0499.一体化视角下的深圳市地铁上盖物业土地开发策略
深圳市地铁沿线土地开发利用研究
深圳市地铁沿线土地开发利用研究摘要：在阐述地铁与沿线土地利用关系的基础上，对深圳市地铁沿线土地开发利用的现状进行了分析，借鉴国内外其他城市的相关做法，提出了针对深圳市地铁沿线土地开发利用的几方面建议，为提高深圳市地铁沿线土地的开发利用价值，保证地铁交通的可持续发展提供参考。
关键词：地铁；土地开发利用；可持续发展1.引言随着城市地铁的蓬勃发展，各级政府越来越重视地铁沿线土地的开发利用。
如何科学集约地开发利用地铁沿线土地，使得土地效益最大化，以及如何通过有效的土地利用方式将外部效益转化为内部效益，形成适合地铁大运量的客流，提高地铁运输的盈利能力并实现可持续滚动发展，是当前各大城市发展地铁建设急需解决的重要课题。
截止2020年，深圳地铁已开通10条运营线路，总里程达到382 km，在建线路也有12条，预计到2035年，深圳地铁规划里程将达到1335 km，届时，深圳地铁将助力推进特区一体化建设，为市民提供更加便捷的交通出行方式。
由此，加强研究地铁沿线土地的合理开发和集约利用模式，促进地铁沿线土地经济效益的最大化，为国家和地方政府节约资金投入,实现地铁交通事业的健康运营和可持续发展。
2.地铁与沿线土地利用的关系当前，我国大部分城市的地铁规划建设主要集中在地铁本身的建设和项目实施方面，对地铁作为一种重要的资源及其对城市发展的促进作用方面还不够深入。
在地铁与城市土地利用的关系中，地铁与城市结构、土地利用布局的有机结合还没有得到足够的重视。
地铁的发展与土地开发模式密切相关，一方面，地铁发展模式需要与城市用地相适应，地铁便捷快速的通行方式有效缩短了空间距离，其牵涉到城市规划和土地利用的全方位调整，在现有城市规划和土地利用机制的双重约束下，地铁沿线土地开发的速度和强度都比较高。
另外，土地利用的强度和形式影响到地铁运营的客运量和经济效益，反过来，地铁引导下的城市土地利用模式又刺激到建设用地进一步向客流集中的地铁站周边集合，从而保证了地铁的充足客流和良好的经济效益。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究1. 引言1.1 背景介绍地铁作为城市交通建设的重要组成部分，是现代城市化发展的重要标志。
随着城市人口的不断增加和经济的持续发展，地铁上盖物业合作开发模式逐渐受到人们的关注和重视。
地铁上盖物业合作开发模式是指在地铁站周围或地铁站旁边，由地铁公司与物业开发公司或其他合作方共同投资、建设、运营的一种合作模式。
近年来，随着城市规划的不断完善和地铁线路的不断延伸，地铁上盖物业合作开发模式已经成为了城市发展的一种新趋势。
这种模式在提高地铁站周边的城市建设品质、促进土地资源的合理利用、推动城市经济的发展等方面具有重要意义。
地铁上盖物业合作开发模式的出现，不仅可以提升地铁站周边的商业、文化、生活等功能，也可以为地铁运营带来更多的收益和经济效益。
研究地铁上盖物业合作开发模式的优缺点以及如何改进和完善这种合作模式，对于推动城市发展、优化城市空间布局，具有重要意义。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨地铁上盖物业合作开发模式，分析其发展现状及优缺点，提出改进和完善建议，以及通过案例分析验证研究结果的有效性。
具体来说，研究目的包括以下几个方面：1. 分析地铁上盖物业合作开发模式的运作机制和特点，探讨其在城市发展和规划中的作用和意义。
2. 比较国内外地铁上盖物业合作开发模式的发展现状，总结经验和教训，为我国地铁上盖物业合作开发提供借鉴和参考。
3. 分析地铁上盖物业合作开发模式存在的优势和不足，提出相应的改进和完善建议，以提高其效益和可持续发展能力。
4. 通过案例分析，验证研究结论，对地铁上盖物业合作开发模式进行实证研究，为相关政策制定和实践提供支持和参考。
1.3 研究意义地铁上盖物业合作开发模式是当前城市建设中备受关注的话题，其涉及到城市规划、土地利用、交通运输等多个领域。
本研究旨在深入探讨地铁上盖物业合作开发模式的研究意义，具体包括以下几个方面：地铁上盖物业合作开发模式可以有效促进城市资源的整合和优化利用。
地铁上盖物业开发及设计浅析
地铁上盖物业开发及设计浅析作者：刘浩江来源：《中国房地产业·下半月》2016年第07期【摘要】本文首先探讨了地铁上盖物业的几种常见开发模式，并研究了地铁上盖物业开发设计面临的困难，最后总结了地铁上盖物业的设计方法和原则，为地铁上盖物业的开发设计提供资料参考。
【关键词】地铁；上盖物业；设计；分析年来，我国城市地铁大量兴建，地铁作为城市公共交通的重要组成部分，以其快速、便捷和提高地下空间利用率的优点，受到人们的欢迎。
在地铁交通对城市发展影响越来越大的今天，如何利用地铁建设推动城市的发展，已经成为各地政府和科研单位重点研究的课题。
地铁作为城市重要的交通枢纽，不仅负担着缓解地面交通拥堵的作用，还与城市的规划建设息息相关。
好的地铁上盖物业建设方案，不仅能够发挥地铁作为交通枢纽带来的商业效用，还能够带动城市发展，为实现地铁减少政府补贴实现规模化收益打下基础。
但地铁上盖物业的设计，需要相关政府部门、地铁公司和设计单位结合城市的发展规划统一研究，才能发挥带动城市发展，发挥城市公共客运交通骨干作用，如何做好城市地铁上盖物业的设计，显然已经成为城市地铁建设中亟需解决的问题。
一、地铁上盖物业开发模式分析随着城市化进程的不断推进，地铁作为城市重要的公共交通方式，已经从单一的交通功能向多功能发展。
大量事实证明，地铁建设不仅有助于城市的发展，还能够激发地铁沿线周边地块的商业开发价值。
正因如此，现代地铁的车站、区间、车辆段及周边开发都已经成为地铁开发的重点，而地铁沿线地面物业资源的开发，主要有以下几种模式。
1.地下空间综合开发地下空间综合开发，主要针对已建成的，但仍然具有一定开发价值的主城区内地铁沿线区域。
这些地区由于地面建设已经规模化和系统化，根据地铁的建设进行重新开发无异于造成资源的浪费。
为了激发地铁沿线地块的商业开发潜力，针对这类地块可以采用地下空间综合开发的方式实现对上盖物业的商业开发。
这种模式充分利用了地铁的地下空闲空间，将这些空间与地面开发现状相结合，实现以地下开发促进地上地下商业发展的目的。
深圳市“轨道+物业”开发模式分析
深圳市“轨道+物业”开发模式分析深圳市从2004年开通轨道交通以来，经过13年的建设发展，运营线路达到8条，运营里程285 km，车站200个，客运量突破500万人次·d-1。
深圳地铁前三期工程共11个项目进行上盖物业开发，经过前三期的轨道交通资源资产化、资产资本化的过程，为轨道交通建设提供充裕资金保障，实现正外部效益内部化，确保了轨道交通建设可持续发展。
根据《国家发展改革委关于加强城市轨道交通规划建设管理的通知》(发改基础[2015]49号)[1]，建设轨道交通的项目资本金不低于40%，轨道交通建设企业需要融资60%，巨大的本金及利息支付资金压力一般需要通过土地二级开发及收益来平衡。
本文对深圳市轨道交通三轮建设的上盖开发经验及教训进行总结分析，并对未来随着国家政策变化面临的挑战提出应对策略。
1对“轨道+物业”的认知1.1土地资源集约化利用根据《深圳市城市总体规划(2010—2020)》[2]，深圳市总面积1 953 km2，可建设用地面积890 km2，与北京、上海、广州等一线城市相比土地资源稀缺，迫使土地开发过程中需要集约化、高效利用土地。
随着粤港澳大湾区、特区—体化、东进战略等重大战略规划的提出，未来深圳市土地资源越来越紧缺，规划部门对轨道交通车辆基地用地选址及开发均提出进行综合开发要求，同时市政府对轨道交通综合开发用地进行专题会议研究。
国家相关部门也出台了政策予以支持，《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发[2014]119号)及《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(国办发[2014]37号)均提出土地集约化利用，对于轨道交通设施进行综合开发利用[3-4]。
1.2轨道交通发展需要上盖开发支撑深圳市轨道交通建设保持快速健康发展，2001年开工建设两段线路共19.5 km，2011年开通5条线路共178 km，2016年开通3条线路，运营规模达到285 km。
轨道交通上盖物业开发措施探究
轨道交通上盖物业开发措施探究摘要：在对轨道交通上盖物业进行开发的过程中，涉及到的内容比较多，需要从整体层面上，对其进行科学的规划和设计，才能为后期建设工作的开展，提供有效的支持，为了进一步提高开发效益，开发人员需要积极的积累经验，才能促进各项工作的顺利开展。
在我国现代城市不断发展的过程中，轨道交通工程的建设密度正在不断的增加，提高了区域内的交通发展水平。
但在进行工程建设时，缩小了城市的使用空间，导致城市格局发生了较大的改变，这也对上盖物业开发工作产生了一定的影响。
本文就轨道交通上盖物业开发措施进行相关的分析和探究。
关键词：轨道交通；上盖物业；开发措施；分析探究在进行轨道交通工程建设时，要想促进各项工作的可持续发展，就要做好上盖物业的开发。
上盖物业的开发，会受到各项因素的影响。
在开展各项工作时，需要具体问题具体分析，才能促进各项工作的顺利开展。
在对这项工作进行管理时，需要从各个角度，对影响开发工作的因素进行分析和探讨，还要制定科学有效的控制措施。
上盖物业开发工作涉及到的资金量比较大，还可以提高土地资源的利用率，促进土地资源的使用，向着集约化的方向进行更好的发展。
这种开发模式也可以打破地方政府主导的融资模式[1]。
一、轨道交通上盖物业的开发影响因为在对上盖物业进行开发时，这项工作存在一定的特殊性质，导致这项工作与一般房地产开发项目的开展存在较大的差别。
首先在进行物业开发时存在立体性的特征，虽然物业用地，与交通建设用地属于同一块土地，具备相同的地理条件。
但是在进行实际开发时，需要明确土地权的归属，还要对不同层面的土地性质进行分层的确权。
在进行物业用地管理时，存在人造性的特征。
在进行轨道工程建设时，要保证结构和功能的同步实现，可以通过转换层进行结构的转换。
但如果前期在进行工程建设时，如果没有预留转换的空间，就无法实现物业的建设。
因为在进行物业开发时，涉及到交通工程的建设与运营工作，在对项目进行整体规划和设计时，需要保证轨道站点的运行与物业工作的同步进行。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究随着城市化的不断推进，城市地铁成为城市交通主干道的重要组成部分。
地铁站周围的盖楼开发已成为城市发展的热点。
在这种情况下，地铁上盖物业合作开发模式应运而生。
地铁上盖物业合作开发模式是指地铁公司、地铁站周围的物业开发商和相关政府部门共同合作，将地铁站周围的空地或底层商业空间进行开发建设，增加地铁站周围的商业和居住功能。
这种模式能够有效地提高土地利用效率，改善城市环境，优化城市功能布局，促进城市发展。
本文将对地铁上盖物业合作开发模式进行深入研究，探讨其特点、影响因素和发展趋势。
1. 地理位置优势明显地铁上盖物业合作开发模式最大的特点就是地理位置优势明显。
随着城市地铁线路的延伸和完善，地铁站周围的土地价值不断提高。
地铁站周围的土地往往处于城市中心地段，交通便利，商业氛围浓厚，居住条件优越，是城市发展的热点区域。
地铁上盖物业合作开发模式可以充分利用地铁站周围的地理位置优势，实现土地资源的高效利用。
2. 功能结合紧密地铁上盖物业合作开发模式的另一个特点是功能结合紧密。
地铁站周围盖楼开发一般会同时包含商业、办公和居住功能。
商业设施可以为地铁乘客提供便利的购物和餐饮服务，办公楼可以提供办公空间，居住区可以增加城市居住容量。
这种多功能性的开发模式能够让地铁站周围的区域成为一个集购物、办公、居住为一体的综合性区域，推动城市商业和居住发展。
3. 合作共赢模式地铁上盖物业合作开发模式还具有合作共赢的特点。
地铁公司、物业开发商和政府部门在开发过程中形成了紧密的合作关系，共同承担开发风险，共同分享开发成果。
地铁公司提供土地资源和交通便利，物业开发商提供资金和技术支持，政府部门提供政策和管理支持，三方共同合作，实现了资源的优化配置和共同利益的最大化。
二、影响地铁上盖物业合作开发模式的因素1. 城市规划和土地利用政策城市规划和土地利用政策对地铁上盖物业合作开发模式的影响是至关重要的。
城市规划和土地利用政策会直接影响地铁站周围的用地性质、用地规模和用地功能布局，决定了盖楼开发的空间范围和发展方向。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计是当前城市规划和土地利用中的热点问题。
随着城市化进程的加快，城市土地资源日益紧张，开发地铁车辆段上盖物业已成为一种经济有效、资源节约的发展模式。
本文将对城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计进行问题分析和探讨。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑可持续发展的理念。
尽管地铁车辆段上盖物业开发有利于地下空间的充分利用，但也需要考虑对周边环境的影响，包括交通、噪音、污染等。
设计方案须充分考虑周边环境和社会影响评价，以及可持续发展的要求，确保项目建设与当地环境协调一致，有效保护环境。
地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑交通出行的便捷性。
地铁车辆段通常位于城市交通要道，因此开发建筑方案需要保证周边交通的畅通，提高地铁车辆段上盖物业的便捷性和连通性，方便市民的出行。
设计方案中需要考虑公共交通和非机动车出行设施，确保周边交通环境和行人通行的便利性。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑功能融合和多元化发展。
地铁车辆段上盖物业的开发建筑应结合商务、办公、住宅等多种功能，实现地上和地下空间的有效融合，提供多元化的城市功能和服务设施。
设计方案应采取灵活多样的功能布局，提高场地利用效率，满足城市居民的多样化需求。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑风貌和环境美化。
作为城市地标性建筑，地铁车辆段上盖物业的设计应注重建筑外观和周边环境的美化，提高城市形象和品位。
设计方案应注重建筑艺术性和景观绿化，确保项目与周边环境协调一致，提升城市景观品质。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计是一个综合性、复杂性较强的工程项目，需要充分考虑可持续发展、交通便捷性、功能融合和环境美化等多个方面的因素。
只有充分考虑各项要素，并在规划设计中认真细致地加以把握，才能确保项目的顺利实施，为城市发展注入新的活力和发展动力。
浅析城市轨道交通车辆段上盖物业开发
浅析城市轨道交通车辆段上盖物业开发摘要：以城市轨道交通车辆段上盖物业开发代表的综合发展模式在城市交通中占有非常重要的地位，并且在城市空间资源合理充分利用的方面也发挥着越来越重要的作用。
在轨道交通车辆段主要是地铁轨道交通上盖物业开发也逐渐变成引导城市综合开发建设的重要技术手段之一。
关键词:城市，轨道交通，上盖物业，开发abstract: in urban rail transit car depot on the cover of the comprehensive development on behalf of property development model in urban traffic plays a very important role, and in the city space reasonable make full use of the resources also plays more and more important role. in the railway traffic is mainly the rail transport depot cover property development also gradually became guide urban comprehensive development of important technical means of the construction.key words: city, rail transportation, coverproperty,development中图分类号：c913.32文献标识码：a 文章编号：一、绪论近几年，我国的城市轨道交通进入了空前发展的时期，城市轨道交通工程的实施，将从根本上改善城市交通状况，促进城市的发展。
城市轨道交通的活力和地区经济活力是相辅相成的。
一方面由于城市轨道交通的建设，能带来地区经济活力的增加，另一方面，地区经济活力增强了，能增加城市轨道交通的客流量。
地铁上盖物业综合开发模式
不仅 改 善 了地 区 交通 条件 ，扩 充 了商 业 、业务 机 能 ，实现 了土 地 的 高度 集 约 利 用 。 同时 ，在这种 规模庞 大的空 间效应作 用下 ，城市 的结构也发 生了 相应 的变 化 。这些 设施极大 地强化 了本地 机能 ，引导其 它各类设施 向
周边 设施进 行 了统 一规划建 设 、综合 开发 ，形成 一个功 能强大 的空 间
区 域 。
图 １ 车 站周边发展模式
这其 中包括大 型商业 设施 、住宅 区 以及 其他 民间设施 等 。该规 划
２２线路 下 部 发 展 物 业模 式 ．
对 于 高架线 路 ， 由于 标高 较 高 ，往往 要设 计 多层 的车 站 。这 时 可采 用 线 路 自建筑 物上 部通 过 的开发 模 式 ，线路 既可 以从 建筑 物 上
综合 开发 。 因此 便产 生了各种 轨道交通 车站 与其它建 筑物一 体化 的构 造类 型 ，使具有 不 同功 能的 多种 空 间结合在一 起 ，实现 城市有 限空 间 资源 的充分利 用 ，并且 将各种 设施 的功能综合 协调 ，发挥 出更大的经 济和社会效益 。
因此 ，通过 统 筹规 划 、统一 协调 、合 理 设 计 ，实现 车站 与其 他 设施 的一体化综合开发和 高效利用对我 国的轨 道交通车站规划设计具有
发 效 应 ，激 发 城市 活 力 ，创 造 出可 观 的社 会 效 益 。 借鉴 国 内外 城市经 验，笔者认 为城 市轨道问题 ，这种模 式 才 可能 推广 使用 。
２ ３上 盖 大 平 台发 展 物 业 模 式 ．
车站 上盖大平 台、车辆段 上盖大平 台模式 ，这种模式 在 国外应 用 较 多 ，某地 铁一号线广 泛采用 上盖大平 台 开发模式 ，利用建设地 铁一
地铁上盖物业综合开发研究
地铁上盖物业综合开发研究在都市繁华的城市中，地铁已然成为居民出行的主要选择之一。
作为高效便捷的公共交通工具，地铁的建设不仅带动了城市的发展，也为周边地区带来了商机。
地铁上盖物业综合开发，成为了当前城市规划中备受瞩目的议题。
本文将探讨地铁上盖物业综合开发的相关内容，深入剖析其价值与挑战，并探讨未来发展趋势。
地铁上盖物业的背景地铁上盖物业综合开发，顾名思义，是指在地铁站或地铁线路周边，通过开发建设商业、办公、居住等项目，形成一体化的城市发展模式。
这种开发模式将地铁站作为枢纽，将周边地区打造成为商业、交通、住宅等多功能空间，极大地提升了城市的综合价值。
地铁上盖物业的优势1.交通便利性地铁上盖物业的最大优势之一就是交通便利性。
乘客可以在地铁站下车就能直接进入商场、写字楼或住宅小区，极大地提高了出行效率，同时也减少了对机动车的需求，减轻了交通压力。
2.资源共享地铁上盖物业发展中，商业、办公、居住等功能被有机地结合在一起，形成了资源共享的模式。
居民可以在楼下购物、就餐，上班族可以在办公楼上班、居住，形成了一种便利的生活方式。
3.城市经济发展地铁上盖物业综合开发不仅提升了城市形象，还带动了周边地区的经济发展。
商场、写字楼的引入促进了商业繁荣，吸引了更多的消费者和商家，推动了城市的经济增长。
地铁上盖物业的挑战1.土地利用效率地铁站周边的土地资源通常比较紧张，如何在有限的空间内合理规划建设，成为了地铁上盖物业发展中的一大挑战。
需要综合考虑交通、商业、居住等需求，确保项目的可持续发展。
2.规划协调地铁上盖物业开发需要各方的协同配合，包括政府部门、地铁公司、开发商等。
要实现各利益主体的统一理念，确保项目的整体规划与发展，需要投入大量的人力物力。
3.运营管理地铁上盖物业的运营管理也是一个重点问题。
如何协调地铁运营与商业办公的需求，确保项目的顺利运营，需要有专业的团队来进行管理和维护。
未来展望随着城市化进程的加快，地铁上盖物业综合开发必将成为未来城市规划的主要方向之一。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究随着城市化进程的加速，地铁成为了大城市中最常见的交通方式之一。
地铁站旁的盖物业也成为了城市中重要的商业、生活区域。
盖物业与地铁站的合作开发模式，有助于提高地铁站周边的商业价值和城市发展水平。
本文将对地铁上盖物业合作开发模式进行详细研究，分析其优势和挑战，并提出相关的发展建议。
地铁上盖物业合作开发模式是指地铁公司与房地产开发商合作，利用地铁站周边的空间资源进行开发建设，形成以地铁站为核心的商业、住宅综合体。
这种合作开发模式在城市更新和城市化进程中具有重要的作用，可以提高城市用地的利用率，改善城市交通及商业配套设施，提高城市形象和吸引力。
1. 地理位置优势：地铁站具有交通便利的地理位置优势，周边盖物业的开发可以吸引更多的客流和商业活动，提高商业价值。
2. 城市形象提升：地铁上盖物业合作开发模式可以改善城市的商业及居住环境，提高城市形象和品位。
3. 综合利用空间：地铁站周边的土地资源有限，通过与盖物业合作开发，可以充分利用地下空间和地上空间，实现城市用地的综合利用。
4. 形成完整商业生态圈：地铁站周边的盖物业开发可以形成完整的商业生态圈，吸引更多的商家和消费者，提高商业效益。
5. 城市交通配套设施增加：地铁上盖物业合作开发模式可以增加周边地铁站的交通配套设施，提升乘客的出行体验。
1. 土地资源有限：地铁站周边的土地资源有限，需要合理规划和利用，避免过度开发导致拥挤和环境恶化。
2. 建设成本高昂：地铁上盖物业合作开发项目的建设成本较高，包括土地收购成本、基础设施建设成本等，需要有较大的投资规模。
3. 管理运营难度大：地铁上盖物业的管理运营难度较大，需要地铁公司和房地产开发商共同合作，协调各方利益，确保项目的顺利运营。
4. 市场风险较大：地铁站周边盖物业合作开发项目需要面对市场的变化和竞争的压力，其市场风险较大，需要有较强的市场运营能力。
5. 城市规划和设计难度大：地铁上盖物业的合作开发需要兼顾地铁站的交通设施和盖物业的商业、居住功能，需要有较高的城市规划和设计水平。
地铁上盖物业合作开发模式浅析
地铁上盖物业合作开发模式浅析发表时间：2017-10-16T10:49:21.610Z 来源：《基层建设》2017年第18期作者：李坡[导读] 摘要：随着我国社会经济的迅速发展，我国的交通运输事业逐渐发展和完善起来，给人们的生活带来了越多越多的便利。
深圳地铁集团物业开发总公司广东深圳 518000摘要：随着我国社会经济的迅速发展，我国的交通运输事业逐渐发展和完善起来，给人们的生活带来了越多越多的便利。
地铁已经逐渐成为当下最受欢迎的出行方式，不仅价格优惠，而且便捷告诉。
但是这种轨道交通的建设成本往往比较大，仅仅依靠政府投资难以维系，必须借助市场融资来进行综合开发建设。
关键词：地铁；上盖物业；合作开发模式与其他的出行方式相比，地铁具有安全性高、速度快等无可比拟的优势，特别是近几年来地铁建设发展迅速。
在这一趋势之下，地铁建设需要的资金支持越来越大，仅仅依靠国家的财政支持是无法实现的，因此，地铁建设的迅速发展又催生了地铁物业的模式，专门用于对地铁建设的融资。
在这一融资模式下，地铁上盖物业是主流的。
本文结合当前地铁建设中的相关问题，分析了地铁上盖物业具体的开发模式和相关的建议。
1 地铁建设的影响因素分析1.1 科学规划地铁的设计和建设必须从所在地的实际情况出发，充分考虑不同地区和不同位置的实际条件，在此基础上才能够制定各项设计方案和计划。
地铁的建设体现着一个区域经济发展的情况，同时又能为该地区的经济社会发展产生巨大的推动作用，这也给地铁的设计规划工作提出了更高的要求。
从地铁建设的经济成本来考虑，经济发展越繁华的区域地铁的建设成本越高，这也是地铁设计规划阶段必须考虑的因素，然后综合其他影响因素做出最佳的设计和选择。
1.2 选择合理的位置在地铁建设的位置的选择上，需要考虑到多种因素。
既要保证地铁的建设能够尽可能多的服务于人们的城市生活，在地铁及其进出站口位置的安排上能够尽可能地方便人们的出行需求，同时，考虑到地铁的形成很长，建设周期也比较长，在位置的选择以及之后的建设过程中要尽量减少给人们的城市生活造成的不利影响。
浅议深圳市轨道与土地利用的联合开发策略
浅议深圳市轨道与土地利用的联合开发策略在建设轨道交通的过程中,深圳市遇到了各种各样的重大难题,例如资金短缺、建设时间短、土地利用率低等。
因此,深圳市政府对这一情况进行了详细地探讨,决定将轨道建设与土地利用进行联合开法,现在这一开发项目还正在进行的过程中。
但是就从当前的建设现状来看,虽然联合开发项目取得了一定的效果,但是在这期间依然还有一些问题没有得到彻底的解决。
因此,加强对深圳市轨道与土地利用的联合开发进行研究,具有十分深远的意义。
一、联合开发的理论依据( 一) TOD 理论TOD 理论是近几年来在交通与土地一体化发展过程中的一种新兴概念,它主要是指将公共交通,特别是轨道交通作为依托,与土地利用进行联合开发的模式,其着重强调的是提高土地的利用率,将土地进行混合使用,并以公共交通为中心,将办公、居住、销售以及各种公共空间等集中在一定范围的社区步行环境中。
通过对TOD 理论的阐释,TOD 从整体上来说是在交通方式的基础上对土地进行综合开发利用的一种模式。
TOD 的特征主要围绕着以下两个方面,首先是公交系统,公交系统作为交通枢纽,能够为周围的地区带来很好的开发,同时通过开发也能提高公交系统的利用率,可以说这两者是相互发展,相互促进的; 其次是土地利用,土地在公共交通以及社区步行的环境内呈现的是一种结构紧张、混合使用的局面。
而公交系统与土地利用进行联合开发,不仅为轨道交通与土地利用提供了决策依据,而且还能满足城市可持续发展的要求。
( 二) 外部效应理论外部效应理论主要是指在生产或消费过程中造成的影响,并且没有将这些影响纳入市场交易价格与成本当中去。
简单的来说就是一个人的经济行为会对他人的福利产生影响,但是这种影响并没有通过货币或者市场机制而表现出来。
站在经济效益的角度上来说,外部效应不仅可以产生积极的影响,也可以产生负面的影响; 站在影响范围的角度上来说外部效应私人正外部性和公共正外部性,其中私人正外部性是指受益者的大小和范围有一定的局限性,例如轨道交通的结合可以对沿线的广告、娱乐、商业等带来一定的营业额,而公共正外部性是指受益者的增加并不会影响他人承受的外部性,例如轨道交通的建设不仅能够缓和交通紧张的局面,促进城市的发展,而且还能让市民获得好处。
小议地铁上盖物业的开发设计论文
小议地铁上盖物业的开发设计论文小议地铁上盖物业的开发设计论文综合开发设计理念所谓“地铁+物业”的综合开发模式，主要是将车辆段布置在地面，水平展开，通过对众多功能库房进行整合，形成连为一体的平台，作为开发物业建设用地的一种开发模式。
常青花园车辆段利用了车辆段工艺用房尺度大、占地大的特点，通过综合开发进行城市土地集约利用，这不仅符合节省土地的国家政策，也符合武汉市建设两型社会发展思路，同时也是解决城市轨道交通融资、改善轨道交通建设运营条件的一种重要手段。
车辆段选址于城市近郊，周边自然环境良好，物业开发不仅有利于疏散市区人口，改善居住环境，而且车辆段上盖开发考虑了居民生活配套所必需的设施，并结合2号线延长线轨道交通车站的设置，利用车辆段开发项目方便居民，解决民生问题;同时也稳定居住人流，增加地铁客流和稳定的票务收入，此外，车辆段上盖开发结合住宅、商业综合开发，可改善工艺用房的景观，减少车辆段不良视线对城市景观的干扰。
在具体开发设计研究过程中，常青花园车辆段总体设计首先必须满足工艺要求。
车辆段主要用于地铁车辆的停放、检修以及试验，合理的工艺设计是地铁安全运营的基础。
工艺要求主要包括建筑布局设计、建筑空间设计、车辆限界设计、室内环境要求以及管线综合设计等。
而物业开发设计必须在满足工艺要求的基础上进行，同时通过地面层、设备夹层及上盖平台层的立体组合形成具有丰富层次感的空间，通过简洁有序的立体垂直交通进行联系，实现充分合理利用车辆段屋盖上部空间。
将生产运营对居住人群休闲生活的影响减少至最低限度，同时充分考虑到住宅小区人行流线对车辆段生产的影响。
车辆段与物业开发应该形成两个独立的交通体系。
车辆段综合开发设计方案1场地概述利用车辆段停车列检库区域规整柱网及出入段线的上部空间(上盖区域)布置高层住宅和小区公建，库区以外有条件设置规整柱网位置设置夹层汽车库和设备用房。
上盖区域内共分为B，C，D三个按车辆段功能和柱网布置划分的小区。
城市轨道交通车辆基地上盖物业开发的设计策略
城市轨道交通车辆基地上盖物业开发的设计策略摘要：城市轨道交通建设对城市发展的带动作用日益凸显，其沿线的土地价值升值较快。
传统的城市轨道交通车辆基地存在占地面积大、建筑密度低、用地强度小、对周边地块严重分割等明显弊端，使车辆基地上盖物业开发的建设意义及经济价值越发突出，同时也契合我国集约用地的发展理念。
关键词：城市轨道交通；车辆基地；上盖物业开发；消防；结构；预留接口引言目前，城市轨道交通车辆基地上盖物业开发存在诸多问题。
针对消防、结构及预留接口设计进行了分析，提出了设计理念及方法。
对开发模式进行了概念性阐述，指出消防设计可参考的设计思路，总结结构设计中设计要点，提出上盖物业不同步开发时的部分预留措施，为后续城市轨道交通上盖物业开发的设计提供参考。
1城市轨道交通车辆基地站场勘测的内容与方法1.1车辆基地基线测设1.1.1城市轨道交通工程控制测量一般来说，在城市轨道交通工程控制测量过程中，地面平面控制和地面高程控制测量等占据着举足轻重的地位，对于控制测量控制网来说，大都沿着线路两侧布设控制点。
城市轨道交通的控制测量，必须要树立先进的测量理念，给予控制网的测量强有力的保障，进而满足城市轨道交通工程勘测的要求，促进城市轨道交通工程的顺利运营。
基于此，不管在任何阶段中，对于平面和高程控制测量，必须要加强统一性的尺度的应用，还要贯彻落实好相应的起算基准。
车辆基地基线平面坐标和高程，对控制车辆所布设的控制网存在着严重的依赖性，也就是基线的平面坐标和高程系统，必须要借助控制网的扶持和支撑，他们之间的关系是紧密联系、密不可分的。
1.1.2基线的设置数量和类型在设置数量过程中，要从车辆基地规模出发，并对需要测的宽度进行深入分析，设置的基线可以为一条或多条。
在车场中，对于长直贯通的线路，如果符合相应的基线要求，可以开始使用。
在车辆基地宽度较宽的情况下，可以设置较多条基线，也可以平行进行设置。
其中，在平行设置时，基线之间的间距控制在50米左右为最佳。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究地铁上盖物业合作开发模式是指在地铁站附近开发建设商业、住宅等项目，并与地铁运营方合作，共享资源、优势，提供更好的服务和便利。
地铁作为城市交通的重要组成部分，具有交通便利、人流量大等优势。
而地铁站周边的空地则成为了开发商争相开发的热门地段。
通过与地铁运营方合作，可以充分利用地铁站周边的人流量和交通网络，提高项目的知名度和吸引力，从而实现双方的共赢。
地铁上盖物业合作开发模式的优势主要体现在以下几个方面：一、共享地铁乘客资源。
地铁站作为城市交通的节点，每天都有大量的乘客经过，这些乘客对商业设施和住宅的需求是很大的。
通过与地铁运营方合作，可以将地铁站周边的商业和住宅项目与地铁联系起来，吸引更多的乘客进入项目区域，提高项目的客流量和收益。
二、丰富地铁站周边的服务设施。
地铁站周边的商业设施和住宅项目是地铁站的延伸，提供给乘客更多的服务和便利。
通过合作开发，可以将商业设施、住宅和地铁站有机地结合起来，为乘客提供更多选择，满足他们的各种需求，提高地铁站周边的生活品质。
三、提升城市形象和品质。
地铁上盖物业合作开发模式可以让地铁站周边的空地得到有效利用，提高整体的城市品质。
通过合作开发，可以打造具有特色和吸引力的商业和住宅项目，提升周边区域的形象，进一步增加该地区的价值。
四、增加项目的可持续发展性。
地铁上盖物业合作开发模式可以提高项目的收益和可持续发展性。
地铁站周边的商业设施和住宅项目可以利用地铁乘客的消费能力和需求来实现盈利，同时也可以通过提供优质的服务和便利来吸引更多的乘客，增加项目的长期价值。
地铁上盖物业合作开发模式是一种能够结合地铁优势和商业开发需求的合作模式，可以提高项目的知名度、客流量和收益，同时也能够改善城市的形象和品质。
在未来的城市规划和开发中，地铁上盖物业合作开发模式将会得到更多的应用和推广。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究随着城市化进程的不断推进和人口的增长，城市交通的问题日益凸显出来。
地铁作为城市中的主要交通工具之一，其周边的房地产市场也成为了房地产投资的一个重要方向。
然而，由于地铁站点的特殊性质和房地产市场的复杂性，地铁周边的房地产开发面临诸多挑战，因此采用地铁上盖物业合作开发模式是解决问题的有效途径。
地铁上盖物业合作开发模式是指在地铁站点上建设与地铁相结合的商业、居住、文化等多功能建筑的开发建设模式。
这种模式具有以下优点：首先，地铁上盖物业合作开发能够最大程度地利用土地资源，提高土地利用效率。
在城市土地日益紧缺的情况下，地铁站点和周边的空地是用来开发建设物业的宝贵资源。
上盖物业的建设可以提高土地利用效率，达到资源的最大化利用。
其次，地铁上盖物业合作开发有助于增加城市房屋的供应。
由于城市人口的快速增长，房屋供应不足的问题日益凸显。
而地铁上盖物业合作开发模式能够在地铁站点周边建设居住建筑，增加城市住房的供应，缓解住房紧张状况。
第三，地铁上盖物业合作开发提高了城市交通的便利性。
地铁站点周边商业、居住、文化等多功能建筑的建设可以提高居民的生活质量和商业服务水平，更好地满足居民的需求。
同时，地铁周边建设的商业物业也能够为乘客提供更加便利的购物和就餐配套服务，对形成广阔的商业市场，推动城市经济发展具有重要意义。
除此之外，地铁上盖物业合作开发还能够促进区域的协调发展，提高城市空间的利用效率，使得城市规划更加合理化。
总之，地铁上盖物业合作开发模式在城市经济发展中具有重要意义。
应该在推进城市化的过程中，更好地利用地铁站点和周边空地建设多功能物业，提高城市土地利用效率，增加城市房屋供应，改善市民的生活质量和商业服务水平，推动城市经济增长和协调发展。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究地铁上盖物业合作开发是指在地铁站点周边建设商业、办公、住宅等各类建筑物，并将其与地铁站点进行整体规划、建设和运营的一种模式。
这种模式除了能够提供便利的交通服务外，还可以充分利用地铁站点周边土地资源，发挥其商业和城市建设的综合效益。
在城市开发和规划中，地铁上盖物业合作开发模式具有重要的意义。
地铁上盖物业合作开发模式可以带来多方面的效益。
通过整体规划和建设，地铁站点周边的建筑物可以与地铁站点形成有机的空间结构，提高城市的整体形象和居住环境。
地铁站点周边的商业、办公和住宅等建筑物可以满足居民的各类需求，提高社区的服务水平。
地铁上盖物业可以实现土地的多元化利用，提高城市土地资源的利用效率。
地铁上盖物业可以带动相关行业的发展，创造就业机会，促进城市经济的繁荣。
地铁上盖物业合作开发模式的实施需要多方面的合作和协调。
地铁运营方需要与地铁周边的土地所有者、房地产开发商和政府部门等进行合作，共同确定合作开发的模式和目标。
在整个开发过程中，各方需要协调好各自的权益和责任，确保合作顺利进行。
地铁上盖物业合作开发需要充分考虑城市的整体规划和发展需求，确保项目的可持续发展。
在实施地铁上盖物业合作开发模式时，还需要注意一些关键问题。
需要统一建筑风格和标准，确保合作开发的建筑物与地铁站点相协调。
需要注重项目的品质和服务水平，提高居民的满意度和生活质量。
需要加强项目的管理和运营，确保项目的可持续发展和经济效益。
需要加强与社区居民的沟通和交流，了解他们的需求和意见，提高项目的社会效益。
地铁上盖物业合作开发模式是一种能够实现地铁站点周边土地资源的综合利用，提高城市形象和居住环境的重要模式。
在实施过程中，需要多方合作和协调，注重项目的品质和服务水平，加强项目的管理和运营，以实现可持续发展和综合效益。
通过地铁上盖物业合作开发模式的实施，可以进一步提高城市的整体质量和居民的生活品质。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究随着城市化进程的加快，地铁作为城市交通的重要组成部分，承载着巨大的客流量，成为了城市发展的重要支撑。
地铁线路沿线的地块资源也成为了开发商们争夺的热点。
地铁上盖物业合作开发模式因此应运而生，它将地铁站周边的地块与物业的开发进行有机结合，实现了城市建设和交通发展的良性互动。
本文将对地铁上盖物业合作开发模式进行研究，探讨其优势、发展趋势以及存在的问题，并提出相应的解决方案。
1.交通便利：地铁上盖物业合作开发模式将地铁站周边的土地资源与物业开发相结合，使得居民、上班族等出行更加方便快捷。
居住、商业和交通设施的整合，有利于打造便捷的城市生活圈，提高了城市的整体竞争力。
2.资源共享：地铁上盖物业合作开发模式将地铁站与周边的商业、居住用地结合起来，形成了土地资源的共享模式。
这种合作模式有助于提高土地资源的利用效率，实现了资源的最大化利用。
3.多元化功能：地铁上盖物业合作开发模式在建设过程中充分考虑了周边的社区配套和商业设施，使得地铁站周边区域不再是单一的交通功能空间，而是成为了拥有多元化功能的城市综合体。
二、地铁上盖物业合作开发模式的发展趋势1.城市更新：城市发展过程中，城市更新有助于提高城市的品质和竞争力。
地铁上盖物业合作开发模式将有利于推动城市更新，提升城市形象和城市功能品质。
2.一体化规划：未来地铁上盖物业合作开发模式将更加注重一体化规划，不仅要考虑地铁站周边的物业开发，还要考虑到城市的整体发展布局，形成更加完善的城市规划。
3.多元化发展：未来地铁上盖物业合作开发模式将更加注重多元化的开发方式，包括商业、居住、文化等多种功能的有机结合，提高地铁站周边区域的综合利用价值。
三、存在的问题及解决方案1.规划不合理：目前地铁上盖物业合作开发模式中存在着一些规划不合理的问题，例如部分地铁站周边开发过于密集，导致交通和环境问题。
解决方案是加强城市规划管理，合理规划地铁站周边的土地利用，确保开发合理分布。
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0499.一体化视角下的深圳市地铁上盖物业土地开发策略辛兰【摘要】：通过对现状问题的总结、实践经验的探索、政策问题的探源等方面对深圳市地铁上盖物业开发相关土地政策进行了深入研究与探讨。
文章对比香港成功经验，总结分析了我国内地目前土地法律政策环境对该模式发展的限制与制约，寻找在目前法律环境下推行该模式的突破点，并提出了完善土地法律制度、创新土地开发政策等建议，最后在实际操作层面上提供了几种不同的实施对策与建议，即近期在现有法律政策环境下的“捆绑招标+财政返还”，中期在改善法律政策环境之后的“协议出让”，远期较为理想的“土地作价出资+授权（特许）经营”，以期增强该模式从时间上分步骤、分阶段落实的可操作性，达到实现地铁上盖物业一体化开发的最终目的。
【关键词】：深圳市地铁上盖物业一体化开发土地政策前言：大运会后，深圳地铁迎来了网络化运营时代，而地铁巨额投资和亏损运营的双重压力也随着地铁的快速发展而日益凸显。
2011-2020年深圳市轨道交通建设资金（含枢纽、国铁）需求高达1329亿元，传统由政府财政兜底的开发建设模式的不可持续性日趋明显，地铁正外部效益如何内部化成为国际性热门课题。
深圳借鉴香港地铁成功开发运营模式，尝试走“地铁+物业”的一体化开发路线，地铁上盖物业1也开始成为深圳城市发展建设的重要组成部分，深圳市在地铁二期工程中已经进行了部分尝试。
本文试图探讨该新生模式与传统土地政策环境之前的矛盾，以期在政策层面探讨解决深圳地铁上盖物业一体化开发的解决途径与操作办法。
1地铁上盖物业开发现状及问题1.1 推进缓慢深圳借助毗邻香港的优势，积极学习和探索香港地铁上盖物业成功开发经验，进行了大胆的尝试和积极的创新，目前深圳市地铁上盖物业开发处于初步探索阶段，由于内地法律政策环境与香港存在较大差别，导致地铁上盖物业这一模式在内地无法直接复制，发展建设推进缓慢。
深圳地铁1号线于2004年12月28日正式通车，截至去年6月份，二期工程已全线开通，共计5条地铁线路，全长178公里，成为国内继北京、上海、广州等城市之后又一拥有网络化地铁的特大城市。
深圳地铁一期未考虑综合开发，二期地铁综合物业开发（主要为地铁上盖物业开发）情况如表1。
表1 深圳市地铁二期综合物业开发情况一览表数据来源：见参考文献[1]。
从表1可以看出深圳地铁上盖物业开发主要以车辆段上盖住宅（含保障性住房）为主，土地出让模式已经尝试采取了捆绑招标2的方式，且目前中标单位均为地铁集团。
1.2 法律瓶颈由于处在探索与尝试阶段，深圳地铁上盖物业项目大多仍为规划设计方案，少数处于施工建设阶段，但从总体来看，深圳地铁上盖物业还未大规模、标准化、制度化开发建设。
1.2.1 瓶颈一：土地性质问题土地性质问题主要是指地铁上盖物业土地储备中的征收、征用问题。
虽然地铁用地是明确的城市重大基础设施用地，但其上盖的部分却具备一定的商业属性。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产。
”而征收捆绑的地铁上盖物业土地是否符合“公共利益”的条件，在法律中对于“公共利益”尚无明确规定。
1.2.2 瓶颈二：招拍挂制度地铁上盖物业面临最大的问题即建设用地使用权出让制度问题，也称为招拍挂制度。
《物权法》第137条明确规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
”该制度成为限制香港地铁模式在内地推行的最大障碍，在地铁上盖物业开发中，如果采取招拍挂的土地使用权出让方式，就不能确保地铁公司（或集团附属子公司）一定取得该土地的使用权，因而无法使地铁公司的统筹协调作用得以发挥，实现地铁上盖物业的一体化开发建设所必须的地铁主导体系。
1.3 政策创新为了在现有政策环境下积极推行地铁上盖物业的开发建设，深圳市已经做出了积极的探索和尝试。
如《深圳市地下铁道建设管理暂行规定》第2条规定了“地铁建设包含地铁沿线的综合开发，地铁建设工程属于社会公益性城市基础设施”，第39条规定了“地铁公司对经批准取得的地铁沿线规划用地享有土地综合开发权和物业管理权。
综合开发的土地，按未建地铁时的地价核定出让给地铁公司开发。
综合开发的土地地价款，按先开发后上缴原则，根据开发进度分期缴纳。
地铁公司进行地铁沿线土地综合开发所获得的收益，应全部用于地铁建设”。
以上这些规定，为捆绑开发营造了较好的条件。
近年来成功实施该出让模式的案例如表2。
表2 深圳市地铁上盖物业捆绑出让成功案例一览表数据来源：见参考文献[1]。
2政策问题探源及实践经验总结2.1 香港土地政策解读地铁上盖物业开发模式主要来源于香港，而港铁因其成功盈利运营成为我国内地地铁建设的战略标杆。
香港地铁公司通过协议出让的方式从特区政府获得地铁沿线土地的开发权，然后由地铁公司（或集团附属子公司）进行土地的独立开发或作为项目发起人招投资开发商，进行合作开发，将土地开发风险转嫁给了开发商，而地铁公司却得到一半的利润（部分利润以商业物业的形式返还给地铁公司）分成，从而实现了地铁公司本身的造血功能，缓解了政府的财政压力，同时完成了地铁正外部效益的内部化。
（见图1）协议出让图1 香港地铁物业开发模式分析图在地铁上盖物业一体化开发模式中强调土地协议出让而不鼓励土地的招拍挂出让方式，是因为地铁公司在地铁上盖物业开发中必须作为业主，起到整体统筹协调的作用。
由于地铁线路及场站设施等的复杂性决定了其他任何优秀的开发商无法承担起统一协调地铁与物业这个庞杂的大系统，因此必须是地铁公司牵头，才能顺利协调一体化开发过程中的各个环节。
如港铁公司就是香港最大的土地开发商，考虑到内地受地铁公司规模、管理制度等局限，可以采取与开发商、设计单位等其他机构合作的方式，但依旧必须以地铁公司为主导。
2.2 深圳土地开发政策解析深圳市政府为进一步推行地铁上盖物业开发建设，在《深圳市轨道交通条例》（征求意见稿）规定：“经市政府批准，轨道交通运营单位可以利用轨道交通设施进行综合开发和运营，即采取‘地铁+物业’开发模式。
”该条例授予轨道建设单位地铁沿线土地及地铁上盖物业的综合开发权。
深圳市政府《关于留仙洞片区等项目用地及抵价事宜的批复》（深府函[2003]88号）中规定：“以土地使用权作价入股或出资成立房地产项目公司的有关政策问题——按照国家有关法律法规的规定，已经取得《房地产证》的土地，进行评估后可以作价出资成立项目公司或入股到其他企业；通过招标或者拍卖方式取得土地使用权的企业，可以与他方合作成立房地产项目公司，并通过签订土地使用权出让合同补充协议，办理土地使用权变更至项目公司的手续。
”以上这些规定，为深圳地铁上盖物业的开发创造了较好的条件。
2007年深圳市根据《物权法》的规定，拟定的《深圳市地下空间开发利用管理办法（送审稿）》第14条规定：“……独立开发的经营性地下空间建设项目，应采取招标、拍卖或挂牌的方式出让地下空间使用权。
附着地下交通建设项目开发的经营性地下空间，其使用权可以以协议的方式，优先出让给已取得地下交通建设项目的使用权人……”，地铁附着地下空间的使用权可以以协议方式出让给地铁公司，是深圳意图为地铁与附着地下空间（地铁上盖物业的一部分）的捆绑出让提供法律依据。
2.3 实践探索经验总结深圳市通过改革与创新取得了一定的成绩，如表2第一条提到的中信地铁商场项目，该地铁商场与中信城市广场一起取得了巨大成功，共同成为深圳目前最高档的大型购物中心之一。
其次，2004年深圳政府与香港地铁达成特许经营协议，建设深圳地铁4号线二期工程，即采取BOT3的建设方式，双方成立了合资项目公司。
香港地铁公司负责地铁4号线的建设与30年的运营，同时获得沿线车站和车厂的290万m2的物业开发权4。
地铁5号线则采取了改良的BT5方式成功完成了建设，并对5号线的塘朗车辆（21.3hm2）段规划进行地铁上盖物业的开发，该地铁上盖物业项目现处于准备招标的阶段。
对于深圳地铁三期工程，在7、9、11号线配置了7个地块作为土地投融资选址地块，其中包括2个车辆段、2个停车场和3个综合枢纽开发，总用地面积为172.3hm2，土地总价值759-1106亿元。
6虽然深圳的地铁上盖物业开发走在国内前列，并且取得了一定的成绩，但依旧可以看出实践中还存在很多不足的地方。
《深圳市土地管理制度改革总体方案》也提出创新土地资产资本运作机制，完善土地利用和管理模式、资产资本运作机制利用方式等要求。
但无论是捆绑出让还是协议出让，都存在与目前法律相冲突的地方，如捆绑招标在实施过程中若设置过高的招标条件，由可能导致投标人数少于3人，同时不能保证当地地铁公司一定中标。
而协议出让+财政返还，存在出让地价是否低于国家规定的最低价格问题，并且在财政返还环节较为复杂，相关手续也较为繁琐。
3一体化开发模式实施策略及建议3.1 完善土地法律制度地铁上盖物业用地属于公益性用地还是经营性用地，在具体实践中存在较大争议，故而各个城市在开发建设实践中的实际操作也不尽相同。
虽说地铁上盖物业的形式以商业、住宅为主，应该属于经营性用地，但是从城市基础设施建设和城市空间结构优化的角度来看，它能促进城市地铁的建设、缓解城市交通压力、优化城市空间结构，因此也具有一定的公益性质。
而用地性质的不同，直接决定了其土地开发权的取得方式，是出让还是划拨，而且还牵扯到是“协议出让”还是“招拍挂”。
对于地铁站点物业（包括地下部分与地上部分）开发建设用地的使用权，该类物业可以为乘客提供银行、购物、休闲等必要的生活工作便利，同时作为吸引点可以增加客源，从而缓解地面交通，最重要的是筹集地铁工程的建设资金，为实现地铁自身盈利提供了可能。
鉴于以上分析，从宏观来看，地铁上盖物业的公益属性应适当强调，只要保证地铁上盖物业的收益仍应用于地铁工程的建设，从整体上平衡地铁工程项目的巨额资金投入与财政补贴，那么在政府进行适当监管的基础上，鼓励地铁公司自主性与积极性的发挥，对于整个城市的长远发展无疑是具有重大意义的。
3.2 土地开发政策突破点根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条：“土地使用权出让可以采取下列方式：协议、招标和拍卖。
”由此可见，对于经营性用地，“招拍挂”并不是唯一的选择，协议出让方式可以在特殊条件下使用。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年）中第3条规定：“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。