05新型城市化与旅游房地产开发(1月7日旅游报发第24版)20130106

报告摘要四新型城镇化与旅游房地产开发旅游与地产的联姻，是市场必然的选择，也是相互促进互补互助的良性架构，为房地产业和旅游业提供了一个广阔良好的平台。

旅游房地产面向新型城镇化建设的产业提升，将为新型城镇化建设提供最有力的投资运营主体。

本篇章将在分析旅游房地产创新与新型城镇化关系的基础上，提出新型城镇化建设中旅游房地产开发的三种形式，并详细解读旅游房地产的八大产品。

一、旅游房地产开发在新型城镇化中的作用旅游房地产，顾名思义，即“旅游+房地产”，两个“黄金产业”相互交叉，互相渗透，以旅游资源为依托，以休闲度假为目的进行房地产开发和营销，从而形成一种新型的产业模式。

泛旅游与泛地产开发中已经形成的各种较为成熟的技术、手法可以交叉运用，形成旅游房地产开发的强烈特色，主要体现在资源、产品、景观建筑、要素设施、游憩方式、公共空间环境等方面，如下图。

可提炼出旅游房地产开发的组成要素：（1）良好的可进入性，便捷的交通与地理位置，是旅游房地产开发的前提；（2）具有独特吸引力的旅游资源，特别是具有极高观赏价值、康复疗养、休闲度假功能的资源，为旅游房地产开发增加筹码，也是旅游房地产进行空间特性与产业性质定位的必要条件；（3）基础设施与配套服务设施，是旅游项目、休闲度假项目、人居项目之外的另一重要组成部分，需要满足旅游与居住的双重需求，因此，要求设施配套齐全，功能组合丰富，相互支撑。

（4）融旅游开发理念与度假人居配套于一体的景观、绿化环境，具有游憩化、人性化的公共空间环境，促进旅游房地产向更加成熟、完善的方向发展。

（5）此外，保证旅游、地产开发顺利进行的设计方案，合法的产权手续，专业、先进的物业管理与酒店管理，以及资金支撑、营销推广系统、交换网络系统等，也是旅游房地产不可缺少的组成要素。

新型城镇化的“新”就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市文化、公共服务等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的宜居之所。

旅游房地产的开发，可以带动建筑、交通、餐饮、通信等行业的发展，为当地居民提供就业岗位，提升地区的生活居住条件，促进城市经济向旅游休闲化发展，从而对城市化进程起到推动和促进作用。

另外，旅游休闲综合体与城乡互动发展，对于承载城市文化，凸显城市性格，打造城市标志，塑造城市形象，推广城市品牌，形成创新的城市化模式，具有重要的引擎作用。

旅游房地产开发商在城镇化建设中所发挥的作用，可以体现在以下四个层面:第一、旅游城镇化中土地开发，包括各类旅游休闲项目及城镇化项目的土地一级开发；第二、旅游公共设施建设；第三、旅游休闲项目建设；第四、旅游房地产产品开发。

这四个层面与旅游引导的新型城镇化之间的关系：1）旅游房地产土地开发：属于土地一级开发，或者企业参与时为土地一级半市场开发的概念；包括旅游项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设，是旅游引导的新型城镇化的基础；2）旅游公共设施建设：是旅游产业发展的基础建设，包括游客中心、旅游专项交通、旅游景观、旅游环境整治、资源保护等等，由此形成旅游产业发展的基础，同时形成房地产开发的基础，更系统来要求，就是旅游城镇化开发的基础，是旅游引导的新型城镇化建设最重要的内容之一；3）旅游休闲项目建设：这是旅游休闲度假产品开发的主体，是与房地产相配套的，形成区域吸引核，形成旅游休闲度假环境、休闲内容及接待能力的基础；4）旅游房地产产品开发：作为销售加持有的房地产产品，既有经营型商业地产项目，又有销售型商业或居住产品，其产品模式已经非常多样化。

旅游房地产不同于住宅地产和城市商业地产，他们直接就是旅游城镇化的核心内容。

旅游房地产产品即与旅游相关的房地产产品，包括旅游项目和旅游房地产项目，如：休闲商业产品开发，涉及旅游休闲、旅游购物、旅游餐饮、文化娱乐等项目；旅游酒店产品开发，本身涉及到旅游接待、休闲体验等项目；各种庄园的开发，也涉及到旅游的经营和配套接待；度假产品开发，又往往直接和城镇化的发展相结合。

通过旅游房地产产品开发，会形成休闲商业街区、度假区、庄园、酒店、养老社区、新农村社区等，这些都构成了旅游带动新型城镇化落地的支撑型内容。

因此，旅游房地产开发在旅游引导的新型城镇化建设中起到最核心的推动性作用。

二、旅游城镇化中的土地一级开发所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。

土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。

在大多数城市中，土地开发主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

旅游房地产土地开发，属于土地一级开发的范畴。

严格意义上讲，国内外的土地使用性质都不存在旅游地产用地这个类别，而对于国内出现的“旅游房地产土地开发”概念，其实质是一级土地开发经划拨或转让后，房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的居住和休闲娱乐方面的经营活动来定义的。

旅游城镇化中的一级土地开发，涉及到很多不同类别，包括城市中旧城改造为休闲商业或休闲娱乐街区，一级开发往往成本很高，风险较大。

但是城市休闲聚集核如果设计得好，可以有效的提升区域地价，实现一级开发盈利。

非城市中心的土地，做旅游房地产开发，特别是偏远区域，环境好旅游资源好地价很低，如果大交通政府解决方案比较好，一级开发空间很大，这是绝大多数房地产商参与旅游房地产开发的关键。

10万以内成本的土地，能否通过旅游开发提升到100万？或100万左右的土地，能否通过旅游开发提升到500万？这是旅游房地产最大的难题，也是最大的魅力。

旅游房地产商参与土地一级开发，与城市土地开发的差别在于，不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设，，不仅仅是使得“生地”成为“熟地”。

因为如果没有形成真正的旅游产业，这块熟地，同样是没有价值之地。

因为旅游房地产的核心，在于依靠旅游，形成游客搬运，实现消费聚集。

只有人气形成，才有可能形成商气、才进一步可以发展出多样化的居住，才有城镇化的发展。

我们的结论是：旅游城镇化中一级土地开发，是紧紧与旅游产业发展结合在一起的，旅游产业的价值，决定了土地的价值。

因此，建议开发商必须结合旅游产品开发，结合旅游房地产二级市场开发，才可能真正获取一级市场的利润。

当然，在旅游引导的新型城镇化建设过程中，存在城市休闲区、新城新区、旅游综合体、新农村社区、配套酒店、度假公寓等各类项目的开发建设，如果房地产商与政府形成补偿性合作，参与进行土地一级开发，相对风险较小，盈利更有保证。

三、BT模式下的旅游公共设施建设与旅游项目开发以BT模式为主导，通过与政府合作模式，打造旅游休闲的公共工程项目，不仅可以形成旅游相关的公共设施建设，而且可能形成一批旅游产品，由房地产商经营一段时间，再交回给政府管理，或者长期由房地产商经营，或者房地产商完全建成以后交给政府经营。

这类项目包括旅游交通、游客中心、城市休闲区、展馆博物馆、旅游景区、大型旅游娱乐项目等，以及与之相配套的综合性公共基础设施和功能开发，如道路、通讯、水电等综合管网系统；其开发建设，需要大量投资，但是市场回报相对来说比较困难，通过BT或者通过政府的优惠扶持或合作，结合土地开发，使得房地产商参与到旅游公共设施建设和旅游项目开发中来。

BT模式作为公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，其得天独厚的优势，也吸引了众多旅游城市通过这种模式，对包括餐饮、宾馆、酒店、旅游交通以及各种文化娱乐、体育、疗养等物质设备的各项旅游公共设施以及城市休闲项目进行开发建设。

完善的旅游公共设施，不仅为旅游发展提供了有力的保障，同时也强力带动了旅游项目的长足发展。

这种模式在地方政府主导的旅游公共设施与旅游项目开发中，体现出“双赢”或“多赢”的优势。

四、泛旅游房地产产品开发研究旅游房地产产品开发，不同于一般商业房地产或住宅房地产产品，其与旅游产品的结合非常紧密。

因此，我们一般把旅游房地产产品开发，纳入区域综合开发的结构之中，深度设计，形成五大类运营模式不同的产品：自持型经营产品、出租型商业房地产产品、销售型商业房地产产品、销售回租型商业或住宅产品、销售型住宅产品。

面向新型城镇化的旅游房地产开发，必须有区域综合开发的理念，运用泛旅游产业集群化发展模式，开发泛旅游架构下的房地产产品。

我们运用泛旅游房地产的架构，将旅游房地产概括为休闲商业房地产、休闲居住（第二居所）房地产、度假居住（第三居所）房地产、酒店房地产、养老居住地产、文化创意房地产、庄园房地产、新农村社区旅游房地产八大类：（一）休闲商业房地产产品开发休闲商业房地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向。

休闲商业地产在旅游与城市发展中，是集聚人气的最好选择，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。

伴随着国民经济的提高和休闲商业房地产的蓬勃发展，休闲商业房地产对城镇化发展的带动作用也日益凸显。

一是对城市商业的影响，表现在优化城市商业格局，形成新的零售商业网点空间格局，加速零售商业空间优化组合以及优化城市商业环境；二是对城市休闲娱乐的影响，可以充实市区休闲娱乐的内容，引导人们新的休闲娱乐需求；三是对城市地域空间的影响，有利于加快新城区的发展，促进旧城区的改造，形成新的城市功能区；四是可以改造城市空间，优化城市功能，重塑城市品牌，提升城市形象和增强城市吸引力；五是有助于提升城市土地开发价值，可以扩大政府税基，提高社会公共福利水平。

1、城市休闲商业地产城市休闲商业地产以追求现代时尚潮流文化为主，功能齐全，区位优越，交通便利，且形式多样，典型代表有重庆南滨路，北京王府井等。

其开发类型主要有以下几种：（1）特色商业休闲街区特色商业街区是都市休闲的核心产品，商业地产与休闲旅游产业结合的泛旅游产业模式。

对政府和开发商来说，都有很大的操作空间，可以有效的实现旅游产业要素的聚集，同时对各类游客有着强烈的吸引力，是都市休闲产业发展实现突破的特色抓手。

有现代综合型商业步行街区、民俗特色休闲街区、滨水休闲街区、酒吧休闲街区、餐饮休闲街区等多种形态。

这类街区在开发中，应以文化的打造为着力点，以景区化为打造手段，以休闲化为活力激发的催化剂。

（2）大型购物中心（SHOPPINGMALL）大型和超大型购物中心主要有城市中心型和城市周边型两种形态，它们都具有规模化、一站式、集约化等特点。

一般来说，SHOPPINGMALL集合了百货店、超市、卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态；而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆、电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施；此外，SHOPPINGMALL还提供一般百货店无法提供的长廊、广场、庭院等景观型购物体验。