论住房抵押贷款流动性风险的防范
个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策
个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策一、个人住房抵押贷款风险分析1、信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。
信用风险一般包括以下几种形式：(1)被迫违约。
被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。
(2)理性违约。
理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。
当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。
(3)提前还款。
提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。
提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。
提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。
另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。
提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
(4)恶意骗贷。
一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。
其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。
2、抵押风险(1)抵押处置风险。
当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。
我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
(2)抵押物价格风险。
包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。
如何防范个人住房抵押贷款风险
五 、 强 商 业银 行 信 贷 管理 。 加 一是 加 强
、
完善 住 房 抵 押 贷款 的法 律 法 规 。 当 产拍 卖 规 程 ．解 决 好 抵 押 物 的 合 法 处 分 问 对 借 款 人 借款 资 格 和 偿 债 能 力 的 审查 。二
前应从房屋交 易 、 估价 、 险等 方面 ， 保 进一 题。 二是要健全对房屋使用者 的安置制度 。 是 完善 贷款相 关手续 。在简化 手续 的 同 步推进住房抵押贷款法律法规 的制定和完 当违 约行 为 发 生 时 ．要 使 银 行 能 迅 速 处分 时 ，要 完 善 个 人 住 房 贷 款 的公 证 、抵 押 、
经营之道
如何 防范个 人住房 抵押贷 款风 险
口 惠 丹 颖
人住房贷款存在着对象多 、范 围广 、 面也 会 有 负 面 评 价 。这 种 负 面 评 价 对 其 择 二 是 开 发 合 适 的 风 险预 警 模 型 ，针对 我 国
Ｉ 流 动 性 差 及 期 限长 的特 点 。同 时 ． 我 业 、 求职 、 提薪 以及使用信用消费等方面都 实 际情 况 ，对 预 警 区 间 、警 戒 线 以及 指 标
国个人 住房 贷款 还存 在基础 设施 建设 落 会产 生 不 利 影 响
后 、 人 征信系统不完善 等问题 ， 以。 个 所 这
权 重 、概 率 密 度 函数 等 设 置 合 理 参 数 ； 三
三 、 全 抵 押 物 处置 制 度 。 是 积 极 培 是 建 立 快 速 反应 和 预控 机 制 ，对 风 险预 警 健 一
、 机 制 ， 备发 放 程 序 和 合 同 内容 ， 完 以遏 制 无 市场 。 是 规范 房 地 产评 估 业 务 行 为 ， 产 的选 择 和 审 定 ． 主要 着 眼 于 易 于 保 值 、 三 保证
论当前个人住房贷款风险分析及防范对策
论当前个人住房贷款风险分析及防范对策随着我国经济的不断发展，个人住房贷款已经成为人们置业的常见方式。
在当前经济形势下，个人住房贷款所面临的风险也日益凸显。
本文将对当前个人住房贷款的风险进行分析，并提出一些防范对策，以帮助人们更好地理解和规避个人住房贷款风险。
一、当前个人住房贷款面临的风险1. 利率风险个人住房贷款利率的波动对借款人的负担有着直接影响。
在经济周期的变化下，央行利率的变动也会直接影响到个人住房贷款的利率。
一旦利率上升，借款人的还款压力也会相应增加，尤其对于那些选择浮动利率的借款人来说，其风险会更加突出。
2. 收入不稳定风险随着社会经济的快速发展，越来越多的人选择自由职业或创业而不再依赖固定的收入来源。
这就意味着，他们的收入也更加不稳定，这也会直接影响到个人住房贷款的还款能力。
一旦收入出现波动、甚至减少，借款人还款的压力也会增大。
3. 房价波动风险房价的波动也是当前个人住房贷款面临的重要风险之一。
一旦房价出现下跌，借款人的房产价值也会受到影响，这会导致其负债率的增加，并增加其违约的风险。
4. 还款意愿风险一些借款人可能会出现还款意愿不强的情况，导致还款逾期或者违约的风险。
这也可能是由于个人生活状态发生变化，造成还款意愿不强，甚至出现破产的情况。
1. 选择合适的还款方式在选择个人住房贷款时，借款人应该慎重考虑还款方式。
如果借款人收入较为不稳定，可以选择固定利率的贷款，以降低利率风险。
还款方式也应该根据个人的收入情况来调整，避免出现还款逾期或者逾期的风险。
2. 理性购房，避免过度负债在购房时，借款人应该理性对待房价，避免盲目跟风，导致过度负债。
房价的波动一直存在，应该谨慎选择房产，避免过度负债，增加还款的压力。
也应该注意房屋的抵押价值，避免过度贷款。
3. 建立健全的收入证明有稳定且充分的收入证明可以提高借款人的信用评级，从而获得较低的利率和较宽松的还款条件。
所以，借款人可以通过积累稳定的工作经验和提高收入，建立健全的收入证明。
浅谈商业银行房地产抵押贷款风险防范
行往往认为地上建筑物、 其他 附着物无论是抵押设
定 前所 建 ， 还是 抵 押 设定 后 所 建 ， 均应 视 为 抵 押 物 的一 个组 成部 分 。更有 些银行 随着其 拥有设 定抵 押
权 的土地上建筑物增加而相应增加贷款金额 。其 实， 根据《 担保法》 ５ 第５条规定 ， 抵押合同签订后 ， 土
土地使用权抵押操作等。
关键词 ： 商业银行 ； 抵押 ； 贷款 ； 险 风
中图分类号 ：８ ０ Ｆ３ 文献标识码 ： Ａ 文章编号：０ ３ ３ ９ （０ ８ ０ — ０ ６ ０ １０ — ８ ０ ２ ｏ ） ８０ ９ — ２
房地产抵押贷款作为一种安全性 、流动性 、 效 益性 的贷款方式 ， 已经成为商业银行最为普遍 的贷 款方式。 为了有效 防范商业银行房地产抵押贷款风 险， 有效保护债权人 的利益 ， 探讨房地产抵押贷款
地 上新 增房 屋不 属于抵 押物 。
子的假按揭 、开发商恶意套取银行资金的零首付、
返租式的假按揭等 ， 这都对银行造成了潜在的法律
诉 讼 风险 ， 此 ， 行 应予 以重点 防范 。 鉴 银
２ 银行设定抵押的土地使用权其取得 的方式 ． 有三种 ， 即划拨 、 出让 、 转让。国有划拨土地使用权
现在： 开发 商套取 资金 的假 按揭 、 不具备 销售 资格房
１《 ． 国有 土地出让和转让暂行条例》 ２ 第３条规
定 ：土地使用权抵押 时， “ 其地上建筑物 、 其他 附着 物随之抵押 。 地上建筑物、 其他附着物抵押时， 其使
用范 围 内的土地 使用 权随之抵 押 ” 是基 于此 ， 。正 银
的防范对 策俞 显重要 。
一
权的土地使用权是以划拨方式取得的， 债权人处置 房地产后 ， 当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应 应 缴纳 的土地使用权出让金的款额后 ， 抵押权人才能
住房抵押贷款风险的成因及防范措施
、
住房抵 押贷款风 险 的种 类厦成 因
（ ） 款＾ 信 ｌ 风 险 一 原 因， 不 能按期偿还住房抵押 贷款本息 的风险 。它可分为以下三种
情况 ： １ 自然 原 因 造 成 的 风 险 。 主 要 是 指 抵 押 贷 款 的借 款 ．
会 带 来 更 太 的 收 益 ， 而 产 生 违 约 行 为 如 在 经 济处 于 低 从
经济体制 尚未健全 ， 政府行 为还不规范的情况 下 ， 其波动的
可 能性 将 会 更 大 。
［ 稿 日期 ］ ０ １ ３ ０ 收 ２０ —０ —１９ ［ 作者筒 介］刘籍民（９３一） 男， １７ ， 河南谭河人 ， 在读 硕士研 究生 ， 专业 方向：ｘ域经济研 克； ｒ 量朝 辉（９２一） 男 河 南许 昌 １７ ， 凡 ， 事仝 融 工作 。 从
房地产评 估业 起步较 晚， 发展 时问不长 ， 存在着诸多 问题的 情况下 ， 难免会出现房价 高估 的情况 ， 这无形 中削弱 了抵 押 物作为归还贷款本息 的保证作用。第二 ， 从长 远看 ， 房地 产 具有保值增值 的能力 ， 这并不 排除 由于经井 被动等原 因 但
导 致房 地 产 在 一 定 时 期 内 的太 幅 贬值 。 尤其 是 在 我 国市 场
一
般情况下 ， 抵押 制度是住 房贷款安全保 障量基本 的
措施 ． 一旦借款人在还 贷上 发生 违约行为 ， 抵押权人有权按 照合同以法定程序扣押 拍卖抵 押物 ， 以获得 清偿 。但在我 国抵 押贷款法律体系和房地产市场体 系尚未健全及缺乏相 应配套措旌 的情况下 ， 银行在贷款无法 回收时 ， 却往往难以
房 贷 款 而 形成 的风 险 。 值得 一 提 的 是 ， 国 目前 正 处 于 国民 经 济 结构 调 整 ， 我 企 业 转 制及 政府 机 构 改 革 的 关键 时 捌 ， 失业 性 失业 的 人 数 臆
我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范
宏 观 目标 相 违 背 时 ．政 府 会 采取 房 地 产 调 整 政 策 ． 地 产 业 政 策 的 调整 和 收 缩 ． 房
使 商 业 银 行 面 临政 策 风 险
信 用 风 险 是 个 人 住 房 抵 押 贷 款 风 险
的来源和 运用在 时 间上明显 不 匹配． 存 在 “ 存 长 贷 ” 问题 短 的 ２ 市场 政 策 风 险 我 国整 个经 济 处
展 信 贷 营销 业 务 、优 化 信 贷 资产 结 构 的 主 要 手段 ．个 人 住 房 抵 押 贷 款 自 然 成 为 商 业 银行 重点 拓 展 的 贷 款 投 向
商 业 银 行 之 所 以 争 先 发 展 个 人 住
于 转轨 时 期 ． 场 机 制 不 健 全 ． 府 的 定 市 政
信 无 法真 实 了解 的信 用 风 险 ．抵 押 物 难 位 不 明 确 当房 地 产 市 场 发展 脱 离 个 人 以 变现 的 市场 风 险 ．风 险 转 移 及 补 偿 机 消 费 能 力 ． 出现 泡 沫 和 经 济 过 热 ， 调控 与
余 额 快速 增 加 ．个 人住 房抵 押 贷 款 不 良
率 也 开 始 不 断 上升 ．０ ２年 四 大 国有 商 ２０ 款率在 １ 左右 ． ２０ ％ 到 ０ ４年 底 ． 人 住 个
业银 行 个 人 住 房 抵 押 贷 款 的平 均 不 良贷 部 贷 款 的行 为 四 是恶 意 骗 贷 般 称 其 易 费 用 高 ． 一 导致 银行 的 抵 押 物 变现 困 难 为 “ 按 揭 ”是 一 种 欺 骗 行 为． 要 特 征 二 是 抵 押 物 价 格 风 险 ． 括 抵 押 物 价 格 假 ． 主 包 房抵 押 贷 款 不 良贷 款 率 达 到 １ ％左 右 ． 是 实 际 借 款 人 将 套 取 的个 人住 房 抵 押 贷 市场 风 险 和抵 押 物 价 格 人 为风 险 前 者 ． ５ 其 中农 行 高 于 ２ 我 国个 人 住 房 抵 押 款 资金 用于 风 险 更 高 的 投 资 ．如 挪 用 到 是 指抵 押物 因房 地产 市场 的变 化 和 房 屋 ％在
个人住房抵押贷款的风险及防范
个人住房抵押贷款起源于 １ 世纪的英国，在我国，个人住房抵押贷款起步较晚。２ ９ ０世纪 ９ ０年代 ，随着 我 国市场 经济 的不 断 发展 和住 房货 币分 配 制度 的实施 ，住 宅逐 渐 进 入 到 流通 市 场 ，并带 动个人 住 房抵押 贷 款 市 场 的 发展 。 自 ２０ ００开 始 ，为 促 进 住 房抵 押 贷 款 市 场 的发 展 ， 人民银行相继出台了延长个人住房贷款期 限、调低贷款利率 、增加住房公积金贷款最高限额等 举措 ，促使我国的个人住房抵押贷款进入 了高速发展阶段 。２０ ００年，我国个人住房抵押贷款 余额 仅 ３ １ ３６亿元 ，到 ２０ ０４年 ，该 贷款 品种 余额 已达 到 １８３亿元 。 ５５ 但是 ，随着个人住房贷款的快速发展 ，不 良贷款率也呈上升趋势。 目 前全国平均个人住房 抵押贷款不 良率在 １ ％左右 ， 个别商业银行甚 至不 良率超过 ２ ，远远高于 国际按揭贷款违约 ％ 率 的标 准 ，潜在 风 险正在逐 渐 的显现 。因此 ，客观 的认识 个人 住 房抵押 贷款 的风 险 ，针 对 风险 措 施提 出有 效 的防范措 施 ，对个 人住 房抵 押进 行改革 和创 新 ，是确 保个 人住 房贷 款市场 健康 发
市场的健全程度 、抵押贷款的内容如按揭 比率 、还款方式 、贷款期 限等指标确定的适当与否也 会对 银行 和借款 人均 产生 重大 的影 响 ，从 而可 能是 银行 遭受利 益 的损失 。
（ ）流 动性风 险 。流动 性风 险是 指 当银行 流 动 性 不 足 时 ，无 法 以合 理 的成 本迅 速 增 加 负 ２
展 的重 要 环节 。
二 、个人住房抵押贷款 的主要 风险
房地产金融所存在的风险及防范措施
房地产金融所存在的风险及防范措施1. 引言1.1 房地产金融所存在的风险及防范措施房地产金融是指以房地产作为抵押或投资标的的金融业务，包括房地产贷款、房地产证券化、房地产基金等。
在房地产金融领域，存在着多种风险，包括政策风险、市场风险、信用风险、流动性风险和操作风险。
政策风险是指政府政策或法律法规变化对房地产金融业务的不利影响，市场风险是指市场波动对投资价值的影响，信用风险是指借款人或投资方无法按时偿还债务或投资本金的风险，流动性风险是指资产无法快速变现导致损失的风险，操作风险是指管理不善或操作失误导致的风险。
为了有效防范这些风险，需要加强监管，规范市场秩序，规避潜在风险隐患；优化金融产品，提高产品的透明度和流动性，减少风险敞口；健全风险管理体系，建立完善的风险评估和监控机制，提高抗风险能力，确保房地产金融业务稳健发展。
2. 正文2.1 政策风险政策风险是指由政府制定政策变化所导致的风险，对房地产金融市场将产生直接或间接的不利影响。
政策风险主要包括政策法规变化、政策调控波动等因素。
政府的政策调整可能对房地产市场产生重大影响，例如收紧货币政策导致利率上升，增加购房成本；出台限购政策导致需求减少，市场降温等。
政策风险是房地产金融市场中较为常见且影响较大的风险因素之一。
为了降低政策风险带来的影响，房地产金融机构可以通过多种途径进行防范。
密切关注政策动向，及时了解政府的政策意图和调整方向，做好风险预警和应对准备。
加强与监管部门的沟通与协调，积极参与相关政策的制定和调整过程，争取在政策制定阶段就行使相关权利和提出建议。
建立健全的政策风险管理体系，定期评估政策风险对机构的风险暴露程度，并采取相应的防范措施，及时有效地应对各种可能出现的政策风险。
通过以上措施，房地产金融机构可以有效降低政策风险的影响，确保自身良性发展。
2.2 市场风险市场风险是指由市场价格波动引起的风险，主要包括市场价格的不确定性、市场流动性不足以及市场行为的无效性等。
试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范
ｉ式论 商 业银行 住 房抵 押 贷款 坝戕 及风 险 防范
Ｉ 薛 瑜 华东师范大学金 融与统计学院
【摘 要】本文对个人住房抵押 贷款业 务发展历程进行 回顾，指 出现 阶段商业银行 面 的潜在风险，从银行 自身和外部环 境 两个 角度 ，提 出风 险 防 范建议 。
【关键词】商业银行 风险防范
立 了比较科学 的风险评 估模型 。
住房 抵押贷款 五类风险 不是孤立 的 ．银行操 作风险 、抵押物风 险
随着我 国住房抵 押贷款 的发展 ．客 观上需要 我国银行 建立标准 、
好 和流动 性风 险主要是 银行 自身管理不 完善造成 的 利率 风险和违 约 科学 符 合我 国国情的风险 评估模型 ．提 升风险 管理水 平。但是从 美
（４）提升 自身风险 管理水平
可 以看出 ．我 国房地产市 场仍然 存在需 求不足的 问题 ．客观上 需
发达 国家的住房抵 押贷款一 级和二级 市场都 比较成熟 ．除商业 银
要加大贷款 支持 力度 ．商业银 行应关注 的重点是 ：如何 采取 有效 的措 行 之外 ，还有 众多金融 机构参 与贷款的 发放 担 保 、打包 重组 、资信
一 个人住房抵 押贷款 现状
经 济繁荣 与萧条周期 ，抵押贷款 集 中在 ２００３年 ～２００６年发放 ．此时
中国人 民银行 数据显 示 截至 ２００９年 ３月末 购房 贷款 余额 为 正 是中国房地 产市场价 格不 断上升 的时期 ．这无 疑给商 业银行带来 了
３ ４９万亿元 。同比增 长 １０ ６％ ．比上年 同期低 １ ９ ２个百分 点 ．购 房 借款 者 ”理性 违约 的潜在风险 。
施 ．在扩 大住房抵押 贷款发放 量的 同时 ．注 意风险 的防范．既能 改善 评级 、资产 证券化 等业务 的进 行 ，这 无疑促使 金融机构 对贷款进 行风
个人住房贷款风险和防范问题的分析
个人住房贷款风险和防范问题的分析内容摘要：个人住房贷款从1985年开展至今已经成为商业银行最重要的贷款品种，也是商业银行最重要的经济利益增长点。
众所周知，个人住房贷款持续健康发展,将给商业银行带来可观的经济利益，但是，个人住房贷款风险一旦邸谿出来，将给商业银行带来巨大的经济损失。
因此，在商业银行风险管理中，个人住房贷款风险防范不可避免的成为最重要的一部分研究内容。
近几年，我国个人住房贷款在迅速发展的同时其风险也在逐渐雄露，为了保障现有市场环境下个人住房贷款的稳左健康发展，商业银行对其风险的防范越来越重要。
对国内商业银行个人住房贷款风险及防范进行研究，目的是加深对个人住房贷款风险的认知，加强对个人住房贷款风险的防范。
本文首先描述我国商业银行个人住房贷款风险的现状,并论述其成因，苴次分析我国现阶段而临的主要风险类型，最后在借鉴美国和香港个人住房贷款风险防范成功经验的基础上，从商业银行的角度考虑，建议针对借款人、开发商、利率、抵押物和银行内部等五方面进行风险防范。
关键词：商业银行；住房贷款；风险防范引言截至2017年12月末，我国房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%,增速比上年末高7.9个百分点；其中，房产开发贷款余额4.28万亿元，同比增长21.7%,增速比上年末高5.3个百分点：地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%,增速比上年末高15.9个百分点。
可见，房地产开发贷款增速明显上升。
而我国个人购房贷款继续保持平稳态势。
2017年末，我国个人购房贷款余额为M.52万亿元，同比增长17.5%,增速高于同期各项贷款增速3.9个百分点；全年增加1.72万亿元，同比多增196亿元。
随着限购政策在各大城帀相继解除，我国房地产市场平稳回升，使得房地产企业的信心得以恢复，拿地热情较髙，融资需求有所增加，因此地产开发贷款增速较大，而限购松绑并没有冲垮人民大众的理性思维，大家普遍持观望态度，因此个人购房贷款依旧保持平稳增长。
个人住房抵押贷款风险分析
个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。
这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。
但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。
本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。
第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。
1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。
但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。
因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。
1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。
1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。
因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。
1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。
第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。
2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。
借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。
个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。
2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。
个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。
借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议【摘要】我国商业银行开展个人住房贷款业务存在着诸多风险问题，主要包括信贷风险、市场风险和流动性风险。
本文通过对这些风险问题进行分析，并提出了相应的对策建议，包括加强风险管理、提高风险意识、建立科学的风险评估机制等。
在总结了研究成果并展望未来的发展趋势，同时建议商业银行应继续加强对个人住房贷款业务的监管和管理，以降低风险并确保金融市场的稳定。
本研究旨在为商业银行个人住房贷款业务的风险管理提供参考，并促进金融行业的健康发展。
【关键词】商业银行、个人住房贷款、风险问题、对策建议、信贷风险、市场风险、流动性风险、总结、展望、建议1. 引言1.1 背景介绍随着我国房地产市场的快速发展和个人住房需求的不断增长，商业银行个人住房贷款业务已成为银行业务的重要组成部分。
个人住房贷款作为商业银行的主要信贷业务之一，对于促进房地产市场稳定发展和个人住房消费具有重要意义。
随之而来的是一系列的风险问题，如信贷风险、市场风险和流动性风险等，这些风险问题对商业银行的经营稳健和金融风险管理带来挑战。
在这样的背景下，对商业银行个人住房贷款的风险问题进行深入分析和研究，提出有效的对策和建议，对于确保商业银行的资产质量、提升风险管理水平、促进金融市场稳定具有重要意义。
本文旨在从商业银行的角度出发，对个人住房贷款存在的风险问题进行分析，探讨相应的对策建议，以期为相关部门和银行制定有效的风险管理措施提供参考。
1.2 研究意义个人住房贷款在我国已经成为一种常见的金融服务，对于满足人们的购房需求和促进房地产市场发展起到了至关重要的作用。
随着金融市场的不断发展和变化，商业银行个人住房贷款存在着一定的风险问题。
研究这些问题的意义主要有以下几点：个人住房贷款是我国金融市场的重要组成部分，其风险直接关系到金融体系的稳定与健康发展。
通过研究个人住房贷款存在的风险问题，可以帮助商业银行更好地认识和监控贷款风险，有效预防和应对潜在的风险事件，提高金融市场的整体风险防范能力。
浅析商业银行住房抵押贷款存在的风险与措施
引发 的提 前还贷信用 风险。
（ ） 动性 风 险 四 流 商 业 银 行 持 有 的 住 房 贷 款 债 权 不 能 及 时 足 额 变 现 而 遭 受 的
动 的首要 原则 。在商 业银行 中 ， 住房抵 押贷 款方面所 涉及的 资金 量 最 大 ， 是 占用 资 金 最 长 的 领 域 ， 期 限 最 长 可 达 二 三 十 年 之 也 其 久 ， 此 大 的 资 金 ， 占用 如 此 长 的 时 间 ， 此 在 其 中 会 涉 及 到 一 如 被 因
抵押贷款的基础条件 ， 国还缺少 消费信贷方面的法律 、 我 法规。 （ ） 场 政 策 风 险 六 市 政府经济政策 的调整引起房地产市场的变化 ．最终给商业银行 带 来 的损 失 。 目前 我 国房地 产 市场 的 发展 已严 重 脱 离 了个 人 的消 费
能力 ， 随着 经 济 的过 热 发展 ， 分一 线 大 城市 的 房 价 已出 现泡 沫 。 部
经过 中国人 民银行 的相关数 据显示 ： 止到 ２０ 截 ０ ９年 ３月 末 ． 购 房 带 余 额 为 ３４ ．９万 亿 元 ， 比增 长 １．％ ， 同 ０６ 比上 年 同 期 低 １ ． ９２ 个 百分点 ， 购房贷 款新增 １４ １９亿元 ， 比多增 １６亿元 。随着 我 同 ４
成 统 一 的 评 价 标 准 与 业 务 流 程 。 少 熟 悉 个 人 住 房 抵 押 贷 款 业 务 缺
信用 风险是 个人 住房抵 押贷 款风 险 中最基本 最直 接 的一种
风 险。主要表 现在如下 几方面 ：
其 一 ， 迫 违 约 。 迫 违 约 是 借 款 人 的 被 动 行 为 ， 借 款 人 在 被 被 指 购 买 房 产 后 ， 为 支 付 能 力 下 降 或 者 有 突 发 事 件 发 生 无 法 继 续 因
论我国住房抵押贷款风险的防范
素 进 行 分 析 和 探 讨 防 范 风 险 的 措 施 是
必 要 的
关 键词 ：住 房抵押 贷款 风 险 因素 防
范
、一
年来 ，我 国住房抵 押贷款业务广
１广 泛发展， 广 为改善居民居住条件、 推 上 动居民 住房投资、 扩大内需、 拉动
经济增长做 出了重要贡献 。但是 ，在住房 抵押贷款业务快速发展的 同时 ，也暴露 出
响度也就越 大。因为在借款 人本来的收入 就 比较吃 紧的情况 下 ，增加的每月还款额 无疑会加大借款人 的还 款压 力 ，从而使银
监控 ， 对借款人的信誉、品德 、 工作状况难 以做到全面准确的学握 ，对抵押物在贷款
而直接导致银行 的破产或倒 闭。
流动性风险与信 用风 险以及经济周期
■ 张启振 副教授 （ 美大学财经学院 福 建厦门 ３ １２ ） 集 ６ Ｉ １ ）
为， 被迫违约是 因为借款人 发生财力困难 ，
内 容摘 要 ：在 我 国住 房 抵 押 贷 款 业 务
成房屋 的变现 能力下降 ，抵押风险进一步
转 变为银 行的不 良债权或损失。当这种现 象大量出现时， 巨额的住房抵押 贷款演变成 巨额 的银 行不 良贷款 ，银行开始出现流动
成 的 损 害 ，对 住 房 抵 押 贷 款 的 风 险 因
是借款人 的被迫违约 还是理性违约 ，都会 对发放住房贷款 的银 行产 生不 良影响。违 约行 为发生后 ， 即使银行能将抵押物 变卖 ， 但 由于住房市场 的价格 波动 ，也可能使其 收 回的资金额少于贷款 余额 ，使银行资产 受损。 同时，银行将 不得 不面对突然改变 的资金流量 ， 要重新安排资金使 用计划 ， 而 这 时资金市场 可能 发生利 率下降等 情况 ，
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范一、风险1. 信用风险信贷风险是指在资金融通的过程中，借款人因自身经济原因或者意外风险，导致还款不能按照合同约定进行的风险。
对于银行而言，住房贷款信用风险是相对较高的，因为住房贷款金额较大，贷款期限较长，借款人的还款能力不易获得充分的、确凿的保障。
2. 利率风险利率风险是指银行在发放个人住房贷款时，面临的实际贷款利率可能与预期利率出现偏差，从而导致银行收益下降的风险。
由于住房贷款长期，利率风险相对较小。
3. 法律风险银行在发放住房贷款时，可能面临的法律风险包括合同纠纷、贷款者违约、以及抵押物意外受损或被侵犯等。
对于银行而言，防范法律风险的措施在于建立健全的风险管理制度和风险事件的处置机制。
4. 抵押物价值风险抵押物价值风险是指因房价下跌、房屋折旧或维修不及时等原因导致抵押物价值下降的风险。
对于住房抵押贷款而言，抵押物价值风险一直是银行借款业务中最常见的风险之一。
5. 流动性风险银行在发放住房贷款时，可能会面临到资金流动性问题，如果买房的人将银行贷款全部提取，那么银行就会面临流动性风险，因为银行要负责发放贷款的资金，并且负责还款的追缴，这就需要银行具备足够的现金储备和流动性安排来应对意外情况。
二、防范1. 严格管理贷款风险首先，银行应该在贷款前仔细审查借款人的财务状况和信用记录，确定其还款能力。
其次，在贷款放款后，银行应建立完整的风险措施和管理制度，及时进行监测和干预，确保贷款按时还款。
2. 完善贷后管理银行应健全完善的贷后管理制度，根据借款人信贷记录监测其信用行为，及时调整贷款利率，防范各类风险，以保障银行借贷利益。
银行应根据当地的房价走势，及时估计抵押物价值所处的市场地位，评估其动态风险，以保证抵押物的价值不因市场变动而出现价值下跌的风险。
4. 加强流动性管理对于流动性风险的防范，银行应做好资产结构和流动资金的平衡，在发放住房贷款时应预留充足的流动资金，确保个体借款人提前还款的风险得到控制，有效保障了银行贷款业务的健康发展。
我国开展住房反向抵押贷款风险及其防范
金融与资本市场、 房地产市场以及 的迫切性，目前房地产二三级市场日渐繁荣， 计算， 将其房屋的价值化整为零， 分摊到预期 经济制度、
房屋租赁等房产交易也越来越频 寿命年限中去， 按月、 按年或者一次性支付现 社会养老保障制度等与住房反向抵押贷款密 二手房买卖、 但是由于我国二手房市场发展尚处于起步 金给借款人， 借款人在获得现金的同时， 继续 切相关的因素， 都可能会发生大的变动， 风险 繁， 获得房屋的居住权并负责维护， 一直延续到借 因素较多。 阶段， 各种相关的法律法规尚不完备， 二手房
情， 应当积极引入实施。 此后， 我国关于住房反 估工作者道德素质不过关， 出现欺诈、 违约、 泄 住房反向抵押贷款概述 滥用评估资格的现 象； 加之， 房屋的价值还 但主要集中在住 密、 住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产 向抵押贷款的研究逐渐增多， 区位发展 、 市场变 化等众 多因 权的老年人（ 抵押人） 将房屋产权抵押给银行、 房反向抵押贷款在我国开展的可行性及必要 会 因地理位 置、
当然 ， 由于老年人 的寿命与其养老金有一
房屋现值和贷款成本等因素， 贷款预付款 使抵押人 由于过早 的逝世而造成财富的丢失 ； 国内尚未建立完善的老年福利保障制度， 绝大 测、 部分老年人依靠传统的家庭养老或社会保障 可以按月、 按年或者一次性发放给抵押人。 养老， 养老途径单一。鉴于中国人口老龄化的
严峻形势和不甚完善的养老保障体系， 国内众 人 以其他财产抵偿贷款 。 ４债权人无追索权， 、 即贷方无权要求抵押 “ 长寿风 险” 。 对于抵押 人因为获得 了这 笔额 从国外尤其是美国开展的住房反向抵押 定的正相关性 ，
多学者提出推行住房反向抵押贷款， 以完善我
更好地改善生活条件， 提高医 国的养老保障体系， 缓解养老压力。虽然住房 贷款情况来看， 住房反向抵押贷款是一种有效 外的养老金后， 而取得的长寿， 也是反向抵押贷款机 反向抵押贷款可为老年人提供部分经济来源， 的养老方式， 对于拓宽养老途径， 弥补社会保 疗费用， 能在一定程度上缓解社会养老压力， 具有重要 障和家庭养老的不足、 活跃金融市场， 改善老 构需要考虑的因素。 的现实意义， 但反向抵押贷款的开展不仅牵涉 年人经济状况， 减轻子女压力、 提高老年人生
浅议个人住房贷款风险的防范
下 ，提高 房 产 的评 估 价格 ，帮助 款 中用 于 投 资 目的 ，甚 至 有一 些 建 议 借 款 人获 得更 多贷 款 。所 以 ，当 人 将贷 款 投资 于股 市 。 因此 ，一 ２１审 慎 经 营 ，提 高 准 入 标 ． 贷 款 过分 依赖 抵 押房 产价值 ，等 旦 股价 和 房价 等资 产价 格下 跌 ， 准 ，做好 借 款人 信 用及 第一 还 款 于将 风险 关 口的把 守 由贷 前转 到 就 会影 响投 资 型个 人住 房抵 押 贷 来 源审 核 。一 是切 业 务 取 得 超 速 发 展 。 至 不 重视 ，只是 履行 形 式或 根本 不 揭 ”方 式帮助开发商套现 。 １ 银行 营销 冲动及贷后管理 ． ５ ２ ０ 年 １月 止 ，全 国个 人 住 房 贷 进行 信用 状 况 的调查 ，据有 关部 ０７ Ｏ ０６ ６ 款 余 额 ２６ 亿 元 ， 比 年 初 增 加 门２０ 年对 １个 城市 的住 房 贷 款 不到 位存 在 的风 险 。 由于 同业竞 ． 万 抽样 调查 发现 ，平 均 ２ ．１ ２３ ％的借 争越 来越 激 烈 ，银 行 为 扩大 市场 ６ ９ 亿 元 ，同 比增 长 ３ ． ％。虽 １２ ５５ ７ 倒 然 高速 发 展 的房地 产市 场一 定 程 款人办理贷款时未曾与银行直接 份额 ，就 容 易 以营销 为 目的 “ 见 面 。因 而 ， 目前借 款 人基 本 上 逼 ”审批 ，简化 审批 手续 ，对借 但 信贷 风 险是 银行 业 经 营过程 中 不论 信 用 等级 ，凡 是个 人 申请 住 款 者收 入 、资产 审查 不 严或 者 即 不 可 回避 的 现实 ，今 年 以来 个 人 房按 揭 贷 款 ，几 乎 都能 从银 行 获 使 审查 也走 形式 的情 况 。更 有甚 住 房贷 款 不 良率 已呈 攀升趋 势 ， 得贷 款 。 而有 些人 为满 足银 监 会 者 ，未经 批 准擅 自开办 转按 揭贷
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流动性风 险的防范
● 姜薪 萍
大
人 员的素质 不 高． 叶拟抵押 住 房 高估 冒 算， 款 期 限 越 长 ， 幺潜 在 的 风 险越 贷 那
摘 要： 文章 升住 房抵押 贷 获流 动 性风险的 表现 形 或进行 了分析 ， 出 了 提 住房抵押贷款流 动性风险应采 取 的规 避
在办理住 鲁抵押 贷 款过程 中， 因各种 因 素的影响使作 为抵押 品的住房 不能厦时 变现 ， 款 不 能 厦 时 回 流 ， 使 银 行 信 贷 贷 致 资垒遭受损 失 房地产作 为一种 特珠 的 商品． 具有投 资垒 额 高 生产 周期 长 、 固 定 且 不 可 移 动 ． 价 格 的 确 定 受 区 域 经 其 济发展及 同迎环境 影响较 大等特 点。决 定 其 抵押 贷 款 融 资 量 大 、 贷款 期 限 长 、 操 作技 术性 强 、 运行 程 序规 范。尽 管住 鲁 抵押 贷款 的发放 有住 房作 为抵 押 品 ， 贷 款的盈利性、 全性有 所保证 ， 安 但银 行 用 短期 的 负债 发放 长期 贷款 ， 面 临较 大 仍
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●经 济 观 察
《 济 师》 ０２年第 ４期 经 ２０
套 的稳 定 相 关 的法规 和措 施 不 配套 ． 必然会 导致 抵 押 房 屋 不 能厦 时 出售 变 卖 ， 大 赴 分 风 险 加
论 住 房 抵 押 贷 款
４ 评估风险 。房 产的 固定性及 单件 定价 的特性 ． 定其 矸 处的地 理拉 置 不 决 同 ． 格 不 同。 区域 经 济 决 定 住 房 价 格 价 的高低 ， 不能特住房 从需求量 小、 价格低 的地方掇 到 需求量 大 、 格 高的地 方 出 价 售。这种差异性使 房地产 商品 的真 实价 值难以评估 和衡 量 一而抵押 贷款 的额 度 是 以评 估 价 值 为 基 础 确 定 的 ． 果 评 估 如
的流 动 性 风 险 。
一
素 的影响 ， 使住 房价值贬值 ， 导致住 房 的 卖际价值低 于束偿 迂 的贷款 奉 息， 而 从 使 信 贷 资金 受 到 损 失 。如 ， 济 兴 旺 时 经 期房价 看涨 ， 经济 危机 或 萧夺期 房 产滞 销 ． 格 下跌 ； 兜 、 价 托 地震 、 水 等 不 可 抗 洪 拒的 自然 竞害或人 为 因素 的影 响等 ， 使 抵押 的住屠价值部 分或全部 丧失。 ２ 偿 逆 风 险 。偿 还 风 险 是 住 房 信 贷 中最基 本的风 险。主要体现在 贷款奈件 风 险和债 务人 信 用风 险 两方 面 （ ） １ 贷 款夺件 风险指 的是贷款额度 、 贷款 利率 、 辽款方 式 款期 限等 指标 的 确定 时信 还 贷资金 的风险程 度 影 响 ，一般 来说 ， 贷 敷额度 越 大、 率越 撬 、 款 周期 、 利 迁 还款 期限越 长 ， 银行 承 受的 风险 越 大 而 贷 款条件的确 定必须克分 考虑人 们的 消费 心理厦承受 能力 由于 受经济条件 的制 约 ， 阶段 、 时期 人 们 时住 房 的 需 求差 各 各 异较 蔓 现阶段 我国居 民酋选的仍 然是 “ 安居型 房， 住 相对来说 ， 豪华型” “ 住房 的 流 动 性 风 险 大 些 （ ） 款 人 信 用 风 ２贷 险。主要是指抵押 人在 贷款期 间 内不 能 够按期偿还 贷款的能 力：因违约而 引起 的 贷款 安 全 性 无 保 证 信 用风 险 是 风 隆
是从银行 自身发展 角度 考虑 ， 房抵 押 住 贷款都不失为极 具 市场潜 力的银行 的业 务 品 种 那 幺， 对 存 在 的 抵 押 贷 款 流 针
动性风 险 ， 究竟应该 采取 哪 些 有效 的措
施 加 以规 避 呢
１ 科 学评 恬 ． 高防 范流 动性 风险 提 的 能力：银 行时抵押物 住房的估 价是至 关重要的步骤 要依 据 国家有 关法律 文 件、 本着公平堆确 的庳 则， 采取科 学的方 法， 叶抵押 住房 的 原值 、 值 、 值琏 行 净 现 估算 不能以住 房 的交 易价格作 为核 定 贷敏额度的依捂 因为交 易价格 受 市场 多种 目素的 制约 。 未必能 鼻 实地 反 映住 房的 实际 价 值 买 垂 膻 方 往 往 为 了各 自 的利 益 ， 估 或 低 估 其 价 值 以 便 选 到 获 高 取 高额 贷款 或 少 交契税 的 目的。为 此 ， 必额逐步建立健仝评 估制度厦相 关的法
开发晓， 赴 于起 步 阶段 ：个人住 房抵 尚 押的规 模 大 妁 只 占房 地 产贷款 余 额 的 １ ％左 右 ， ０ 占银 行 贷 款 总额 的 ３ 左 右 。 ％ 与发选 国家相 比， 差距 较 大。住 房抵押 贷款 是 连 接住 房 开发 与住 房 消 费的 桥 粱， 无论 连从 国家住房改 革需要 出发 ． 还
二 、 房抵 押贷 敖流 动性 风险 的规 住 避措施 与对簧 我国住 宅产 业能 否成 为新的经 济增 长点． 关键 在 于住 房 消 费能否 成 为新 的 消费热点 ， 而这 足取 决 于住 房垒 融的 支 持 力度 。在 市场 经 济 发 迭 的 国 家 和 地
区， 人 住 房 抵 押 贷 款 一 般 占银 行 总 额 十 的 ２ ％ ～４ ％ 。我 国 由 于住 房 奎 融 业 务 ０ 。
措 施。
关键 词 ： 房抵押 贷 款 住
险 规避 措 施
流 动性风
中圈分类号 ： ８０ ５９ Ｆ ３ ８ 文献 标 识 码 ： Ａ 文章编 号 ： ０ ４ ４ １ ２８ ） ４ １０ ９ ４ １ ２ ０ ｃ）
０性 风 险 是 槽 银 行