加计扣除基数的一部分吗？再就是购买土地的价款计入加计扣除的基数的是土地的价税合计款，还是购买土地价款/（1+9%），还原成不含税价，作为加计扣除基数？（成本加计20%，费用则是按照10%来扣除），2、土地增值税扣除的税金我看只有城市维护建设税和教育费附加，请问地方教育费附加及地方水利建设基金是否可以扣除？印花税是否可以扣除？专家回复1.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：四、土地增值税的扣除项目（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
所以可以计入开发成本的装修费用可以作为加计扣除基数。
然而，《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。
根据上述规定，我们理解，装修费用可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目及加计扣除基数，但是住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。
即对于精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。
但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。
但是目前各地对家具、家电土地增值税前扣除规定不一致，实际执行中建议咨询主管税务机关的掌握口径。
以出让方式取得土地的，不涉及增值税问题，按照全额计入取得土地使用权支付价款。
2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：第六条计算增值额的扣除项目：（四）与转让房地产有关的税金；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》：第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
房地产企业土地增值税清算常见问题及注意事项
房地产企业土地增值税清算常见问题及注意事项作者：江荷英来源：《中国经贸》2015年第08期【摘要】2013年6月国家税务总局下发了《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关需全面开展土地增值税清算审核工作，加强其执行力度，引起了新一轮土地增值税清算的风潮。
房地产企业作为土地增值税的主要纳税人，在符合土地增值税清算条件后，均需进行土地增值税清算工作，本文主要介绍房地产企业土地增值税清算过程审核要点、常见问题及注意事项。
【关键词】土地增值税清算；审核要点；常见问题；注意事项一、房地产企业土地增值税清算时审核要点及常见问题房地产企业土地增值税清算是一个复杂而又繁琐的过程，税务机关根据房地产企业申报的相关清算资料，以及税务师事务所所出具的土地增值税签证表上的相关经济技术指标进行具体的审核，其重点审核收入及扣除项目的真实性及准确性。
下面，根据土地增值税清算的相关内容，笔者对一些常见问题进行归纳：1.销售收入的审核要点及常见问题房地产企业土地增值税清算中，收入的审核依据主要有销售发票、销售合同、商品房销售（预售）许可证、房屋销售分户明细表及其他资料，在实际审核的过程中，往往会出现以下问题：（1）由于存在销售折扣与折让，致使销售收入金额与销售发票、销售合同所载金额不一致的问题。
（2）房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等发生所有权转移时应视同销售，其收入的确认问题。
（3）在实际销售过程中收取的订金、定金、诚意金、违约金是否能确认收入的问题。
（4）房地产企业代收的相关税金、政府基金能否确认收入的问题。
（5）车库、车位、储藏室的销售是否确认收入的问题。
2.开发成本的审核及常见问题开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
开发成本的审核是土地增值税清算的重点与难点，一方面它要求审核扣除依据的合法性、真实性以及数据的准确性，另一方面，对于配套设施费中一些项目，比如人防、会所、幼儿园需要准确的界定才能扣除相关成本。
房地产企业土地增值税清算常见问题及注意事项
（ ２ ） 房地产企业将开发产品用于职工福利 、奖励 、对外投资 、
房地产企业在 日常核算中把握应把握土地增值税 的清算规定 ，
常的 核算工作。 分配给股东或投 资人 、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货 币 根据土地增值税清算的要求来指导 日 １ ． 企业在对收入进行确认 时应注意 的事项 资产等发生所有权转移时应视同销售 ，其收入的确认问题 。
①按本企业 同～地区 、同一 年度销售 同类房地产的平均 （ １ ） 扣 除项 目金额是否实际发生、所 取得 的凭证是否合法有 序确认 ： ② 由主管税务实际参照 当年 、同类房地产 的市场价格 效 以及 出现未支付成本的问题 。例如 ，审核土地征 用及拆迁补偿 价格确定 ； 企业在 日常核算 中， 如发生该类视同销售 的行为， 费时，出现土地闲置费或滞纳金相关成本能否扣除？支付给个人 或评估价值确认。 的拆迁补偿款是否实际发生、是否取得合法有效的凭证？审核建 是按照税法规定的收入确认方法 ，确认收入并缴纳税金。 筑安装费用时 ， 是否存在虚假合 同， 虚假列支建筑安装工程费用？ （ ４） 企业转让房地产 时收取 的订金 、诚意金等 ，在签订 《 销 建 筑安装发票是否在项 目所在地税务局开具？清算 企业 根据相关 售合 同书 》后应一并计人销售收入 ，而因客户撤销 购买 意向而收 取 的违约金 ，不应确认 为销售 收入 ，可作为营业外收入列支 ，但 合同未支付 的工程质保金能否计人可扣除成本？
（ ４） 房地产企业代收的相关税金、政府基金能否确认收入的 据税法的规定对收入、成本做纳税调整，待开发产品实际交付后 ，
（ ５ ） 车库、车位、储藏室的销售是否确认收入 的问题 。
２ ． 开发成本 的审核及常见 问题
（ ２ ） 对于存在销售折扣与折让的，如销售合同与企业开具的
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产土地增值税是指在房地产交易中，因土地增值所应纳的税收。
在房地产交易中，土地增值税是一个非常重要的费用，它直接影响着房产交易的成本和收益。
针对土地增值税的清算问题和注意事项，我们有必要进行深入分析和研究，以便更好地理解这一税收政策，并且在实际操作中避免出现问题。
一、土地增值税清算问题分析1. 税收政策变化导致的不确定性由于税收政策会不断调整和变化，导致土地增值税的计算方式和税率等可能会发生变化，这就给房地产开发商和投资者带来了不确定性。
他们需要不断关注政策变化，及时了解最新政策，并及时调整自己的策略和计划。
2. 税收计算的复杂性土地增值税的计算涉及到多个因素，包括土地增值的计算、抵扣项目的确定、税率的确定等。
这些因素使得税收的计算变得非常复杂，需要有丰富的经验和专业的知识才能够进行准确的计算。
一旦计算出现错误，就可能导致税收的争议和风险。
3. 合同约定的模糊性在房地产交易合同中，通常会有关于土地增值税的约定。
由于合同的约定往往过于模糊，导致在实际操作中出现了解释和执行上的困难。
如果合同中的约定与实际政策和法规不一致，就可能导致纠纷和风险。
1. 关注政策和法规的变化2. 建立专业团队进行税务筹划由于土地增值税的计算非常复杂，需要有专业的知识和经验，对于房地产开发商和投资者来说，建立一个专业的税务筹划团队非常重要。
这个团队可以根据具体的情况，对土地增值税进行合理的规划和安排，最大限度地降低税收的成本。
4. 定期进行税务风险评估对于房地产开发商和投资者来说，定期进行税务风险评估非常重要。
他们需要根据当前的政策和法规，对土地增值税的风险进行评估和分析，及时发现税务风险，并制定相应的应对策略，以避免风险对自己的影响。
5. 与税务部门保持良好的沟通在房地产交易中，与税务部门保持良好的沟通非常重要。
他们可以帮助房地产开发商和投资者了解最新的政策和法规，解决实际操作中的疑问和问题，以及避免因为自身操作不当而导致的税务风险。
土地增值税清算涉税政策解答50问
土地增值税清算涉税政策解答50问一、土地增值税清算前期业务涉税政策问题1 土地增值税的清算在什么时点办理？答：《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”根据上述政策规定，土地增值税的清算原则上应在项目全部竣工、办理结算后再进行。
问题2 应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第九条的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
根据上述政策规定，凡是完成项目全部转让行为的，即符合文件规定的三种情形之一的，均应进行土地增值税的清算，即企业要根据政策申请土地增值税清算。
在实务中，各地对应进行清算的“竣工”条件等进行了一定的细化规范。
举例如下：1.北京市规定。
根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号）第十四条的规定，竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：（1）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（2）房地产开发项目已开始投入使用。
开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。
（3）房地产开发项目已取得了初始产权证明。
2.天津市规定。
《天津市土地增值税清算管理办法》（天津市地方税务局公告2016年第24号文件发布）第九条规定，“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产市场发展是一个较为复杂的过程，其中土地增值税是其中关键且不可忽视的因素之一。
土地增值税清算是房地产开发商必须面对的问题，也是政府监管的重点之一。
因此，房地产开发商需要认真对待土地增值税清算问题，并了解相关的注意事项。
一、土地增值税清算问题1.土地增值税税率土地增值税税率是土地增值税计算的重要因素之一。
目前，我国按照不同城市分别设置土地增值税税率。
例如，一线城市和部分二线城市当中，土地增值税税率最高可达到20%，而大多数城市土地增值税税率在5%-10%之间。
房地产开发商需要了解当地的土地增值税税率，以便提前规划资金需求和预算。
2.土地增值税计算方法土地增值税是根据该地块出让时的土地评估价值和该地块转让时的市场价值之差计算的。
一般情况下，该地块的出让时的土地评估价值由当地政府制定的土地评估机构进行评估，而市场价值则需要根据实际情况进行测算。
对于大型房地产开发商而言，他们需要通过土地增值税计算方法来确定土地增值税清算金额。
土地增值税清算比例是指最终需要缴纳的土地增值税税费，按照当地法规规定的比例进行缴纳。
例如，某房地产开发商在北京购买了某一地块，如该地块增值税应缴纳50万元，而当地规定的土地增值税清算比例为60%，则该房地产开发商需缴纳30万元土地增值税。
因此，房地产开发商在购买地块前需要了解土地增值税清算比例。
二、注意事项1.规划预算房地产开发商需要在规划阶段考虑土地增值税清算问题，并根据土地增值税税率和土地增值税计算方法制定资金预算。
在购地时，建议多方进行评估，了解市场趋势和价格，以便制定合理的开发方案和资金预算。
2.合法合规房地产开发商需要遵守地方政府和国家规定的土地相关法规。
在土地转让和开发建设过程中，需提前向有关政府部门进行申请，并取得相应的批准文书。
此外，应妥善保存相关文书和资料，以便日后进行相应的税务申报和清算工作。
3.税务申报土地增值税税费的申报应及时、准确地进行。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发是一个关键的经济活动，而土地增值税是与房地产开发密切相关的税收政策。
土地增值税是指在土地的增值过程中征收的一种税收。
在房地产开发过程中涉及很多土地增值税清算问题和注意事项。
本文将分析房地产土地增值税清算问题与注意事项，并为读者提供相关的参考信息。
一、土地增值税的基本情况土地增值税是中国房地产开发和其他经济活动中的一种重要税收政策。
土地增值税是指在土地使用权出让金中征收的一种税收，税率一般为20%，适用于城市建设用地、农村宅基地等非农业建设用地。
通过征收土地增值税可以有效地调节房地产市场，稳定土地价格，保证国家土地资源的有效利用。
二、房地产土地增值税清算问题1.计算土地增值税在房地产开发过程中，土地增值税的计算是一个非常重要的问题。
土地增值税的计算是根据土地使用权出让金和土地增值率来确定的。
土地增值率是指土地从取得使用权到出让时的增值幅度，一般由国家税务部门或地方税务部门确定。
开发商需要根据土地使用权出让金和土地增值率来计算并缴纳土地增值税。
2.税负额度的确定在土地增值税清算过程中，开发商需要确定税负额度。
税负额度是指在土地收益中，扣除地租、土地增值税、土地使用权出让金等费用之后的税前收入。
开发商需要根据税负额度来确定实际应纳土地增值税的金额。
3.税收政策的调整房地产市场的变化和国家税收政策的调整会影响土地增值税的清算。
开发商需要及时了解国家和地方税收政策的调整，根据新的政策来合理规划和安排土地增值税的清算工作。
三、房地产土地增值税清算注意事项1.合规操作在进行土地增值税清算工作时，开发商需要严格遵守国家税收法规和政策，确保自己的操作合法合规。
开发商需要按照规定的程序和要求来进行土地增值税的计算、申报和缴纳工作。
2.准确披露信息开发商在进行土地增值税清算工作时需要准确披露相关信息。
包括土地使用权出让合同、土地使用权出让金的支付证明、土地增值率的确定文件等。
土地增值税清算疑难及热点问题汇总
土地增值税清算疑难及热点问题汇总近年来，土地增值税清算问题在我国引起了广泛关注。
随着国家土地利用政策的调整和土地资源紧缺情况的日益突出，土地增值税成为了一项重要的税收收入渠道。
然而，由于土地增值税清算涉及复杂的法律、财务等方面的问题，存在着一些疑难和热点问题亟待解决。
首先，一个疑难问题是关于土地增值税的征收对象。
土地增值税的征收对象一般包括个人、企事业单位和其他经济组织。
但是，在实际操作中，由于土地所有权和使用权的分离，征收对象的界定变得复杂。
特别是在土地转让过程中，很多土地使用权并未转移，而土地增值仅仅体现在了土地使用权出让金中，这就给土地增值税的征收带来了困难。
因此，对于转让土地使用权的增值应如何计算和征税，需要进一步研究和明确。
其次，土地增值税的计算方法也是一个热点问题。
在土地增值税的计算中，应当考虑土地增值的产生方式和时间，以及土地增值税税率的确定。
然而，目前土地增值税的计算方法与实际情况存在一定的偏差。
一方面，部分地区仍采用传统的比例方法计算土地增值税，这种方法无法准确反映土地增值的实际情况。
另一方面，税率的确定也缺乏科学合理的依据，导致部分纳税人觉得税负过重。
因此，如何合理确定土地增值税的计算方法和税率，是当前亟待解决的问题。
再次，土地增值税清算的便捷性和公平性也备受关注。
土地增值税清算涉及到大量的纳税人和地方政府，税务部门需要对土地增值税的征收情况进行审核和监督。
然而，在实际操作中，由于信息不对称和数据录入不准确等原因，土地增值税的清算存在一定的不便捷性。
此外，土地增值税的征收与地方税收收入分成机制相关，这就涉及到税收分配的公平性问题。
如何提高土地增值税清算的便捷性和公平性，需要进一步完善相关的法律法规和制度机制。
最后，对土地增值税清算的监督和执法也是一个重要问题。
土地增值税清算涉及到纳税人的自觉遵守和税务部门的监管执法。
然而，由于土地增值税清算涉及的信息较多，纳税人往往难以了解相关规定的具体细节，导致存在纳税人的投诉和争议。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产土地增值税清算是指在房地产开发或转让过程中，按照一定的税率对土地增值部分进行征税的一种税收制度。
在土地增值税清算过程中，需要注意以下几个问题和注意事项：1. 税收政策调整：土地增值税的征收和清算政策可能会随着国家和地方政府的调整而发生变化。
开发商和投资者需要及时关注相关政策的变化，遵循最新的税收制度。
2. 计算土地增值额：土地增值税的计算是根据土地转让的差额进行的。
差额是指转让价格与购买价格之间的差值。
开发商和投资者需要准确计算土地增值额，以避免税款的误算和罚款。
3. 申报和缴纳税款：在土地转让完成后，开发商和投资者需要按照税务部门的规定，及时申报和缴纳土地增值税。
未按时申报和缴纳税款可能会面临罚款和其他法律风险。
4. 纳税人资格：在进行土地转让的过程中，开发商和投资者需要了解自己是否属于纳税人的范围。
根据税法规定，个人和企业都有可能成为土地增值税的纳税人，需要按照不同的规定履行纳税义务。
5. 减免政策和优惠政策：在某些情况下，土地增值税可能享受减免政策或优惠政策。
开发商和投资者需要了解是否符合相应条件，并提前做好申请和准备工作。
6. 合规风险：在土地增值税清算过程中，开发商和投资者需要遵守相关的法律法规，避免违规行为和合规风险。
否则，可能会面临处罚和法律诉讼。
在进行房地产土地增值税清算时，开发商和投资者应该积极获取相关信息，了解政策规定，找到适合自己的最佳途径。
建议在进行土地转让和税款清算之前，咨询专业人士或与税务部门进行沟通，确保所有的操作和流程符合法律法规的要求。
只有具备正确的税务知识和合规操作的开发商和投资者，才能避免风险，保障自身的利益。
房企在土地增值税清算的相关问题
房企在土地增值税清算的相关问题问题：房地产开发公司在土地增值税清算时应当报送哪些资料？是否必须经过中介机构进行审核鉴证？回复：《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号）规定，纳税人清算土地增值税时应提高的清算资料包括:(1) 土地增值税清算表及其附表。
(2) 房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况(3) 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
(4) 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的“土地增值税清算税款鉴证报告”在《土地增值税清算管理规程》中并没有强行要求对土地增值税清算进行审计鉴证，而是说“委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送‘土地增值税清算税款鉴证报告’，”可以理解为：如果没有委托中介机构审计鉴证的就可以不报‘土地增值税清算税款鉴证报告’”同时，《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发【2010】53号）要求，有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。
各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。
房地产开发企业的的土地增值税清算是否需要中介机构审计鉴证，可按主管税务机关的具体要求。
主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、且报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予以受理。
主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。
土地增值税清算常见问题及对策
关键词：土地增值税；清算；常见问题；对策土地增值税在完善税法相关体制、增强执法效能、增加地方财政收入、促进社会发展等方面有着重要意义。
从目前情况来看，房地产项目土地增值税清算在社会发展中发挥着重要作用。
房地产开发项目的土地增值税应当在收到预售收入时先预缴，待项目符合清算要求以后，再申请完成土地增值税清算工作。
税负是企业重点关注的内容，土地增值税在房地产项目经营中占比较大，做好土地增值税清算工作，依法进行合理纳税，能够有效提高企业整体效益，促进企业健康发展。
一、房地产土地增值税基本概述房地产土地增值税是指在房地产项目开发建设中，出让地上的建筑物及其附着物，对其转让中产生的增值额缴纳的税金，土地增值税实行四级超率累进税率。
由于房地产项目涉及的类型比较多，核算内容复杂，难度系数高，所以在对房地产土地增值税计算过程中，需要严格按照房地产项目预售收入进行预征，在房地产项目竣工后对其进行清算。
二、土地增值税清算中存在的常见问题（一）清算单位确定问题对于土地增值税清算来说，在工作开展之前，应确定好清算单位，并对清算对象有一定的了解，之后才能保证此项工作顺利进行。
在实际中，不同清算单位在清算结果上将会存在明显差异，而导致该现象出现的主要原因是不同的清算单位在清算的内容不同。
对于清算中存在的清算单位问题，税务部门的相关文件中已经明确指出，土地增值税清算应根据房地产项目进行整体清算。
如果房地产项目分期、分批开发建设的，以每批项目为具体清算对象。
同一房地产项目不仅涉及普通住房建设，还涉及非普通住房或其他类型房地产项目的，要求企业计算出每类房地产项目的增值额和增值率，分别对其进行土地增值税清算。
相反，将会给土地增值税清算结果真实性和精准性造成影响。
（二）房地产收入总金额审核问题在房地产销售收入审计中，要求购房合同、销售发票、销售台账等数据做到相互统一。
在清算工作中，还要注意以下几个问题。
首先，非直接销售已开发产品也应确认收入，如开发产品换取非货币性资产、职工福利、偿债、对外投资等方式发生所有权转移时，应视同销售确认销售收入。
土增税清算税企争议的20个问题
土增税清算税企争议的20个问题2013年年底中央电视台连续三次报道开发商拖欠巨额土地增值税，言辞中夹杂着对国家税务总局征管不力的指责。
一石激起千层浪，引发了人们对土地增值税的大讨论。
在媒体的监督下，国家税务总局于2014年加大了各地土地增值税的征管力度。
但由于土地增值税立法的先天不足，实务中，土地增值税的清算争议最大、矛盾最为突出。
笔者作为实务工作者，将土地增值税清算中税企争议的焦点问题整理如下，以供大家参详。
一、清算单位的确定由于房地产开发企业开发周期长、销售房屋频繁，每次转让房屋均进行土地增值税纳税申报不具有可操作性，所以，财政部制定的《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条开创了预征—清算制度，即“纳税人在项目全部竣工前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”由此可见，房地产开发企业土地增值税清算应该针对的是房地产开发项目。
国税发【2006】187号规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
”何为“分期开发的项目”，由于国家税务总局从未发文明确，实务中引发了众多争议。
在各省的土地增值税清算中，有的地方以“工程规划许可证”作为分期的标准，例如辽宁、安徽、宁波、重庆、厦门、湖北、海南；有的以“销售许可证”作为分期的标准，例如深圳；有的以税务局审核后的企业会计核算对象作为分期的标准，例如大连；还有的并未发文明确。
清算单位的不确定使得纳税人无所适从。
二、清算条件中“完成销售”和“已转让”的界定国税发【2009】091号第九条规定：“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
……（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；……” 该文件第十条规定：“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
……（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；……”何为“完成销售”和“已转让”？国家税务总局的文件并没有明确规定。
房地产企业土地增值税清算中的几个问题
投资决策
土地增值税的税收优惠和计税基 础对企业投资决策产生影响，企 业需要综合考虑税收因素和非税 收因素，制定合理的投资决策。
融资策略
土地增值税的计税基础和税率对 企业融资策略产生影响，企业需 要选择合适的融资方式，如通过 银行贷款、发行债券等方式进行
融资。
企业如何应对土地增值税清算及筹划的要求和挑战
土地增值税的税率
土地增值税的税收优惠
为了鼓励企业节约资源、保护环境等 ，土地增值税法规定了一些税收优惠 政策，如普通标准住宅的税收优惠等 。
土地增值税采用四级超率累进税率， 税率随着增值额的增加而逐渐提高， 对企业的净利润和现金流产生影响。
土地增值税对企业经营策略的影响
定价策略
土地增值税的税率和计税基础对 企业定价策略产生影响，企业需 要根据自身情况和市场环境制定
售收入、加强财务管理等。
问题总结
03
该企业在应对土地增值税清算和筹划的挑战时，采取了全面、
合理的措施，取得了良好的效果。
THANKS
谢谢您的观看
房地产企业土地增值税清算 中的几个问题
汇报人： 日期:
目录
• 土地增值税概述 • 土地增值税清算过程中的问题 • 土地增值税筹划的方法和策略 • 土地增值税对企业经营的影响
及应对策略 • 案例分析
01
土地增值税概述
土地增值税的定义
01
土地增值税是指对房地产企业以 转让房地产所取得的增值额为征 税对象征收的税种。
土地增值税采用四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目 金额的比例分为四个档次，每个档次的税率不同。
计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速 算扣除系数。
房地产开发企业土地增值税清算常见问题
【12366热点问答】房地产开发企业土地增值税清算常见问题更新日期：2020年10月27日【有效】【主动公开】【适用范围：省级】1.山东房地产开发企业，符合什么条件需要进行土地增值税清算?答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)规定：“第二十一条对符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的;(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第二十二条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。
”2.山东房地产开发企业在进行土地增值税清算时，什么情况下核定征收?答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)规定：“第三十七条纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;(四)符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
有关土地增值税清算问题解答
有关土地增值税清算问题解答2010-3-5 15:39:38为进一步做好房地产开发企业的土地增值税清算工作，现就有关纳税人反映的清算政策问题，提出如下处理意见。
1、此次土地增值税清算之后，余下的部分房产在以后转让的，如何进行清算？答：本次清算后的项目，余下部分再行转让的，按国税发[2006]187号文件第八条之规定处理。
2、如何确定为一个清算项目，以什么为标准？又假设一个楼盘按规划审批总可建面积10万平方，其中已竣工3万平方，在建2万平方，未开发5万平方，如以已竣工的3万平方做为一个清算项目，成本如何确定？特别是没有发生的后期的配套工程成本如何确定？答：根据国税发[2009]91号文件规定，如果房地产企业在一块土地上进行分期开发的，以开发的期数为清算项目；如果是整体开发的，原则上以建筑施工许可证来区分清算项目。
根据国税发[2006]187号文件第四条第四款规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
在上述情形中，已竣工的3万平方做为一个清算项目时，以该项目实际发生的和可以归集的成本费用作为扣除金额，但不可以预提后期的配套工程成本作为扣除金额。
3、一期里面有住宅和别墅的，土地成本和其他成本如何分配？是否按面积来分配？答：对既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅及其他用房等综合性房地产开发项目，在计算土地增值税时，扣除项目金额按可售面积占比或销售收入占比分别计算确定，但同一项目的分摊方法一经确定，不得改变。
4、车库、车位等辅房的土地增值税清算原则。
答：《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款，出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税。
因此，对车库、车位、地下室等，虽然收取价款，但是未办理产权证书的，视同租赁收入，计算土地增值税时，不作转让收入，其对应的开发成本及费用也不作扣除项目处理.对随住房一同销售，办理产权转移的车库、储藏间等辅房，按住房的认定标准计算征收土地增值税；不随同住房而另外单独销售的，按非普通住宅标准计算征收土地增值税。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答青地税函〔20GG〕47号20GG-04-17一、《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（以下均简称《办法》）第七条第（一）项规定,已竣工验收的房地产开发项目，“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十G五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十G五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？答：该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
二、《办法》第七条第一项规定中所称的“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？答：房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
三、20GG年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知》（青政办发〔20GG〕63号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自20GG年11月15日起施行。
各单位在进行土地增值税清算时，对20GG年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。
开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。
四、《办法》第十九条规定的取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？答：下面按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明：（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
（二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；2、开发土地的成本；3、加计开发土地成本的百分之二十；4、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除？答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；（二）改良开发未竣工房地产的成本；（三）房地产开发费用；（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。
六、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔20GG〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：（一）20GG年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
（二）20GG年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。
其中，对在20GG 年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。
七、房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？未发生借款利息支出可以扣除吗？答：房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。
此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。
开发项目未发生利息支出的，房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。
对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。
八、房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么？答：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。
九、房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分营业税税金可否计入扣除？答：这种情况多出现于通知清算的房地产开发项目，虽然缴纳的这部分营业税金及附加取得了合法扣除凭证，但由于该部分预售房产尚未最终完成销售，因而该部分可售面积的预售收入并未计入土地增值税转让收入，扣除项目金额中也不包括这部分面积的扣除项目，因而根据收入与扣除配比的原则，该部分面积所对应的已缴营业税税金不得计入本次清算扣除。
十、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售，其收入应视为转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？答：根据有关房地产法规，公共配套设施原则上不得对外销售，而应属于全体业主共有，因而其开发建设成本应当计入扣除。
若房地产开发企业将公共配套设施对外销售，其转让收入计入非普通住宅转让收入，扣除项目按《办法》第二十条规定确认。
出具土地增值税清算结论后，房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售、转为自用，区分情况按《办法》第三十四条、第三十七条规定处理。
十一、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用，应当确认转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？答：房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，其房地产所有权未发生转移，不属于土地增值税视同销售的范围，因而不应确认转让收入。
但是，对于该部分开发产品或者公共配套设施所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。
十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
十三、对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？答：企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。
其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。
若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。
十四、以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，其在视同销售时其转让收入应当如何定价？应当如何计入扣除？答：房地产开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开具发票；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。
十G五、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿应如何处理？答：房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。
十六、房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理？答：房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得计入扣除项目。
实际发生的损失，作为房地产开发费用处理。
十七、房地产开发企业将开发产品对外捐赠的，应当如何计算缴纳土地增值税？答：房地产开发企业将开发产品用于捐赠的，应视同销售，并按照《办法》第十三条的规定确定销售收入。
此外，符合《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第四条第（二）项规定的开发产品捐赠，不计销售收入，同时对于该部分开发产品所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。
十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？答：两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。