财产税_城市扩张与住房价格_基于12个城市面板的经验分析_郭宏宝

财产税、城市扩张与住房价格:基于12个城市面板的经验分析＊郭宏宝 内容提要:本文运用一般均衡理论研究了财产税、城市扩张与住房价格之间的关系,认为财产税对住房价格的影响是一个复杂的经济过程,这涉及到消费者偏好、政府支出行为、城市扩张模式、城市基本公共服务供给情况以及政府对住房市场的介入方式等诸多因素。

简单地讲财产税能够降低或推高房价都可能是草率的。

土地政府垄断下的转租制度不是高房价的必然推手,政府转租土地推高房价的现实是住房市场扭曲的表现形式。

当然,如果住房市场存在投机行为,那么财产税、土地租金对住房价格影响的上述结论则需要进行相应的修正。

针对理论研究结论,本文调研了我国12个重点城市的相关数据,并运用2S LS 进行了经验分析。

关键词:财产税　城市扩张　住房价格　土地租金作者简介:郭宏宝,浙江工商大学金融学院副教授、博士,310018。

中图分类号:F812.42;F293.30　文献标识码:A 文章编号:1002-8102(2011)03-0123-09一、问题的提出近年来,高房价问题一直是民众与政府关注的焦点问题,引导房价回归到一个合理区间可以说是一个众望所归的事情。

然而,在政府如何引导房价回归问题上,学界的观点却不尽相同,就开征财产税(房产税)而言,一种观点认为开征房产税是降低房价的利器,另一种观点则不以为然。

我们认为,如果把住房市场看作是一个供给缺乏弹性的市场,则税收资本化将会导致住房价格的下降,因此,前一种观点较为合理;但如果把住房市场看作是一个需求缺乏弹性的市场,则第二种观点就更加合理。

不幸的是,由于受到分割住房市场为投资市场等诸多因素的影响,我们不可能确切知道住房市场上的供求弹性,因此,简单地讲财产税能够降低或推高房价都可能存在一些问题。

本文的目的即是根据我国国情,运用城市扩张、土地出让金、房产税等影响住房价格的相关因素对住房市场进行一般均衡分析,以期发现住房价格形成机制,并提出相应的政策建议。

二、财产税、城市扩张与住房价格研究综述城市扩张是指城市边缘不断外扩的过程,是一个国家城市化进程中经济、社会与环境共同作用的必然结果。

由于现实的城市扩张不可能是一个完全市场的推进过程,实际的城市扩张不会是一个帕累托过程。

可能的负面影响包括了诸如城市过分庞大、通勤时间过长、交通过分拥挤、甚至影响收入分配等诸多方面(Nechy ba 和Walsh ,2004),大多数的城市扩张文献基于对这些问题成因123＊本文是作者主持的教育部人文社科基金项目“物业税开征的经济效应及其对我国地方税制体系的影响”(编号:08JC790095),国家博士后基金项目“我国物业税改革研究:公平理论与国际比较”(编号:20100470267)的阶段性研究成果。

的探索,并据此探寻城市合理扩张的政策措施。

Brueckner和Fansler(1983)认为,人口城市化是城市扩张的主要原因之一,并运用美国人口城市化的历史数据予以佐证。

Henderson(1985)提出了标准的单中心城市模型,从理论上解释了通勤成本下降、收入增长对城市外扩的促进作用。

城市扩张的非效率推进并非必然,因为在一个有效的土地市场上,城市扩张意味着在对农地补偿的同时,进一步增加了土地的价值,因而城市扩张也可能是经济增长的一个自然的效率结果(Mills和H amilto n,1994)。

于是,Brueckner(2000)等学者提出了城市过度扩张的概念,并对城市的非效率扩张进行了分析,认为城市过度扩张可能受三方面因素的影响:一是由于农地价格不能有效反映其社会价值,导致农地向城市用地的过度转换;二是由于人们习惯于低估通勤费用,导致通勤范围的无效率扩大,进而引致城市扩张;三是房地产商不会考虑其开发项目所需配套基础设施的社会成本,往往武断降低开发项目的社会成本,从而导致城市扩张。

此外,M iceli和Sirmans (2007)把城市扩张的原因归结为土地市场的非完全性:房地产开发项目需要土地,土地所有者知道土地是房地产项目的基本要件,因此索取超过土地机会成本的价格,从而推高交易成本,房地产开发商为了降低交易费用,必然转向交易费用较低的土地,进而导致了城市边缘的过度外向扩张。

除了从市场角度探讨城市扩张的原因外,一些学者也试图从制度层面找到城市扩张的影响因素。

Brueckner和Kim(2003)通过构建完全竞争下的一般均衡模型,研究了财产税制度对城市扩张的影响:一方面财产税降低了城市单位土地面积上的开发强度(指单位面积上开发出来的可供居民使用的住房面积),如果人均住房面积不变,那么低的开发强度意味着低的人口密度,于是即使城市人口规模不变,城市的地域面积也将不断扩大;另一方面,财产税通过影响人们对住房消费面积的选择形成住房效应,即财产税增加了人们享有住房面积的成本,诱使消费者消费较小的住房面积,而消费的住房面积缩小,则意味着人口密度的增加,于是城市的空间或面积就会缩小。

因此,财产税对城市空间的影响是模棱两可的。

沿着这一思路,Sulliv an(1985)在同时考虑居民财产与商业财产的情况下,对财产税的空间效应进行了模拟分析。

Arnott和M acKinnon(1977)使用非标准模型分析框架提供了纯粹居民模型的模拟分析,但仍然没有对财产税的影响给出确定的答案。

作为理论延展,一些学者就财产税的影响进行了经验分析(Song和Zenou,2006),或者对缓和城市扩张提出了政策建议(Anas和Rhee,2006)。

国内有关城市扩张方面的研究主要集中在两个方面,一是对城市扩张驱动力的探讨,二是对城市扩张效应的研究。

宋娟(2005)通过构建新古典模型,将城市扩张的驱动力归结为居民的收入水平,认为我国目前城市扩张与居民收入水平的增长是不相适应的;蒋博、徐梦洁(2009)以南京市城市扩张为例,针对1995-2005年南京城市扩张情况,运用多元回归模型得出了交通投资与固定资产投资是城市扩张主因的结论。

胡静、陈银蓉(2005)则运用灰色系统分析法得出城市规模变化的主要驱动力为社会系统压力、经济发展、投资和工业发展。

就城市扩张效应而言,国内文献同样较多地关注于城市扩张的负面影响上,这包括了对农业耕地的投机性占用(邓涛,2005),现行城市规划管理体制导致的房地产开发在用地总量和空间布局上的非效率性(卢放、李铌,2009),城市土地利用率低、产出率低、土地征用拆迁引发的社会问题、郊区化问题等(邓凌云、洪亮平,2006)。

但也有学者论证了城市扩张合理性的一面,比如,施祖送等(2007)认为城市扩张尽管导致大量耕地流失,但同时也使农地发展权得以实现。

综上可知,国内外有关城市扩张的文献不仅注意到了诸如人口增长、收入增加、交通基础设施投入对城市扩张的影响,而且还对诸如财产税等制度设计对城市扩张的影响进行了考察。

尽管从规范的角度讲,城市扩张本身是否需要我们关注仍然是一个没有定论的命题,但是因为收入、偏好、技术等任意一个扭曲因素对于决策产生的整个经济大环境而言都是微不足道的,所以许多扩张现124象其实是有效的。

然而,如果说扩张确实造成了无效率,那就有可能是无效率税收、错位的基础设施定价、低效的地方公共品供给、或者偏离目标的财政支出等的结果,无论如何,我们都应该对此有所察觉,并进行一些力所能及的改善。

就中国实际而言,住房价格的快速膨胀已然引发了人们对住房市场的高度关注,财产税作为抑制住房价格的政策期待进一步触发了学界的讨论与民众的期待。

因此,本文将基于城市扩张现象,研究财产税的住房价格效应,并进行相应的经验分析。

三、基本模型本文采用标准的城市扩张模型,并在参阅So ng和Zenou(2006)消费者对数线性效用函数的基础上,合理植入财产税变量,通过一般均衡分析获得财产税与城市扩张、居民收入、住房价格、通勤费用等变量之间的相互关系。

(一)生产者行为假设1:城市为单位宽度的线性、封闭城市,即城市没有外来人口的进入。

假设2:城市只有一个中心区(CBD),且中心区位于线性城市的中点。

假设3:城市开发商及城市居民在城市没有事前的土地及住房产业。

假设4:开发商的生产函数是柯布-道格拉斯生产函数:Q=H(K,L)=2KL(1)其中,Q为房屋的产出,L为住房建设中的土地投入,K为住房建设中的资本投入(这里指土地投入以外的其他所有投入),由于函数是单调增的、凹的、弹性不变的,令S=KL,于是我们可以把函数进一步改写成:h(S)=QL=2S(2)h(S)表示单位土地面积上的产出,我们称之为开发强度,显然,在封闭城市的假设条件下,如果人均的住房面积保持不变,则h(S)就体现为房屋的建筑高度,且有h′(S)>0,h″(S)<0。

于是,我们可以获得位于城市x(x∈[0,x f],x f为城市中心到城市边缘的距离)点的开发商的利润最大化函数:maxS{π=P H2S-(R+rS)}(3)其中,π为开发商单位土地面积上的利润,P H为单位住宅面积的价格;R为土地租金,即开发商获得单位土地面积的价格,r为开发商投入资金的单位成本。

(二)消费者行为消费者以效用最大化为决策依据,没有储蓄,且消费者只消费两种商品:住房商品与其他商品,并通过选择两者不同的消费组合来实现自身效用的最大化。

假定消费者消费的住房面积为q,其他商品的数量为z,于是消费者的消费行为可以表示为:maxz,qU(z,q)s.t.z+P H q=y-cx(4)其中,y为消费者在城市中心工作的平均收入水平,c为居住在市中心之外引致的机会成本,主要包括通勤费用,时间价值等,x为居住点离开城市中心的距离。

约束条件表明:如果所有城市居民都是一样的,那么在其他商品消费组合不变的条件下,在城市不同地点的相同住房面积所带来的效用水平的差异就必须通过住房价格的变动予以补偿,也即价格的变动必须要抵消居民居住在125非市中心的机会成本的增加。

于是P H(x,z,y)=(y-cx-z)/q(5)对(5)式求导有:p H x <0,P Hz<0显然,如果收入水平y保持不变,那么价格P H随着x的增加而下降是为了抵消居住在非城市中心的机会成本。

当然,如果可以牺牲对其他商品组合的消费,那么对较高房价的支付能力就会增强。

不过,要获得均衡状态的具体信息,我们还必须对消费者的效用函数有一个具体的认识。

现假设消费者具有对数线性的效用函数:U(z,q)=z+lo g q(6)结合(4)、(6)两式,通过求解消费者行为方程可得:q=1P H(7)z(x,y)=y-cx-1(8)此时消费者的效用水平及支付的价格水平分别为:U=y-cx-1-ln P H(9) P H(x,u)=exp(y-cx-1-u)(10)将(10)代入消费者的住房消费数量方程q=q(x)有:q(x,u)=1ex p(y-cx-1-u)(11)尽管(11)式并没有明显说明住房消费面积与住房价格之间存在相关性,但却表明了住房面积与收入之间的相关关系,收入增加表示人们的支付能力增强,于是消费者的出价也会有相应的提高,但如果价格的上升速度超过收入的增长速度,那么消费者可以通过购买小面积住房应对,但这会导致消费者效用水平的降低。