土地评估勘察与测算表
土地评估说明
五、土地使用权评估说明(一)土地评估范围纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。
(二)土地使用权概况介绍1. 土地登记状况纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》(1)土地登记状况(二)土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设定他项权利。
(三)土地利用状况根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2.土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。
3.利用状况根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表：待估宗地利用状况表建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
（三）地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：待估宗地地价定义表备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。
土地估价现场勘察表
自用（）、出租（）、空闲（）
项目基础设施情况
宗地红线外：
通路（）、通电（）、通讯（）、通上水（）通下水（）、通热力（）、通燃气（）、场地平整（）
宗地红线内：
通路（）、通电（）、通讯（）、通上水（）通下水（）、通热力（）、通燃气（）、场地平整（）
房产情况
序号及用途
总层数
建筑结构
建成年份
装修情况
设施设备
备注
1
2
3
4
周边道路：
公交线路
银行学校
超市：饭店
医院公园
附市场案例情况调查表及资料
备注：
填表说明：现场勘察人应为签字土地估价师或合作机构的土地估价师
现场勘查用表
年月日
现场勘察人：土地估价师证号：
项目类型
土地（）、在建工程（）、已建成房产（）
项目名称
宗地位置பைடு நூலகம்
评估（交易）目的
抵押（）、司法鉴定、处置（）、出让、土地资产处置（）
收购补偿（）、其他（应注明具体内容）
四至：
东至：南至
西至北至
用途
商服（）[是否底商（）]、办公（）、工业（）、地下车库（）、住宅[别墅（）、公寓（）、普通商品住宅（）、保障性住房（）、其他（）]、设备用房（）、人防（）、其他（应注明具体用途）
房地产估价现场勘察表
住宅房地产实地查看记录表
案内。
产权人(签字)：领看人(签字)：第三方证人(签字)：查看人(签字)：估价师(签字)：
产权人地址及联系方式：查看日期：
工业性房地产实地查看记录表
案内。
产权人(签字)： 领看人(签字)： 第三方证人(签字)：
查看人(签字)： 估价师(签字)：
产权人地址及联系方式： 查看日期：
案内。
产权人(签字)：领看人(签字)：第三方证人(签字)：查看人(签字)：估价师(签字)：
产权人地址及联系方式：查看日期：
在建工程实地查看记录表
在查看表背面绘制现场平面草图及记载市场案例调查情况，表内未涉及到的内容可在表的背面加以详细记录。
此表必须归入报告档案内。
产权人(签字)：领看人(签字)：第三方证人(签字)：
查看人(签字)：估价师(签字)：
产权人地址及联系方式：查看日期：。
土地评估测算表(天蚕)
贷款利率(1年期) 利润率 售价 开发成本 专业费用 销售费用及销售税费 开发成本及专业费用 地价 每亩地价(元/平米) 每亩地价(万元/亩)
2,661.30 2,661.30 2,661.30
700.00 110.00 120.00
961.03
5.31%
30%
6,762,382.65
2,719,553.30
123,750.45
608,614.44
2,843,303.75
2,391,508.99
1,617.52
107.84
2,719,553.30 1,862,910.00
292,743.00 319,356.00
76,882.40 167,661.90 123,750.45 135,247.65 473,366.79
2,661.30
容积率
1.80
建筑密度
≤35%
0.35
规划用地性质
城镇住宅用地，商业用地
建筑控制高度
多层不大于20米（5F+1）
一、预期售价
面积(平方米)
预期售房价
1、2~6层住宅用房、底层门面用房
2,661.30
2,541.01
2、1层(均价)
517.48
4,500.00
3、2层（均价）
517.48
土地使用权价值评估-假设开发法测算表
委托方：
评估基准日： 2010年10月19日
土地价值=房屋的预期售价-开发成本--专业费用-利息-利润-税费
相关数据:
规划设计要求
取值
总用地面积（平方米）
土地一级开发项目成本测算
目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级 资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定， 实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前
收费标准通常在0.5～2元/平米不等 ）。
202211//1122//88
第十五页，共68页。
15 15
（一）项目前期费用
6、地震影响评价分析费用
建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》 【京发改〔2006〕1009号】
20211//1122//88
第十三页，共68页。
13 13
（一）项目前期费用
4、环境影响评价分析费用
2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评 价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖
第十七页，共68页。
17 17
（一）项目前期费用
8、工程设计费及施工图审查费
工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价 格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合
土地评估说明
土地评估说明一、评估对象描述1、土地位置状况AAXXX产业股份有限公司(以下简称“XXX公司”) 用地座落在AA省YYY市BB高新技术园区内BB路西端南侧。
东至塑钢窗厂、开发区泵站；南至开发区空地、开发区泵站；西至AB便道；北至BB路。
土地使用权面积XXX平方米。
工业用途。
2、土地权属状况XXX公司土地总面积为XXXX平方米。
以出让形式获得的国有土地使用权。
用地使用年限：五十年。
自1994年X月X日起至2044年X月X日止，剩余使用年限43年。
土地用途：工业用地；用地所有权属于中华人民共和国，用地使用权为AAXXX产业股份有限公司。
土地权属清楚，无纠纷，委托方已领取《国有土地使用证》书，证号为QQ土籍国用（XXX）字第XXX号。
目前，委估对象已设定抵押他项权利。
抵押权人为中国交通银行YYY分行，抵押时间自2000年X月X日起至2003年X月X 日止，抵押物为房产及土地，抵押贷款最高限额为人民币XXX万元。
3、建筑物及地上附着物状况根据资产委托方提供的资料及评估人员现场踏勘如下：被评估土地可分为一期、二期用地。
一期用地现已建成的建筑物及地上附着物为9层综合办公楼、仓库、工业厂房及现浇砼停车场、道路、围墙、绿地等，建筑结构为：框架结构、混合结构，建筑面积XXX平方米。
《房屋所有权证》号为：房权证S字第XX、XX 号等。
二期用地均为待建空地且场地平整。
二、地价影响因素分析1、一般因素YYY市是AA省一个地级市，YYY市位于AA省西部，地处中国MM平原，东临DD市和SS地区，南接HH省FF 地区，西靠，北与E河、R岭接壤。
是AA省西部地区经济、科技、文化的中心。
全市辖X区X县一市，总人口XXX万，面积XXX百平方公里，属中温带大陆性季风气侯，是AA省西北部地区的铁路运输枢纽，LL铁路与KK铁路在这里交汇。
公路运输和水路运输也实分方便。
民航已开通YYY至北京、上海、广洲、沈阳、、、等九条航线。
YYY市是新兴工业城市，是国家重要的工业基地之一、全市拥有三千多家工业企业，其中规模以上有300多家。
土地评估各方法综合测算表
——
3.05%
—— 43 7%
3%
企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得 成本和管理费用之和的2%计算
90%
（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90%
八、房屋重置成新单价 九、房屋总价
5325 2663
元/平方米 万元
（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）x房屋成新率 房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000平方米
5000
房地产总价（万元） 房地产总价（万元）
土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米
取费标准
—— —— 3% —— 7% 3%
2%
5.31%
30%
5.50% —— 5000
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期 间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机 构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。该项目开发建 设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入 、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算， 土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）×贷款利率 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、 项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况 等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销 售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝 阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为 房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加 为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税 费
土地估价参数调查测算指引_概述
土地估价参数调查测算指引概述1. 引言1.1 概述本篇长文旨在提供一份关于土地估价参数调查测算的详细指引，帮助读者了解土地估价的基本概念和方法。
土地估价是为了确定土地的市场价值以及因素对其估价的影响程度而进行的过程。
通过本指引，读者将获得有关土地估价参数调查测算的全面信息，以便更好地了解相关概念、技巧和步骤。
1.2 文章结构本文分为以下几个部分：- 引言：对整篇文章进行综述，介绍文章的目标和结构。
- 正文：详细介绍土地估价参数调查测算的方法、技巧和流程。
- 第一章节标题：对第一部分进行具体划分，包括要点一、要点二和要点三。
- 第二章节标题：对第二部分进行具体划分，包括要点一、要点二和要点三。
- 结论：总结本文所述内容，并提供对于未来研究或实践领域的建议。
1.3 目的本指引旨在帮助读者深入了解土地估价参数调查测算，并提供实用技巧和方法。
通过掌握本文提供的知识，读者将能够更准确地估算土地的市场价值，并了解各种因素对其估价的影响程度。
无论是从事土地开发、投资还是其他相关领域的专业人士，本指引都能为他们提供有价值的参考和指导，使其在土地估价过程中做出更加明智和准确的决策。
2. 正文土地估价参数调查测算指引是一项重要的工作，它为土地估价提供了必要的依据和方法。
在进行土地估价之前，我们需要对相关参数进行调查测算，以确保得到准确可靠的结果。
本文将详细介绍土地估价参数调查测算的指引。
首先，在进行参数调查测算之前，我们需要了解土地估价的背景和目的。
土地估价是评定土地价值和确定购买或出售价格的过程，因此准确的参数调查是非常关键的。
通过了解土地所在地区的经济发展情况、土地规划用途、交通设施等方面信息，可以帮助我们更好地进行参数调查。
其次，在进行参数调查时，我们需要考虑多个因素。
例如，土地所在位置对其价值有重要影响，因此我们需要了解该区域的市场状况、相邻区域发展情况等。
另外，与该区域类似性质的土地交易记录也可以提供有用信息。
勘察设计中的土地资源调查与评估
对收集到的数据进行分析，评估土地 资源的数量、质量和可持续利用潜力 ，提出合理化建议和措施。
02 土地资源评估
土地资源评估的目的和意义
土地资源评估是勘察设计中的重要环节，其目的是为项目决策提供科学依据，确 保土地资源的合理利用和可持续发展。
土地资源评估的意义在于，通过评估可以了解土地资源的数量、质量、权属、用 途、价值等方面的信息，为土地资源的规划、开发、利用和管理提供基础数据和 决策支持。
土地资源经济效益评估
综合考量土地资源的经济价值、生态效益和社会效益，对 土地资源的综合效益进行评估，为土地资源的合理利用提 供科学依据。
04 勘察设计中的土地资源调 查与评估的挑战与展望
土地资源的可持续利用和发展
01 02
可持续利用
在勘察设计中，土地资源的可持续利用和发展是首要考虑的因素。这涉 及到对土地资源的合理配置、高效利用和保护，以满足当代人的需求， 同时不损害未来世代安全，促进经济社 会发展，维护生态平衡和可持续 发展。
土地资源调查的方法和流程
方法
遥感技术、地理信息系统、全球定位 系统等现代科技手段，结合传统实地 勘测和调查方法。
流程
确定调查范围、收集资料、实地调查 、数据整理与分析、编制调查报告。
土地资源调查的数据收集与分析
数据收集
收集土地利用现状、地形地貌、土壤 类型、气候条件等数据。
国际合作
加强国际合作，共同应对全球土地资源的挑战，分享经验和最佳实 践，推动全球土地资源的可持续发展。
跨国项目
在跨国项目中，土地资源的调查与评估需要考虑到不同国家和地区的 法律法规、文化差异和土地利用情况，以确保项目的顺利进行。
THANKS FOR WATCHING
勘界报告模板
勘界报告模板项目用地土地勘测定界技术报告书新疆华地地产评估咨询有限责任公司二??八年七月一日目录1、土地勘察定界技术说明2、土地勘测定界技术报告书3、勘测定界表4、勘测面积表5、土地分类面积表6、界址点坐标成果表7、土地权属勘界图8、土地勘测许可证（复印件）勘测定界技术说明为测定项目用地的面积、土地利用现状和使用土地的界址，受公司的确委托，由我公司对该项目进行用地勘测定界。
1、国土资源部第3号令《建设用地管理办法》；2、《建设用地勘测定界技术规程（试行）》；3、《土地利用现状调查技术规程》；4、《全国土地分类（试行）》；该项目勘测定界由新疆华地地产评估咨询有限责任公司承担。
于2008年6月26日至2008年7月3日完成野外作业及内业整理。
1、调查情况对用地范围内土地登记资料；土地划界、定界文件，土地权属来源证明材料等进行审查，并在国土资源管理部门的配合下，组织单位关人员到现场核定，设立界桩标志。
2、外业测量情况本次勘测定界区位于阿克苏市南工业园区内，通视条件良好。
测量仪器为中海达 V8 RTK实时动态GPS测量系统，采用阿克苏市城市坐标系，共勘测 1 宗用地，宗地（43-01-017）设定界址点个，界址点测量采用中海达RTK系统施测。
3、面积量算与汇总各类面积的量算均采用计算机全解析法，实测宗地面积为平方米。
4、相关说明（1）本次勘测定界工作根据1:1000地形图作为工作底图。
（2）项目用地勘测定界进展顺利，圆满完成委托方的勘界任务内业成果均进行了有效检核，符合《城镇地籍调查规程》、《建设用地勘测定界技术规程（）》规程的要求。
**********项目土地勘测定界技术报告书1、任务来源为测定项目土地面积和使用土地的界址，减少土地权属纠纷，依据《中华人民共和国土地管理法》和《新疆维吾尔自治区土地权属勘界工作若干问题的规定》的通知等有关法律制定本技术方案。
二??八年月受公司的委托，由新疆华地地产评估咨询有限责任公司对该项目进行勘测定界。
土地评估剩余法测算表
405.6021 A1*d
520.395 [(六）+（七）]*费率e
357.3379+0.0208V
[V+(二）+(六)+(七)+（八）]* 费率g
十、 投资利息（万元）
2186.9079+0.252096V
土地使用权价值及购买税费按 一次性投入，开发成本按均匀 投入.[V+(二)]*i*T+[（六）+ （七）+（八）+（九）]*i*T/2
100000 4%
5.55% 2.0% 2.0%
1150
依据类似房地产开发项目规 划设计测算，按平均每户130 ㎡，配套一个车位，其中地 上计停车位为20%. （A1/130）×（1-20%）
根据对当地房地产市场的调查 确定 0.04V 土地价值设定这V 契税
2362.8632 V1*s1
根据现行规定，营业税、城建 费、教育费附加合计
851.4822 V1*s2
851.4822
V1*土地增值税预征率
《浙江省地方税务局关于土地 增值税征管若干问题的规定》 （浙江省地方税务局公告2010 年第2号）规定，按销售价
16363.6106 (1)+(2) 14432.1720 a1*A1+a2*地下室建筑面积
参照同类建筑物造价确定
a2
地下室建筑安装成本单价 （元/m2建筑面积）
依据规划确定
A1-不可售面积(不可销售面 积包含物业管理用房有社区 配套用房，按1%计)
2.1 其中住宅可销售面积B1
90806.2107
住宅平均售价C1（元/㎡）
2.2
其中商业用房面积B2 （㎡）
房地产土地评估勘察与收益测算表Excel
调查日期： 年 月 日抵押合
抵押合
调查日期： 年 月 日
2.土地级别：
3.宗地内外开三通一平：通五平一平：通七通一平：通
4.容积
率：指
6.地形条件：
9.交通便捷10.对外交通便11.自然环境：12.人文环境：13.公用基础设14.生活设施完15.工业产业集
7.地质条件：主要指地基承载力和地下水，地基承载力分为承载力大于25吨/平方米，20-25（含），12-20（含），8-12（含），小于8吨/平方米（含）五个等级；说明地下水深度；
8.规划条件限制：主要指城市详细规划的强制性内容，包括（1)地块的主要用途；（2)地块允许建设总量；（3)规划允许的建设高度；（4)各地块的绿化率；（5)规划地段基础设施和公共服务设施配套建设规定；（6)历史文化保护区内重占保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。
可分为有规划限制条件和无规划限制条件。
是否符合规划；调查人：
填表说明：此表为各种用途土地信息卡表
1.部分资料可从土地使用权证和土地规划条件通知书中获取；5.临街状况及深度：说明临街类型，分为临主干道、次干道、支路、胡同等；并分四面临街（路）、三面临街、两面临街、一面临街、不临街；并说明临主要街道深度；。
(重要)土地评估现场勘查表
国有土地出让合同
宗地规划设计要点或相关规划文件（规划局批准）
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证
备注
土地评估现场勘查表
现场勘察人
委托方
勘查日期
银行
评估公司
评估基准日
委托方
名称
联系人
联系电话
地址
估价对象
产权人
位置
面积
用途
产权证号
四至
宗地外基础设施状况
供电
供水
排水
通讯
通路
供暖
供气
宗地利用情况
宗地内开发程度
临路状况
交通状况
距火车站距离
距汽车站距离
距码头距离
公交状况
环境状况
地质状况
自然灾害状况
规划限制
周边土地利用状况
建筑物状况
建成年代
宗地它项权利状况
区域房价、租金水平
开发成本、相关规费调查
根据具体项目收集成交案例
案例1
案例的：位置、规模、用途、成交价、成交方式、成交日期、容积率等相关因素调查
案例2
案例3
资料收集（复印件要与原件核对）
材料名称（复印件）
备注
委托方、产权人企业法人营业执照
根据具体项目收集相应材料
2023 土地估价参数调查测算指引
2023 土地估价参数调查测算指引全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：2023 土地估价参数调查测算指引随着城市化进程的加快以及土地资源的日益稀缺，土地估价成为了一个至关重要的工作。
土地估价是一项复杂的工作，需要考虑到各种因素，如土地的位置、规划用途、交通便利性、周边设施等。
为了更准确地确定土地的估价，对各种参数进行调查测算显得尤为重要。
本文将就2023年土地估价参数调查测算指引进行详细介绍。
一、土地估价参数土地估价的参数有很多，其中包括土地面积、土地用途、土地位置、规划要求、周边环境等。
这些参数都会对土地估价产生影响，因此需要进行详细的调查测算。
以下是一些常见的土地估价参数：1.土地面积：土地面积是影响土地估价的重要因素之一。
不同的土地面积对其估价有着不同的影响。
一般来说，土地面积越大，估价越高；反之，土地面积越小，估价越低。
2.土地用途：土地的用途也是一个重要的估价参数。
不同的土地用途对其估价有着不同的要求。
商业用地的估价通常会高于住宅用地，因为商业用地的投资回报率更高。
3.土地位置：土地的位置也会对估价产生重要影响。
一般来说，位于城市中心地段的土地估价会高于位于郊区的土地。
这是因为城市中心地段的土地更具有战略价值和发展潜力。
4.规划要求：土地的规划要求也是一个关键的估价参数。
根据当地的规划要求和政策，土地的用途、建筑密度、高度限制等都会有所不同，这将对土地的估价产生直接影响。
5.周边环境：周边环境是影响土地估价的另一个重要因素。
周边的交通便利性、基础设施、商业配套等都会对土地的估价产生影响。
为了更准确地确定土地的估价，需要对各种参数进行详细的调查测算。
以下是2023年土地估价参数调查测算指引：1.确定调查范围：首先需要确定调查范围，包括土地的位置、面积、用途等。
根据实际情况确定调查范围，并确保涵盖所有关键参数。
2.收集资料：收集与土地估价相关的资料，包括土地权属证明、规划图、周边环境情况等。
勘察设计中的土地承载力评估
地下工程考虑
地下空间利用
根据土地承载力评估结果，合理 利用地下空间，以提高土地利用 率和节约资源。
地下设施规划
根据土地承载力评估结果，规划 地下设施，如停车场、管道等， 以满足城市建设和居民生活需求 。
地下环境保护
根据土地承载力评估结果，采取 措施保护地下环境，以减少对地 下水的污染和土壤的破坏。
影响。
建筑物分布
02
调查土地上现有建筑物的分布、结构类型等，评估其对土地承
载力的影响。
土地利用历史
03
了解土地利用历史，如是否经过开发、改造等，对土地承载力
的影响。
数据整理与分析
数据分类与编码
对收集的数据进行分类、编码，便于后续的数据处理 和分析。
数据处理
对收集的数据进行必要的处理，如数据清洗、数据转 换等，以满足后续分析的需要。
承载力影响因素分析
01
地形地貌
地形地貌对土地承载力有显著影 响，如山地、丘陵、平原等地形 对承载力有不同程度的影响。
02
03
地质构造
地下水
地质构造如断层、褶皱等对土壤 力学性质和土地承载力有重要影 响。
地下水位的高低直接影响土壤的 有效应力，进而影响土地承载力 。
安全系数与风险评估
安全系数
为确保工程安全，需在土地承载力计 算结果的基础上乘以一定的安全系数 。
风险评估
对土地承载力进行风险评估，识别潜 在的安全隐患，提出相应的应对措施 。
04
土地承载力评估在勘察设计
中的应用
建筑设计考虑
建筑规模与布局
根据土地承载力评估结果，确定建筑物的规模、占地面积和布局 ，以满足安全、经济和功能需求。
建筑材料选择
勘察设计中的土地调查与评估
土地评估的成果和应用
土地评估的成果包括土地资源的质量、数量、价值等方面的数据，这些数据可以为规划、设计、开发和管理提供基础数据和 依据。
土地评估的应用范围很广，可以应用于城市规划、土地利用、地产开发、资源管理等多个领域。同时，土地评估还可以为政 府决策提供科学依据，促进土地资源的合理配置和可持续发展。
《建设用地地质灾害危险性评估技术规范》
规定了建设用地地质灾害危险性评估的技术要求、评估方法和成果报告编制，是进行土地 调查与评估的重要技术标准。
土地调查与评估的职业道德和行为规范
遵守法律法规
遵守国家法律法规和相关政策，不得违反法律法 规进行土地调查与评估活动。
保守秘密
对所涉及的机密信息和资料严格保密，不得泄露 给无关人员或机构。
勘察设计中的土地调查与评估
汇报人：可编辑
2024-01-08
目录
CONTENTS
• 土地调查 • 土地评估 • 勘察设计中的土地调查与评估 • 相关法律法规与标准 • 案例分析
01 土地调查
CHAPTER
土地调查的目的和意义
01
土地调查是勘察设计中的重要环 节，其目的是为了获取土地资源 的详细信息，为后续的土地利用 和规划提供科学依据。
土地评估的意义在于，通过对土地资源的科学评估，可以合 理利用土地资源，提高土地利用效率，促进可持续发展。
土地评估的方法和流程
土地评估的方法包括定性和定量两种，具体采用哪种方法 需要根据实际情况进行选择。
土地评估的流程一般包括收集资料、现场调查、分析评估 、编写报告等步骤，每个步骤都需要严格按照规定进行， 以确保评估结果的准确性和可靠性。
保障土地合理利用
土地调查可以发现土地利用中的不 合理之处，提出改进建议，促进土 地的合理利用和保护。
土地评估勘察与测算表Excel
调查日期： 年 月 日调查日期： 年 月 日调查人：填表说明：此表为各种用途土地信息卡表1.部分资料可从土地使用权证和土地规划条件通知书中获取；2.土地级别：按城市土地级别划分，抵押宗地所处的级别；3.宗地内外开发程度：一般指宗地红线外的开发程度，同时应强调一下，红线内的开发程度；三通一平：通水、通路、通电、平整地面五平一平：通上水、通下水、通电、通气、通路、平整地面七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面4.容积率：指地上建筑物总建筑面积与土地面积比例。
如无地上建筑物，填规划容积率；5.临街状况及深度：说明临街类型，分为临主干道、次干道、支路、胡同等；并分四面临街（路）、三面临街、两面临街、一面临街、不临街；并说明临主要街道深度；6.地形条件：平原、山地、丘岭等，并分为坡度3%-5%（含），5%-10%（含），10%-20%（含），20%-25%（含），大于25%五个7.地质条件：主要指地基承载力和地下水，地基承载力分为承载力大于25吨/平方米，20-25（含），12-20（含），8-12（含），小于8吨/平方米（含）五个等级；说明地下水深度；8.规划条件限制：主要指城市详细规划的强制性内容，包括（1)地块的主要用途；（2)地块允许建设总量；（3)规划允许的建设高度；（4)各地块的绿化率；（5)规划地段基础设施和公共服务设施配套建设规定；（6)历史文化保护区内重占保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。
可分为有规划限制条件和无规划限制条件。
是否符合规划；9.交通便捷度：指区域内主要公交线路、地铁站密度；10.对外交通便利度：距火车站、汽车站、飞机场、码头距离，说明是否便捷；11.自然环境：污染（大气、噪音、水体）、绿化、景观；12.人文环境：区域内治安、居住区声望、居民素质；13.公用基础设施完善度：电力、供水、排水、供气、供热、通讯等系统的设施水平、来源及保证度；14.生活设施完善度：周围文化教育、娱乐、医疗、卫生、银行、邮局等状况，分完善、较完善、不完善三个等级了；15.工业产业集聚规模：指工业集聚程度；。
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土地使用权市场法测算表
工业用地市场法评估比较因素条件表
影响因素 因素 交易单价(元/平方米) 交易时间 交易情况 原材料供应 距主要原材料供 情况 应地的距离 主要公交线路、地铁站密度 分主干道、次干道、支路、胡同四个级 对外交通便利度 别 距火车站、汽车站、飞机场、码头距离 区域因 污染(大气、噪音、水体)、绿化、景观 自然环境 环境质量优 素 劣度 人文环境 治安情况 基础设施状 公用基础设施完 电力、供水、排水、供气、通讯等系统 况 善度 的设施水平、来源及保证度 产业集聚规模 指工业产业集聚规模 其他 宗地内外开发程度 土地剩余使用年限 三通一平、五通一平、七通一平等 出让土地为法定出让年限减去已使用年 限，如为划拨地填同用途出让地的法定 最高使用年限。 指地上建筑物总建筑面积与土地面积比 例。如无地上建筑物，填规划容积率。 说明临街类型，分为临主干道、次干道 、支路等；并分四面临街(路)、三面临街 、两面临街、一面临街、不临街；并说 明临主要街道深度。 分为矩形、方形、三角形、不规则形状 。并分规则、较规则、不规则 三个等级 平原、山地、丘岭等，并分为坡度 3%5%，5%-10%，10%-20%，20%-25%，大 于25%五个级别 主要指地基承载力和地下水，地基承载 力分为承载力大于25吨/平方米，20-25 ， 12-20 ， 8-12 ， 小 于 8 吨 / 平 方 米 五 个 等 级；说明地下水深度 主要指城市详细规划的强制性内容，包 括(1)地块的主要用途；(2)地块允许建设 总量；(3)规划允许的建设高度；(4)各地 块的绿化率； (5) 规划地段基础设施和公 共服务设施配套建设规定； (6) 历史文化 保护区内重占保护地段的建设控制指标 和规定，建设控制地区的建设控制指标 。可分为有规划限制条件和无规划限制 条件。是否符合规划。 交通便捷度 交通条件 道路通达度 说明是否正常交易，如不是，请说明 填表说明
待估宗地
案例1
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案例2
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案例3
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三通一平、五通一平、七通一平等 出让土地为法定出让年限减去已使用年 限，如为划拨地填同用途出让地的法定 最高使用年限。 指地上建筑物总建筑面积与土地面积比 例。如无地上建筑物，填规划容积率。 说明临街类型，分为临主干道、次干道 、支路、胡同等；并分四面临街(路)、三 面临街、两面临街、一面临街、不临 街；并说明临主要街道深度。
待估宗地
案例1
案例2
案例3
容积率
临街状况及深度 宗地面积 宗地形状
个别因 素
地形条件
地质条件
规划条件限制
其他
比较因素条件指数表
影响因素 因素 交易单价(元/平方米) 交易时间 交易情况 原材料供应 距主要原材料供 情况 应地的距离 交通便捷度 交通条件 道路通达度 主要公交线路、地铁站密度 分主干道、次干道、支路、胡同四个级 别 对外交通便利度 距火车站、汽车站、飞机场、码头距离 污染(大气、噪音、水体)、绿化、景观 治安情况 说明是否正常交易，如不是，请说明 填表说明
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优先受偿款调查
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考虑优先受偿权后的评估价值 供需情况 变现时间长短 变现方式 市场信息的充分性 受让方的特殊好恶 交易各方的特殊利害关系 具体用途或通用性 房地产价值量 房地独立性 其他条件 是否限制流通转让 是否通过金融税收政策对流通变现造成影响
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市场因素
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临街状况及深度 宗地面积 宗地形状 个别因 素 地形条件
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规划条件限制
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其他
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评估案例比准价格 最终比准价格（元/平方米） 评估面积（平方米） 评估总价（万元） 欠缴的税款 出让地欠缴的土地出让金 需支付的职工安置等费用 欠缴的工程建设款 已抵押担保的债权数额（指其他优先抵押权人的债权） 其他知悉的优先受偿权款项 合计
房地产本身因 素
法律政策因素 金融税收因素 其他变现影响 因素 变Байду номын сангаас率（建议根据上述分析给出变现率） 变现价值
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其他
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比较因素修正系数表
影响因素 因素 填表说明
待估宗地
案例1
案例2
案例3
交易单价(元/平方米) 交易时间 交易情况 说明是否正常交易，如不是，请说明 原材料供应 距主要原材料供 情况 应地的距离 交通便捷度 主要公交线路、地铁站密度 分主干道、次干道、支路、胡同四个级 交通条件 道路通达度 别 对外交通便利度 距火车站、汽车站、飞机场、码头距离 区域因 环境质量优 自然环境 素 劣度 人文环境 污染(大气、噪音、水体)、绿化、景观 治安情况
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三通一平、五通一平、七通一平等 出让土地为法定出让年限减去已使用年 限，如为划拨地填同用途出让地的法定 最高使用年限。 指地上建筑物总建筑面积与土地面积比 例。如无地上建筑物，填规划容积率。 说明临街类型，分为临主干道、次干道 、支路、胡同等；并分四面临街(路)、三 面临街、两面临街、一面临街、不临 街；并说明临主要街道深度。 分为矩形、方形、三角形、不规则形状 。并分规则、较规则、不规则 三个等级 平原、山地、丘岭等，并分为坡度 3%5%，5%-10%，10%-20%，20%-25%，大 于25%五个级别 主要指地基承载力和地下水，地基承载 力分为承载力大于25吨/平方米，20-25 ， 12-20 ， 8-12 ， 小 于 8 吨 / 平 方 米 五 个 等 级；说明地下水深度 主要指城市详细规划的强制性内容，包 括(1)地块的主要用途；(2)地块允许建设 总量；(3)规划允许的建设高度；(4)各地 块的绿化率； (5) 规划地段基础设施和公 共服务设施配套建设规定； (6) 历史文化 保护区内重占保护地段的建设控制指标 和规定，建设控制地区的建设控制指标 。可分为有规划限制条件和无规划限制 条件。是否符合规划。
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基础设施状 公用基础设施完 电力、供水、排水、供气、通讯等系统 况 善度 的设施水平、来源及保证度 产业集聚规模 其他 宗地内外开发程度 土地剩余使用年限 容积率 指工业产业集聚规模
区域因 环境质量优 自然环境 素 劣度 人文环境
基础设施状 公用基础设施完 电力、供水、排水、供气、通讯等系统 况 善度 的设施水平、来源及保证度 产业集聚规模 其他 宗地内外开发程度 土地剩余使用年限 容积率 指工业产业集聚规模
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临街状况及深度
宗地面积 宗地形状 个别因 素 地形条件 分为矩形、方形、三角形、不规则形状 。并分规则、较规则、不规则 三个等级 平原、山地、丘岭等，并分为坡度 3%5%，5%-10%，10%-20%，20%-25%，大 于25%五个级别 主要指地基承载力和地下水，地基承载 力分为承载力大于25吨/平方米，20-25 ， 12-20 ， 8-12 ， 小 于 8 吨 / 平 方 米 五 个 等 级；说明地下水深度 主要指城市详细规划的强制性内容，包 括(1)地块的主要用途；(2)地块允许建设 总量；(3)规划允许的建设高度；(4)各地 块的绿化率； (5) 规划地段基础设施和公 共服务设施配套建设规定； (6) 历史文化 保护区内重占保护地段的建设控制指标 和规定，建设控制地区的建设控制指标 。可分为有规划限制条件和无规划限制 条件。是否符合规划。