2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(17)

一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．熟悉收益法的含义；2．熟悉收益法的理论依据；3．掌握收益法适用的估价对象和条件；4．熟悉收益法估价的操作步骤；5．掌握报酬资本化法最一般的公式；6．掌握净收益每年不变的公式；7．掌握净收益在前若干年有变化的公式；8．熟悉净收益按一定数额递增的公式；9．熟悉净收益按一定数额递减的公式；10．掌握净收益按一定比率递增的公式；11．熟悉净收益按一定比率递减的公式；12．掌握预知未来若干年后的价格的公式；13．掌握净收益测算的基本原理；14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取；15．熟悉求取净收益应注意的问题；16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定；17．熟悉报酬率的求取；18．熟悉直接资本化法概述；19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；20．掌握资本化率与报酬率的区别和关系；21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；22．掌握投资组合和剩余技术。

二、内容讲解第八章收益法及其运用第五节报酬率的求取一、报酬率的实质报酬率（yield rate，Y）也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（internal rate of return，IRR，也称为内部报酬率）同性质的比率。

进一步弄清报酬率的内涵，还需要弄清一笔投资中投资回收与投资回报的含义以及之间的区别：投资回收是指所投入资本的回收，即保本；投资回报是指所投人资本全部回收以后所获得的额外资金，即来源：建设工程教育网报酬。

以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。

因此，投资回报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即：报酬率＝投资回报/所投入的资本可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。

投资既要获取收益，又要承担风险。

所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。

即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至可能亏损。

以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。

盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。

在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要想获取较高的收益，意味着要承担较大的风险；或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。

因此，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

例如，将资金购买国债，基本没有风险，但利率低，收益也就低；而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。

报酬率与投资风险的关系可见图7-2。

掌握了报酬率与投资风险的上述关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所选取的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。

例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，来源：建设工程教育网另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。

由于房地产价值与报酬率负相关，因此，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。

图7-2报酬率与投资风险关系示意图“采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率”这种认识，使得报酬率的确定可以包容多种情况，避免一些过于武断或者仅适用于某些特定情况下的结论。

以土地为例，正如马克思所讲的那样，当人们把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资时，报酬率就要低于其他较长期投资的报酬率，甚至低于银行利率。

马克思说：“因为一切古老国家都把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资，所以，购买地租所根据的利息率，多半低于其他较长期投资的利息率，例如，土地购买者只得到购买价格的4%，而他用同一资本投在其他方面却能得到5%；这也就是说，他为地租付出的资本，多于他在其他投资上为等量年货币收入所付出的资本。

”但当情况不再是这样，例如拥有土地者不再有任何特殊的社会地位，受自然或社会因素的影响获取地租并不稳定、有风险时，报酬率就要高于其他较长期投资的报酬率。

因为土地不可移动，使得它难以逃避一些政策、社会动荡或自然灾害的影响。

不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，例如期间收益和期末转售收益、基于合同租金的收益和基于市场租金的收益、土地收益和来源：建设工程教育网建筑物收益、抵押贷款收益和自有租金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。

因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。

二、报酬率的求取方法了解了报酬率的实质后，下面介绍求取报酬率的三种基本方法。

这些方法都有一些前提条件，如要求房地产市场比较发达等。

（一）累加法累加法（built—up method）是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。

无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。

风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是对估价对象房地产自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险的补偿。

累加法的一个细化公式为：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率其中：①投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。

②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。

房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。

③缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。

房地产与存款、股票、债券、黄金相比，买卖要困难，变现能力弱。

④投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，例如易于获得融资（如可以抵押贷款），从而投资者会降低所要求的报酬率。

因此，针对投资估价对象可以获得的额外好处，投资者之间竞争的结果也会要求作相应的扣减。

累加法的应用举例见表7-2。

累加法应用举例表7-2由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，通常是选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，例如，选取同一时期的国债利率或银行存款利率。

于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿；管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管来源：建设工程教育网理负担的补偿；缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠。

需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。

这是因为在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益，因而根据“匹配原则”，应使用与之相对应的名义报酬率。

（二）市场提取法市场提取法（markete xtraction method）是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法。

例如：（1）在V＝A/Y的情况下，是通过V＝A/Y来求取Y，即可以将市场上类似房地产上的净收益与其价格的比率作为报酬率。

通常为避免偶然性，应尽量搜集较多的可比实例，求其净收益与价格之比的平均数。

举例说明，如表7-3所示。

选取的6来源：建设工程教育网个可比实例及其相关资料表7-3表7-3中6个可比实例报酬率的简单算术平均数为：（11．8%＋12．1%＋11．4%＋12．0%＋12．5%＋12．8%）÷6＝12．1%由上求出的12．1%可以作为估价对象的报酬率。

此外，较为精确的计算还可以采用加权算术平均数。

选取的6个可比实例及其相关资料 表7-31[1](1)1[1]0(1)nn Y A V Y Y -+--=+A (2)在V=的情况下，是通过Y来求取Y 。

在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即y 是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。

设1[1](1)nA X V Y Y =--+试错法是先以任一方式挑选出一个认为最可能使×等于零的Y ，再通过计算这一选定Y 下的X 值来检验它。

如果计算出的X 正好等于零，则就求出了Y 如果计算出的X 为正值，则通常表明必须再试一下较大的Y ；相反，如果计算出的X 为负值，就必须再试一下较小的Y 。

这个过程一直进行到找到一个使计算出的x 值接 近于零的Y 时为止。

在利用计算机的情况下，只要输入V ，A ，n ，让计算机来做就可以了。

在不利用计算机的情况下，求解Y 必须进行反复的人工试算。

利用试错法计算到一定精度后，利用线性内插法求取Y 的公式如下：211112()Y Y X Y Y X X -⨯∣∣=+∣∣+∣∣式中Y1—当X 为接近于零的正值时的Y ； Y2—当X 为接近于零的负值时的Y Xl —Y1时的X 值（正值）；X2—Y2时的X值（实际为负值，但在此取其绝对值）。

(3)A AV Y g Y Y g V==+-在的情况下，是通过来求取必须指出的是，市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。

对估价对象报酬率的判断，还应着眼于可比实例的典型买者和典型卖者对该类房地产的预期或期望报酬率，对用市场提取法求出的报酬率进行适当的调整。

（三）投资报酬率排序插入法收益法估价采用的报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。

由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。

报酬率排序插入法的操作步骤和主要内容如下：（1）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率及其他投资的报酬率等。

（2）将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表（如图7-3）。

（3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。