20161219 2016年楼市总结——“分”_邓浩志

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2016年房地产行业楼市分析报告

2016年房地产行业楼市分析报告目录一、2016年全国房地产楼市预测1、2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观2、2016年仍然以去库存为主，以缓解待售库存压力3、2016年房价仍以相对稳定为主，上涨趋势依然明显4、2016年预计一、二线城市销量将持平，而销售均价将上涨10％5、2016年一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位6、预计2016年国家将加大宏观调控，实现住房市场与经济社会的协调发展二、2016年武汉市房地产楼市预测1、2016年房地产市场仍然是武汉经济发展最重要的推动力之一2、2015年新增供应量增加明显，缓解库存压力已刻不容缓，2016年仍以消化库存为主3、2016年地铁对房价带来的拉升效应将更加明显4、2016年湖北二孩政策将全面落地，房地产需求将以改善型为主，首次置业为辅5、2016年预计武汉房地产市场将延续今年的火热，房价依然有较大的价格上涨空间三、2016年黄石市房地产楼市预测1、2016年三四线城市去库存阶段将拖累销量和销售均价2、2016年三四线城市发力应对楼市“高库存”3、预计2016年黄石市仍会遭遇房价停滞不前的尴尬2016年房地产楼市展望一、2016年全国房地产楼市预测1、2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观2015年房地产市场的住房形势超出预期。

一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。

与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。

2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观，在此背景下，房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性，但由于宏观政策进一步宽松，房地产市场不会硬着陆。

2、2016年仍然以去库存为主，以缓解待售库存压力2015年，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。

16年楼盘销售工作总结6篇

16年楼盘销售工作总结6篇第1篇示例：2016年是楼市的一个大年，楼盘销售市场也是井喷式发展，各种楼盘如雨后春笋般冒出，销售工作更是如火如荼。

在过去的一年里，我们经历了种种销售工作，有成功的案例，也有失败的经验，总结出了一些宝贵的经验教训。

下面就让我们来回顾2016年的楼盘销售工作，总结经验，展望未来。

2016年楼盘销售工作面临的形势是严峻的。

楼市调控政策的不断出台，购房者的需求也在不断变化，市场竞争非常激烈。

在这样的形势下，楼盘销售工作要想取得成功，就需要有更高的水平和更深刻的认识。

要培养销售人员的专业素质。

销售人员是楼盘销售工作中的关键，他们的专业素质直接影响着销售业绩。

要想成功，就需要不断提升销售人员的专业能力，提高他们的销售技巧和市场意识，让他们成为真正的销售高手。

要创新销售模式。

传统的销售模式已经不能满足市场的需求，要想取得成功就需要不断创新，找寻适合自己的销售模式。

可以利用互联网、社交媒体等新技术，开展线上线下结合的销售活动，提高销售效率，创造更多的销售机会。

要建立完善的售后服务体系。

售后服务是楼盘销售工作的延续，只有提供了优质的售后服务，才能留住客户，提高口碑，创造更多的销售机会。

要建立售后服务体系，培养专业的售后服务团队，为客户提供全方位的服务，让客户感受到我们的诚意和用心。

2016年楼盘销售工作取得了一定的成绩，但也暴露出了一些问题。

在未来的工作中，我们要不断总结经验，吸取教训，不断提升自己，创新工作模式，提高服务水平，争取在激烈的市场竞争中立于不败之地。

相信在大家的共同努力下，2017年的楼盘销售工作将会再创辉煌。

【单位名称】将继续努力，为客户提供更加优质的服务，为楼盘销售工作做出更大的贡献！第2篇示例：16年楼盘销售工作总结客户服务意识的重要性。

在楼盘销售工作中，客户是我们的一切。

只有将客户的需求放在首位，才能够赢得客户的信任与认可。

在16年的销售工作中，我始终坚持以客户为中心，尽最大努力为客户提供最佳的购房体验。

2016年楼盘销售工作总结(二)

2016年楼盘销售工作总结(二)2016年楼盘销售工作总结(二)第一部分200*年工作回顾我想用两个字来形容这一年的工作，那就是“动荡”。

之所以说“动荡”，是因为我这一年当中前后做了两个项目，有点戏剧化，有点无可奈何，也有点困难和那无形的压力。

记得在通知我为贵都国际花城的项目经理并且2月份售楼部正式对外公开时，我出现了片刻的茫然与不知所措，因为我对这项目不是非常熟悉，也因为开发商不是很好沟通，可是公司对我的信任以及自己对“大盘”的渴望，我接受了这个“挑战”。

由于开发商前期的广告力度不够、市内售楼点不突出等原因，导致前来咨询的客户非常少。

虽然2月份在江南都市报做了1/2版的广告，登记了约有400组的咨询电话，但时间拖得太长（5月份才开始对外销售），许多客户都遗忘了这个项目或是已在其它楼盘购买了住宅。

为此，公司与开发商进行讨论，决定为迎合“五一”黄金周财富广场房展会，推出80套特价房吸引购房者并发放金卡，结果当天在展会现场就有90%的房源被意向定购，这也为贵都国际花城的公开认购积累了客户，五月份成功认购住宅83套，签合同20套。

可是非常遗憾，因为开发商的不配合以及销售业绩达不到开发商的要求等原因，贵都国际花城于8月30日收盘。

我永远记得这一天，当大家收拾好东西离开工作了三个月的岗位时，我看到大家的不舍与一点点的哀伤，而我也为自己交了一份不合格的答卷而自责与难过。

当大家都一片沮丧以及对往后去向茫然的时候，是龙总用那温暖的笑容迎接我们这群没打赢胜仗的战士们，鼓励我们不要气馁。

其实大家心里都明白，公司上到龙总，下到设计人员都为这个项目花费了很大的精力，龙总更是从策划方案、广告设计，细到文案用词都是倾力倾为，蓓蓓姐与江总监每周固定要与开发商开例会。

而当前线的战士带着不佳的战果回来时，得到的却是安慰与鼓励，这一次又让我深深感受到了百年“人性化管理”的魅力所在。

在还没完全调整好失落的心情时，公司又安排了新的任务给我——就任清豪仙湖别墅的项目经理。

20160516预测：楼市红五月过后会怎样？_邓浩志

预测：楼市红五月过后会怎样？文 / 邓浩志刚过去的5月份是楼市的红5月。

广州全市单月成交1.2万套，创近期新高，逼近历史最高位。

按一年平均成交额计算，目前广州一手住宅库存下降到了8.59个月，比上月的9.09个月进一步下降，说明广州库存仍在稳步下降中，预计房价将继续保持轻微上涨的状态。

各区库存情况分别如下（单位为“个月”）：越秀4、海珠8.5、荔湾7.2、天河5.2、白云3.7、黄埔4.9、花都15.7、番禺10.8、南沙8.9、从化6.5、增城7.9。

其中，远郊的增城、从化库存出乎意料地快速下降，目前已成了有涨价需要的区域，这很大程度受惠于其不限购的政策，所以大量投资资金进入以上两个板块。

其实，增城、从化和其他一线城市周边地区楼盘热销的情况非常类似，一是大城市限购后资金都跑进去了，二是其他地区投资资金想尽量接近一线城市的；更何况如今增城、从化直接就是一线城市地区。

虽然没有准确的统计，但据我们观察，目前这两个区域已经有深圳客购买，而且价格敏感度极低。

我们来看一下近一年来广州各区价格变动的情况。

广州的房价依然非常稳定，仅有轻微上涨，其价格上涨幅度还远不如合肥、苏州、南京等二线城市。

所以我们毫不担心会有加码的调控政策出台，只要政策稳定，市场也就稳定，所以目前刚需购房仍然可以大胆出手，我还是维持“今年房价温和上涨10%左右”的预测。

在成交面积方面，增城在全市来说是一枝独秀，毕竟疯狂的深圳投资客已经抵达该板块。

就业内口口相传的消息而言，目前深圳资金青睐广州两个板块，一是增城的住宅（距离近），二是南沙的公寓（自贸区题材好），而且上述两种产品都是不限购的。

我个人而言更看好南沙，因为资金会退潮，政策却一直在。

各区库存量逐步趋于集中。

下半年海珠广纸、天河牛奶厂、白云同宝路三大板块的新货陆续面市，再加上广钢楼盘群，所以今年中心区不会太缺货。

另一方面由于几个中心区新盘售价都不会太低，因此接下来将出现以下局面：一是周边二手价格会被推高，二是全市均价受成交结构影响会出现上涨。

20160504楼市调控会否再回收紧之路？_邓浩志

楼市调控会否再回收紧之路？
文 / 邓浩志
上海楼市政策收紧、深圳楼市政策收紧，紧接着廊坊限购，南京限价……最近部分城市出台了收紧楼市的政策，一些较热的二线城市也纷纷冒出加强调控、收紧楼市的声音。

而早就计划郊区放开限购的广州也被叫停了。

楼市松绑一年多，难道又要180度掉头重回收紧之路了？
先说廊坊，廊坊吸纳的全是北京户，虽然行政上是另外一个城市，但由于地理位置临近，所以该地楼市其实就是大北京的一个板块。

在北京限购的情况下，廊坊因为政策上的优势吸引了众多北京买家，所以近期房价上涨较快。

廊坊的限购有其特殊性，和其他二线城市情况不能简单类比。

再说南京。

南京限价更多是做做样子，类似的情况在前两年广州都有经历过，价格貌似稳定了，但更多的房地产项目将通过毛坯销售，另签装修合同的方式“挣脱”限价的束缚，所以整体效果不会太好。

说白了，“限价”是地方政府碍于房价上涨过快的压力，但又不愿意实质打压楼市的一种做法。

收紧调控的城市队伍的扩大，加大了楼市的不确定性。

因为目前中国楼市还是政策市，如果再次进行大打压，楼市可能又重新回归低迷，高库存的阴影恐怕会再次笼罩各地。

但个别城市房价上涨过快又受到来自舆论的压力，所以放还是压在很多地方政府看来都是一个纠结的问题。

我预期更多地方政府可能更多倾向于继续观察市场变化，能不压就不压，要压的也先采取相对温和或较为形式的办法，如南京的限价措施。

因为大家都不希望把楼市彻底打下去，毕竟房地产整个产业链影响太广，影响产业人口太多，相比房价上涨的舆论压力，稳增长、稳就业更重要。

20161109近期楼市二三事_邓浩志

近期楼市二三事
文 /邓浩志
今天跟大家分享的有楼市的事情，也有我自己正在经历的一些“趣事”。

1、恒大：新闻在路上了
恒大最近很抢眼，销售额超万科，为国家队请来里皮，炒股赚大钱……业内都知道恒大媒体管理和水军非常霸道，就是手法单一、粗暴。

这对公众公司来说是十分要命的。

如果一个“行业明星”还沿用管理小地区媒体的那种强势手法，是很容易得罪人的。

所以总隐约感觉大的负面新闻可能就在路上，迟早而已。

2、咨询：知识经济时代来了
好多人希望自己购房、投资能获得专家的建议，我也凑热闹开了个咨询号。

然而部分粉并不理解，总希望免费获得建议，你一提钱，他就说你掉钱眼里了。

大家想想，当今律师咨询、医生看病要收费，大家都习以为常了，其实购房投资咨询也同理。

部分人可能还没习惯这类项目的收费：一是本质上不太尊重知识的价值；二是爱贪小便宜。

3、楼市：寡头时代近了
我早就说过，中国房地产市场将逐步进入若干寡头领导的战国时代，中小房企死一大批也不奇怪。

按历史规律来讲，过程中倒下几只大鳄总是可能的，但此事至今仍然不现。

今年是“超级地王年”，部分地区的地价是当地房价的两倍。

我想，这可能就是一个陷阱，哪只大鳄踩得深了，可能就此爬不上来了。

等一等，2年后见分晓。

20160829降温楼市地市应从去杠杆开始_邓浩志

降温楼市地市应从去杠杆开始文 / 邓浩志去年股市的疯牛行情，启动于“配资”，终结于去杠杆。

这轮中国楼市、股市波澜壮阔的行情和去年股市的疯牛行情有太多雷同之处，其中之一就是通过杠杆撬动市场，推高价格……去年底中央提出楼市去库存任务后，各地方基本就干了两件事来推动楼市发展：一是除一线城市外的全面松限购；二是全国性的购房加杠杆，这里具体的做法有：首付认定降低，首付比例降低，贷款成数加大，贷款利息降低等。

除了上述两大因素外，实体经济不景也是推动楼市地市的主要原因。

在引发房地产过热的三个要素中，经济因素在短期内最难改变，也正是因为经济不景，反而导致地方有了推高房地产的冲动。

最近一二线城市的楼价全面上涨，更可怕的是土地市场的失控，多个城市地价远高于周边在售住宅价格。

如果说中国楼市有没有泡沫还有待讨论，那最近的土地市场就彻底是一个“巨型泡沫”了。

这意味着房价必须持续2年年均30%甚至更高的增幅，这些项目才能平本，这基本已经可以当做是把幻想当期望了。

中央对资产泡沫作警示，上海、广州叫停了部分土地出让，苏州重启限购，南京、合肥调控出台。

看来重新对楼市进行调控，抑制泡沫已经是共识。

但问题是如何抑制，才能保证既有效又不至于伤及无辜呢？首先要“端正态度”，目前已出台调控政策的二线城市多为“走形式”，可是不抓重点的都难有效果。

另外，全面重启限购是最笨的办法，不应该。

全国的普遍情况是：限购的城市虽然几年房价都没涨，但房地产业凋敝，也连带影响了一大批上下游产业，继而影响地方就业、税收、财政等。

而改善型买家也被限购“误伤”，改善生活的需求受到了遏制。

更严重的是限购政策易进难退，好不容易放开，再启动应该要更加谨慎。

接下来看货币政策，我认为收紧几无可能，因为目前经济不景、滞胀，所以甚至有进一步放松货币政策的可能，更难提收紧了。

实体经济好转尚不知时日，从15年初开始说经济要触底反弹，连续6个季度过去了，底部仍然难见。

所以指望实际复苏吸收多余的资本也是不太可能，只要实体不好，货币反倒会加倍进入地产。

2016年中山楼市年报

前言对中山楼市而言，2016年注定是极不平凡的一年。

深中通道的开建，给沉寂了几年的中山楼市注入了一剂强针，焕发了全新的活力。

2016年新房依旧热闹狂欢，二手房也成了购房者新的宠爱。

2016年的中山楼市呈现两个明显的特征：1、新房与二手房成交走势呈倒挂现象。

上半年新房成交从高位持续下跌，至7月达到低谷，而二手不断上升至7月达到年度高峰。

下半年新房展现倒U型，二手房却出现U字型。

一二手房出现了明显的互补态势。

2、新房受政策调控影响后成交持续下滑，二手房受政策短期波动后迅速复苏。

首套房首付降低至20%、深中通道主体工程动工、入户门槛降低、营业税改增值税，这些都牵动着买房者的心。

据家家顺研究中心监测显示，2016年中山一二手住宅共成交14.7万套，相比2015年成交上升了四分之一，在10月全国范围内的调控下，中山陆续出台一系列措施规范房地产市场，市场逐渐回归理性。

2016的房价，连续多年5字头的房价终于迈入了7字头，常年低估的房价达到合理价值。

而库存方面，年末一手住宅库存量为40128套，相比上一年减少31%，去库存效果显著。

2016年中山土地市场在经历了上半年的沉寂后，下半年迎来了两次集中竞拍，年末12月30日商住7连拍揽金56.36亿元，占全年商住地块总成交金额91%。

2016的楼面价刷了新的高度，面粉价愈高的情况下，未来的中山又将如何？目录前言 (1)一、2016年中山楼市大事记 (3)二、土地市场 (4)1、2012-2016年中山住宅与商住用地出让情况 (4)2、2016年中山商住用地出让情况 (5)三、一手住宅供应与销售 (6)1、2012-2016年中山供销情况 (6)2、2016年中山月度去化周期 (7)四、一手住宅成交量价 (8)1、2012-2016年深莞惠中一手住宅成交量价 (8)2、2012-2016年中山一手住宅套均总价 (8)3、2012-2016年中山四大组团商品房成交占比 (9)4、2016年中山一手住宅成交量价 (10)5、2016年中山各镇区一手住宅成交量价 (11)6、2016年中山一手住宅项目成交 (13)五、二手住宅及趣味数据 (13)1、2012-2016年中山二手住宅成交变化图 (13)2、2016年中山二手住宅成交量走势图 (14)3、2016年中山购房者更爱买什么样的新房 (15)5、2016年哪里人更爱买中山的新房 (17)6、2016年哪些星座更爱买中山的新房 (18)7、2016年中山购房者婚姻状况占比 (19)结语 (19)一、2016年中山楼市大事记1、中山首套房首付降至20%2月16日广州人行统一要求，在中山、珠海、江门、佛山地区对首次购买普通商品住房的居民家庭首付最低为20%。

房地产工作总结2016

房地产工作总结2016引言本文主要总结房地产行业在2016年的工作情况。

2016年对于房地产行业来说是一个充满挑战和变革的一年。

本文将从市场情况、政策变化、企业发展等方面进行分析和总结。

市场情况2016年房地产市场整体呈现出一定的波动。

尤其是上半年，各地房价出现下降的趋势，市场交易量也有所减少。

这主要是由于政府采取了一系列调控政策，对房地产市场进行严格监管所导致的。

但是下半年，随着政策逐渐放松，市场逐渐回暖，房价开始逐渐上涨，交易量也有所回升。

政策变化2016年，国家出台了多项房地产调控政策，其中包括限购、限贷、限售等一系列措施。

这些政策有效的遏制了房价过快上涨的势头，保护了广大购房者的利益。

同时，政府加大了对房地产市场的监管力度，打击了投机炒房行为，维护了市场的稳定。

企业发展2016年，房地产企业面临了巨大的挑战和机遇。

在市场竞争加剧的情况下，企业不得不加大产品和服务的创新，提升竞争力。

同时，行业内企业也加强了合作，通过联手开展项目，降低风险，共同发展。

2016年的亮点在房地产行业发展的过程中，2016年也出现了一些亮点。

首先，住房租赁市场得到了快速发展，越来越多的人选择租房而不是购房。

其次，房地产企业开始转型升级，加大了对智能化、绿色环保的投入。

再次，一些创新产品和服务开始涌现，如共享房屋、长租公寓等，为市场带来新的活力。

对2017年的展望展望2017年，房地产行业仍将面临一系列的挑战和机遇。

政府将继续加强对房地产市场的调控和监管力度，以保持市场的稳定。

房地产企业需要加大创新力度，提升产品和服务质量，满足消费者的需求。

同时，行业内企业需要增强合作与协同，降低竞争风险，实现共同发展。

结论总的来说，房地产行业在2016年经历了一系列的挑战与变革，通过政府的调控和房地产企业的努力，市场逐渐回暖。

2016年也出现了一些亮点，为2017年的发展奠定了基础。

展望2017年，房地产行业仍将面临诸多挑战，但也将迎来新的机遇。

20161216经济会议解读上：“房子不用来炒的”没改变基本认识_邓浩志

经济会议解读（上）：“房子不是用来炒的”没改变基本认识文 /邓浩志中央经济工作会议12月14日-16日在京举行，本次会议有不少篇幅提及房地产市场。

这里面主要包括：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位；综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制；要在宏观上管住货币；要加快住房租赁市场立法；要加强住房市场监管与整顿；坚持分城施策。

以上寥寥数点，却信息量丰富，也基本为明年的楼市政策定了调。

其中“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位”这句话被媒体引用及转载最多。

这与中央一直以来坚持的“支持自住型购房需求，抑制投资性购房需求”是完全一致的，只是表述方式有所改变，更加通俗而已，实际上并无太多新意。

但是房子的资产属性仍然不会被忽略，它一定具有保值、增值功能。

另一个较为热议的就是“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”了。

这里面所提到的“财税”指的可能是加快房地产税的研究与立法工作；就房地产税而言，目前社会抗性较大，立法通过尚有难度，实施更是遥远。

“立法”指的可能是完善土地70年使用权到期续约问题。

“土地”可能是对大城市土地指标、规划等作长期考虑，其中会否增加土地指标这点是值得我们关注的，但现阶段国家的发展策略、地方对土地财政的依赖所导致的高地价问题难以根治。

由此我们可以看到，长效机制的建立涉及的问题多且复杂，所以我认为在2017年都难有重大突破，这次会议的提出或许更多只是要求加快相关工作的研究与推进。

还有一个就是“要在宏观上管住货币”。

这基本已经比较明确地提示了明年要控制资金流入房地产领域，但在货币政策上又定调“稳健中性”。

所以我猜想，明年的钱和今年应该差不多，但流进房地产领域的或会受到限制。

这对开发领域如此，对房贷领域也如此。

所以明年土地市场或会适当降温，而房贷利率或将有所提升。

20161018楼市往上？往下？不说谎的数据道真相_邓浩志

楼市往上？往下？不说谎的数据道真相文 /邓浩志这个标题做地产的都懂，反正“全国楼市大幅降温”是官方口径。

我们来看看广州真实数据：10.10-10.16全市一手住宅网签4609套，环比上涨44.8%，均价上涨12.8%，接近2万/㎡的关口。

之前有人说国庆七天的4000+套“天量”网签是9月底成交滞后签约的结果，调控效果会在10.1后才显现。

而我们现在看，数据显示继续在升温。

上周网签4609套，这已经是连续四周网签3000+套了，不到一个月就网签了16618套。

截至10月16日，今年广州一手住宅网签已达100949套。

而过去六年，成交最多的2013年全年仅签约92863套。

什么情况？我不说了，都是敏感词啊。

按这个销量，10月过后，广州一手住宅库存很可能低于7个月，谁说我预测不靠谱了？价格方面：广州均价已到19617元/㎡。

倒不是本周价格突然上去了，而是中心区网签量占比大增，其中海珠区的海X湾正式网签，首签76套，均价35382元/㎡，成交结构的改变是价格上去的重要原因。

这也印证了之前我反复提到的，下半年将有两大动力推高全市均价，一是水涨船高的趋势，二是中心区推货成交占比提高。

未来到底会怎样？购房者应该怎样做？我认为，目前仍然是购房的窗口期，尤其是对改善型买家来说。

除了之前说烂了的贷款利息低、库存不足、补涨需求等以外，现在还加了一条，传闻二套房重启全部7成首付的措施。

官方虽然辟谣了，但如果价格继续快涨，这招一定重出江湖。

那很多首付不足的朋友只能等几年后的再次放开了，问题是你有几个几年可以等？最近看房的人的确少了，预计10月下旬网签也会萎缩，这是“季节+心理”双重因素的结果。

但在未来3年、5年、10年，大的趋势并不会改变，心理影响顶多就2个月。

所以，已经买了的不用纠结，计划买的不要犹豫，唱空的别幸灾乐祸——你已经输了15年，还会再输15年，这不是命，而是你逃避真相的结果。

20161011楼市前景评级全面下调-邓浩志

楼市前景评级全面下调
文 /邓浩志
近20城在十一前后都出台了收紧楼市的调控政策，这使得中国楼市政策一下子180度大转向，由年初的以去库存为目标转变为严控一二线城市房价过快上涨。

政策红利用完而且政策面已经反转，市场还将仰仗着宽松货币周期及货币高度集中地产的利好与政策形成对抗，未来楼市也逐步告别暴涨模式。

在过去这十几天政策大潮中有两个不同的阶段：
一是表态度阶段，即一批二线城市重启限购，但政策多数没有抓住供求矛盾的核心，不痛不痒，似乎也未必能改变大势；
第二是实质收紧阶段，国庆后期若干城市继续出台补充性政策，大量结合收紧房贷甚至直接指导销售价格的政策，完全不忽悠。

收紧政策“由虚转实”与中央巡视组督办有关，也可见地方之前多不愿意收紧。

楼市去杠杆这有点像去年股市减配资，力度最强，直接减少对市场的货币供应，从而减少需求。

所以凡大规模收紧贷款政策的城市，其楼市降温预期是明显的，但立马降价也不可能，市场未来将处于相对平衡状态。

但是，楼市反转时间未到。

因为虽然政策大变，但中国经济的基本面没变，仍然处于宽松货币周期，实体经济仍然对资金没有吸引力，投资渠道仍然缺乏……
所以楼市将进入政策与资金冲动的博弈期。

由此我对一二线城市评级由“强烈买入”调整为“谨慎买入”+“持有”。

也就是说：刚需购房不分时，投资出手看板块！。

20160516预测：楼市火热行情何时终结_邓浩志

预测：楼市火热行情何时终结？文 / 邓浩志从去年年底持续至今，楼市出现了一轮回暖、升温，如今火热的行情，这让我们不禁要问：这轮行情到底何时会终结？目前这轮行情的成因基本公认大致有三点：1、相对宽松的行业政策，多数地区取消了过度严厉的控制性措施，释放了市场的潜在需求；2、相对宽松的货币政策，部分资金流入房地产市场，从而提高了市场的购买力；3、投资渠道缺乏导致资本高度集中在某几个领域。

以上三个要素是这轮楼市行情的主要助推器，所以要预测楼市这轮行情何时终结，关键要弄清上述三个“助推器”何时熄火。

行业政策：约3年的相对稳定期首先是行业政策，决定其走向的有两大要素，一是去库存，二是稳增长。

从去库存角度看结果就是分类调控策略，一二线逐步收紧、三四线继续宽松；从稳增长的需求看的话，那谁都离不开房地产，哪怕是收入来源较多的一线城市。

所以结论是很清晰的，地方政府一定要抱住地产这条大腿。

事实上，各地态度也基本一致：如果没有舆论压力，则全力推动楼市；如果房价上涨过快舆论压力大，则做做面上功夫，采取限价措施让均价“显得稳定”。

在这里，我们不能说地方政府的行为是不负责任，因为若房地产丢了，将牵连周边一大批行业，到时候债务咋办？稳增长咋办？就业咋办？社会稳定发展又从何谈起？就行业政策而言了，还有一点值得关注的：普遍二线城市取消限购也就一年左右，所以政策短期内都不太可能转向，否则显得太过儿戏。

所以尽管近期部分二线房价上涨过快，但短期内再次祭出限购政策的可能性并不大。

总的来讲，行业政策会有3年左右的相对稳定期。

货币政策：转向至少是9个月后的事宽松的货币政策是更大多数人认为的这轮行情的主要“功臣”。

从近几个月M2的同比增速来看，的确有点偏高，但我认为更多的是前值偏低所造成的（见下图）；2013年央行逐渐收缩M2增长水平，至2014年底货币紧缩到了极限，2015年才开始适度提升M2增速，但整体仍在相对低位运行。

从历史情况来看，目前M2增速并不处于高位，所以哪怕再次收紧，下行空间也是十分有限的。

20161216经济会议解读下：不提抑制房价,思路有变_邓浩志

经济会议解读（下）：不提抑制房价，思路有变文 /邓浩志上篇解读了中央经济会议关于房地产的其中三条，这次我们来继续分析另三条。

首先是“要快住房租赁市场立法”。

这条可能是为房价高企的大城市里的流动人口着想的政策。

若真能落实，这将强化对租户利益的保障，也可以在一定程度上缓解住房矛盾。

同时，2017年也可能会对今年年初提出的“商改住”有进一步的推进，大家别忘了，中央所提的“商改住”就是鼓励企业参与到租赁市场当中来。

其次，要加强住房市场监管与整顿。

从这条我们就可以看出，今年年末在全国掀起的中介整顿大潮、房产项目销售方式、广告宣传等方面的整顿还会延续到2017年。

但我认为这本不算十分突出的问题，似乎不应该在中央经济工作会议这个场合提出，所以如此提法是否另有意图？但比较肯定的是，楼市去杠杆、各种形式的首付贷或将成为重点检查对象。

最后一条就是“坚持分城施策”，这是一直以来不变的提法；但“解决三四线城市房地产去库存问题”就明显与去年年底、今年年初的提法不同了。

其实，中央早在行动上将“控制一二线城市房价上涨过快”与“促进三四线城市楼市去库存”分别对待了。

这次只是再次在重要会议上强调一下而已。

值得注意的是，本次会议涉及房地产的内容并无提及“控房价”等的类似字眼，而是更多强调了防止金融系统风险。

所以是否可以理解为房子只要是住的，贵也未必不能接受？所以目前要防范的是泡沫，不要让泡沫威胁到金融系统的安全。

如果中央是这个思路，则符合当下我们的国情，因为房地产控价格从来就不应该是目标。

总体而言，中央并没有纠缠房价问题，金融系统安全比房价涨跌更重要；目前部分城市的房价问题可以通过去杠杆进行抑制，未必一定要再次使用生硬的行政手段；长效调控机制的建立也再次被提及，不能总是头痛医头；而房地产在目前中国经济中的重要地位政府似乎也予以正视了。

20161128看好后市,但需留几分冷静_邓浩志

看好后市，但需留几分冷静文 /邓浩志广州一轮土地盛宴后，各板块地价获得了重估，加上今年相对其他一线城市涨幅而言的“滞涨”，还有调控政策上面的平稳，广州楼市掀起价格“回归”的补涨行情是大概率事件。

所以今明两年广州楼市仍然会保持量稳价涨的较为活跃的态势。

看好虽然是共识，但到底有多好才是供各位决策的关键。

按本来土地盛宴普遍的楼面地价测算，两年内这批项目上市，其销售价格必须比目前周边在售一手住宅项目高近40%才能实现盈亏平衡。

换句话说，如果未来广州房价上涨速度赶不上年平均20%左右，这批项目都将在入市前期陷入亏损。

当然部分项目规模大、销售周期长，或者能亏头赚尾。

以销售周期为3年的中型项目测算，房价必须保持年10%以上的复合增速才能实现全项目盈亏平衡。

虽然各项目情况有别，但也可以从大数据上看出，今年卖的这些土地对房价上涨的预期是多么的高。

尽管我支持一线城市房价长期上涨的理论，但能否这么长时间、这么大幅度地继续上涨？这还是有不确定性。

对此，我也有几点担忧：1、到底房价能否在未来五年保持年10%以上的增速？这个过程中有太多不可预见因素，尤其是短期内已经累计不少涨幅了，后市还有多少时间、空间？至少在过去15年，我们没有见过连续3年以上的快涨。

如果调整期在2018年出现，那一批小项目将垮掉：卖，亏钱；不卖，亏利息。

2、经济基本面的不确定性，与其说“不确定”，倒不如说“可能持续低迷”。

如果真这样发展下去，那房价上涨的速度就快于社会财富积累的速度，在购买力萎缩的情况下谁有能力在高位接盘呢？3、这次拍地大量配建的保障性住房对市场肯定产生冲击，不但是租赁市场，销售端也会有所影响，但目前尚缺乏相关的研究与预判。

业内都明白高价拿地的问题，不拿活不下去，拿了慢慢死。

但我以为还是应该尽量立足刚需市场，拿刚需的地，做刚需的产品。

不要因为地价高就马上简单地想到要做豪宅，现在豪宅太多，已经消化不良了，除非你的优势独此一家，否则刚需才是最安全的，至少能活命！。

20161010现在买房,能不能？该不该？_邓浩志

现在买房，能不能？该不该？文 /邓浩志新政一波接一波，市场气氛突然肃杀起来，在我微博中甚至有不少粉吐槽：刚刚才下定，不知买好还是退好，纠结万分。

诚然，先不管这轮调控的效果如何，至少在政策与舆论的配合之下，楼市逆转的气氛似乎已经造起来了，这对不少跟风买家的心理的确产生了比较明显的影响。

有媒体提醒我，最近敏感词特别多，所以我先带大家回顾几点：1、炒股的人都知道，还有不少人担忧的时候，那绝对不是牛市的大顶部，顶部其实总在不知不觉中产生。

2、2007年、2011年十几部委联合整顿楼市泡沫，最终的结果也只是降温，并未反转。

而真正导致市场翻转的是2008年的金融危机，与2011年的货币紧缩。

在讨论现在还能不能、该不该买房这个问题之前，我们须弄清中央的真实意图：利用房地产在增长换档过程中起稳定经济的作用，也要控制严重的资产泡沫。

注意，是“严重”泡沫才须控制，所以之前只提示但不做。

而目前舆论造势有点夸张了，但不夸张点是按不住市场那股疯劲的。

所以作为投资者必须学会冷静地独立思考，目前的中国需要地产！所以，目前的形势根本无需惊慌，因为如果打压过头了，ZF比买家还更紧张。

而中长期看，中国一线城市房价总体上升的趋势又是不可逆的（以前已多次阐述，人口及经济集中化的结果）。

所以对于自住型买家而言，目前仍然是入市时机，至少在广佛两地还算是很好的时机，因为仍有补涨空间。

而对于投资客来讲，就需要分清机会与陷阱了。

房价上涨过快的区域，或有进一步的收紧政策，或市场需要整固；长期不涨的板块，或本身就无经济增长机会，或根本缺乏有效需求，供应过剩；而部分有强烈补涨需要的板块，重大政策利好的区域，这波下去一点还会回来，或者根本就不会回头。

看到这里，有人觉得有泡沫就一定会破，错了，有时候泡沫会持续很长时间甚至永远。

而有的人认为中国楼市泡沫严重，又错了，全球量化宽松下，大国资产几乎都是泡沫，其实是钱不值钱了。

置身泡沫是财富暴增方式之一，但你得懂如何活着出来，而旁观者唯一的结局就是财富蒸发……。

2016年房价总结

2016年房价总结2016年，全球房地产市场经历了许多重大事件和趋势。

国际房地产市场的行情波动、政策调控的实施和经济环境的变化，都对房价产生着重要的影响。

下面是对2016年房价的总结，尽管字数有限，但试着提供一些关键信息。

首先，2016年的房价总体上呈现出两极分化的态势。

在一些大城市，特别是发达国家的主要城市，房价继续保持上涨势头。

像伦敦、纽约、悉尼等城市，因为地理位置和投资机会的吸引力，房价继续攀升。

然而，在一些新兴市场国家和经济不景气的地区，房价面临下跌的压力。

例如，中国的房地产市场在经历了多年的高速增长后出现了一定程度的调整。

其次，政府的调控政策对房价产生了重要影响。

为了避免房价泡沫和过热市场的出现，越来越多的国家和地区采取了各种措施来控制房价。

这些措施包括提高首付款比例、限制贷款额度、加强税收政策等。

这些政策对房价的影响不同，但总体上起到了一定的抑制作用。

第三，经济环境也对房价产生了重要影响。

全球经济增长的不稳定性和不确定性，对房地产市场带来了挑战。

在一些国家和地区，经济增长放缓、失业率上升等因素影响了人们的购房能力和消费意愿，从而对房价形成了下行压力。

而另一些地区的经济增长和就业形势仍然良好，对房价产生了正面影响。

此外，投资需求也是影响房价的重要因素。

在全球范围内，房地产投资一直是吸引投资者的重要选择之一。

尤其是在一些不稳定的金融市场环境下，人们会转向房地产作为投资的安全避风港。

这种投资需求会推动房价上涨，特别是在供需失衡的市场。

最后，全球房地产市场的发展也继续受到数字化技术的影响。

互联网、移动支付和在线交易等新技术的应用，改变了人们购房的方式和习惯。

越来越多的购房者通过在线平台查找房源信息，并进行线上交易。

这种改变不仅提高了购房的便利性，也对房价的形成产生了一定的影响。

综上所述，2016年房价的总体情况是两极分化的。

在一些大城市，房价继续上涨，而一些新兴市场和经济不景气地区面临房价下跌的压力。