陈楠 第三章 城市更新的类型模式

一、建筑更新
建筑的更新利用是城市更新的基本单位。建筑存在于城市的一 个点上，它的改变牵动其所在街区的改变，最终导致整个城市的改变。 1、旧建筑更新的经济性原则 （1）“少费多用”原则（more with less） 用尽可能少的材料和资源消耗来取得尽可能大的发展效益。 （2）适宜性原则 旧建筑改建应与经济条件相适宜，与自然条件相适宜。
（2）社会结构形态方面的更新 保存原有的建筑文化和空间氛围； 保存居民的同质性；
案例分析 北京菊儿胡同改造
历史悠久的菊儿胡同是北京胡同文化的一个缩影，但也曾是危 旧房较为集中的街区，吴良镛教授用“有机更新”的理论成功指导了 菊儿胡同改造，菊儿胡同新四合院住宅工程获得1992年世界人居奖。

（2）常规空间型 常规空间型建筑代表着大多数旧建筑的形式。如普通办公楼和 住宅等。 此类建筑空间较小而低，层数单层到多层不等，在有限范围内 具有功能置换的可能性。
（3）非常规型 非常规型建筑多指一些具有特殊形态的空间构筑物，其本身不 具备传统意义上的建筑功能。如烟囱、桥梁、测量塔等。 此类建筑往往具有反映特定功能的外形特征，景观功能是其再 利用的切入点。改造往往会为环境带来意想不到的收获。

外旧内新 设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部进行了翻天覆地的改 造，原先的户隔墙被打断，设有中央空调、自动电梯、宽频互联网等 现代化设施，成为全新概念的经营消费场所。 原有旧房是没有地下排污管、煤气管等基础设施的，新天地每幢 楼都要挖地数米，部分需深达9米，铺埋地下水、电、煤气管道，建立 污水处理系统。在旧房只维修不拆除的前提下，这些基础设施的建设 无法采用机器作业，全由人工深入地下布置完成，施工难度相当大。
——美国城市土地协会
2、共享街道理论 （1）定义 共享街道(shared street)： 社区活动、儿童娱乐、非机动车 和机动车的停靠和行驶都分享着 同一个混合用途的街道公共空间， 以达到增加互动与安全、促进步 行、降低车行速度的作用。 驾驶员行车时感觉 “闯入” 了“有很多游客的花园”，迫使 其降低车速，为可能出现的障碍 物留有余地，包括： 交往中的居民 玩耍中的儿童 景观和公共设施 不规整的道路表面和边线。
有机更新 按照城市内在的发展规律，通过小规模渐进式的更新方式，在 顺应城市肌理、继承传统文脉的同时，创造出适应现代生活方式的居 住空间。 ——吴良镛 《北京旧城与菊儿胡同》

石库门里弄 十九世纪末，上海租界地区建造了大批连片的里弄住宅，采用欧 式连排布局，单体上又具有中国传统的宅院特色，中西合璧，新旧结 合，具有典型的海派特点。门楣是石库门门头装饰的重点，由于受西 方建筑的影响，采用半圆或三角形山花图案装饰。

修旧如旧 新天地广场的设计方案定为将传统 上海石库门里弄的青砖步行道、清水砖 墙、石库门、以及山花门楣等历史特色 保留，这一过程需要付出比新建建筑高 出一倍的成本。
（3）共享街道的优点 增加社会交往 在德国进行的一项研究显示，与规则街道相比，共享街道可以 吸引更多的儿童出来玩耍并进行更多复杂的游戏，而毋需家长监视。 在日本开展的类似研究指出，90%的人认为共享街道主要是为人 而非汽车设计的。大多数居民（66%）感到共享街道鼓励了社交பைடு நூலகம்动， 增进了邻里交流。

1.2、社会结构形态特征 （1）居民同质性强 有机构成型居住区形成之初，居民通常是同类而聚的（依照等 级、职业、血缘、祖籍或宗教）。 虽然历经社会经济的发展和政治文化的变迁，居住人群的同质 性却大体保留下来。解放后虽取消了等级差别，但单位建房、分房加 强了居住分区的业缘性。 （2）活跃频繁的社会交往 有机构成型居住区里，居民的整体性较强，在生活习惯和价值 观念上，表现出相当的一致性。此类居住区往往有比较明显的社会网 络，居民间熟识度较高，居民归属感较强，易形成公共生活。

降低车速、促进步行。 共享街道中的最大速度记录是21．8公里／小时，汽车行程缩减 率达到14％。 司机是闯入者，被迫意识到他正在进入一个行人享有至高无上 特权的地带，于是意识到突发性冲撞的可能性，降低车速或选择停车 步行。
共享街道理 念在欧洲广受欢 迎，已在多个国 家实施。
三、社区更新
案例分析
上海新天地——历史街区的保护性开发
上海新天地位于上海市中心，周边整个街坊原为具有世纪初海派 特色的石库门里弄，且属于全国重点文物“中共一大”会址协调区范 围。1997年，区政府与开发商香港瑞安集团签订了改造该地区的协议， 通过大规模的动迁、开发、修复和改造，使其成为一个集餐饮、商业、 娱乐、文化的商业休闲步行区，是历史文化区开发一个比较成功的实 例。现在，上海新天地不仅是著名的旅游景点，而且是上海小资和外 籍人士的聚集地。

营销策略 新天地的所有房屋几乎都要经过大兴土木和脱胎换骨才能使用， 且石库门建筑最高不超过4层，如此大面积、低密度、保护式开发的房 产改造项目，成本高达2万元/m2，也非普通居民能够购买和入住的。 虽然针对高收入人群出售房产可以迅速回笼资金，但为了保留营 销理念、创造一个国内鲜见的成功商业空间，开发商瑞安公司只租不 卖，靠租金回收新天地的改造投入。并且，为了使新天地成为具有独 特卖点的商业中心，租户必须符合三大要求：
四、城市更新 案例分析 昆明城市更新
第二节、不同类型区域的更新
一、旧居住区的整治与更新
根据旧居住区结构形态形成机制的不同，可分为有机构成型、 自然衍生型、混合生长型三类。
1、有机构成型旧居住区 以“目标取向”作为结构形态的形成机制，其目标取向的依据 主要为型制、礼俗、观念、规范和规划等。 1.1、物质结构形态特征 建筑形式和谐统一； 序列性强，不同的道路等级有不同的宽度和路面标准； 体现了地方文化、礼俗、观念等； 有一定的基础设施。
如荷兰、丹麦及比利时三国政府于建筑法规中强制制定回收建材的比率，
使90％的废弃混凝土块运用于道路底层填充材料与填海造陆。
2、不同类型旧建筑的更新 根据空间结构形式，旧建筑可分为独立空间型、常规空间型、 非常规型三类。
（1）独立空间型 独立空间型建筑的内部为无柱或少柱的开敞大空间。如体育馆、 工业厂房、仓库等。 随着城市的发展，此类建筑在特殊年代肩负的特殊功能丧失， 但其开敞结构为新的需要创造了条件，有很强的可塑性，是最受欢迎 的更新建筑类型。

促进社区安全 虽然看起来把交通和生活分享同一平面有可能会发生冲撞，但 警觉的司机加上缓慢的车速大大减少了发生严重交通事故的可能性。 德国、丹麦、日本和以色列在共享街道安全方面的研究结果如 下：
与标准居住街道相比，共享街道减少了超过20％的交通事故，减少了超
过50％的严重交通事故。 从中受益最多的群体是行人、儿童和骑自行车的人。 在标准居住街道上最常发生的交通事故是与儿童有关的交通事故， 而与5岁以下儿童有关的公路交通事故中的一半是发生在距他们家100米 的范围内。在共享街道中，极少发生此类交通事故。


（2）共享街道的特征 行人与汽车共享路面，不鼓励 交通畅行无阻。行人享有优先 权和支配权，在每一处都可步 行、娱乐；驾车者被置于一种 次要状态； 入口处被明确标出，道路较窄。 车行道和人行道没有严格分界； 道路使用不同颜色和多样化的 砖石铺设（研究表明，这样的 道路与柏油路相比，可使司机 放慢速度），没有常规的车行 道路特点（车行道边线、台阶、 柏油路面等）； 区域内设有广泛的景观美化带 和休闲设施，用树木、椅子、 娱乐设施和小的屋前花园强化 庭院空间。 景观和设施形成屏障、偏向、 弯曲度、坡度和波浪形，车速 受到约束。
①了解、喜欢石库门文化； ②具有特色和个性，兼有各国风情； ③从未在上海开店，或在上海其他地方已 开店但把旗舰店设在新天地。 开放商并不期望通过新天地项目赚钱， 而是通过此项目推广一种旧城改造理念， 营造一个时尚文化区域，并借此提升区域 房价和公司品牌形象。新天地项目并不是 孤立的，它是瑞安在上海卢湾区太平桥地 区总体开发项目的一个组成部分。不卖新 天地，为的是卖好它周边的办公楼和住宅 楼。
上海南市发电厂的烟囱改建：
南市发电厂位于浦西世博园区， 是世博会城市最佳实践区1期工程。 原烟囱高165米，改造为兼有气象 预报、灯光地标作用的“世界和谐 塔”，成为上海市民的“温度计”。
二、街道更新
1、城市道路的分类 机械动力交通工具的出现改变了城市的空间布局与道路结构。现 在的城市道路主要分为两种： 交通性道路(road)：以交通为主要职能，供车辆快速行驶。如高速路、 车行道等。 生活性街道(street)：以日常生活和公共交往为基本职能，如传统街 巷、社区道路等。 2、当社区街道变成车行道 城市中不断增加的机动车街道 美国：机动车道路面积占市区面积的1／2； 洛杉矶：机动车道路面积占市区面积的2／3； 南京：机动车道路面积占市区实有道路面积的70％。
第三章 城市更新的类型模式
通过本章学习， 掌握不同尺度区域和 不同类型区域的更新。 能够通过建筑更新、 街道更新、社区更新、 城市更新的相关案例 加深理论认识；能够 熟悉旧居住区、市中 心区、历史文化保护 区的更新方法；并能 够在城市改造的实践 中进行运用。
第一节 不同尺度区域的更新
更新的尺度由小到大有建筑更新、街道更新、社区更新、城市 更新四种。
（3）集约化原则 建筑是各项物质资源的集合体，建筑的建造及使用中消耗了全 球2／5的能源和材科，1／6的净水。 应积极采用轻、薄的新型节能建筑材料，以减少占用的建筑空 间；应充分利用太阳能、风能、地热能等资源，以减少空调、照明对 不可再生能源的消耗。 （4）循环利用原则 在更新中，建筑的结构构件、照明、管道等设施可以重复利用。 在拆毁中，建筑垃圾如废弃的混凝土、管道以及钢筋、管线等均可以 重新加工处理成为新的建筑材料用于再建设。
我国有机构成型旧居住区历经里坊制、坊巷制等传统型制，直 至近现代在西方居住区规划理论影响下产生的邻里单位和居住小区。

坊巷制 结合街巷制和里坊制的特点，民宅均沿街巷布置，直接向街巷 开门，但保持里坊制以坊为单位的行政组织，在街头、巷口立坊门， 无门扇，悬挂刻有坊名的匾牌。 居住小区 与我国传统的有机构成型住宅区域相比，更注重功能而非礼制， 基础设施更完善； 往往以城市干道来划分不同的居住区，区内有大路、小路、入户 路等，形成较完整的道路系统； 有周边式、行列式、混合式和自由式等多种组团空间方式； 空间组织的基本因素不再是“户”而是一栋住宅楼（多户）。