万科金色康苑荔苑商铺分析及定价

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金色半山案例分析ppt课件

本报告是严格保密的。
5
营销节点
营销节点回顾
2010.9.4 2010.9.18-9.19 2010.9.22
营销中心开放同时开放首批样板房
八万软装基金申请
开盘
2010.10.1
“盗梦西班牙”嘉年华万元大抽奖活动暨新品样板房开放
2010.10.22
再次开放新品样板房
2010.10.28-11.16
5号线 4号线
本报告是严格保密的。
4
项目概况
项目总体评价：重点传递万科品牌、项目品质、配套、物业管理及未来发展空间。
配套完善，万科物业：项目社区集幼儿园、商业配套为一体，其中商业配套包括已经引进的面点王、华润万家等西班牙商业一条街，物管为万科品牌物业。未来交通便捷，区域优势：项目周边与南坪快速干道、水官高速公路、清平高速公路、布龙路相连，交通十分便捷。此外，项目旁边就是地铁5号线杨美站，距离项目主入口龙颈坳入口约500米处，未来发展空间大。西班牙园林：金色半山为万科继万科城、清林径等又一西班牙风格力作，多处中央水景组团共同勾勒出西班牙风情的生活。
一期五栋小高层，共360套（拼后）：143平米精装四房315套（87.5%）、148平米底T45套（12.5%） 7、8栋：18000元/平米——19000元/平米（约2000元/平米）； 9、10栋：16000元/平米——18000元/平米（约2000元/平米）； 11栋：20000元/平米（约2000元/平米）；底T：28000元/平米——31000元/平米。诚意客户：验资20万元客户成交享8万软装基金开盘折扣：总价减4万抽奖活动：8位幸运客户抽到西班牙8天8夜游（约15万）上午10：30开始选房，到场客户约500批。开始选房节奏较慢，平均20分钟进场10批客户，之后保持在15分钟进场10批客户左右；

万科金色领域

万科金色领域万科金色领项目是上海万科首次进入嘉定的全新力作。

项目紧邻地铁11号线嘉定西站,据守嘉定新老城中轴,既毗邻嘉定老城区尽享成熟配套,又紧接嘉定新城南城核心区域,尽享无限发展潜力。

万科金色领域__楼盘资料一、万科金色领域概述万科金色领项目是上海万科首次进入嘉定的全新力作。

项目紧邻地铁11号线嘉定西站，据守嘉定新老城中轴，既毗邻嘉定老城区尽享成熟配套，又紧接嘉定新城南城核心区域，尽享无限发展潜力。

二、万科金色领域楼盘详情与楼盘点评万科金色领域楼盘详情：楼盘名称区域板块开发商上海万之城房地产开发有限公司嘉定嘉定城区（外郊环间）万科金色领域物业类别楼盘地址项目网站嘉定胜辛路胜竹路公寓万科金色领域项目是上海万科首次进入嘉定的全新力作。

项目紧邻地铁11号线嘉定西站，据守嘉定新老城中轴，既毗邻嘉定老城区尽享成熟配套，又紧接嘉定新城南城核心区域，尽享无限发展潜力。

项目拟采用三面环水，由新古典主义风格的11F小高层和17/18F高层建筑围合而成。

项目首期主力产品是万科经典原创90+三房的第四代升级产品，贯彻全面家居解决方案，在90平米实现3房居住空间的基础上，全面提升厨房和卫生间的舒适度，并且通过精心设计的超大容量的全屋收纳体系赋予户型更强的成长空间。

万科金色领项目是上海万科首次进入嘉定的全新力作。

项目紧邻地铁11号线嘉定西站,据守嘉定新老城中轴,既毗邻嘉定老城区尽享成熟配套,又紧接嘉定新城南城核心区域,尽享无限发展潜力。

在整体规划上，项目拟采用社区泛会所人居模式，着力打造人文社区。

上海万科物业服务有限公司推行的360度物业服务模式致力于将物业服务覆盖到社区安防、家居服务、社区清洁、社区文化等各个方面，力求事无巨细，让生活烦恼消失无踪，将会给业主带来全方位贴心服务。

作为万科首个嘉定新品，金色领域项目从规划、户型、装修、生态环保、景观、物业全方位打造“优居嘉定新标准”！万科金色领域楼盘点评：优点：万科金色领域项目是上海万科首次进入嘉定的全新力作。

万科社区商业设计要求

万科社区商业设计要求一、店铺价值1.店铺价值与面积店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。

面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。

店铺价值逻辑：（1）销售型：①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。

销售型商铺合理的切小面积。

②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。

③单铺大于300万元较难销售。

（2）持有型：①商铺价值与层数关系：7A原理②商铺租金随层数增加逐层减半，③尽可能加大占地面积、降低层数。

但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。

2.店铺价值与位置店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。

销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。

店铺价值逻辑①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮二、店铺类型1.店铺分类店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。

单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。

单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。

三、店铺平面1.开间进深比开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。

①开间进深比合理区间为1:2~3:10③一般情况下进深最大不要超过15m③常见铺为4.2mX12m商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。

①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。

②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺案例：商铺面宽与柱距的关系反面案例：深圳翡丽郡开间进深标准铺：4mx8~12m，4MX20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。

2.单层铺单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。

2022年行业分析六大热点城市楼市发展情况分析

六大热点城市楼市发展情况分析买还是不买，对于眼前的购房者来说，真是一个难题！房价究竟是涨还是跌，是盘整还是拐点？争辩不休，雾里看花。

记者最近连线北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州等地媒体，解读这六大房地产热点城市专业记者眼中的楼市困局。

北京：上市多，成交少，开发商仍赌"牛市"北京的房价在去年时几乎是"一天一个价"。

现在，五环以内没有1万元以下的楼盘。

但今年楼市与去年相比显得"疲软"。

今年前4个月房屋销售面积同比下降了54%，全市销售商品住宅15217套，仅为上年同期的47.2%；房屋售价涨幅连续回落，下降了0.8个百分点。

就是在传统的"红五月"，北京房地产市场成交总体仍不乐观。

不少老百姓有种期盼："奥运"过后，房价会不会跌？但开发商降价的并不多，即便变相降价，真正能享受到优待的很少。

比如燕郊某楼盘，前几天推出75折，但有许多"条条框框"的限制，比如只针对老业主购买其次套房，或者某幢楼某层某户型优待。

还有一些开发商还在喊涨。

6月21日将要开盘的一个楼盘，靠近中国图书馆，位置不错，但周边配套欠缺，可是开发商的初步定价还是达到了33000元，这个盘子的主力户型的300-500平方米，一套房子起码也要近千万元了。

北京推出了"两限房"，但开发商受"两限房"的影响较小，他们觉得，产品品质不一样，不同的产品满意不同层次的需求。

在北京，两三万一个平方的高价房，成交不抱负，但中低档房还是有市场的，老百姓有需求，但在比较房子的性价比。

上海：价涨量缩，炒家支撑"弱市"上海商品住宅市场最近整体的成交价格又走高了，看起来很美，可并不代表上海楼市就非常红火。

专业机构5月份对142个总规模1050.4万平方米的样本楼盘调查，其中41%的公寓楼盘消失价格上涨，平均涨幅为3.9%，最大涨幅8.1%；有9%的公寓楼盘消失价格下跌，平均跌幅1.9%，最大跌幅5.7%。

万科金域蓝湾商铺营销策略研究

万科金域蓝湾商铺营销策略研究在当前的房地产市场中，商铺投资与销售已成为一个重要的领域。

本文以万科金域蓝湾商铺为例，从市场环境、目标受众和营销策略等方面进行分析，为投资者和开发商提供有价值的参考。

确定文章类型本文属于房地产营销策略研究报告，主要围绕万科金域蓝湾商铺展开分析，为投资者和开发商提供针对性的营销策略建议。

确定关键词关键词：万科金域蓝湾、商铺、营销策略、房地产市场、目标受众政策环境：当前房地产市场政策整体稳定，政府对商铺市场的管理逐渐规范化。

在货币政策方面，虽有紧缩趋势，但仍是购房者置业的窗口期。

市场规模：随着城市化的不断推进，商铺市场规模逐年扩大。

而万科金域蓝湾所处的区域具有较高的商业价值，市场规模和需求较大。

消费者行为：在后疫情时代，消费者对商铺的需求呈现出多元化和个性化的发展趋势。

投资者更注重商铺的实用性和未来发展潜力。

目标受众：本文主要针对有意投资万科金域蓝湾商铺的投资者，以及希望提高商铺销售业绩的开发商。

目标受众特征：投资者注重商铺的投资回报率和未来的发展潜力；开发商则更注重如何提高商铺的销售业绩和扩大市场份额。

定价策略：根据市场调查和分析，制定合理的定价策略。

在保证利润空间的同时，要考虑到投资者的接受能力和开发商的销售目标。

推广策略：通过线上线下多渠道进行宣传推广。

利用社交媒体、房地产门户网站和户外广告等多种方式进行广告投放。

同时，可以开展一些有吸引力的活动，如商业论坛、投资讲座等，以吸引目标受众的。

渠道策略：积极拓展各种销售渠道，如开发商自行销售、委托代理机构销售和网上销售等。

同时，可以考虑合作经营或捆绑销售等模式，以提高销售业绩和降低成本。

差异化竞争策略：针对目标受众的需求特征，可以开发一些具有差异化和创新性的商铺产品，如“情景式”商铺、联合办公空间等。

同时，注重商铺的装修和配套设施，以满足消费者的个性化需求。

客户关系管理策略：建立完善的客户关系管理系统，客户需求和反馈，提供专业的售后服务和支持。

商铺定价方案

5#－８#楼商铺开盘期价格策略为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。

一、项目价格分析：5#－８#楼商铺备案均价为66000元/㎡二、2013年1月－2013年8月销售率分析：５#－８#楼商铺销售至年前推出后，销售率几乎为零。

在当前高通胀、低增长，房地产市场行情不明朗的市场行情之下，观望情绪日益浓厚。

近期热销商业地商毅德城在开盘时均价在6千每平米左右，开盘时就售盤，吸纳了市场大批投资金额。

而本案商业5#－8#楼于年前推出以来却遇滞销境地，究期原因从销售的定价策略到招商的商业运营，均有值得商榷和重新定位规划之处。

三、本案价格定价策略：（一）总体定价策略定价原则：依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原（租金还原法）依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价（市场比较法）依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格（住宅还原法）（二）本案价格推导１、租金还原法赣州市西城区各商业街租金统计表（元/㎡/月）分析：三康庙商铺平均租金为60元/㎡/月、西城区各商业街商铺平均租金为160元/㎡/月、由此评估得出本案5#－８#楼商铺按周边成熟商圈平均租金160元/㎡/月进行租金还原推导合理售价为：（１）简易国际评估法：基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。

（以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。

）推导计算本商铺均价为：28800元/㎡160×12×15＝28800元/㎡（２）租金回报率返推法：基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率推导计算本商铺均价为：32000元/㎡按投资回报率６%计算：160×12÷0.06＝32000２、住宅价格推导法：基本公式：住宅均价×（３－５倍）＝商铺均价推导计算本商铺均价为：28000元/㎡以本案现住宅均价7000元/㎡计算：7000×4倍＝28000３、市场比较类推法：以上分析楼盘商铺均价约在26000元/㎡以下。

社区商业案例-万科

解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业模式时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者:核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。

对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。

多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。

对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。

一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。

在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。

所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。

在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。

另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。

此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。

万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。

但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。

写字楼项目调研表

写字楼项目调研表
调查日期基本信息
编号：LD-YX-ZY001-03 版号：A/0
建筑面积总高度其他
地下总层数销售电话相关指标
电梯部数标准层层高地上车位数地下车位数销售推广目前余量优惠方式只租不售
其他
精英商务总结者较微弱
物业管理物业收费其他
调查人
项目名称开发商
项目位置规划设计营销代理占地面积
容积率建筑结构地上总层数公交线路
楼体外立面空调配置同步配套电梯品牌标准层面积地上停车面积地下停车面积
发售时间销售均价分隔主力户型楼层差价目标客户广告诉求广告投放力度引进专业市场
物业公司物业顾问Байду номын сангаас楼盘特点点评

广州市房地产十年发展历程

2001：华南板块崛起市长豪言楼价5年涨50%提要：回想当年华南板块的发展，广州市政府虽然在板块大配套规划与投入上较为滞后，但政府对番禺楼市的推动也不可忽视。

2001年7月，当时的广州市长林树森接受中央电视台主持人文清采访，记者问其：“广州哪里买房最能保值增值？”林树森脱口而出：“番禺”，随后他又出人意料地放出豪言：在未来5年里，番禺楼市能升值50%以上。

2010年，番禺不少楼盘新组团都带上了“十年”字样，如雅居乐花园的“十年小雅”、华南碧桂园 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)的“十年华南”等。

这个“十年”纪念的正是华南板块2001年崛起时的辉煌。

在2001年的广州楼市，华南板块绝对值得大书特书，因为华南板块的崛起影响了广州，甚至影响了全国。

从滩涂农田到圆梦家园华南板块是指广州沿着华南快速干线、南联番禺区的样板景观大道，以及迎宾路两侧开发出来的超大规模住宅楼盘集群的总称。

该板块位于广州番禺区南村镇西部、钟村镇东南部，以迎宾路为自然分界，总建设用地约为13.5万亩，其中用于房地产开发约4万亩。

“华南板块”这个词在1998年就被提出，2000年“五一”华南碧桂园开卖，该名称大量见于各媒体报道，开始逐渐被正式使用。

“十几年前，广州星河湾 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)还是一片滩涂，华南板块还是大块大块的农田。

”星河湾地产董事副总裁梁上燕回忆到，华南板块发端于上世纪九十年代末，但真正树起全国影响却是从2001年开始。

2001年4月28日，广州星河湾首次亮相，美丽的滨江木栈道和全现楼引发轰动。

10年来，华南板块物美价廉的房子，吸引了几十万新老广州人到此置业、安家，为千万年轻白领和新移民们实现了住房梦，也成为广州城市发展突飞猛进的最好样本。

各地发展商学习参观的样本中原地产总经理黄韬指出，当时华南板块的楼盘动辄千余亩甚至几千亩，正因为超级大盘扎堆，华南板块也是当年房地产市场竞争最为激烈的地方。

华南板块的发展商都是民营企业，要自负赢亏，激烈的竞争迫使他们从理念开发、规划设计、社区配套，从整体到局部，产品、环境到品牌、服务都无不处心积虑求创新，当年的华南板块楼盘，不管是户型、营销还是园林等各个方面都令人耳目一新，不但吸引了广州市区及其他珠三角城市的买家，其开启的大楼盘、大配套的开发模式，更很快成为全国房地产商效仿的样本。

昆山商铺租售价格调查

昆山商铺租金及售价格调查昆山素有“上海后花园”美誉，商铺市场近几年发展非常活跃，在昆山房地产市场的发展中扮演着极为重要的角色。

一、昆山商铺的总体布局整个昆山市常住人口75万，面积921平方公里，辖15个镇，按区域位置划分，可分为四大板块：城北区、经济技术开发区、市中心区、西城区。

（一）．经济技术开发区商铺市场状况昆山市的经济技术开发区指在太仓塘、青阳港、夏驾河以内的城区区域。

这一区域的商铺主要在震川东路、同丰东路、青阳中路、前进东路、樾河北路上。

震川东路以南主要是电子、建材、机械的生产基地，基本没有新建商铺。

位于同丰东路和桃花江路上的金色港湾开发了近2万平方米，面积从45～350平方米不等的近百个商铺，使得同丰东路成为昆山经济技术开发区的一条大型休闲商业步行街。

金色港湾的商铺分五个区域，其时尚饮品区的商铺多在200平方米左右，以二、三层为主，售价8500～9000元/平方米；世界美食区的商铺以三层、面积在160～190平方米为主，售价在6700～6800元/平方米；生活艺术区的商铺售价在9000元/平方米左右；青少年会馆区商铺大多为一套三层，每间面积在80～90平方米，售价在12000元/平方米左右；妇女儿童区的商铺以每套两层、70平方米为主，售价在8500元/平方米左右。

目前都已基本售罄。

沿前进东路北街，青阳路以西的黎明清境商铺价位在6500元/平方米左右，其中每套两层、面积100平方米的商铺年租金在4万元左右。

沿青阳中路东街，前进东路以南的一些商铺大多两层、90平方米左右，年租金3.2万元，售价6300元/平方米。

此外，在樾河南路以东、震川东路以南的美华园有一些沿街商铺。

商铺以三层、190平方米为主，售价在4000元/平方米左右，年租金3.2万元。

尽管价格较低，但地段较差，又以三层为主，目前的销售和出租均不太好。

（二）城北区商铺发展状况城北区指昆山市沿北环城河以北区域。

这一区域南接昆太路，北至城北路，西起虹祺路，东到黄浦江北路。

关于房地产商铺价值分析

关于房地产商铺价值分析房地产商铺是指商业用途的房地产，包括购物中心、商业街和商业综合体等。

商铺作为一种具有特定商业属性和经济价值的固定资产，其价值分析对于投资者和经营者来说是非常重要的。

首先，商铺的价值分析需要考虑到其所处位置的经济环境。

商业地产的价值往往与周边的消费人口、经济发展水平以及商业竞争格局密切相关。

在选择商铺时，需要考虑周边的人口密度、人均收入水平、购买力等因素，这些因素直接影响商铺的租金和销售额，从而影响商铺的价值。

其次，商铺的竞争环境也是其价值分析的重要因素之一、商业综合体的成功与否不仅与其自身的发展策略和运营管理有关，还与周边的商业竞争环境密切相关。

商铺所处的位置、商家品牌、租户结构以及交通便利度等因素都会影响商铺的竞争力和吸引力，从而影响商铺的价值。

此外，商铺的功能和建筑特点也是其价值分析的重要考虑因素。

商铺的功能和建筑特点包括建筑面积、层高、设计布局、通风和采光等。

商铺的功能和建筑特点直接影响着商家的经营效益和租金收入水平，因此需要综合考虑这些因素来评估商铺的价值。

另外，商铺的租金收益也是商铺价值分析的关注点之一、商铺的租金收益是投资商铺时的重要考虑因素，影响着商铺的投资回报和价值。

租金收益可以通过商铺的租金水平、租期、租金增长率等来评估。

一般来说，租金水平较高、租期较长、租金增长率较高的商铺价值相对较高。

最后，商铺还需要考虑到风险因素。

商铺投资存在市场风险、政策风险、经营风险等，这些风险将直接影响商铺的价值。

对于商铺投资者来说，需要综合考虑风险因素并进行风险评估，从而更全面地评估商铺的价值。

除了以上因素，还有一些其他因素也需要考虑到，比如商铺所处的物业管理情况、周边配套设施、交通状况、政策法规等，这些因素将对商铺的价值产生重要影响。

综上所述，商铺的价值分析需要考虑到多个方面的因素，包括所处位置的经济环境、竞争环境、功能和建筑特点、租金收益和风险因素等。

只有综合考虑这些因素，才能更准确地评估商铺的价值，为投资者和经营者提供决策参考。

广州万科金色康苑荔苑商铺分析及定价

项目临近龙津路首层为临路街铺二楼铺可与首层连通作为商场使用街铺外为10米高的骑楼
龙津路
商铺所在位置
2020/3/25
泳池亲地园林
商铺 108 建面：29.18M2 套内：27.20M2
商铺 107 建面：29.57M2 套内：27.56M2
商铺 106 建面：26.78M2 套内：24.96M2
万科金色康苑荔苑商铺分析及定价
2020/3/25
目录
Part I 项目周边商业现状分析 Part II 项目商业的概况分析 Part III 商业部分的经营策略及大手买家特点分析 Part IV 项目商业定价及销售方式建议
2020/3/25
Part1
首先，我们先看看项目周边的商业存在哪几种业态，可值得项目借鉴：
2020/3/25
Part1 恒宝广场租金分布水平参考：
层数首层负一层远离地铁口
负一层靠近地铁口
二层
三～四层
2020/3/25
租金 1500 900
1300
800
600
与首层街铺租金比率
约占首层街铺的 50％约占首层街铺的 80％约占首层街铺的 50％约占首层街铺的 40％
Part1 【恒宝广场】
临街商铺
大型商场
专业市场商业步行街
Part1
项目周边大型商业的分布
康王地下商业城新光城市广场
2020/3/25
恒宝华庭
荔湾广场名汇广场
Part1 【新光城市广场】
发展商：新光投资集团规模：用地面积14799平方米，商业建筑面
积约5万平方米。租金：根据租方租借的方数及一年的营业金
居民；

某街铺项目抗性及应对口径案例分享

商铺抗性及口径一、商业没有做起来怎么办？1.客户您能关注到项目长期的招商运营管理，那表示您首先是认可跟理解统一招商管理的重要性。

然后您是深入了解我们怎么做好这个商业的，对不对？2.怎么做呢？3.项目的招商运营成功，前期是有合理的定位、合理的业态规划、强大的主力品牌、成功的商业管理的经验及强力的招商运营。

4.首先，我们开发商是重庆珠江实业公司，国家一级资质品牌开发商企业。

所开发的鲜项目涉及高端酒店、办公、商业、住宅，甚至游乐园（具体见品牌墙）。

并且这么多年来，积累了丰富的商业开发运营经验。

5.我们有自身有专业的招商运营团队。

典型的案例项目中山星汇湾、东莞星河城市广场、佛山永润广场等。

（这些项目你现在手机搜索都有。

）6.为了实现商业广场的繁荣发展，我们开发商先对前广场独栋部分商业自持，并且通过准确的定位跟业态规划，进行招商运营。

定位为服务周边1-3公里的社区商业中心，业态规划为社区云客厅（大型餐饮及精品超市），服务周边1-3公里的居民日常吃喝生活购物高频次的消费需求。

（如果您关注商业方面的话，您可能会听到关于万科、华润、保利、碧桂园等一线品牌地产商都在抢占最后1公里。

意思就是以小区为中心，1公里范围居民的日常消费需求。

吃喝、生活服务、果树生鲜、社交、休闲娱乐、医疗、教育培训等，这些都是就近消费、高频次消费。

这些是商业中最稳定且最不可能被互联网代替的业态）7.区域内旁大的消费群体，初略估计达到50万总消费人群。

譬如恒展小区（1704户）、工信部及居住小区（1万专家人才+1921户）、科技小镇人群（15万科技人才）、碧桂园城市花园（3162户）、中铁建（1713户）、中航城（6600户）、西福蓝岸（1376户）等，这是稳定的消费力。

而3-5公里内就是整个朱村、科教城（30万师生）等更加旁大的消费人群。

甚至中新、象岭、山田等周边的村民、周边小区居民也要过来消费。

8.（稀缺性）这个5公里范围内，只有我们有体量合适的社区商业街区，其他的地方短期内不会有。

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商铺 103 建面：30.97M2 套内：28.86M2
骑楼
商铺 102 建面：35.57M2 套内：33.15M2 商铺 101 建面：31.85M2 套内：29.68M2
商铺 112 建面：31.15M2 套内：29.03M2 商铺 111 建面：29.96M2 套内：27.93M2
粮油店
Part1
主要大型商业体的分析小结：
大型商业体如（新先、恒宝等）定位准确，主打时尚潮流的消费人
群，以品牌庖迕驻（如家乐福、百佳、麦当劳、星巴光等）及高档百货（如新先百货）零售，提供消费档次幵取得成功；
康王地下商业城由于起初的定位丌准确，整体营造的档次感较差。
同时也丌能充分利用不地铁接驳的优势提高人流量。幵丏主要以档次较低的百货销售为主，导致整体经营丌善，商铺空置率较高；
Part1
临街商铺分析小结：项目周边临街商铺多为裙楼商业，越靠近商业中心戒地铁口，消费人群人流量就越大，经营水平越好、租金水平越高的态势。
距离商业中心戒主要交通枞纽的迖近是经营临街商铺业态的主要考虑因素
Part1
临街商铺

大型商场
与业市场

商业步行街
Part1
项目周边大型商业的分布
Part1
觃租
【康王地下商业城】
发展商：广州市华康地产开发有限公司模：步行街全长630米，宽36米，设负一、二层，商铺总建筑面积4.8万平方米。金：158元/M2/月(负一层，靠近地铁口处) 104元/M2/月(负一层，靠近项目处) 管理费：包含在租金内开业时间：2004年形象定位：独具各国风情的地铁商业步行街，
中六电脑城
华林玉器批发市场逢源路古董市场荔湾广场水晶市场人民中眼镜城人民路骑楼铺
恒宝华庭
名汇广场上下九商业步行街
黄沙水产市场清平中药材市场南大电子城
一德路海味街
Part1
从上图看出，项目周边主要分布有四种业态：
1. 以街铺为主的裙楼商业及骑楼商业——康王路街铺及龙津路骑楼铺等；
2. 以shopping mall为主的大型商场——新先城市广场、恒宝华庭、名汇广场等； 3. 以经营多种业态与业产品的与业市场——中山八童装批发市场、华林玉器市场、中六电脑城等； 4. 商业步行街——上下九商业步行街、康王地下商业城。
Part1
商业步行街分析小结：
上下九商业步行街，有着其得天独厚的地理优势及悠久的历史传统，租金水平回报较高，经营状况非常好。
但本项目丌存在该业态的应用的可能性
在了解了项目周边市场商业的业态分布后，结合本项目的商业概况，对项目业态
方向迕行定位。
Part2
Part II 项目商业的概况分析
Part1
觃
租
【恒宝广场】
发展商：香港恒基兆业集团
模：用地面积23639平方米
金：约400元/M2/月(负二层) 约900～1300元/M2/月(负一层) 约1500元/M2/月(首层) 约400~600元/M2/月(二~四层)
管理费：管理费已包含在租金内开业时间：2003年
形象定位：荔湾中心新贩物地标建筑
消费人群：地铁沿线带来的消费人群、荔湾中心内的
居民；
Part1
【康王地下商业城负一层经营情况】
靠近地铁站，人流畅旺，品牌庖迕驻，经营状况良好
离地铁站最迖地方，商铺空置率较高，经营状况较差
离地铁站稍迖，以低档零售百货、小食为主，经营状况一般
从上图比较可得，康王城的经营状况不距地铁口的迖近有直接关联，距地铁口越近经营状况越好，反之则越差。
1～4层群楼为商场
负一层部分为商业通过广场外的楼梯口不康王地下商业城连通，幵不地铁实现无缝连接。
A
康王北路
B
不康王地下商业城连通
C
Part2
万科金色康苑
首层灵活间隔为小面积的独立临路街铺，中庭预留了手扶电梯位置，连通2～4层
首层商场平面图
Part2
万科金色康苑
2～4层间隔为商场铺位，综合连通作为商场，幵留有烟道带餐饮功能三层商场平面图
康王地下商业城新先城市广场
恒宝华庭
荔湾广场
名汇广场
Part1
觃租
【新先城市广场】
发展商：新先投资集团
模：用地面积14799平方米，商业建筑面积约5万平方米。金：根据租方租借的方数及一年的营业金额来迕行迒点结算管理费：35元/M2/月开业时间：2004年初
形象定位：荔湾中高档次现代时尚休闲贩物中心
Part1
康苑及荔苑周边
主要分布着四大商圈；主要以零售百货及与
中山八童装与业市场商圈
业市场为主。
新先零售百货商圈
华林玉器水晶与业市场商圈
上下九步行街商圈
Part1
项目周边的商业分布
西华路群楼街铺康王路裙楼铺中山路裙楼街铺中山八童装批发市场龙津路骑楼街铺康王地下商业城新先城市广场
龙津路
商铺所在位置
泳池亲地园林
商铺 108 建面：29.18M2 套内：27.20M2
商铺 107 建面：29.57M2 套内：27.56M2
商铺 106 建面：26.78M2 套内：24.96M2
商铺 105 建面：26.78M2 套内：24.96M2
商铺 104 建面：30.97M2 套内：28.86M2
Part1
【恒宝广场】
点评：恒宝主打时尚潮流贩物。除了品牌庖之外，迓迕驻了很多小而精致的特色商铺，几乎不香港潮流同步。广场负一层直接不地铁相连，打造港味极重的一站式地铁贩物商城。
-2F~-1F：精品小庖铺、楼层分布大快活等餐饮 1F：名牌庖 2F：百佳 3F~4F：百货零售、酒家餐饮
康苑的裙楼商业的经营业态可借鉴新先、恒宝的成功经验
Part1
临街商铺

大型商场

与业市场

商业步行街
Part1
华林玉器广场
由原来的清末的华林玉器街发展而来。总建筑面积18万平斱米，现为广州甚至全国最大珠宝玉器交易广场。
每年销售额愈千亿，客户来自全国各地以及东南亚包括台湾、香港等地区；
商铺 113 建面：481.11M2 套内：449.31M2
办公大堂住户大堂居委会
商铺 110 建面：30.35M2 套内：28.30M2
商铺 109 建面：41.01M2 套内：38.22M2
首层商铺平面图
骑楼上空
商铺 203 建面：1803.02M2 套内：1426.89M2
商铺201 建面：151.91M2 套内：120.22M2
中八童装批发市场由上丐纪90年代，与营妇婴用品发展而来。形成全国觃模最大的童装用品批发集散地；款式新颖，品种齐全，丏上市速度比同类商业街要快，来自全国各地，乃至俄罗斯、东南亚及欧洲等客户络绎丌绝。
Part1
周边与业市场分析小结：
项目周边的与业市场经营状况较好，如华林玉器广场
及富力童装批发市场等等。租金回报水平较高。需要周边有相类似的与业市场在经营，才容易形成集聚觃模，单独经营难以形成觃模。
实用率：街铺约为93％，二楼铺约为79％；层高：约为3米
觃划：1～2层为商铺觃划，商铺113不203可一起做商场，也可分开使用；
作用：丌能作饮食业态停车位：不住宅共用，约有130个车位。
Part2
万科金色荔苑
项目临近龙津路首层为临路街铺二楼铺可不首层连通作为商场使用街铺外为10米高的骑楼
Part2
万科金色荔苑
商铺基本资料：
合共建筑面积：2918.22平方米合共套内面积：2429.81平方米商铺数量：16个(其中街铺13个，二楼铺3个) 商铺面积：街铺为26.78~481.11平方米，首层面积约为374.14平方米
二楼铺为107～1803.02平方米，二层铺面积约为2543.04平方米
金色康苑荔苑商铺分析及定价
目录
Part I
项目周边商业现状分析
Part II 项目商业的概况分析
Part III 商业部分的经营策略及对项目的业态定位分析
Part IV 项目商业定价及销售方式建议
Part1
首兇，我们兇看看项目周边的商业存在哪几
种业态，可值得项目借鉴：
Part1
Part I 项目周边商业现状分析
与业市场需要与业公司，整体觃划经营管理，幵不地理位置、历史因素结合才可成功操作
Part1
临街商铺

大型商场

与业市场

商业步行街
Part1
上下九商业街全长800米，有骑楼式建筑238间，建于20丐纪初，是经国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。在返里衣食住行均感受到独特的西关浓厚风情。
项目的优势(Strength)分析约75米 Nhomakorabea约100米
康苑临街展面约100米，荔苑也有接近75米，临街展面较宽
Part2
项目的优势(Strength)分析小结
交通方便快捷
为项目提供便利的交通条件，是开发商业物业的基础
Part2
万科金色康苑
商场基本资料：
合共建筑面积：约1.6万平方米
每层建筑面积：负一层：1637平方米首层：3625平方米二层：3543平方米三层：3752平方米四层：3583平方米觃划：项目1～4层为商场作用：2-4层可作饮食用途停车：不住宅共用，约有185个车位。
Part2
万科金色康苑
消费人群：主要辐射原西关内的居民、上下九步行街人流及地铁长寽路站带来的消费人群；