[山东]项目整体定位方向及物业发展建议(大量附图 214页)
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房地产项目整体定位与物业发展建议
9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
21
安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
青岛好望角海岸国际项目定位及物业发展建议-99PPT
•
2、交通网络配套
• 辖区内： • 道路分城市主干道、干道、支路三个等级。主干道以黄辛路 、嘉陵江路、金沙江• 路、江山路、辛积路为主形成城市道路交通 构架； • 辖区间： • 青岛市未来再将在海面上建成“一桥一隧、一上一下”的跨海 交通，2006年6月份，胶州湾湾口海底隧道项目工程将动工建设。
•
•1、重要城市规划政策及项目
•总体规划：以港口为主的国际综合立体交通枢纽，大型临港工 业基地，综合重化工基地，农副产品加工基地、国际贸易、信 息交流中心；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心；办公、金融 、商贸中心。 •与项目有关的重要规划：风凰岛风景旅游区，位于中心区以 南，该区的主要功能为居住、海上体育、旅游度假。
•
供求预测 （供应预测）
• 为了尽快缓解市区房地产市场的供需矛盾，2008年以前的几年将是加大 供应量的主要时段，每年的供应量将可能超过200万平方米的平均值。《青岛 市市内四区房地产开发2005年度计划》已初步编制完成，供应量有望突破300 万平方米。 另一方面在存量方面，青岛计划对质量较好、规划保留的住宅小 区进行综合整治以强化功能。2005年，初步确定综合整治旧城区60余万平方 米。 再次，在土地供应不足和青岛市房地产价格上涨过快的情况下，政府将 加大房地产开发用地面积的供应量。 • 可以预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的 政策，目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的项目将很快投入开发或加快 开发速度，未来2—3年青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势，一定程度 上缓解供不应求的局面，同时从总体上减少价格上涨的幅度。
化工业、国际贸易、旅游度假为主要特色的经济繁荣、功能完善，环境优美 、文明富裕的现代化国际新城区。
阶段 探索起步阶段
2、交通网络配套
• 辖区内： • 道路分城市主干道、干道、支路三个等级。主干道以黄辛路 、嘉陵江路、金沙江• 路、江山路、辛积路为主形成城市道路交通 构架； • 辖区间： • 青岛市未来再将在海面上建成“一桥一隧、一上一下”的跨海 交通，2006年6月份，胶州湾湾口海底隧道项目工程将动工建设。
•
•1、重要城市规划政策及项目
•总体规划：以港口为主的国际综合立体交通枢纽，大型临港工 业基地，综合重化工基地，农副产品加工基地、国际贸易、信 息交流中心；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心；办公、金融 、商贸中心。 •与项目有关的重要规划：风凰岛风景旅游区，位于中心区以 南，该区的主要功能为居住、海上体育、旅游度假。
•
供求预测 （供应预测）
• 为了尽快缓解市区房地产市场的供需矛盾，2008年以前的几年将是加大 供应量的主要时段，每年的供应量将可能超过200万平方米的平均值。《青岛 市市内四区房地产开发2005年度计划》已初步编制完成，供应量有望突破300 万平方米。 另一方面在存量方面，青岛计划对质量较好、规划保留的住宅小 区进行综合整治以强化功能。2005年，初步确定综合整治旧城区60余万平方 米。 再次，在土地供应不足和青岛市房地产价格上涨过快的情况下，政府将 加大房地产开发用地面积的供应量。 • 可以预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的 政策，目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的项目将很快投入开发或加快 开发速度，未来2—3年青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势，一定程度 上缓解供不应求的局面，同时从总体上减少价格上涨的幅度。
化工业、国际贸易、旅游度假为主要特色的经济繁荣、功能完善，环境优美 、文明富裕的现代化国际新城区。
阶段 探索起步阶段
XX山工济南高新区牛旺庄项目定位及物业建议
•本体
•对项目自身的审视——
•2
•项目条件
•城市规划
•经过2009年的快速发展，贤文片区配套设施逐步完 善，房地产市场已基本成熟
城市东部是济南城市发展最快的方向 ，资源投入多，政策更加倾斜，消费者 也将更加注重这一方向。
贤文片区以工业南路为中轴 ，是高新区生活居住集聚区（ CLD）和商业、商务办公区（ CBD），是高新区发展的核心 区域，国际会展中心、齐鲁软 件园、高新区管委会均在区域 内；
•项目 •目标
稳健开发，保持稳定的现金流 实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系
客户的目标实质 上是项目的宏观 愿景
•企业 •目标
在新一轮国家房地产调控政策之下，规避企业风险 ，追求企业长期稳健发展
通过本项目打造，树立企业在济南市场品牌
项目背景及约束条件是 我们研究考虑的重要因素
•项目背景及约束条件
地块处于高新区贤文片区牛旺村，周边为以开发用地 ，项目处于毛地状态，土地正在拆迁。 整个地块11.74公顷，容积率2.45，地上总建筑面积 24万平方米。 地块被中间规划路分为东西两块，构建项目核心景观 轴和组团价值较差。 地块北临沁园大街，南面为规划路，东面为厂房.
•开发商背景
开发商在当地有一定的知名度，开发强度处于上升期
•问题
•对项目开发问题的理解——
•3
•问题界定
•核心问题
•我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题
•R2
•S
我们想要什么？ （针对目标的规范分析
）
项目目标：稳健开发，保持现金 流稳定；实行多期滚动开发模式， 平衡投入与产出的关系。 企业目标：在新一轮国家房地产 调控政策之下，规避企业风险，追 求企业长期稳健发展；通过本项目 打造，树立企业在济南市场品牌。
物业公司今后发展方向及思路
物业公司今后发展方向及思路1. 前言物业管理是一个与人们生活息息相关的行业，它直接关系着居民的日常生活质量。
随着社会经济的不断发展和人们对居住环境要求的提升，物业公司面临着更多挑战和机遇。
本文将分析物业公司今后的发展方向及思路，并提出一些建议。
2. 客户需求分析物业公司的发展离不开客户的需求和满意度。
首先，物业公司需要深入了解客户的需求，包括对居住环境、服务质量、安全保障等方面的要求。
通过开展调研和定期与居民沟通，物业公司可以及时了解客户的意见和建议。
同时，物业公司还可以利用现代科技手段，比如使用智能调查问卷软件或社交媒体平台，以便更方便地获取客户的反馈意见。
3. 服务升级与创新在客户需求分析的基础上，物业公司需要将服务升级和创新作为发展的重要方向。
首先，物业公司可以引入先进的物业管理系统和技术设备，提高工作效率和服务质量。
例如，可以利用物联网技术实现智能化设备管理，提高安全性和便利性。
同时，物业公司还可以推出个性化服务，比如提供居民定制化需求的服务，以提升客户的满意度。
4. 建立良好的社区环境物业公司在为居民提供基本服务的同时，也应该努力打造一个良好的社区环境。
物业公司可以组织社区文化活动、义务服务等，增加居民间的交流互动。
此外，物业公司还应加强对社区环境的管理，比如加强垃圾分类、绿化环境整治等，提升居民的生活品质。
5. 合理规划资源配置物业公司需要合理规划和配置资源，以提高运营效益和满足客户需求。
首先，物业公司可以通过数据分析和预测，了解不同资源的使用情况和变化趋势，进而调整资源的分配。
例如，根据居民活动和需求的变化来调整人力资源的配置。
其次，物业公司还可以与相关行业合作，共享资源，实现资源的优化利用。
6. 建立良好的沟通渠道物业公司需要与居民、业主、相关部门保持良好的沟通和合作关系。
通过建立良好的沟通渠道，物业公司可以及时了解各方的需求和意见，解决问题，提升服务质量。
例如，物业公司可以建立居民代表会议或居委会等机制，定期听取居民的意见和建议，并根据实际情况进行调整和改进。
世联山东淄博威通大厦综合体项目前期定位与物业发展建议
配套
年均入住率
中西餐厅，康乐中心，KTV夜总会，美 容美发，大型宴会厅，不同规模会议厅 65% 10个。
聊斋特色中餐厅，KTV歌舞厅，练歌房， 健身中心，商务中心。
60%
火锅，中西餐厅，桑拿洗浴，健身中心， 会议厅两个。
75%
大连天天渔港，西餐厅，温泉洗浴，健 身中心，大堂咖啡厅，不同规模会议厅 60% 7个。
淄博之根：中心路的三重城市角色
➢从三马路到金晶大道， 中心路仍然是中心城 区重要的商业街区和 交通干道，而且是淄 博中高档酒店最为集 中的区域
➢中心路三个主要功能： 城市主干道、酒店一 条街、老城商业街
由于资金、土地 等各种限制条件， 本区域东部重型化 工机械企业搬迁方 案仍将延迟。
重化工企业对商 务住宿接待有一定 需求，因就近原那 么，对中心路酒店 群有一定依赖。
500
商
务
酒
分
店
布
分
带
布
带
中心商业区
酒 店 分 布 带 差旅中转区
工业区
美食街未来仍是淄博核心商圈的组成
➢?淄博市中心城 区商业网点规划? 将规划出两个市 级商业中心：一 个是以美食街、 金晶大道、共青 团路为依托的老 城区市级商业主 中心；另一个是 以华光路为骨架、 西十路为依托， 以新城核心区为 核心的新城区市 级商业副中心。
淄博市中心路189
号，步行10分钟即 可抵达市中心淄博
190
商厦
天乐园皇家大 酒店
淄博市西一路15号， 淄博市火车站对面
240
4.5万 /123间
海鲜燕鲍翅酒楼，意大利餐厅和正宗日本料理。
咖啡厅，占地10000平方米的夏威夷娱乐洗浴 中心，KTV夜总会，室内网球场，大型宴会厅，
XXXX山工济南高新区牛旺庄项目定位及物业建议
核心问题是什么？
大势：国家新一轮房地产调控，力 度为历年来最大
区位：高新区生活居住集聚区和商 业、商务办公区
区域：区域环境较差，无商业氛围， 常住人口少
交通：地块周边交通通达性一般， 规划路尚未开通
资源：无自然资源
我们怎么办？ 配套：仅有少量社区商业配套，高
新区第一实验学校
（解决方案的提出）
核心问题
问题
对项目开发问题的理解——
3
问题界定
核心问题
我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题
R2
我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
S
我们有什么？ （针对现状的实证分析）
项目目标：稳健开发，保持现金 流稳定；实行多期滚动开发模式， 平衡投入与产出的关系。
企业目标：在新一轮国家房地产 调控政策之下，规避企业风险，追 求企业长期稳健发展；通过本项目 打造，树立企业在济南市场品牌。
交通分析
地块周边交通路网一般，对外交通较不便，但同时 保证了社区私密与静谧性
项目地块南北侧临社区道路， 东西侧为建筑物。
地块距离主干道工业南路约 500米左右。工业南路为双向 八车道，连接市区解放路，直 达市中心，是连接东部片区与 市区的主要干道。
周围500米左右有通往市区 公交站牌。
周边配套
项目周边新建小区较多，两公里范围内多家企业和 办公场所；周边尚无大型生活配套，主要是社区商 业配套
东部片区：
城市发展的主要方向，伴随着众多 城市资源的汇集，成为发展的热点 区域
地块四至
地块南北侧为社区道路，周边居住氛围较浓
西面：牛旺庄旧村改造安 置房。已入住。
北面：牛旺庄。小区规模 较大，居住氛围较浓厚
世联_山东胜利大厦定位定位及物业建议_99p
政策分析 风险分析 市场分析 竞争分析 案例借鉴 客户定位 公寓物业定位 公寓物业发展建议
项目界定以及思考方向
城市核心商圈内的综合体物业
一、从地段价值考虑，商业价值最高，首先要保证商业的 体量 二、项目占地规模小，保持较高的容积率，保证一定规模 的经营与销售面积，从而达到稀释地价，地块价值最大化。 三、因此，整体的定位中必有的物业类型为集中商业+塔楼 （高容积率），打造城市的地标型综合体。Fra bibliotek商场入口
南广场
内部平面交通示意（动线）
主要动线
平面交通布局原则
北广场
次要动线 一层主要动线
一条人流主动线，保证各个商铺的均好 适宜的步行尺度，保证购物的舒适性 设计宜曲不宜直的步行通道，增加购物的 趣味性和局部商铺的昭示性
平面交通布局说明
每层的主要交通动线是如图所示的主环路。 环路的设臵应考虑到划铺的可行性，同时 要尽量顾及到同层的不同区域。 次要交通动线包括中庭环路，主环路与中 庭环路的连接线路、主环路于垂直交通线之 间的连接线路。
功能描述：
内部功能为休闲、植物观赏、购物场所。 温室花园自然延伸到室外与室外广场连接，用绿植
形成室内和室外空间的过渡与互动。
业态确定
根据精品购物公园的商业定位确定本项目的业态组合为：
首选方案：
次选方案：
大型百货
超市+电器+IT类卖场+零售+餐饮+娱乐休闲
在次选方案中，考虑到总规模的限制，需控制餐饮娱乐的比例，并在建筑设 计中反映出可调整的弹性。
商业整体定位
精品景观式购物公园
体验式、情景化、景观化
“SHOPPING PARK”—— 景观式购物公园
某市南路项目整体定位与物业发展建议
家具旧货 市场
鞋城 钢材市场 眼镜城 副食品城
茶叶城 、建材 城
摩配城
钢材城
农副产品
本项目 中陆物流广场
农贸批 发市场
万客来
路漫漫其悠远
区域属性 内部情况 本项目规模较小、地价较高、内部无资源，
项目属性
地块四至 且内部拆迁问题将会影响项目的规划与分期
相邻关系
地块基本技术指标：
1
•规模：54.73亩（使用权面积）； •容积率：《3.5；
南区聚集了大量的生 意人群，经调研得知， 该生意人多为省内其他 地市人，也有少数外省 人；
本项目处在南区产业 带的核心位置，随着京 广路扩宽改造，未来本 项目可能辐射整个南区 产业带的置业人群。
本项目辐射10分钟车程的交通圈内，集聚了 大量的商贸批发、物流市场
金泰成灯饰广场 航海农贸市场
10分钟 车程圈
•南区没去过，那边房地产项目很少，我 们西区人很少往东区，更不会往南区去置
业。
——住交会客户 王小姐
•南区没去过。航海路发展的可以，大学 路、陇海路发展的比较快。再往南就很偏
，主要是区域内消化。
——美景天城置业顾问
路漫漫其悠远
区域属性
区位、规划
项目属性
交通、配套
产业情况
项目所在南区其产业 结构为商贸、物流、批 发的专业市场聚集地；
➢项目界定及目标分析 ➢问题结构化分析 ➢市场价值研判 ➢案例借鉴及分析 ➢项目整体发展战略 ➢项目定位 ➢规划实施及分期构思 ➢物业发展建议
路漫漫其悠远
路漫漫其悠远
项目属性界定 核心问题界定 市场价值研判 整体发展战略 项目整体定位 整体规划及分期构思 物业发展建议
区域属性
[专家解读]住宅项目整体定位及物业发展建议报告(图文并茂)
![[专家解读]住宅项目整体定位及物业发展建议报告(图文并茂)](https://img.taocdn.com/s3/m/19a966eadd88d0d233d46ac5.png)
第三、调控政策：从政策储备来看，2011年的宏观调控政策，主要会有问责、信贷、限购、税收、供给、 监管等六个方面。
第四、市场走势：房价在短时间内下降将呈现刚性。市场走势包括供给和需求两个方面，如果开发周期 以1.5年来算，则2011年上半年或面临着供应不足的局面，真正的供应高峰应该在2011年下半年和2012年上 半年。这就意味着有效供给的不足依然会对房价形成有力的支撑。
限购令启用后，投资客纷 纷持观望态度，刚需产品成为 市场的主流。
限购
限购令内容：本市户籍居民家庭(含部分家庭成 员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对 于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
保障房 政策
为解决低收入者住房问题，住建部提出未来五年， 我国计划新建保障性住房3600万套。
房地产业已成为中国GDP发展的支柱产业。
限购 政策
政府为了限制房价增长过快，在“国十条实施细则”中 明确提出全国主要房产过热的城市，实施“限购令”政 策。
全国主要城市颁布限购令时间 北京：2010年5月1日 深圳：2010年10月1日 广州：2010年10月15日 上海：2011年1月31日 南宁：2011年3月1日 XX目前不限购
交通优势明显：离南宁吴圩国 际机场18公里，离南宁市区 52公里，离广州650公里，离 凭祥友谊关口岸152公里，离 越南首都河内300公里，具有 机场、高速铁路、高速公路、 一级路、二级路、码头等“六 位一体”的交通优势
产业 发展
依托空港区域优势，县区产业在原有农业生产为主的基础 上，发展成为物流基地、服务业基地、加工制造业基地、 “首府后花园”居住旅游基地和教育科研基地。
生活配套：
➢周边区域商业配套欠缺，各大项 目商业配套都在建设中；
第四、市场走势：房价在短时间内下降将呈现刚性。市场走势包括供给和需求两个方面，如果开发周期 以1.5年来算，则2011年上半年或面临着供应不足的局面，真正的供应高峰应该在2011年下半年和2012年上 半年。这就意味着有效供给的不足依然会对房价形成有力的支撑。
限购令启用后，投资客纷 纷持观望态度，刚需产品成为 市场的主流。
限购
限购令内容：本市户籍居民家庭(含部分家庭成 员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对 于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
保障房 政策
为解决低收入者住房问题，住建部提出未来五年， 我国计划新建保障性住房3600万套。
房地产业已成为中国GDP发展的支柱产业。
限购 政策
政府为了限制房价增长过快，在“国十条实施细则”中 明确提出全国主要房产过热的城市，实施“限购令”政 策。
全国主要城市颁布限购令时间 北京：2010年5月1日 深圳：2010年10月1日 广州：2010年10月15日 上海：2011年1月31日 南宁：2011年3月1日 XX目前不限购
交通优势明显：离南宁吴圩国 际机场18公里，离南宁市区 52公里，离广州650公里，离 凭祥友谊关口岸152公里，离 越南首都河内300公里，具有 机场、高速铁路、高速公路、 一级路、二级路、码头等“六 位一体”的交通优势
产业 发展
依托空港区域优势，县区产业在原有农业生产为主的基础 上，发展成为物流基地、服务业基地、加工制造业基地、 “首府后花园”居住旅游基地和教育科研基地。
生活配套：
➢周边区域商业配套欠缺，各大项 目商业配套都在建设中；
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发展建议书
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发 展建议书
因此，我们需要用合理的开发策略来实现目标之 间的协调与平衡。
公司对速度、利润和品牌三个目标均有较高要求，为了协调并平衡三者之间 的关系，需要通过市场梳理、客户分析、案例借鉴和本体价值挖掘，寻找到 满足开发目标和项目发展的最优方案。
学习改变命运,知 识创造未来
30万㎡ （含9万㎡回迁）
限高
学习改变命运,知 识创造未来
35米
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发 展建议书
【项目区位】项目位于崂山区青岛传统富人区边缘，但地块所属 板块尚未开发，认知陌生
• 项目位于青岛市崂山区东部地带；崂山区风景 优美，自然资源丰富，是青岛人心目中的豪宅 区； •项目距离机场17公里，距离火车站约20公里 ，距离青岛市中心区15公里，距离崂山现核心 区5公里，距离崂山区未来CBD6公里,项目与城 市具有较为紧密的联系。
崂山区
学习改变命运,知 识创造未来
崂山现核心区
火车站
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发 展建议书
【城市交通】地块紧邻辽阳东路和枣山东路，与主城区联系便捷
•项目东侧、南侧有辽阳东路环绕 、西侧紧邻松岭路，辽阳东路、松 岭路属于城市主干道，良好的连通 性及路况，保证了项目与城市其他 区域的快速、便捷的交通联系；
崂山沿海一线 价格平台：20000
崂山区是青岛城市的绿肺，同时 也是距离城市最近的资源型居住
产品形式：高层 区，目前已经形成高端居住区的
认知
高端海景居住度假区——
层
具备崂山区的良好空气质量及山体
重工业区、港口区——
核心海景豪宅区——
资源，配合海景及与城市适当的距 离，成为青岛兼居住和度假功能的
综合体项目整体定位及物业发展建议
城市的发展基 础，与区域面临 的发展机会
城市及区 域机会
市场机会
项目的成 功开发
城市房地产整 体水平及未来发 展脉络
品类 基于目标 机会 下的各物业
类型的机会
评价
1.城市经济指标支撑房地产平稳发展
【城市经济】哈尔滨经济保持持续高速发展，GDP年均增速13.5%， 人均GDP已超过40000元，房地产市场步入平稳高速发展阶段
➢立汇美罗湾 ➢滨才城 ➢天鹅湾 ➢中山国际 ➢悦城 ➢欧美亚世界阳光 ➢盛和天下 ➢哈电置业朝阳镇、 团结镇前期顾问项目 ➢永泰地产香坊区住 宅前期顾问项目
江北片 区
道里滨江 片区
群力片 区
哈西片 区
道外片区
会展片 区
香坊片 区
经沟通，世联项目团队基于以下限制条件开展工作
项目可利用占地面积： ——融府大厦占地11976.2㎡+银行核算中心占地4186.3㎡=16162.5㎡
项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作从而形成本次提交的终期成果截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作从而形成本次提交的终期成果核心成果汇报核心成果汇报阶段性方向沟通阶段性方向沟通市场调研市场调研地块及周边调研地块及周边调研地块内部及周边环境地块内部及周边环境融府大厦内部化境及建筑格局融府大厦内部化境及建筑格局房地产市场调研房地产市场调研调研范围涉及住宅写字楼公寓酒店调研范围涉及住宅写字楼公寓酒店及商业及商业重要访谈重要访谈盛和地产工程负责人岳鹏盛和地产工程负责人岳鹏金爵万象营销总监金爵万象营销总监远大购物广场策划负责人王洋远大购物广场策划负责人王洋各物业类型的市场判断各物业类型的市场判断地块的限制条件研判地块的限制条件研判项目初步打造方向项目初步打造方向本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析深入分析与研究深入分析与研究重要访谈重要访谈房地产市场调研房地产市场调研业内专业人士业内专业人士中建设计院设计总监刘丹中建设计院设计总监刘丹世联华北建筑研究中心高级建筑研究员李晶晶世联华北建筑研究中心高级建筑研究员李晶晶上实海上商业广场大客户上实海上商业广场大客户经理周汇欣经理周汇欣银泰置地销售主管李凤娟银泰置地销售主管李凤娟豪庭策划责任人杨豪庭策划责任人杨金鑫金鑫富力江湾新城营销主管徐莹富力江湾新城营销主管徐莹盛和地产工程负责人岳鹏盛和地产工程负责人岳鹏金爵万象营销总监金爵万象营销总监远大购物广场策划负责人王洋远大购物广场策划负责人王洋重点板块重点板块核心区群力哈西江北核心区群力哈西江北重点项目重点项目盛世江南住宅项目盛世江南住宅项目海商银座写字楼项海商银座写字楼项目调研目调研哈西万达广场综合商业体哈西万达广场综合商业体项目调研项目调研江北华润欢乐颂项目江北华润欢乐颂项目哈西金爵万象商务公寓项目哈西金爵万象商务公寓项目群力远大群力远大sohosoho项目项目道里银泰置地项目道里银泰置地项目富力江湾新城项目富力江湾新城项目本体条件分析本体条件分析区位交通资源等区位交通资源等区域发展机会分析区域发展机会分析区域在哈尔滨城市发展阶段及宏观经济环区域在哈尔滨城市发展阶段及宏观经济环境下的发展机会境下的发展机会市场研究市场研究各物业类型的机会研究各物业类型的机会研究案例研究案例
XXXX年世联青岛崂山项目发展策略与物业发展建议
报告思维导图
开发目标
项目界定
目标市场解析
整体市场分析 豪宅市场分析
发展策略与项目定位
物业发展建议
竞争项目分析 本体价值挖掘 借鉴案例研究
发展策略 项目定位
经济评价
报告思维导图
开发目标
项目界定
目标市场解析
整体市场分析 豪宅市场分析
发展策略与项目定位
物业发展建议
竞争项目分析 本体价值挖掘 借鉴案例研究
景观豪宅：出现在青 岛公认最宜居的浮山前 地区，具备最优越的山 海资源，是纯居住的社 区板块；
商务豪宅的出现则是 由于政府崂山商务区的 规划，商务区南部的沿 海住宅开始出现商务特 色的豪宅，承担一部分 商务功能。
城市豪宅
三个亚板块特征明显，本项目所属的景观 豪宅板块居住价值最高
城市豪宅
景观豪宅
商务豪宅
区域产品特征
住宅产品以高密度的公 寓为主
产品形式以中低密度产 品为主，注重规划、园 林的品质
高层公寓产品为主，重 服务、轻品质
产品卖点 客户状况 区域价格
地段+配套+海景
本地私营企业主，部分 地标性的项目外地客户 较多
环境+品质+ 海景
本项目所属板块
属于城市新富阶层和知 富阶层，追求居住环境 的品质，另有少量外地 客户
2001-2005年房地产竣工面积与销售总
额
房屋竣工面积
1000
房屋实际销售额
800
600
400
200
0 2001
2002
2003
2004
2005
2005年房地产数据
房屋建筑面 积总计
住宅
施工面积（万 平米） 2362.7
置业项目整体定位及物业发展建议(ppt 39页)
城
市
商场、超市
综 合
体
酒店、 写字楼
中小规模
面向旅游、 办公等公私 群体
13
本项目地块战略定位指向
研判方向2
若项目定位进 入中端住宅的 区间，将在规 模、资源、价 格上与对手展 开竞争，对本 项目不利。
竞争对手建筑、产品等 覆盖了市场的各个层级， 但定位均偏向中档，单 一指向使得客源竞争越 加激烈。
19
定位下的产品建议
20
产品类型建议
城市综合体部分
集居住、商务功能与购物、休闲、娱乐为一体的综 合性社区，通过其强大的辐射作用成为聚集人气的 保障。
21
比对项目借鉴
成都仁和春天广场：建筑外观与建筑内部空间都精 雕细琢，从面子到里子，在区域内均呈现出综合性 的上层姿态。
仁和春天广场以独特内涵，完善居住、办公需求功能，在主题业态规划中，点缀高档百货、高 端商务、餐饮娱乐、休闲等多种特色业态，让商业更具个性化，最终以其特色化的经营内容和 综合性的商业链集聚人气。
御景豪庭 兰卡威
都江堰高铁站 10
周边竞争项目审视
11
竞争项目带来的定位思考
1、竞争环境激烈，周边密集存在大中型体量，建筑形态丰富的楼盘
周边已开发项目较密集，且体量规模均超过本项目地块。建筑业态从多层、高 层到联排别墅；风格从ARTDECO、欧式、海派。考虑自身条件，本项目欲从 这些方面进行超越较为不易。
2、周边项目在资源的占有上更具优势，且有其他条件支持
滨江丽景、青城半岛、兰卡威河景优势明显，御景豪庭在自身配套上拥有 五星级酒店，大型社区商业支持。本项目在这些条件上不能进行直接竞争。
3、周边项目户型配置覆盖率广， 70—240㎡区间涵盖了客户需求
山东省东昌茶山专业市场项目定位与物业发展建
食品饮料——高档白酒需求刚性特点非常明显
经济新闻：
食品弹性系数小，需求刚性，行业类股票估值大升
2019年的高通胀、金融海啸以及“三聚氰胺”风波，并未对食品消费需求造成实质性打击，前三季扣除价格因素后的消 费额增速为6％，增长势头超过2019、2019年。任凭内外环境震荡，国内食品消费需求“刚性”十足。
目标三
公司目标：
承载企业理想的商业项目，通过运作本项目，使本项目在东 莞乃至珠三角具有一定影响力，为东莞森天德公司积累地产 运作经验，探索开发模式，初步形成商业地产开发商品牌。
实现第一个目标是当前工作的重点。
茶山食品物流城项目
茶山食品物流城项目
茶山食品物流城项目
项目核心问题
茶山食品物流城项目
茶山食品物流城项目
项目核心问题 项目价值研判 模式案例借鉴位
功能定位
规划
产品规划—商
配套
业布局
业态
业态定位
物业发展建议
财务成本分析
目录
第一部分：目标梳理 第二部分：问题陈述 第三部分：环境分析 第四部分：商业机会分析 第五部分：项目定位 第六部分：物业建议 第七部分：投资测算 第八部分：风险分析
项目地理环境
周边配套
项目周边满足日常生活所需的配套不完善，且基本 上无档次，整体消费环境档次较低。
酒店类：华茂酒店，距离本项目200米； 金 融：无金融机构 教 育；桃李春小学，距离项目800米（直线距离） ； 医 疗：村卫生服务站，距离项目600米（直线距离）
无大型医疗机构； 商 业：茶山国际布料辅料交易中心，距项目100米； 休 闲：无大型休闲娱乐配套设施
东面
南面
南面
东面：为茶山三大专业市场 之一的茶山国际布料辅料交 易中心，对本项目的人气方 面将起作用。
经济新闻：
食品弹性系数小，需求刚性，行业类股票估值大升
2019年的高通胀、金融海啸以及“三聚氰胺”风波，并未对食品消费需求造成实质性打击，前三季扣除价格因素后的消 费额增速为6％，增长势头超过2019、2019年。任凭内外环境震荡，国内食品消费需求“刚性”十足。
目标三
公司目标：
承载企业理想的商业项目，通过运作本项目，使本项目在东 莞乃至珠三角具有一定影响力，为东莞森天德公司积累地产 运作经验，探索开发模式，初步形成商业地产开发商品牌。
实现第一个目标是当前工作的重点。
茶山食品物流城项目
茶山食品物流城项目
茶山食品物流城项目
项目核心问题
茶山食品物流城项目
茶山食品物流城项目
项目核心问题 项目价值研判 模式案例借鉴位
功能定位
规划
产品规划—商
配套
业布局
业态
业态定位
物业发展建议
财务成本分析
目录
第一部分：目标梳理 第二部分：问题陈述 第三部分：环境分析 第四部分：商业机会分析 第五部分：项目定位 第六部分：物业建议 第七部分：投资测算 第八部分：风险分析
项目地理环境
周边配套
项目周边满足日常生活所需的配套不完善，且基本 上无档次，整体消费环境档次较低。
酒店类：华茂酒店，距离本项目200米； 金 融：无金融机构 教 育；桃李春小学，距离项目800米（直线距离） ； 医 疗：村卫生服务站，距离项目600米（直线距离）
无大型医疗机构； 商 业：茶山国际布料辅料交易中心，距项目100米； 休 闲：无大型休闲娱乐配套设施
东面
南面
南面
东面：为茶山三大专业市场 之一的茶山国际布料辅料交 易中心，对本项目的人气方 面将起作用。
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百万平米城中城系列：占有城市一线资源，具有优越景观 环境，体量超大的地块；华润置地将其打造为极致生态作 品，推动城市魅力的再塑，改变人们的生活品质。 代表作品：成都24城、重庆24城、大连海中国、北京翡翠 城等。
特色高端产品系列：占据绝对稀缺资源；华润置地怀着 对稀缺资源的珍视、对建筑生命的尊重，及对人居空间 的深刻理解，呈现至尊之作。 代表作品：宁波卡纳湖谷、苏州平门府、大连星海湾一 号。
趵突泉 百脉泉
大明湖 千佛山
2020/2/20
12
城市旅游收入
济南和省内主要旅游城市相比，旅游收入并不突出，仍 存在很大的发展空间和机会。
净资产390亿港元 Net Assets of 36 billion
土地储备2210万平方米
Reservation of 22Million Square Meters of Land
正发展项目超过50个 Developing 50 Projects in
20 Cities Of The Mainland
华润大厦是一座国际标准 甲5A级写字楼，以其高 智能的硬件标准和规范周 到的物业服务赢得世界世 界500强企业进驻，目前 共有6座华润大厦，分布 于香港、深圳、北京等城 市。
HOPSCA 万 象 城 集 酒 店、写字楼、生态公园 (Park)、购物中心、会 所、城市超级寓所 为 一体的综合性城市多维 空间，世界上最先进的 商业地产开发模式。
报告结构
19平方公里整体定位方向 北地块发展方向研判 北地块物业发展建议
2020/2/20
1
报告结构
19平方公里整体定位方向
华润品牌解读 济南城市发展解读 19平方公里解读
2020/2/20
2
华润置地简介
华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内 地最具实力的综合型地产开发商之一。
2009
进入内地26个城市
2020/2/20
4
华润成熟的产品线和强大的产品研发能力，确保了华润扩张过程
产品体系 中的产品竞争力和创新力。
橡树湾学府系列：毗邻百年名校，拥有浓郁的文 化氛围，代表作品北京橡树湾、厦门橡树湾、武 汉橡树湾。
2020/2/20
橡树湾英伦系列：以其成熟优雅的居住环境，创 造华润置地推广异域风格的成功口碑，是华润置 地高端住宅象征。代表作品上海橡树湾、武汉中 央公园、沈阳中央公园、福州橡树湾。
凤凰城精品都市系列：华润置地来到城市中心、 借助综合资源绝对优势，定位国际化高端产品， 代表作品武汉凤凰城、北京凤凰城、上海滩花园、 合肥幸福里。
5
华润成熟的产品线和强大的产品研发能力，确保了华润扩张过程
产品体系 中的产品竞争力和创新力。
万象城都市综合体：由购物中心（万象城）、写字楼（华 润大厦）、高级公寓、高级酒店组成，以万象城品牌为代 表的购物中心，为华润置地树立了良好的品牌信誉，为所 在城市带去了首屈一指的高端商业中心。2020/2/20 Nhomakorabea8
报告结构
19平方公里整体定位方向
华润品牌解读 济南城市发展解读 19平方公里解读
2020/2/20
9
济南链接京沪，地理位置优越，为沿海大省省会级城市，但
经济发展水平 由于种种原因，济南的经济发展水平在环渤海经济圈中处于
中下游，落后于同省城市青岛。
环渤海经济圈代表城市GDP比较（亿元）
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0 2004
2005
2006
2007
2008
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
北京 4283.3 6814.5 7720.3 9006.2 10488
天津 2931.88 3663.86 4337.73 5018.28 6354.38
2020/2/20
6
华润资源
顶级酒店
华润集团的强大资源，世联认为可以落实到兴隆庄项目的包括：顶 级酒店资源、甲级商务资源、高端商业配套资源、顶级高端产品资 源等。
华润资源
顶级商务
商业配套
顶级豪宅
拥有柏悦、君悦、艾美等国 际顶级酒店资源，华润自有 木棉花酒店品牌，木棉花酒 店出于澳洲设计师之手是时 尚、简约、舒适的酒店是品 味的象征。
青岛 2163.8 2695.5 3206.58 3786.52 4436.18
济南 1618.9 1876.5 2185.1 2554.3 3017.4
淄博 1147.06 1515.18 1645.27 1945.02 2316.78
北京 天津 青岛 济南 威海 淄博
威海 1008.81 1169.77 1368.53 1583.45 1780.35
城市旅游资源 源于一体的省会级城市，但由于种种原因，济南并没有展示出她应有
的面貌，旅游开发水平较为落后。
截止2009年末，济南国 家AAAA级旅游景点有 七处：大明湖、千佛山、 趵突泉、百脉泉、跑马 岭、灵岩寺、红叶谷， 而同期青岛国家AAAA 旅游景区有16处。
统计公报显示：2009年 济南旅游总收入256.5 亿，而同期青岛旅游总 收入489.1亿，烟台为 273.7亿。
2020/2/20
10
济南在国家重点扶持的几大经济圈中地位不突出，落后于青
城市发展地位 岛、烟台，存在边缘化倾向。
➢与山东有关的 三大国家战略经 济圈：东北亚经 济圈、环渤海经 济圈、半岛蓝色 经济圈。
济南
青岛
济南 济南处于环渤海经济圈层最边缘
青岛 蓝色经济圈对济南利好不大
2020/2/20
11
济南——是国内为数不多的集山、泉、湖、河自然资源与历史人文资
顶级豪宅典范包括橡树湾英 伦系列、特色高端系列，这 些产品讲究对资源的绝对占 有，品质的极致把握，代表 作品有宁波卡纳湖谷、苏州 平门府、大连星海湾一号
2020/2/20
7
华润资源
华润具备成熟的旅游地产开发经验，以“自然、生态、环保、文 化”为主题打造的国际性生态型热带海滨旅游度假区——海南石 梅湾，其成功的操作经验可以为兴隆庄旅游地产项目提供参考。
中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10
2009
中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10
2004—2008
中国蓝筹地产企业
2020/2/20
3
华润置地简介 具备强大的资金实力和资源整合能力。
总资产960亿港元截止到2009年12月31日
The Total Assets of 96 Billion
特色高端产品系列：占据绝对稀缺资源；华润置地怀着 对稀缺资源的珍视、对建筑生命的尊重，及对人居空间 的深刻理解，呈现至尊之作。 代表作品：宁波卡纳湖谷、苏州平门府、大连星海湾一 号。
趵突泉 百脉泉
大明湖 千佛山
2020/2/20
12
城市旅游收入
济南和省内主要旅游城市相比，旅游收入并不突出，仍 存在很大的发展空间和机会。
净资产390亿港元 Net Assets of 36 billion
土地储备2210万平方米
Reservation of 22Million Square Meters of Land
正发展项目超过50个 Developing 50 Projects in
20 Cities Of The Mainland
华润大厦是一座国际标准 甲5A级写字楼，以其高 智能的硬件标准和规范周 到的物业服务赢得世界世 界500强企业进驻，目前 共有6座华润大厦，分布 于香港、深圳、北京等城 市。
HOPSCA 万 象 城 集 酒 店、写字楼、生态公园 (Park)、购物中心、会 所、城市超级寓所 为 一体的综合性城市多维 空间，世界上最先进的 商业地产开发模式。
报告结构
19平方公里整体定位方向 北地块发展方向研判 北地块物业发展建议
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报告结构
19平方公里整体定位方向
华润品牌解读 济南城市发展解读 19平方公里解读
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华润置地简介
华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内 地最具实力的综合型地产开发商之一。
2009
进入内地26个城市
2020/2/20
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华润成熟的产品线和强大的产品研发能力，确保了华润扩张过程
产品体系 中的产品竞争力和创新力。
橡树湾学府系列：毗邻百年名校，拥有浓郁的文 化氛围，代表作品北京橡树湾、厦门橡树湾、武 汉橡树湾。
2020/2/20
橡树湾英伦系列：以其成熟优雅的居住环境，创 造华润置地推广异域风格的成功口碑，是华润置 地高端住宅象征。代表作品上海橡树湾、武汉中 央公园、沈阳中央公园、福州橡树湾。
凤凰城精品都市系列：华润置地来到城市中心、 借助综合资源绝对优势，定位国际化高端产品， 代表作品武汉凤凰城、北京凤凰城、上海滩花园、 合肥幸福里。
5
华润成熟的产品线和强大的产品研发能力，确保了华润扩张过程
产品体系 中的产品竞争力和创新力。
万象城都市综合体：由购物中心（万象城）、写字楼（华 润大厦）、高级公寓、高级酒店组成，以万象城品牌为代 表的购物中心，为华润置地树立了良好的品牌信誉，为所 在城市带去了首屈一指的高端商业中心。2020/2/20 Nhomakorabea8
报告结构
19平方公里整体定位方向
华润品牌解读 济南城市发展解读 19平方公里解读
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济南链接京沪，地理位置优越，为沿海大省省会级城市，但
经济发展水平 由于种种原因，济南的经济发展水平在环渤海经济圈中处于
中下游，落后于同省城市青岛。
环渤海经济圈代表城市GDP比较（亿元）
12000
10000
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0 2004
2005
2006
2007
2008
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
北京 4283.3 6814.5 7720.3 9006.2 10488
天津 2931.88 3663.86 4337.73 5018.28 6354.38
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华润资源
顶级酒店
华润集团的强大资源，世联认为可以落实到兴隆庄项目的包括：顶 级酒店资源、甲级商务资源、高端商业配套资源、顶级高端产品资 源等。
华润资源
顶级商务
商业配套
顶级豪宅
拥有柏悦、君悦、艾美等国 际顶级酒店资源，华润自有 木棉花酒店品牌，木棉花酒 店出于澳洲设计师之手是时 尚、简约、舒适的酒店是品 味的象征。
青岛 2163.8 2695.5 3206.58 3786.52 4436.18
济南 1618.9 1876.5 2185.1 2554.3 3017.4
淄博 1147.06 1515.18 1645.27 1945.02 2316.78
北京 天津 青岛 济南 威海 淄博
威海 1008.81 1169.77 1368.53 1583.45 1780.35
城市旅游资源 源于一体的省会级城市，但由于种种原因，济南并没有展示出她应有
的面貌，旅游开发水平较为落后。
截止2009年末，济南国 家AAAA级旅游景点有 七处：大明湖、千佛山、 趵突泉、百脉泉、跑马 岭、灵岩寺、红叶谷， 而同期青岛国家AAAA 旅游景区有16处。
统计公报显示：2009年 济南旅游总收入256.5 亿，而同期青岛旅游总 收入489.1亿，烟台为 273.7亿。
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10
济南在国家重点扶持的几大经济圈中地位不突出，落后于青
城市发展地位 岛、烟台，存在边缘化倾向。
➢与山东有关的 三大国家战略经 济圈：东北亚经 济圈、环渤海经 济圈、半岛蓝色 经济圈。
济南
青岛
济南 济南处于环渤海经济圈层最边缘
青岛 蓝色经济圈对济南利好不大
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济南——是国内为数不多的集山、泉、湖、河自然资源与历史人文资
顶级豪宅典范包括橡树湾英 伦系列、特色高端系列，这 些产品讲究对资源的绝对占 有，品质的极致把握，代表 作品有宁波卡纳湖谷、苏州 平门府、大连星海湾一号
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华润资源
华润具备成熟的旅游地产开发经验，以“自然、生态、环保、文 化”为主题打造的国际性生态型热带海滨旅游度假区——海南石 梅湾，其成功的操作经验可以为兴隆庄旅游地产项目提供参考。
中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10
2009
中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10
2004—2008
中国蓝筹地产企业
2020/2/20
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华润置地简介 具备强大的资金实力和资源整合能力。
总资产960亿港元截止到2009年12月31日
The Total Assets of 96 Billion