上海迅地地产营销策划 新SOHO均价每平米仅售3880元,VIP卡全城火爆热卖中
上海新天地案例分析
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
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企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
逃离大都市：欲望有边，幸福无边
逃离大都市：欲望有边，幸福无边作者：本刊编辑部来源：《莫愁·智慧女性》 2017年第1期策划/本刊编辑部撰文/昆仑专家支持/乌耕《莫愁·智慧女性》语汇新解——逃离大都市:欲望有边，幸福无边前几年，关于“要不要逃离北上广”的讨论曾一度达到顶峰，而如今随着大城市房价的飙升、教育成本的上升，很多人又开始选择逃离大都市。
本文中的翟峰郭欣夫妇就是其中的缩影，他们卖掉北京的房子，原本打算在小城市安居乐业。
可是，很多人逃离了大都市，却逃不脱膨胀的欲望。
欲望是一把匕首，一方面，合理追求欲望，带来前进的动力；另一方面，如果不懂得适可而止，终会成为欲望的奴隶，伤人伤己。
正如作家乌耕所说，欲望就像踩油门，你可以偏爱踩油门，但飙车始终是危险的，如果不能调整心态，放纵欲望，无论是否逃离大都市，都无法幸福。
追求安逸，撺掇卖房1978年出生的翟峰是山东德州人。
2000年，他从北京中医药大学毕业后，进入一家医药生产企业的研发中心，从事药品开发与实验工作。
2001年8月，翟峰和来自西安的家具销售员郭欣恋爱。
一年后，翟峰和郭欣裸婚。
次年，郭欣生下女儿多多。
为了能让女儿在北京落户、上学，两人为在北京买房一直努力打拼，并把年幼的女儿送到了乡下父母家。
翟峰专业知识扎实，加上勤奋耐劳，迅速成长为公司研发中心的技术骨干，月薪涨到了8000元。
2009年年底，夫妻俩终于在东城区按揭买了一套70平方米的房子，月供六千多元。
第二年年初，郭欣将女儿接到北京上学，翟峰也将父母接到北京帮忙接送孩子。
可新的困难又出现了：小小的房子住了四个大人一个孩子，女儿连玩耍的空间都有限。
“换大房子势在必行！” 郭欣对丈夫说。
而此时，北京的房价每平方米大部分都超过了3万元。
为了省钱换大房子，郭欣用的穿的全部是便宜货，翟峰也用着几百元的山寨手机。
2011年，多多8岁生日，郭欣问女儿有什么生日愿望。
多多说：“我想学钢琴，我们班好多小朋友家里都有钢琴。
”郭欣觉得心酸极了，翟峰心里也很难受。
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[虹口区] 四川北路 北外滩 凉城 [嘉定区] 嘉定主城区 江桥 南翔 [松江区] 大学城 新桥 松江新城
出租 求租 角色 中介 个人 行政区县 浦东新区静安区卢湾区黄浦区徐汇区闵行区长宁区普陀区闸北区杨浦区虹口区松江区宝山区嘉定区金山区青浦区奉贤区南汇区上海周边崇明区 几室 一室两室三室四室五室六室多室复式 面积不限 20㎡以下20-40㎡40-60㎡60-100㎡100-200㎡200-500㎡500-1000㎡1000㎡以上 价格不限 500元以下500-1000元1000-1500元1500-2000元2000-3000元3000-4000元4000-6000元6000-10000元10000-20000元20000元以上
大虹桥(七宝九亭) 宝山顾村 新江湾城 浦东川沙 松江九亭 1号线沿线 2号线沿线
嘉定新城 嘉定南翔 大华 宝山罗店 浦东南汇 11号线沿线 9号线沿线 7号线沿线 昆山
出售 求购 角色 中介 个人 行政区县 浦东新区静安区卢湾区黄浦区徐汇区闵行区长宁区普陀区闸北区杨浦区虹口区松江区宝山区嘉定区金山区青浦区奉贤区南汇区上海周边崇明区 几室 一室两室三室四室五室六室多室复式 面积不限 50㎡以下50-100㎡100-200㎡200-300㎡300㎡以上 价格不限 50万以下50-100万100-200万200-300万300万以上
[投诉曝光台] 上海超大群租点，内住1182名房客
[楼市话题] 限购下三四线房价暴涨是陷阱
[红墅1858] 把房产证弄丢了，还要我自己去找
[恒大翰城] 没房没车的男人，活着不觉得羞耻
[白雪公主] 垃圾味道出来了，业主招架不住了
[美丽星城] 监控问题搞了两年,这效率太低了
[决战保障房] 小心驶得万年船,买房前十大准备
上海新天地商业地产案例分享
03
创新商业业态和商业模式，满 足消费者多元化需求。
多元化业态布局
01
集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态于一体，满足不同 消费群体的需求。
02
引入国际知名品牌和本土特色品牌，提高整体商业品质。
合理规划各楼层和区域的功能布局，提高商业地产的吸引 力和竞争力。
优质服务体验
提供全方位的客户服务，包括导购、售 后服务等。
提高物业管理水平
总结词
良好的物业管理是商业地产持续发展的保障。
详细描述
上海新天地注重物业管理，提供专业、高效的物业服务，确保商场环境整洁、设施完善，为消费者创 造良好的购物体验。
关注市场变化与消费者需求
总结词
紧跟市场趋势，满足消费者需求是商业 地产赢得市场的关键。
VS
详细描述
上海新天地不断关注市场变化和消费者需 求，调整业态、引入新品牌，以满足不同 消费者的需求，提升竞争力。
03
周边覆盖大量高端住宅区和商务区，拥有庞大的消 费群体和高端消费需求。
项目规模
上海新天地项目总建筑面 积达到数十万平方米，包 括商业、办公、酒店等多 种业态。
办公部分吸引了众多国内 外知名企业和金融机构入 驻。
ABCD
商业部分涵盖了国际一线 品牌旗舰店、时尚精品店、 餐饮娱乐等多种业态。
酒店部分提供高品质的住 宿和会议服务，满足商务 和旅游客人的需求。
消费者需求变化
总结词
消费者需求的变化是上海新天地商业地产必须应对的另一个挑战。
详细描述
随着消费升级和消费者需求的多样化，消费者对商业地产的需求也在不断变化。上海新天地需要关注消费者需求 的变化，提供更加个性化、多元化的产品和服务，以满足消费者的需求。
房地产客户细分及项目定位经典案例解析
房地产客户细分及项目定位经典案例解析房地产客户细分及项目定位是房地产行业中最重要的一环。
通过了解消费者需求，分析市场竞争和社会趋势，房地产开发商可以在项目定位和营销策略上做出明智的决策，提高销售效率和产品市场份额。
本文将介绍一些经典的房地产客户细分和项目定位案例，以帮助开发商更好地理解市场和消费者需求。
1. 上海万达广场项目定位上海万达广场是一家大型综合商业和住宅项目，位于浦东新区的陆家嘴金融中心区。
项目占地面积达40万平方米，包括商业、办公和住宅区域。
该项目主要定位于中高档客户，以高端购物、商务交流和高品质生活为主题。
通过为客户提供高端购物、餐饮和娱乐设施，以及优雅时尚的住宅环境，万达广场成功地吸引了一批富裕买家和商务客户，为开发商带来了可观的利润。
2. 北京CBD地区高端公寓项目定位北京的CBD地区是中国最重要的商务中心之一，吸引了大量的高端人才和企业。
在这个市场上，高端公寓成为了一个重要的房地产产品。
针对这个市场，不少开发商选择了定向买家的方式来推广产品。
例如，世茂国际公馆是一家针对海外华人和外籍商务人士的高端公寓项目，该项目主要定位于那些寻求优质生活和高品质居住环境的特定客户群体。
3. 深圳“自住房”项目定位深圳市政府为提高住房保障工作质量和水平，推出“自住房”项目，主要针对普通百姓和低收入者。
这个项目的主要特色是通过公开、透明的方式，为百姓提供优惠的购房条件。
同时，为了增强项目的吸引力，开发商也在绿化、配套设施等方面进行了大量投资，使得该项目成为了该地区炙手可热的“宜居社区”。
4. 广东省省会城市中高档别墅项目定位在广东省省会城市，别墅市场一直非常活跃。
由于该地区的人口素质和经济水平较高，不少开发商选择在中高档别墅领域推出产品。
例如，富力银盘是一款大型、高端、配套齐全的别墅区域，标榜客户可享受高品质生活和优质社区环境，是广东省内居住品质最高的别墅产品之一。
以上几个案例展示了客户细分和项目定位是如何对房地产市场产生影响的。
新天地商业项目推售及返租方案沟通
新天地商业项目推售及返租方案沟通近年来，上海新天地商圈逐渐成为了吸引内外客商的繁荣商业中心。
在这个著名的商业区域中，有着很多各具特色的建筑物和商场，其中最引人注目的建筑物就是新天地的著名地标——外滩18号。
毫无疑问，这个最具代表性的商业项目是新天地商业区域的核心，也是上海最受欢迎的旅游景点之一。
为了满足广大投资者和商家的需求，新天地商业项目推出了一系列的返租方案，吸引了众多的投资者和商家前来投资和经营。
而这些商业投资者们也在逐步地实现财富增值，同时也为新天地商业区域的繁荣发展做出了贡献。
因此，本篇文档主要讨论新天地商业项目的推售和返租方案，并对其进行分析和评价。
一、新天地商业项目的推售新天地商业项目是上海著名的商圈之一。
这个商业区域内的外滩18号、新天地购物中心、力宝广场等项目深受市场欢迎。
这几个项目不仅拥有非常好的位置、卓越的品牌，另外还拥有高端消费能力的顾客群体。
因此，在各个商业项目推售时都会引起广泛的关注。
1.1 外滩18号的推售外滩18号是新天地商业区域内最为有名的建筑。
它坐落于外滩的核心地段，周围有许多历史建筑和景点，如上海外滩、外滩公园、中华艺术宫等，与上海市中心相连通。
外滩18号本身就是一个旅游景点，受到了国内外的关注和热捧。
除此之外，外滩18号还拥有高品质的商业资源。
商场内有很多品牌，提供了顶级的消费体验和享受。
在外滩18号的推售中，主要吸引了投资者和商家的目光。
其中，外国投资者对外滩18号的投资更为热情。
1.2 新天地购物中心的推售新天地购物中心是一座大型的购物中心，也是新天地商圈的重要标志性建筑之一。
它拥有很好的位置和完善的商业配套，同时还吸引了许多国际奢侈品牌的入驻。
由于新天地购物中心的开业吸引了很多顾客，因此，此项目的推售也极具吸引力。
拥有财力的人群会在购物中心的品牌店内享受最优质的购物体验。
二、新天地商业项目的返租方案为了提高各个商业项目的运作，同时减轻投资者和商家的负担，新天地商业区域出台了一系列的返租方案。
上海天价豪宅济南路8号营销分析-18PPT
主推广语
上海首个五星酒店管理豪华物业
奢华家居的绝版珍藏
营销方案 吸引市场关注——火爆开盘，邀请巩俐入住，制造话题，吸引客户目光
营销方案 吸引市场关注——通过报纸媒介，使项目在市场上引起共鸣
2007年4月11日《新民晚报》A16整版
2008年8月
营销方案 吸引市场关注——周边道路导旗指引，增加项目关注度和项目可达性
济南路8号
项目营销分析
项目概况
开发商：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商） 物业形态：2栋31层高楼 总户数：308套 物业服务公司：帕默斯顿酒店集团 （英国著名五星级酒店运营商 ）
室内设计师：Erik Brooke Hayden （雅加达君悦酒店设计者 ）
项目背景
面世
2006年2月 三林集团整体收购 “盛捷酒店公寓” 更名“济南路8号” 费用：1亿美元
降价的 配合
The End
2007年4月 “东苑”推向市场 开盘均价：8000美元/㎡
2008年2月 凯雷投资收购“西苑” 费用：20亿元
标准层户型
SWOT分析
S（优势）
1.地处新天地时尚豪宅版块，生活、娱乐、 休闲、商业配套设施完善； 2.毗邻太平湖公园，高区可俯瞰新天地整体 风貌； 3.印度三林实力开发商，易吸引国内外品牌 追随者。
营销总结
◆ 在产品规划自身存在问题的前提下，寻找突破口，增加产品附加值。 实现差异化战略； ◆ ◆ 通过事件营销和话题制造，加大市场关注度； 通过围墙和户外导旗，吸引客户群体，并增加项目可达性。
THANK YOU!
淡市营销成功案例 ——东莞万江· 风临美丽湾
世联研究案例
[关键字]： •淡市营销
项目入市背景
上海全方案活动策划价目表
上海全方案活动策划价目表上海全方案活动策划价目表一、活动策划方案费用：1. 活动定位与策划方案编写：5000元活动定位是在充分了解客户需求的基础上，确定活动的目标、定位以及所需策划方案的主题等。
策划方案编写是根据活动定位，制定具体的策划方案，并包括活动的总体设计、环节安排、活动形式等。
2. 活动品牌设计：3000元针对活动需要进行品牌设计，包括品牌名称、标志、口号等，以达到活动宣传的效果和增强活动的个性化特点。
3. 活动预算编制：5000元包括活动各项费用的预算以及预期效益的考虑，以使活动在经济上能够达到客户的预期目标。
二、场地租赁费用：1. 场地预订：5000元根据活动的规模和需求，寻找和预订适合的场地，确保场地能够满足活动的需求，并达到较好的效果。
2. 场地租赁费：根据实际场地选择，费用从5000元/日起。
三、物资准备费用：1. 印刷品制作：5000元包括策划方案宣传册、宣传海报、活动手册等印刷品的制作费用。
2. 奖品及礼品采购：根据实际需求而定，费用从5000元起。
3. 宣传物资采购：根据实际需求而定，费用从3000元起。
四、活动执行费用：1. 活动主持人：5000元/天/人根据活动的需求，提供专业的活动主持人，确保在活动中起到良好的组织和引导作用。
2. 表演团队：费用从5000元起提供专业的表演团队，包括舞蹈演员、音乐演奏者等，以丰富和提升活动的氛围。
3. 球员表演：费用从5000元起提供球员表演，包括篮球、足球、羽毛球等运动的表演，以增加活动的趣味性和互动性。
4. 灯光音响：费用从5000元起提供专业的灯光音响设备，以确保活动的视听效果能够达到客户的要求。
五、营销推广费用：1. 媒体推广费：5000元包括在各大媒体平台进行宣传推广的费用，以提高活动的知名度和参与度。
2. 社交媒体推广费：5000元通过社交媒体平台进行活动的推广，以增加活动的曝光度和用户参与度。
3. 广告投放费：费用从5000元起在各大媒体渠道进行广告投放，以提高活动的知名度和参与度。
Disney Land
发展现状
加州迪士尼游客减少：加州的乐园在入场人数 及消费斱面均下跌。管理层指出主题公园正面 对挑战。 迪士尼让奥兰多有了地位：因为迪士尼乐园的 存在，奥兰多在美国众多名城中有了它特别的 位置，虽然当地人口仅18万，但每年接待的游 客总量却高达2500万以上，旅游成为奥兰多财 政收入的主要来源。
东京迪士尼乐园
世界各地迪士尼
美国加州 迪士尼乐园 美国奥兰多 迪士尼世界
对周边房价影响
尽管占地仅160英亩，这丝毫丌能妨碍迪士尼乐园焕 发出巨大的魅力。它开创了全世界主题公园建设的新 时代，构建了现代概念的旅游目的地形态，对区域社 会、经济、文化等领域产生了广泛的兲联效应。 奥兰多郊外的佛罗里达迪士尼于1971年向公众开放， 当时那个地段还十分荒凉偏僻，但由于迪士尼的带劢 慢慢发展成一个繁华区域，地块价值也成倍地增长。
东京迪士尼逆市盈利：东京迪士尼乐园却因价 东京建造游乐园时，丌仅将其作为迪士尼世界的翻版， 格相对便宜，业绩逆市造好。星岛新闻消息， 还考虑了当时日元的强势，结果迪士尼在东京的成功 东京迪士尼的营运公司东斱乐园株式会社估计， 还带劢了日本其它游乐场的繁荣，促迚周边了房价的 截至明年三月东京迪士尼及迪士尼海洋的入场 上涨。 人数将录得破纪录的2650万人次，营业额亦将 达到刷新纪录的42亿美元。 巳黎迪斯尼乐园是全欧洲游客最多的付费游乐场， 2000年总共吸引了1200万游客。丌过由于欧洲人抵制 美国文化，再加上巳黎迪斯尼盖了超乎所需的旅馆， 乐园的面积也过大，该迪斯尼乐园幵没有赚大钱。对 周边房地产影响有限。 在香港，随着迪士尼乐园的到来，首先是酒店房价水 涨船高，在刺激零售业市场的同时，推劢了商铺以及 房地产业。“迪士尼效应”丌但令香港核心地区的旺 角、尖沙咀和铜锣湾的商铺供丌应求、租金上涨，而 且还使大屿山、新界南等各区的一二手楼盘价格随之 上涨，只因为这些地段均能每晚观看到迪士尼烟花。 巳黎迪士尼被迫重整财政：欧洲迪士尼公司自 从90年代初成立以来，已两次被迫重组财务， 巳黎迪士尼乐园每年1,200万名游客，但分析人 员预料，每年需要再增加400万名游客，才能达 到收支平衡。 迪士尼香港水土丌服：迪斯尼乐园被视为美式 文化向全球扩张的分支机构。为了迎合自己的 “上帝”，避免丌必要的文化冲突，这个“主 题公园巨无霸”有时也主劢放下身段、入乡随 俗。
中国十大最贵最奢华楼盘
中国十大最贵最奢华楼盘她们向来是房产界的标杆，从不缺乏媒体“头条”的青睐，她们被众星捧月，集万千宠爱于一身，她们有的“高”处不胜寒，只能孤芳自赏，有的“嫁作他人妇”，身价待估……她们是中国最昂贵最奢华的十大楼盘，现在就带你一睹她们的风采，了解她们缘何“高人一等”。
1、汤臣一品每平米 110,000 元至 130,000 元（上海）。
座落于中国金融中心的中央，由四座高楼组成。
2006 年，一个未透露姓名的买家支付了 1.32 亿元（ 1384 万美元）购买了一套住宅，创下了中国房价的最高记录，达每平方米110,000 元。
此外， 220 套中仅又售出了两套。
2、华府天地每平米 80,000 元至 100,000 元（上海）。
该封闭式管理的楼盘常被描述成都市中的宫殿，紧邻上海时尚购物中心新天地，由 5 栋 20 层高的大楼组成，共有 108 套公寓。
这里的住户约有 70百分号是来自香港、台湾和西方的移民3、香缇花园每平米 70,000 元至 80, 元（上海）。
包括 2 栋 7 层建筑，有 35 套住宅公寓，面积 200 平方米到 400 平方米不等。
座落于旧时的法租界所在地，香缇花园虽然距中央商务区徐家汇仅有几分钟的路程，但却地处一个安静、绿化完好的小区4、锦麟天地每平方米 65,000 元（ 8,784 美元）至 80,000 元（ 10,811 美元）（上海）紧邻时尚区新天地，带有古典设计风格的该开发项目希望成为 "华丽的天堂" 。
包括两栋楼，一栋有90 套住宅公寓。
另一栋则包括 106 套酒店式服务公寓5、翠湖天地御苑每平米 60,000 元至 75,000 元（上海）。
为其住户提供了一系列完善的娱乐设施。
占地 125 英亩，毗邻新天地和一个湖，内设一个体育馆，包括羽毛球、蓝球和排球球场、室内攀岩、一个高尔夫模拟器、桌球、一个游泳池以及一个温泉区。
6、柏悦居每平方米 70,000 元（ 9,459 美元）（北京）这个 63 层高的商住两用楼将是首都交通最繁忙的街道长安街（通向天安门广场）沿线的最高建筑。
SOHO中国
一 、 总 平 面 分 析
项目简介 项目 区位 占地面积 容积率 总建筑面积 建筑高度 绿化率 产品类型 交通环境 建筑风格 项目高差 周边环境 地块形状 开发状况 建筑师 SOHO现代城 北京中央商务区 73000万㎡（109.6亩） 5.59 480000㎡ 最高120m 30% 6栋28F公寓（一期）+2栋41F公寓&2栋19F写字楼（4栋建筑连体） +1条商业街+1所幼儿园+1所小学+1所俱乐部（二期） 四面临路 公建化建筑 无 高速路、快速路、规划路 方形 2001年完工 崔凯、朱小弟（北京中鸿天房地产有限公司） 73000 480000 408275 217090 100000 61000 20000 0 20000 5800 2150 2235 71725 42910 28815 2049 0 1226 823 30.0% 5.59
4、写字楼： 1100-2200㎡ 大堂面积， 10m高写字楼 大堂挑高，营 造舒适开阔的 办公环境。
望京 SOHO“首 都第一印象 建筑”。
5、商业：100400㎡商业户型 区间，灵活的 商业办公空间 配置，适合投 资需求。
6、技术：美 国绿色建筑 LEED认证。
7、技术：引 入BIM系统， 使建设过程更 高效。
15.2 16.7 33.4 8 50 10.3 18.9 25
95% 100% 100% 100% 100% 100% 61% 100%
商铺, 25%
写字 楼, 59%
新收购项目
SOHO嘉盛中心 商铺、办公 外滩204地块 商铺、办公 临空15号地块 商铺、办公 天安门南（前 商铺 门）
1、独有的产品定位开发 模式：
2、SOHO中国的品牌代表 着前卫和有活力的建筑设 计，并同时也是物业投资 者值得信赖的投资品牌。
上海新天地分析ppt课件
实施
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多赢的局面
瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政 府商议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴 建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投 资效益；
政府因为解决了里弄窳[yǔ]陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因 城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；
拆赔比 采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右
安置方式 全部作价补偿，原居民不返迁
社会效益 启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能
经济效益
采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显， 经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现；
开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气， 己经跃居前10名了。
新 天 地 拉 进 上 海 的 核 心
环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化
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小结
如今,新天地早己成为一个时尚的商业地标, 严格意义上说,新天地模式并 不能算是石库门的保护方式,这种模式更多是在文化符号的延续传承上作 了尝试。“新天地”不是原生态的石库门里弄,它是造出来的天地,是地块 开发的一种模式。
22
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从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南 区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。
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布局：源自历史、围绕理念、强化特色
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。 北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
房地产广告标题集锦
房地产广告标题集锦 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】房地产广告标题集锦轻松购房发布会！--------------西直门精装修现房轻松购房，幸福“篮”不住！----------西直门精装修现房独享-----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版无双-----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版SORRY期房-------工体北路独有高品质现房公寓，期房只有追随其后一览众山小--------阳光都市Special国际化生活“特”区有些“特权”位置世上仅此一席----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版HOME BEST-------豪柏风度二期板式小高层－大师阁3月30日隆重开盘名车配名宅----五一期间豪柏风度特推出“名车展示，贵宾试驾”活动，看房可试车，购买发展商指定户型，将会获得巨大惊喜。
HOME BEST------紫竹桥畔，豪柏风度二期板式小高层都市新锐，生活新版---3月30日，京贸国际公寓多款现楼样板间新鲜开放都市新锐，生活新版---京贸国际公寓提前上演精装世界杯前奏曲送精装修----------投资自住两相宜在涧桥图书咖啡馆----领略咖啡语书的神奇力量Spring is coming-----------生命之绿，因春而萌动有一个美丽的地方------一个包含创新意念、城市与自然两栖的住宅，一种充满德国风情的花园生活，一个满足你我个性理想的生活天地。
全程的服务，细节主义的产品，深度的物管关怀，唯美的社区环境，人性的文化氛围。
太阳自东向西-----------走过卧房、童房、书房和厅堂有一个美丽的地方-----或者喜欢城市，或者喜欢自然，或者喜欢万科青青家园夜晚，梦见自己变成一条鱼，游来游去。
醒来，看看楼下－露珠溪流池塘湖泊飞瀑绕着我的家—星园（每天在城市中行走回家想做一条一天到晚游泳的鱼晨光中，树叶上的露珠闪亮着溪流一路欢歌耀眼的阳光映满金色的池塘午后的清风拂过碧水飘送孩子们的笑无限好的斜阳时分叠落的飞瀑流金泻玉）幸福生活是要有些钱，不太多；要有些权利，不太大但要有大把的闲暇，可以挥霍燕莎与东润枫景，在春天里相遇了生命，可以浪费在美好的事物上幸福与金钱无关，但与生活态度有关风暖了，花开了，树绿了，东润枫景在春天盛开了佳境天城丽都50米稀有5F国际商务大厦水光山色近赏叠瀑而心情豁然，景观会所成就高档上品公寓越大-------疲劳的心境就会得到更多的释放“欧版”盛放CBD金十字-----新浪漫主义风格建筑不经意的雕刻与生俱来的品位投资楼王骏景明珠，璀璨亮相！上下间动静分区错出生活真精彩ROLLHOUSE倡导：唯新运动------新居住空间，新邻里氛围把大师的思想收藏在建筑里----菲利普考克斯：用国际建筑思想打造中国纯居住社区经典之中成就经典。
新天地商圈讲解介绍话术
新天地商圈讲解介绍话术新天地商圈是上海著名的时尚地标，这个城市的起居室，是繁冗生活之余惬意的放松之处，也是观望世界与中国，张望昨天和明天的窗口。
它曾经是上海近代建筑的标志——石库门，现在被创新改造成为集文化、生活、餐饮、时尚于一体的特色地标。
它比邻淮海路商圈，南北高架近在咫尺，地铁1、8、9、10、13号线多条线路环绕，绝对沪上核心地段，城市中心的“中心”。
上海新天地商圈，由南里、北里，以及新天地时尚购物中心组成。
南里、北里保留了石库门的建筑外观，并赋予其现代化餐饮、娱乐、文化等商业功能定位。
新天地时尚购物中心创意则引入国内外前沿新锐设计师品牌，旨在成为孕育国内设计师的摇篮，为中外设计师搭建零距离对话的平台，从而完成对上海新天地的升级和格新，成为上海的“城市名片”规划建筑面积约534，000平方米的翠湖天地项目，是瑞安房地产打造的“城市中心总体规划社区”的重要组成部分，与新天地、企业天地、新天地时尚、湖滨道共同构成集商业、旅游、生活、时尚于一体的高端生活圈。
诸多世界500强、知名公司总部在企业天地的长期入驻，两座五星级酒店——朗廷酒店、安达仕酒店长期以来深受商旅人士的喜爱，提升了新天地住宅区的价值层次所在，为新天地住宅区组建了良性健全的“生活网络”。
得益于新天地得天独厚的时尚餐饮、购物、休闲娱乐配套，住户可实时体验国际化社区的便利性。
同时，在新天地既可以探寻上海这座城市的海派文化与记忆，更可观赏世界各地多元的文化艺术形态，居住其中的艺术氛围和品质性不言而喻。
更难能可贵的是，新天地核心位置的太平桥人工湖，为这里工作生活的人提供了闲暇之余可安静享受的城中绿洲。
目前新天地商圈板块只完成了规划的50%，未来规划中的市中心唯一国际学校、升级改造后的东台路古董街等商业、娱乐、文化会相继落成，更加强了新天地沪上顶级豪宅版块的地位。
营销费用管理,房地产营销费用管理规范,营销费用使用规范
费率管控措施1、严格遵循2+8管控模式，即20%由区域统一调配，用作大区/区域联动推广活动或统一媒体投放。
2、项目需于上个月28日前提交下个月策略铺排及费用使用，费用不得超出月度认购目标*季度费率*80%，区域每月5日前群内公示，超出总额60%及时提醒，超出80%费用需提报费用使用，许可后方可使用。
3、媒体管控，常销项目线下媒体不再投放，常销项目年度目标低于3亿保留一块长期大牌，费用8万以内；3—5亿保留一块长期大牌，加推节点可新增一块短期户外，总费用10万；5—10亿项目可保留2块长期媒体，加推节点配合2处短期户外，费用30万；一二线超10亿项目费用依据当地费用情况决定。
4、线上媒体，效果型房产网站媒体如安居客、房天下优先考虑以城市为单位投放，多项目分摊，投放后出具验收数据提交区域备档，作为下次投放依据；媒体费用不能超出当月认购额0.15%；（例3月认购额10000万，效果型媒体金额15万以内）。
5、授权内流程做到先线下沟通—仔及时传阅，避免违规风险，所有媒体上画后需第一时间群内验收。
6、严格控制纸质物料的审批，15000万以内的包装物料流程必须区域线下审核后方可进行流程，需及时传阅区域。
7、常销项目体验包装整改事项严格控制费用，至少沟通两家供应商报价，作为审批流程价格依据；季节性更换较快包装物料全面推行性价比较高材质物料。
8、减少纸质物料的使用，转为线上电子物料。
9、1.5万以下活动流程，上流程前必须先沟通区域板块对接人，违反者将通报处罚统筹，做到每一笔钱从最开始就进行监控。
10、活动物料：活动常规物料及时买断，反复利用的不允许租赁，如长条桌/方凳桌布/酒店椅少量买断等。
11、商家联盟：持续扩大商家联盟，为项目增加更多可利用的嫁接资源，未来嫁接活动也可以考虑2-3家商家进来共同做一场活动，为活动找赞助商；同城内资源商家各项目共享。
12、活动以线上宣传，线下领礼品的小型有效类活动为主，避免大型活动的举办。
19393259_艾经纬
文 / 艾经纬笔者最近开始沪杭双城记，于是在杭州新租了一套酒店式公寓，因为是在互联网科技公司云集的区域，因而租金也是相当贵的。
从中介的表述来看，因为旺季的缘故，当前的租金比2个月前大约要高出30%。
租金在2个月时间内就可以上涨30%，房价也能出现类似立竿见影的上涨。
最典型的就是2016年8月，上海青浦区随着几个地王的拍出，二手房房主隔天就把挂牌价调高了，大多数房子房价迅速地蹦了50%以上，甚至翻倍。
房价上涨是立竿见影，对比来看，房价下跌则是缓慢而小幅的。
难怪在曾经的中国房地产多空争论中，多空双方争论不休。
虽然近2年来房价上涨整体放缓，但时至今日，房地产市场上多空之争已呈压倒性优势，空头们销声匿迹，只有少数人在谨慎地表态。
中国房价违背万有引力的背后是有支撑的，这就是买房者的“加杠杆”热情。
只要是从银行贷款购买房子，某种程度来讲，都是一种“杠杆”行为。
央行发布2019年二季度金融机构贷款投向统计报告，笔者更新了追踪五六年的个人房贷数据库。
截至2019年二季度末，中国个人住房贷款余额27.96万亿元，其中二季度个人房贷新增规模10900亿元，同比增长17.3%，虽然比2019年一季度要少300亿元，但在2017年以来的季度新增规模中排名第二。
也就是说，房地产市场上，买房者的热情还是很高，这部分新增房贷占居民中长期贷款的79.56%，基本维持在2018年二季度以来的80%的水准。
如果我们把时间拉长来观察，中国个人住房贷款余额从2014年底的11.52万亿元，用4.5年的时间上涨到27.96万亿元，其间增长了16.44万亿元，增幅高达143%。
在2015年之前，季度新增房贷保持在5000亿元以下，甚至在2012年二季度只有1900亿元。
但在2014年11月央行的双降之后，房贷增长不断刷出新高。
2015年之后，只有2017年一季度新增个人房贷为负的900亿元，其余时间每个季度都超过5000亿元的增长，单季度最高的则是2016年的三季度，当季个人房贷增长则达13800亿元。
上海住宅小区开发 投资估算
上海住宅小区开发投资估算作者：吴正训（上海信衡房地产估价有限公司）住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对这一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：价格范围楼盘家数建筑形式3980—4980元/M2 2 高层4980—5980元/M2 5 高层、小高层5980—6980元/M2 12 小高层、中高层6980—9980元/M2 1 小高层从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/M2。
上海旭辉新天地项目工程造价
上海旭辉新天地项目工程造价（实用版）目录1.项目概述2.工程造价概述3.项目的具体造价构成4.工程造价的控制与优化5.总结正文1.项目概述上海旭辉新天地项目是一个集商业、办公和居住于一体的综合体项目，位于上海市杨浦区平凉路附近。
项目总建筑面积约 30 万平方米，包括住宅、商业、办公等多个业态，旨在打造一个宜居、宜业、宜学的新型城市综合体。
2.工程造价概述工程造价是指在建设项目中，各项工程建设所需的全部费用。
它包括土地、建筑、安装、装修、设备、材料等各个方面的费用。
对于上海旭辉新天地项目，其工程造价是一个重要的考量因素，直接关系到项目的投资回报和市场竞争力。
3.项目的具体造价构成上海旭辉新天地项目的工程造价主要包括以下几个方面：（1）土地成本：作为项目的基础，土地成本是项目总造价的重要组成部分。
（2）建筑安装成本：包括建筑施工、安装工程等所需的费用。
（3）设备购置成本：包括各类设备、设施的购置和安装费用。
（4）装修费用：包括公共区域和住宅部分的装修费用。
（5）工程建设其他费用：包括设计、监理、咨询等费用。
4.工程造价的控制与优化为了保证项目的投资回报和市场竞争力，对工程造价进行有效的控制和优化是十分必要的。
具体措施包括：（1）合理控制土地成本，通过多元化的土地获取方式，降低土地成本。
（2）优化设计方案，降低建筑安装成本。
（3）合理采购设备和材料，降低设备购置成本。
（4）精细化管理装修工程，降低装修费用。
（5）优化工程建设其他费用，通过精细化管理和专业服务，降低相关费用。
上海合生前滩一号营销案例
项目附近有5家大型超市，涵盖家乐福、乐购、森宏 购物中心、迪卡侬购物广场、世纪联华等，小区离 最近的大润发只需步行2分钟。而东方体育中心、上 南路商业街、昌里路商业街等娱乐休闲配套，也给 业主的生活提供方便。
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项目概况——项目规划
整个小区为纯法式风情建筑，外立面采用全石材干挂。项目由4幢精 装公寓和9幢精装叠加别墅组成，首批推出的房源分别为33、35、36、 37号楼共两幢公寓，两梯三户设计。全为高端精装公寓，房型从90140平米不等，这一面积段也迎合了绝大多数购房需求。层高3.1米。
客厅 主卧
销控表
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广告策略
合生前滩一号媒体组合策略
户外
道旗、围板
报广
东方早报、新民晚报、新闻晚报、新闻晨报、东地产周刊
网络
官方网站、微博、各大媒体及新浪、搜房等服务网站
直效
看房团、团购、各项推广活动、上海电视台第一财经频道
东地产周刊
新浪乐居-团购报名
搜房团购
围板
东方早报 13
总结与启示
推盘与销售模式：三线合一
20130325
上海 合生前滩一号 案例 营销篇
目录
Part 1 项目概况 1.1基本情况 1.2环境分析 1.3项目规划
Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏 Part 4 现场营造
4.1现场包装 4.2样板房 4.3广告策略 Part 5 总结与启示
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项目概况——基本情况
基本概况： 区位
项目定位语：全石材精装滨江官邸
SLOGAN：前滩1号，时代之先
阶段
推广语
导入期
与前滩一路之隔
形象初定期
全石材立面精装高端公寓