(招标投标)龙湖地产造价采购部_招标界面划分办法
龙湖地产建筑工程管理规定
龙湖地产建筑工程管理规定The document was finally revised on 2021龙湖地产建筑工程管理制度（工程部篇2007年版）目录一、分供方评价制度（试行）1、目的为进一步规范分供方的引入制度和确定邀请投标的施工单位奠定基础，建立集体参与的客观评价机制，实行优胜劣汰，为工程项目顺利实施创造条件。
2、适用范围重庆龙湖地产在实施工程中合作伙伴的评价，包括设计、监理、施工总分包。
3、相关文件依据《造价采购部招标界面划分办法(试行稿)》链接地址：4、对分供方的评价根据附件《分供方资源评价表》及本文件中的评价标准，各项目部（含工程项目部、景观装饰项目部）每月评价一次。
工程部组织，每半年进行一次总结性评价，在对每个单位的评价中应链接具体事例的文件地址。
工程部每半年将总结性评价结果反馈给相关职能负责人和公司总经理。
5、评价指引每季度末工程部内业工程师从造价采购部、研发部索取最新的分供方名录。
各项目部在每月的评价中，对名录中未纳入的分供方可以添加。
对同一公司，但不同的项目经理（或负责人）分别评价。
二、建设工程竣工图管理办法1、目的规范重庆公司工程部建设工程竣工图管理。
3、适用范围适用于重庆公司工程项目部的竣工图管理（含景观及二次装修工程）。
3、术语工程项目部建设单位指派的进行项目现场管理的组织机构。
项目监理机构监理单位派驻工程项目负责履行委托监理合同的组织机构。
项目经理部施工单位项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理的组织机构。
竣工图建设工程竣工图是根据实际施工情况绘制的反映工程建设实际面貌和构造的一种“定型”图样，是建筑物、构筑物或管线工程施工结果在图纸上的真实反映。
建设工程竣工图是建设项目档案的重要组成部份，是工程办理结算的依据，是进行工程竣工验收的必要条件，是对工程进行交工验收、维护、改建、扩建的重要依据。
4、竣工图提供在工程开工前，由工程项目部提供三套完整施工蓝图给施工单位项目经理部，专门用于竣工图编制（含景观及二次装修工程，但其图纸提供应根据景观及二次装修设计进度确定）。
龙湖地产造价采购部招标界面划分办法
招标界面划分办法（试行稿）一、工程与采购是否需要招标的界面划分：1.所有工程项目和材料设备采购，从招标与否的角度，可以分为四类：（1）第一类，不论合同金额大小，本办法明确需实行招标；（2）第二类，不论合同金额大小，本办法明确不实行招标；（3）第三类，非第一、第二类项目，当合同金额大于100万元（含100万元）时，则实行招标；当合同金额小于100万元，则不实行招标；该额度界限的确定依据详见附表2。
（4）第四类，包含在总包合同中，不必招标。
具体工程项目、材料设备采购招标的界面，详见附表1。
2.凡与本办法附表1规定不一致的招标处理，由综合成本组提出工作联系单，依据《合同汇签权限设置表造价采购部）修改讨论稿》，通过OA进行审批。
二、招标过程中部门间工作界面的划分：1.造价采购部与工程部之间的招标工作界面划分方式详见表1，本划分方式目前为试用阶段，如有异议，将通过两部门经理间的沟通协调加以解决。
2.工程部向造价采购部报送资料，需经流程审批。
3.除表1中的工作内容外，对招标类文件，造价采购部与工程部之间相互会签意见。
4.经济标评比和技术标评比由两个部门独自完成，在定标会议由造价采购部综合成本组把两者进行综合，提出中标企业的最终建议。
表1：部门间招标工作界面划分方式三、招标的承办岗位：1.需招标的工程项目或材料设备采购，从责任职能组角度可分为两类：（1）金额巨大（大于100万元）、涉及面广、操作复杂的工程项目和材料设备采购，由综合成本组负责实施招标。
（2）其它工程项目和材料设备采购由材料设备组、项目部造价组和景观装饰组负责实施，综合成本组提供支持。
注：本职能组责任划分，仅适用于在综合成本组职能完善之前的时期；在综合成本组职能完善之后，所有招标都由综合成本组负责实施。
2. 起草招标文件与合同的责任人为招标责任人，在通常情况下，招标责任人包括：（1）工程招标管理员：负责应由综合成本组承担的工程类招标；（2）采购招标管理员：负责应由综合成本组承担的材料和设备采购的招标；（3）项目造价成本组组长：负责应由项目造价组承担的招标；（4）景观装饰组组长：负责应由景观装饰组承担的招标；招标管理员不在岗时，招标工作由综合成本组组长、材料设备组组长或其它部门经理指定的人员负责招标的实施。
企业管理-龙湖地产造价采购部_招标界面划分办法(试行稿)_19页
招标界面划分办法（试行稿）一、工程与采购是否需要招标的界面划分：1.所有工程项目和材料设备采购，从招标与否的角度，可以分为四类：（1）第一类，不论合同金额大小，本办法明确需实行招标；（2）第二类，不论合同金额大小，本办法明确不实行招标；（3）第三类，非第一、第二类项目，当合同金额大于100万元（含100万元）时，则实行招标；当合同金额小于100万元，则不实行招标；该额度界限的确定依据详见附表2。
（4）第四类，包含在总包合同中，不必招标。
具体工程项目、材料设备采购招标的界面，详见附表1。
2.凡与本办法附表1规定不一致的招标处理，由综合成本组提出工作联系单，依据《合同汇签权限设置表造价采购部）修改讨论稿》，通过OA进行审批。
二、招标过程中部门间工作界面的划分：1.造价采购部与工程部之间的招标工作界面划分方式详见表1，本划分方式目前为试用阶段，如有异议，将通过两部门经理间的沟通协调加以解决。
2.工程部向造价采购部报送资料，需经流程审批。
3.除表1中的工作内容外，对招标类文件，造价采购部与工程部之间相互会签意见。
4.经济标评比和技术标评比由两个部门独自完成，在定标会议由造价采购部综合成本组把两者进行综合，提出中标企业的最终建议。
表1：部门间招标工作界面划分方式2[键入文字]三、招标的承办岗位：1.需招标的工程项目或材料设备采购，从责任职能组角度可分为两类：（1）金额巨大（大于100万元）、涉及面广、操作复杂的工程项目和材料设备采购，由综合成本组负责实施招标。
（2）其它工程项目和材料设备采购由材料设备组、项目部造价组和景观装饰组负责实施，综合成本组提供支持。
注：本职能组责任划分，仅适用于在综合成本组职能完善之前的时期；在综合成本组职能完善之后，所有招标都由综合成本组负责实施。
2. 起草招标文件与合同的责任人为招标责任人，在通常情况下，招标责任人包括：（1）工程招标管理员：负责应由综合成本组承担的工程类招标；（2）采购招标管理员：负责应由综合成本组承担的材料和设备采购的招标；（3）项目造价成本组组长：负责应由项目造价组承担的招标；（4）景观装饰组组长：负责应由景观装饰组承担的招标；招标管理员不在岗时，招标工作由综合成本组组长、材料设备组组长或其它部门经理指定的人员负责招标的实施。
房地产招标采购管理
房地产招标采购管理9月19-20日青岛1.招标采购发展趋势1.1.1.高度集中化、规模化1.1.2.供应链战略1.1.3.供应商分级管理体制1.1.4.集采种类具有通用性，且价值较大1.1.5.物料配置标准化1.1.6.招标采购与成本管理一体化管理1.1.7.计算机系统管理1.1.8.审计常态化2.招标的几种形式2.1.公开招标2.2.邀请招标2.3.定向议标2.4.直接委托3.邀请招标的基本流程4.招采计划的编制5.龙湖招标管理制度深度解读5.1.龙湖地产的招投标组织架构与流程制度5.1.1.龙湖招投标职能部门的设置5.1.2.集团与区域的采购模式分析集团：运营中心管理职能区域：区域公司的职能龙湖集团与区域公司在采购战略、战术和技术上的分工集团采购＆战略合作伙伴＆地区公司年度采购的区别5.1.3.龙湖招投标职能部门的岗位人员设置5.1.4.龙湖招投标职能部门与上下游部门的关系5.2.龙湖3种招标方式的利弊及适用边界5.2.1.龙湖的3种招标方式邀请招标＆议标＆比价（比价）龙湖对3种招标方式选择的标准5.2.2.3种方式的利弊和应用说明5.3.龙湖的招投标全过程管理5.3.1.龙湖地产招标基本过程经典案例：景观招标案例龙湖关于招投标过程的配合5.3.2.2、龙湖地产招标计划的编制招标计划编制的10大要领基于计划实施招标的5大意义5.3.3.龙湖对分供方考察的2种核心方法方法1：按项目特点制定考察标准经典案例：总包考察案例方法2：参与考察部门积极配合完善真实的考察报告经典案例：龙湖的考察报告5.3.4.龙湖独树一帜的招投标启动会招标小组的组成招标的3大策略招标周期预估龙湖招标启动会会议记要7大核心要点5.3.5.龙湖招标文件的编制招标文件的标准化经典案例：龙湖招标文件讲解技术标编制的准确性对招标结果的影响 以目标成本为高压线的经济标编制重要招标项目的招标文件说明和答疑6、评标评标原则和方法对有意向单位发出的经济约谈定标会经典案例：龙湖评标报告文本说明 合同签订与管理6.经典案例分享总包清单计价模式的招标管理保温涂料的招标案例分享7.谈判技巧分享7.1.谈判前的准备7.1.1.谈判人员的选择7.1.2.谈判地点的选择7.1.3.谈判背景分析7.1.4.优势与劣势分析7.1.5.模拟谈判7.2.谈判时机的选择7.2.1.对方资金困难的时候7.2.2.对方团队内部有分岐的时候7.2.3.对方受到政府机关制裁的时候7.2.4.对方内忧外患之时7.3.我的谈判之道7.3.1.1.角色扮演7.3.1.2.避重就轻7.3.1.3.利益交换7.3.1.4.崩溃谈判7.3.1.5.拖延战术7.3.1.6.价格分解7.4.谈判的经典案例分享沈阳龙湖总包索赔谈判经典案例8.分供方管理8.1.分供方管理体系图解8.2.分供方管理阶段的划分8.2.1.信息收集及资料审查阶段8.2.2.考察评审阶段：案例：总包单位考察评估报告保温材料考察评估报告8.2.3.合作评估阶段8.3.分供方在不同阶段的状态定义8.3.1.待考察：8.3.2.待入围：8.3.3.入围：8.3.4.合作：8.3.5.储备：8.3.6.不使用：8.3.7.黑名单:8.4.分供方管理各阶段的主要内容8.4.1.信息收集及资料审查阶段8.4.2.考察评审阶段8.4.3.合作评估阶段8.4.3.1.评估指标8.4.3.2.评估维度8.4.3.3.评估频度8.4.3.4.评估标准的两个方向：8.4.3.5.评估结果的处理8.4.3.6.分供方激励淘汰机制的建立8.5.案例：8.6.案例龙湖分供方合作评估制度Ctrl+鼠标左键【点击访问诺达名师官方网站】出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
龙湖地产集团-招标采购--成本管理----招标采购作业指导制度
招标采购作业指导2020年4月目录1.目的 (3)2.适用范围 (3)3.招标采购的基本流程 (3)4.考察阶段 (3)5.入围审批 (4)6.标前交底 (5)7.发标 (6)8.投标前的询疑、答疑、补遗 (7)9.开标 (7)10.清标 (7)11.开标之后招标人与投标人之间的询疑、答疑 (8)12.初评会 (8)13.议标 (9)14.定标 (9)15.存档 (10)16.标后交流 (10)17.本作业指导执行时间 (10)18.附件： (10)西南区域公司招标采购作业指导1.目的本指导是对集团颁布的《招标管理作业指引》的补充完善，是在《招标管理作业指引》基础上的进一步细化招标过程中的动作管控，规范招标行为，规避个人风险及组织风险。
2.适用范围适用于西南区域公司所辖所有城市公司成本管理体系。
本作业指导由西南区域公司成本部起草、解释，并根据执行情况进行修改完善。
3.招标采购的基本流程4.考察阶段4.1 总包以及招标金额超过300万以上分包、材料设备采购应组织考察，考察必须参与的人员包括城市公司工程负责人、成本负责人、项目总监，其余考察人员根据具体项目情况由各职能负责人确定。
4.2 总包、分包考察应包括两个层面的考察，公司层面上的考察和项目层面上的考察：4.2.1 公司层面上的考察重点内容：实地了解公司的办公场所、企业性质、股东构成、组织构架、经营情况，公司对项目的管理方式是直营、挂靠还是责任目标经营制，项目资金来源或项目股东如何构成，公司职能部门对项目的质量、安全、进度如何进行管控，当项目经营发生风险时公司如何进行处理，公司近三年是否存在政府职能部门的通报批评或其它处罚，公司近三年是否存在不诚信经营导致的诉讼，公司处理开发贷的流程。
4.2.2 项目层面上的考察重点：应针对拟参与投标的团队进行考察。
考察内容包括对投标团队正在实施或已实施的项目工程实地考察，考察的实体工程应与我司拟招标的业态相同。
房地产工程招标采购管理全流程图
房地产工程招标采购管理全流程房地产工程招标采购管理全流程，建议收藏！一、流程概况为规范万科集团工程招标管理，维护招标单位的权益，在保证项目质流程目的量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，制定本管理办法。
适用范围适用于万科集团所属各房地产公司。
流程类别划分：一、招标1、一般工程 50 万以上进行招标确定单位。
2、重大工程进行招标单位确定（包括土建、安装、煤气、智能化、装修、外水、外电、弱电、园林、消防、铝窗）。
定义3、材料 30 万以上进行招标单位确定。
4、各类须招标的设备单位确定。
二、直接采购1、一般工程 50 万以下直接采购单位确定。
2、材料 30 万以下直接采购单位确定。
流程主导及造价采购部（主导）、工程部、设计部、行政公共事务部、集团运营管参与部门理部部门流程中承担职责审批定标结果（工程 300 万以上、重大工程和材料 100 万以上、电梯、消总裁防设备、空调设备的采购招标）审核定标结果（工程 300 万以上、重大工程和材料 100 万以上、电梯、消集团分管副总裁防设备、空调设备的采购招标）1．工程和材料 / 设备供方资格审查入围单位备案2．招标文件备案3．审核定标结果（工程 300 万以上、重大工程和材料100 万以上、电集团运营管理部梯、消防设备、空调设备的采购招标）4．中标供方备案5．直接采购工程和材料确定单位的备案6．审核供方评价结果的备案1．审批定标结果（工程 100 万~300 万（含）和材料 50 万~100 万（含）以上、大于 10 万营销供应商、除电梯、消防设备、空调设备外的其他设片区总经理备的采购招标）2．审核定标结果（工程 300 万以上、重大工程和材料100 万以上、除电梯、消防设备、空调设备外的其他设备的采购招标）1．审批招标文件2．审批定标结果（工程 50 万~100 万（含）和材料 30 万~50 万（含）以上的采购招标）城市公司总经理3．审核定标结果（工程 100 万以上、重大工程和材料50 万以上、设备的采购招标）4．直接采购工程和材料设备确定单位的审批结果5．审批供方评价结果1．推荐工程和材料 / 设备供方信息2．工程和材料 / 设备供方资格审查3．参加工程和材料 / 设备供方考察4．审批工程和材料 / 设备供方资格审查入围单位城市公司招标小5．审核招标文件组6．参加招标答疑、开标、评标7．确定技术标入围单位8．商务标和经济标的评议，得出初步定标意见，再进行经济谈判9．给出定标意见城市公司运营管审批工程和材料 / 设备招标计划理部1.审核工程和材料 / 设备招标计划项目负责人2.参加工程和材料 / 设备供方考察1.审核工程和材料 / 设备招标计划2.参加工程和材料 / 设备供方考察城市公司分管副 3.审核工程和材料 / 设备供方资格审查入围单总 4.审核招标文件5.审核直接采购工程、材料设备单位的确定6.审核供方评价结果城市公司造价采 1.编制工程和材料 / 设备招标计划购部 2.编制招标单项计划及发布招标信息工程部设计部行政公共事务部word 格式文档3.收集和推荐工程与材料 / 设备供方资料，并组织资格审查4.组织工程和材料 / 设备供方考察，并推荐入围单位5.编制商务标，并形成招标文件6.负责发标、组织答疑、开标、评标7.直接采购工程、材料设备的价格及资质审核8.组织供方评价1.编制工程进度计划及编制材料进场计划2.推荐工程 / 材料设备供方信息3.相关工作4.编制工程技术标5.直接采购工程提供工程承包商，直接采购材料设备提供材料设备清单6.参加供方评价1.推荐工程 / 材料设备供方信息2.相关工作3.编制材料设备技术标4.直接材料设备提供技术意见5.参加供方评价1.相关工作2.参加供方评价客户服务部参加供方评价二、工作程序1、招标采购计划确定1.1 工程部根据《项目总体计划》要求，编制《工程承包商进场计划》和《材料/设备进场计划》提交造价采购部。
房地产招标前总分包施工界面划分
地下室地面
0 1.1
地下室地面
使用部位 地下室门厅 入口大堂
项目构造做法
1.10厚地砖地面，干水泥擦缝 (后续面层做法以业主装修标准定，要求采用A级) 2.30厚DS15干硬性水泥预拌砂浆结合层,表面撒水泥粉 3.现浇钢筋混凝土底板
地下无水设备间,管 1.20厚DP20水泥预拌砂浆面层。强度等级不低于M15
住宅部分 厨房 卫生间 楼梯间
1.30mm厚C20细石混凝土保护层收光拉毛(防开裂、防空鼓) 2.1.5mm厚丙纶卷材,上翻墙面350mm 3.炉渣回填（局部回填部分）,30mm厚C20细石混凝土内配∅6双向钢筋网@250 4.钢筋混凝土底板,局部找补
1.小青瓦（搭六露四）DP10预拌砂浆加水泥重3%麻刀卧铺,最薄处20; 2.35厚C20细石混凝土，内配∅6双向钢筋网@250，屋脊处相连，与屋脊和檐口处植筋∅10钢筋头 绑牢; 3.保温层材料做法厚度详节能设计 4.1.5厚高分子自粘防水卷材 5.1.5厚单组份聚氨酯防水涂膜 6.现浇钢筋砼斜屋面板,植筋∅10钢筋头露出屋面130，中距双向1000
发电机房排烟道、
地下室出地面风井
地下室内墙面
1.防霉涂料 (腻子至梁底)
车库墙面、设备房
2.7厚DP15预拌砂浆找平,并拉细毛 3.8厚DP15预拌砂浆打底扫毛或划出纹道
4.基层墙体（不同材料交界处钉钢丝网一层∅0.7，混凝土梁柱刷素水泥浆一道）
1.乳胶漆饰面
2.7厚DP15预拌砂浆找平,并拉细毛
楼电梯厅
3.8厚DP15预拌砂浆打底扫毛或划出纹道
4.基层墙体（不同材料交界处钉钢丝网一层∅0.7，混凝土梁柱刷素水泥浆一道）
地下室顶棚
车库
保温平屋面
房地产开发企业招投标水电安装界面划分细则
房地产开发企业招投标水电安装界面划分细则本总包机电承包范围和专用技术条件作为总包合同文件的组成部分之一，乙方在投标时已仔细阅读，并在报价中已包含相关费用。
一、承包范围1、给排水部分：1.1给水部分：总包负责住宅及底商一户一表后的所有管道1.1.1负责每户住宅水表阀门后端所有管道敷设；包含每户进户给水阀门（减压阀）、室内各用水点管道等；室内的卫生洁具和龙头、角阀等安装由装修单位安装。
1.1.2住户室内所有给水管道安装完成，具备通水条件，末端给水点用配套堵头封堵密实，注意卫生间和厨房的给水点的堵头需露出毛坯面１5mm、但卫生间、厨房带厨柜冷热给水点、预留外丝露出毛坯面100mm、利于后期接驳。
1.1.3其它设备用房、商铺等配套用房的给水管道施工范围同住宅，同样为水表后管道。
1.1.4负责和其它单位（自来水公司）施工的水表后的阀门碰口，并协调具体位置。
1.1.5生活给水泵房内设备管道采购安装不在总包施工范围内；自来水公司甩头后至水箱的连接管在总包施工范围内。
1.1.6室外园林绿化用给水管道不在总包的施工范围内。
1.2排水部分：总包负责单元或楼栋室外第一个检查井后端管道；1.2.1负责所有单元和楼栋的排水管道（包含雨水、污废水、空调冷凝水、包含且不限于室内、地下室及地下室顶板、斜屋面及天面、结构花池、阳台、露台的排水管道），并负责将排水主管道接入室外的第一个检查井；包含接入检查井的埋地管、立管、末端排水管路和相应检查口、清扫扣安装；管道进入检查井后的管道周边井壁修补由总包负责。
1.2.2其它设备用房、商铺等配套用房的排水管道施工范围同住宅，同样为接入室外检查井。
1.2.3总包负责将地下室、设备房等部位的提升排水管道和排水泵的安装，同样负责将管道接入室外第一个排水井。
1.2.4露台、屋面、花池、管井内的排水地漏总包安装完成。
1.2.5负责地下室排水沟施工，包含盖板。
1.2.6负责空调穿墙pvc套管的预埋。
微利时代下的招标采购策略谈判技巧与分供方管理
微利时代下招标采购策略--谈判技巧与分供方管理,深度解读O拥有龙湖地产工作经历高管讲课O全方面见证龙湖从6.2亿到500亿规模化跨越历程O所授内容与案例均为龙湖最新做法O龙湖地产造价采购管理体系搭建、完善、优化全过程实战精髓房地产从依靠土地和资金高利润、低风险"黄金时代"转向暴利递减、风险增加"白银时代", 很多中小房企在多重原因影响及大型房企挤压下甚至"负利"前行。
在利润下降和行业洗牌局势下, 房企不得不增强本身竞争力以"保卫利润"。
基于此, 怎样深入提升招标采购效益和效率, 规范招标采购行为, 防范招标采购质量风险和人为风险, 怎样经过招投标策略及分供方管理来降低项目开发成本已成为众房企最迫切必修课。
本课程立足于龙湖招标采购实践结果, 意在经过对龙湖招投标管理4大实践结果、龙湖招投标全过程管理优异经验、龙湖协议精细化管理方法深度解读, 为您奉上“招标采购与谈判技巧、分供方管理”饕餮盛宴, 让您在优异经验实践结果上快速掌握成本管控关键方法。
学习招标采购有序、高效、省钱进行关键方法, 提升项目计划完成率学习招标采购过程中谈判策略和方法, 在优化成本同时实现共赢最大可能规避项目中合规风险, 确保项目顺利进行进行合约计划分判, 在项现在期, 对项目招标内容进行明细确定亮点1: 直击内核, 基于龙湖视角, 深刻剖析招标采购关键与死角。
亮点2: 举一反三, 龙湖、万科、港（外）资企业协议管理纵深比较。
亮点3: 案例演绎, 18个经典案例讲招标采购实践演绎淋漓尽致。
亮点4: 方法落地: 45种方法确保招标采购策略、谈判技、合约计划有效落地。
1、房地产企业董事长、总经理、副总经理、总监;2、合规部、成本部、采购部、计划运行部、工程部、设计部等部门责任人;3、合规部、成本部、采购部、计划运行部、工程部、设计部等部门从业精英。
林龙老师: 重庆建筑大学建筑工程专业毕业, MBA, 注册造价工程师, 采购及成本管理经验。
采购界面划分
适用范围
类别
招（邀）标
竞争性谈判/比价
直接委托
工程施工类
预算＞200万
50万＜预算≤200万
预算≤50万
工程服务类
预算＞50万
20万＜预算≤50万
预算≤20万
材料设备类
预算＞50万
20万＜预算≤50万
预算≤20万
公司和下属公司的采购项目分工：
采购项目
公司负责招标
下属公司负责招标
造价咨询、监理、招投标代理等合同估算金额在30万以下的工程服务类采购。
工程施工类
包括但不限于建安总承包工程、幕墙及外檐工程、门窗工程、精装修工程、弱电工程、电梯安装、空调通风工程等影响工程品质、技术含量较高或具有战略合作意义的招标采购；金额在100万（含）以上的施工采购。
市政工程、景观环境工程、消防工程、钢结构工程、拆迁、人防工程、车库交通设施工程等地域性较强的招标采购；金额在100万以下的施工采购。
材料类
三大材（钢材、木材、水泥）、橱柜、卫浴设备、精装主材等；金额在100万（含）以上的材料采购。
零散材料；金额在100万以下的材料采购。
设备类
重要设备，包括但不限于电梯、空调、冷冻机组等；金额在100万（含）以上的设备采购。
小型设备；金额在100万以下的设备采购。
工程服务类
造价咨询、监理、招投标代理等合同估算金额在30万（含）以上的工程服务类采购。
招标范围及施工界面划分表
按设计要求 按设计要求 按设计要求 按设计要求
顶棚打磨、修整至可直接刮腻子
顶棚打磨、修整至可直接刮腻子 顶棚打磨、修整至可直接刮腻子 按设计要求
外
外
墙
装
保
修
温
工
、
程
涂
料
外
外 装
墙 外墙保温、钢丝网、抗裂 保 砂浆等
√
修
温
工
、
程
涂
料
外墙涂料、真石漆
√
屋面工程
室外工程 栏杆 防火门
屋面防水、防水保护层 √
屋面保温及保护层
√
屋面明落水
√
屋面暗天沟落水
√
室外台阶、坡道、散水结 构、排水沟等结构层
√
室外台阶、坡道面层
室外园林景观
景观饰面涂料
门楼、岗亭工程结构、内 外墙抹灰
√
电动升缩门
门楼、岗亭外装饰
√
围墙
√
户内栏杆供应及安装（含 毛坯房护窗栏杆、电梯井 √ 护栏、临边护栏等）
防火门的灌浆、安装、塞 口、发泡、打胶
√
二次装修深化、施工
完成所有设计内容
完成所有设计内容 完成所有设计内容
给 室政水表井以内的给水管 水 网、阀门等
√
√
雨水管系统、含室外管网 、检查井等
√
排
水 雨水管系统、含室外管网 、检查井等
√
总包施工至各取水点立管阀门端，末端由二 次装修深化、施工 完成所有设计内容
完成所有设计内容
卫 生 洁 具
项目场地内西北侧有一处明塘，面积约 800m2，深度约2米，北面至东面有一条水 沟，长度约300米，宽度约3米，深度约2 米，现已填埋，请投标人务必自行现场勘 查，并按地勘报告及设计要求考虑换填方 案，计算工程量，并在投标报价时列项报 价，其费用包干使用 按设计要求 业主要求基础以上的梁、柱、板等模板用全 新木模，不考虑周转，投标报价时自行考虑 费用 按设计要求 按设计要求 按设计要求
关于投标流程及岗位划分管理办法(试行)
关于投标流程及岗位划分管理办法（试行）首先，对于公司投标活动的参与，现就公司业务板块及现有人员进行一个投标工作流程的制定。
流程图下附1、职责与权限（1）运营部负责项目前期的单位联系和招标单位的联系沟通。
负责项目整体的组织、协调、监督、执行、管理和推进工作。
协助完成项目工作内容清单及项目执行计划的编制。
负责项目商务标的所有内容要求。
主责项目方案的排版、打印、复印、装订和盖章。
（2）技术部负责项目技术标的所有内容要求。
工作内容的报价清单编制，及主导技术标的编制。
协助运营部进行方案的排版、打印、复印、装订和盖章。
（3）工程部负责项目前期的现场踏勘工作。
项目经理协助运营部和技术部完成投标工作。
负责投标完成后项目的施工工作。
供电方案答复单及供电手续的办理。
2、工作程序及职责分工项目开展开始，运营部和工程部确定项目经理及投标活动项目负责人。
（1）项目经理、技术部负责人参与解读标书(包括技术部分和商务部分，重点解读技术部分)，梳理出所有技术工作内容清单，协调并解决技术问题。
（2）运营部负责人解读标书，(包括技术部分和商务部分，重点解读商务部分)，梳理出所有商务工作内容清单，协调并解决商务问题。
（3）项目经理、技术部负责人协同运营部负责人对项目清单二合一整理出终版清单，防止工作遗漏。
运营部负责人预估工作量及所需时间，结合终版工作任务清单，制定初版项目执行计划。
项目会：由项目经理牵头组织召开项目会，项目会成员应由相关部门领导，项目负责人等成员。
会议内容包括项目遇到的阻力问题，并进行工作任务的明确分配，会后第二个工作日由运营部负责人编制出终版工作任务清单及项目执行计划，并进行责任人及各部门领导确认。
运营部负责人负责整体标书资料的合理分册，架构的确定。
技术部和运营部分别编制完成单册总目录及单册分目录。
运营部主责项目部协助标书整体的排版、打印、复印、签字盖章、装订。
标书打印成册后，由运营部安排标书发出。
龙湖项目成本管理控制与招投标合同管理(144)页
项目投资经济分析模型
模型是什么
模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的 逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的 优劣
通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益 的动态变化情况。
模型的基本结构 模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期 情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回 款计划、资金来源及运用表和现金流出表。
模型中基本财务指标
净现值
指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设 定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值 是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。 内部收益率
是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投 资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是 一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。
现金成本收益率
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引
记录表单
项目目标成本套表模板 动态成本报送套表 责任成本分解套表 责任成本月度评估表 成本月度分析报告模板 成本预警通知书 目标成本调整申报表 成本数据库模型 项目成本指标测算表 市场成本调研表 项目成本-盈利动态测算表 项目主要规划指标 项目产品建筑/品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单/签证单
内容
龙湖招标投标管理
龙湖的合同管理
问题：
成本是怎样形成的
成本是什么时候形成的
房地产主要成本费项
主要费项：
一、土地费用
二、前期费用
三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）
项目合同界面划分(初稿)
土建、图中所有灯具、开关1.10.5采暖工程土建完成内精装修（或景室外市政及管线完成景观土建结构（或预埋件）完成土建洞口抹灰完成，楼面土建洞口抹灰完成，楼面土方施工范围地上附（土方分段开挖，支护分施工内容及界面预留300mm以内的土方、人工清槽、电梯坑、集水坑等局部加深部位的开挖、打钎拍底，现场回填至室外设计标高下返1.2钢筋砼工程：施工图纸范围内的所有基础垫层，基础、主体结构工程和二次结构内的钢筋砼构件，包括砼工程内的预埋件安、管井楼板的二次封堵，机电专业的楼板洞口封堵等。
1.3砌体及拼装墙板工程：施工图纸范围的所有砌体工程，内隔墙及厨房、括在砌体及拼装墙板工程内预留孔洞及二次封堵。
1.4屋面工程：图纸范围内的所有屋面工程。
1.5防水工程：图纸范围内的所有火门及户门的安装，所有门窗的抹灰收口1.7抹灰及装饰工程：所有图纸范围内的内外墙抹灰工程，1.8金属工程：图纸范围内的杆、爬梯、预埋件、百叶等1.9室外工程：包括每个出入口外接部分，台阶、室外散水、坡道、平台等图纸内容。
1.10机电工程：不限于以下项目：配电箱的安装连同其接驳调试等；电缆托盘、桥架及金属线槽、防火堵洞材料的供应及安装；动力、照明线路线；图中所有灯具、开关插座的安装及供应；动力设备的检查接线；进户电缆密封保护管供应及安装，电缆供应及安装；防雷接应；1.10.2弱电系统：施工图纸中的消防系统、弱电系统的预埋管；1.10.3给排水系统：包括以下给排水系统的设备材料供应及住宅楼每层水表之后的给水管线；热水系统室内管线；排水（包括雨水、住宅楼冷凝水、虹吸雨水）系统；1.10.4通风工程：地通风工程1.10.5采暖工程：图纸范围内采暖系统1.10.6给其它相关专业管线预留主体洞口。
1.10.7泛光照明1.10.8人防工程完工（含保温）后的清洁、保修。
总包完成外墙面结构及抹灰及窗口收口屋面支座架、管线、管件、阀门、泵等；主管路的循环泵的施工；太阳能基础由总承包施工，综合布线系统，可视对讲系统、闭路电视监控系统、巡更系统、智能停车系统、门禁系统、一卡通系统、电梯五方、保修。
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招标界面划分办法
（试行稿）
一、工程与采购是否需要招标的界面划分：
1.所有工程项目和材料设备采购，从招标与否的角度，可以分为四类：
（1）第一类，不论合同金额大小，本办法明确需实行招标；
（2）第二类，不论合同金额大小，本办法明确不实行招标；
（3）第三类，非第一、第二类项目，当合同金额大于100万元（含100万元）时，则实行招标；当合同金额小于100万元，则不实行招标；该额度界限的确定依据详见附表2。
（4）第四类，包含在总包合同中，不必招标。
具体工程项目、材料设备采购招标的界面，详见附表1。
2.凡与本办法附表1规定不一致的招标处理，由综合成本组提出工作联系单，依据《合同汇签权限设置表造价采购部）修改讨论稿》，通过OA进行审批。
二、招标过程中部门间工作界面的划分：
1.造价采购部与工程部之间的招标工作界面划分方式详见表1，本划分方式目前为试用阶段，如有异议，
将通过两部门经理间的沟通协调加以解决。
2.工程部向造价采购部报送资料，需经流程审批。
3.除表1中的工作内容外，对招标类文件，造价采购部与工程部之间相互会签意见。
4.经济标评比和技术标评比由两个部门独自完成，在定标会议由造价采购部综合成本组把两者进行综
合，提出中标企业的最终建议。
表1：部门间招标工作界面划分方式
三、招标的承办岗位：
1.需招标的工程项目或材料设备采购，从责任职能组角度可分为两类：
（1）金额巨大（大于100万元）、涉及面广、操作复杂的工程项目和材料设备采购，由综合成本组负责实施招标。
（2）其它工程项目和材料设备采购由材料设备组、项目部造价组和景观装饰组负责实施，综合成本组提供支持。
注：本职能组责任划分，仅适用于在综合成本组职能完善之前的时期；在综合成本组职能完善之后，所有招标都由综合成本组负责实施。
2. 起草招标文件与合同的责任人为招标责任人，在通常情况下，招标责任人包括：
（1）工程招标管理员：负责应由综合成本组承担的工程类招标；
（2）采购招标管理员：负责应由综合成本组承担的材料和设备采购的招标；
（3）项目造价成本组组长：负责应由项目造价组承担的招标；
（4）景观装饰组组长：负责应由景观装饰组承担的招标；
招标管理员不在岗时，招标工作由综合成本组组长、材料设备组组长或其它部门经理指定的人员负责招标的实施。
3. 评标责任人：
（1）资信综合评比：招标管理员、综合成本组组长
（2）经济标评比：材料设备工程师、材料设备组组长/专业造价师、项目成本组组长
（3）技术标评比：工程部、总工办专业工程师
4. 起草招标文件与合同时优先使用已固化的范本；如本类招标或合同未固化，则使用已运用成熟的范本。
5. 对于通用性强的招标文件合同，综合成本组提出固化计划，稳步推进固化工作，以便减少会签工作量。
四、招标领导小组
从工作性质上分，招标可分为工程类招标和材料设备类招标，因此，招标领导小组有两个，一个是工程招标领导小组，另一个是材料设备采购招标领导小组。
招标领导小组组成详见表2。
表2 招标领导小组组成
五、招标的审批
招标过程中，有以下环节需经业务流程进行审批：
1.提出年度和项目招标工作计划
2.起草招标文件
3.列示拟邀请参加投标的分供方名单
4.对投标进行报价分析
5.发出中标通知书
6.起草合同
六、招标工作的考核方式：
1. 由综合成本组建立招标计划台帐与实际招标台帐，计划财务部进行月度考核，并在月度计划会议上公布。
2. 考核指标：
（1）工程类合同招标率＝实际招标合同份数/ 应招标的合同计划份数，要求招标率≥70%。
（2）采购类合同招标率＝实际招标合同份数/ 应招标的合同计划份数，要求招标率≥60%。
附表1 招标项目界面
说明：
（1）图例：
◆指定必须招标的工程项目或材料设备：★
◆指定不招标的工程项目或材料设备：×
◆非上述两种种情况，但合同金额超过100万元则进行招标的工程项目：⊙
（2）通过指定承办部门来区分招标是属于材料设备招标还是工程招标。
（3）表中“上下游部门所需配合工作”，在招标实施过程中，不断补充和完善。
（4）工程项目和材料分类是直接引用文件“龙湖产品及服务分类表.xls”的相关内容。
（4）费项的依据文件“公司费项最新版.xls”，项目与费项目前尚不能完全对应。
（５）合同类别划分依据文件“合同汇签权限设置表修改讨论稿.xls”
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附表2：合同金额统计表。