第三节 建筑物区分所有权 新
《建筑物区分所有权》课件
根据建筑物区分所有权理论，专有部分是建筑物的独立使用空间，权利人对其享有排他的所有权。在此案例中，乙的专有部分被甲占用，侵犯了乙的专有所有权。
处理结果
经过协商或诉讼，甲应停止占用并赔偿乙的损失。
案例概述
甲、乙、丙三人共同购买一栋房屋，并约定了各自专有部分的使用范围。后因甲擅自占用乙的专有部分，引发纠纷。
专有部分
指建筑物中不属于专有部分的那一部分，由所有业主共同拥有和使用。如一栋住宅楼中的电梯、走廊、屋顶等。
共有部分
指建筑物的结构、布局和装饰等，是建筑物区分所有权的重要组成部分。
指业主对建筑物的使用方式，如居住、办公、商业等。建筑物区分所有权要求业主在利用建筑物时不得损害其他业主的利益。
利用
构造
取得
起源
随着城市化进程的加速和房地产市场的繁荣，建筑物区分所有权逐渐成为现代社会中一种重要的产权形式。各国在法律上不断完善建筑物区分所有权的制度，以适应社会发展的需要。
发展
1
2
3
建筑物区分所有权明确了业主对专有部分和共有部分的权利和义务，有助于避免产权纠纷和维护业主的合法权益。
有利于维护业主的合法权益
指业主通过购买、继承、赠与等方式获得建筑物的区分所有权。在取得所有权时，业主需要按照相关法律法规进行登记和公示。
丧失
指业主失去建筑物的区分所有权。丧失的原因包括出售、破产、继承等。在丧失所有权时，业主需要按照相关法律法规进行注销和公示。
建筑物区分所有权的内容
专有权是指建筑物区分所有权人对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
在物业服务合同中，建筑物区分所有权人将其对建筑物的部分管理权能委托给物业服务企业，物业服务企业则按照约定提供物业服务。
第三章 现代建筑物区分所有权制度 《物业管理理论与实务》PPT课件
关于区分所有建筑物的物的管理，世界卫 生组织（WHO）设定了安全、健康、便利、 舒适的居住环境基本标准。其内容可归纳 为四个部分：（1）消防保安；（2）清洁 维护；（3）公共设施维修养护；（4）绿 化管理。
（二）人的管理
所谓人的管理，如前所述，是指对区分所 有权人的群居生活关系所产生的社区管理， 主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、 对建筑物不当使用行为的管理以及对生活 妨害行为的管理。
2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同 时，也应承担以下义务：
1）执行区分所有权人管理团体所作出的决 议的义务；
2）遵守管理规约的义务； 3）接受管理者管理的义务。
第三节 区分所有建筑物的管理制度
随着建筑技术的不断进步，建筑物不断向立体化 高空方向发展。因此，建筑物利用面积增大，人 口密度增高，随之带来的是人际关系的复杂化， 其结果，所有权人之间的矛盾和纠纷层出不穷。 如何建立一整套完善的管理制度，调节区分所有 权人间的利害关系，化解区分所有权人之间及区 分所有权人与管理团体间的纷争，促进社区的精 神文明和物质文明建设，具有极为重要的意义。
2、基地。基地包括四类： 1）立体重叠上去的专有部分下的基地； 2）共用部分的基地； 3）建筑物至市政道路的基地； 4）其他基地。
3、附属设施。附属于建筑物的一切设施， 如建筑物的附属物、附属的建筑物、非属 专有部分建筑物的附属物，如供电系统、 供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报 警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的 水槽等共用部分。
我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可 界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有 的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用 部分。
（三）共有所有权的形态
1、总有。总有作为“共有”的一种形态， 是指建筑物各区分所有权人以构成员身份， 对其共同财产，享有占有、使用、收益权， 而处分权、管理权则完全归属区分所有权 人全体。
现代建筑物区分所有权制度(doc 2页)
现代建筑物区分所有权制度(doc 2页)第三章现代建筑物区分所有权制度复习思考题参考答案1、现代建筑物区分所有权的含义？建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。
我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。
该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。
2、成员权包含了那些内容?成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。
成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。
⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利--- 表决权；--- 参与订立规约权；--- 选聘和解聘管理者的权利；--- 请求权:①请求召集集合；②请求正当管理共同关系的事务；③请求收取共用部分应得的利益；④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除其共同关系；⑤其他请求权。
⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。
也应承担以下义务：--- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务；--- 遵守管理规约的义务；--- 接受管理者管理的义务。
3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所进行的一切经营活动。
现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。
①物的管理所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。
建筑物区分所有权
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的 业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
管理费用的负担
维修基金
第七十九条 建筑物及其附属设 施的维修资金，属于业主共有。经业 主共同决定，可以用于电梯、水箱等 共有部分的维修。维修资金的筹集、 使用情况应当公布。
专有部分的认定
理论学说
壁心说、空间说、最后粉刷表层说、壁心 说和最后粉刷表层说
司法解释
最高人民法院对关于建筑物区分所有权的司法 解释草案第2条：具体构造和利用上的独立性， 并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物 内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应 当认定为物权法第六章所称专有部分。
业主的权利
建筑物区分所有权的特征
区分所有权是在对建筑 物进行区分的基础上产
生的
区分所有权的权利主体 是业主
区分所有权的内容由三项权 利构成（专有权、共有权、
共同管理权）
区分所有权的客体主要是 建筑物
建筑物区分所有的构成要件
建筑物能够区分所有
必须是能够出让给他人所有的住 宅、公寓、写字楼等房屋；
在结构上能够区分为两个以上独 立的部分；
建筑区划内，规划用于停放汽车 的车位、车库应当首先满足业主的需 要，然后才能对外出售、出租。
关于小区平台的归属
李霎、黄莉芳建筑物区分所有权人共有权纠纷案。
在该案中，上诉人（原审原告）李雾系上诉人（原审原告）黄莉芳之女，是武汉市 东西湖区银湖翡翠揽湖轩５栋３单元１５０２、１５０３室的建筑物区分所有权人， 上诉人黄莉芳系该房屋的使用人。被上诉人（原审被告）谢明达系被上诉人（原审被 告）张小青之子，是武汉市东西湖区银湖翡翠揽湖轩５栋３单元１６０１室的建筑物 区分所有权人，被上诉人张小青系该房屋的使用人。两被上诉人入住武汉市东西湖区 银湖翡翠揽湖轩５栋３单元１６０１室房屋后，未经相关部门批准及该楼栋的其他建 筑物区分所有权人同意，将该房屋１７层的露台改建成房间，并在改建的房间上搭建 阳光房，还在该楼栋１７层的消防防火门上加装上锁装置（ 铁钩 ），１８层的消防 通道口安装铁门，开凿了屋面女儿墙，１８层公共天台上设置种植箱及休闲设施，搭 建私家花园，安装水管水池。被上诉人辩称其只是合理施工，没有侵犯共有权。经二 审认定，武汉市东西湖区银湖翡翠揽湖轩５栋３单元１７层 、１８层屋顶天台和公共 通道、消防设施等均属于建筑物的共有部分， 被上诉人的行为已侵犯了该楼栋其他建 筑物区分所有权人的共有和共同管理的权利 。 因而判决被上诉人拆除武汉市东西湖 区银湖翡翠揽湖轩５栋３单元１７层消防门上的铁钩、花园木架 、水管、水龙头等， 挪走绿植；拆除１８楼的消防通道口的铁门、屋顶花园。
建筑物区分所有权概念
房屋及公共设施维护
包括定期检查、维修和更新公 共设施，确保其正常运行。
环境卫生与绿化
负责公共区域的清洁卫生和绿 化工作，创造良好的居住环境 。
安全保卫
提供24小时的安保服务，包括 监控、巡逻等措施，确保业主 的人身和财产安全。
停车位管理
负责停车位的规划、租赁和管 理，确保停车有序、安全。
05
建筑物区分所有权的法 律保护
法律保护的主体
建筑物区分所有权人
作为建筑物区分所有权的基本主体，享有对建筑物的专有部分和 共有部分的权利，并承担相应的义务。
物业服务企业
作为建筑物区分所有权的管理主体，负责建筑物的日常维护、管理 和服务工作，保障建筑物区分所有权人的合法权益。
政府机构
作为建筑物区分所有权的监管主体，负责制定相关法律法规和政策， 对建筑物区分所有权进行监管和保护。
特征
建筑物区分所有权具有专有性和 共有性，业主对其专有部分享有 独立的产权，对共有部分享有共 有权。
建筑物区分所有权的法律地位
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独立产权
业主对其专有部分享有独 立的产权，可以自由使用、 收益和处分。
共有产权
业主对建筑物的共有部分 享有共有产权，共同管理 和维护。
优先权
在建筑物区分所有权下， 业主的专有权利优先于共 有权利，但共有权利不得 侵犯专有权利。
法律保护的方式
民事法律保护
通过民事法律手段，如合同、侵 权赔偿等方式，保护建筑物区分
所有权人的合法权益。
行政法律保护
通过行政法律手段，如行政处罚、 行政强制等方式，对侵害建筑物 区分所有权的行为进行制裁和纠
正。
刑事法律保护
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
在现代社会，建筑物作为人们生活和工作的重要场所，其所有权问题一直备受关注。
建筑物的所有权权益是指对建筑物的支配、使用和收益的权利，是建筑物所有者享有的一种财产权益。
建筑物的所有权可以通过不同方式来区分，包括物权登记、契约关系和共同拥有等。
物权登记是最常见的一种方式，通过在相关部门登记建筑物所有权，可以便于明确建筑物的归属关系，并且提供了有效的法律保护。
此外，建筑物的所有权还可以通过契约关系来界定。
当多方之间存在购买、租赁或合作等合同关系时，相关合同可以明确建筑物的所有权归属和使用权。
共同拥有是另一种常见的建筑物所有权区分方式。
在某些情况下，多个人或机构共同拥有一栋建筑物，他们之间需要协商和约定建筑物的权益分配、维护和升值等事项。
总之，建筑物的所有权是建筑产权的核心内容，其区分与界定对于建筑产权的合法性和稳定性至关重要。
物权登记、契约关系和共同拥有等方式都可以用来解析建筑物的所有权，进而确保权益的合法性与保护。
建筑物区分所有权
四、管理权
一、管理权的概念 根据《物权法》第 70条的规定，区 分所有权包括业主的“共同管理”权，这就确认了业主对 其共有财产和公共事务的管理权。所谓管理权，是指业主 基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和 共同事务进行管理的权利。管理权是专属于业主的权利。 二、业主： 《解释》第1 条：依法登记取得或者根据物权法第二章 第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为 物权法第六章所称的业主。
四、车位车库的归属
所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立 的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库 又常常被称为地下车库，但不仅仅限于地下车库， 因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能 兴建车库，这也涉及其归属问题。车库本身四周 是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围。 所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用 于停车的具体地点。
业主是否可以 将住宅改为经营性用房？
《物权法》第 77 条：业主不得违反 法律、法规以及管理规约，将住宅 改变为经营性用房。业主将住宅改 变为经营性用房的，除遵守法律、 法规以及管理规约外，应当经有利 害关系的业主同意。
一、如果未经有利害关系的业主同 意，其法律后果是什么； 二、有利害关系业主的同意是需全 部同意还是多数同意即可；
他人可以站在 头上撒尿吗？
建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利 以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。 1 、专有部分的所有权。业主对建筑物内的住宅、经营 性用户等专有部分享有所有权 。
2 、共有部分的共有权。业主对专有部分以外的共有部 分，如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主 管线等享有共有权利。
建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权：是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
其内容包括：
1.对专有部分的所有权：业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等
专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。
2.对建筑区划内的共有部分享有共有权：每个业主在法律对所有权未作特殊规
定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
3.对共有部分享有共同管理的权利：即有权对共用部位与公共设备设施的使用、
收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
建筑物区分所有权.doc
建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。
二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有如下几个特征：（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。
（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。
（三）一体处分性（四）权利主体身份的多重性三、建筑物区分所有权的类型（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。
此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。
（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。
于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。
（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。
四、建筑物区分所有权人的专有权专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。
（一）专有部分专有部分必须具有独立性。
关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。
（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。
第三章建筑物区分所有权
（二）共有设施
1、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。
2、建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于 城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 3、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物 业服务用房，属于业主共有。 4、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放 汽车的车位，属于业主共有。
3、建筑物区分所有权法模式：进行专 门立法，德、日、奥地利等国。
第二节 区分所有权客体
一、专有权的客体，须具备的条件：
1、须具有构造上的独立性：
（1）所有权支配范围须明确。 （2）权利的行使不能对他人的专有 权构成侵害。
2、须具有使用上的独立性
（1）不需其他部分辅助即可使 用。 （2）每一专有部分具有和其他 建筑物一样的独立的经济效用。
（2）按份共有说——份额，根据其 拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的 比例确定。
第三节 区分所有权内容
一、业主作为专有权人的权利与义务 （一）业主的权利 1、对其专有部分享有占有、使用、
收益和处分的权利。
2、在行使区分所有权时二）业主的义务
1、业主对其专有部分的使用不得违反区分所 有建筑物的使用目的; “住改商”问题：《物权法》解释第10、 11条..\法律解释\物权法司法解释.doc
（一）关于建筑物区分所有权不同称呼 日本——建筑物区分所有权 德国和奥地利——住宅所有权 法国——住宅分层所有权 瑞士——楼层所有权 美国——公寓所有权 英国、 新西兰——住宅所有权 我国——业主的建筑物区分所有权
（二）建筑物区分所有权性质
1、一元论说： （1）专有权说：建筑物区分所有权即区分所有人就其 专有部分所享有的权利。 （2）共有权说：建筑物系由区分所有人全体共有。 2、二元论说：专有部分所有权+共用部分持分权 3、享益部分说：将专有部分和共有部分二者合并， 称为“享益部分” 4、三元论说：专有权+共用部分持分权+成员权—— 德国法学家贝尔曼倡导
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
摘要：
一、建筑物区分所有权的概念
二、建筑物区分所有权的特点
三、建筑物区分所有权的类型
四、建筑物区分所有权的权益分配
五、建筑物区分所有权的纠纷处理
正文：
建筑物区分所有权是物权法中的一个重要概念，涉及到建筑物中各个部分的权属问题。
在我国《物权法》中，对此进行了详细的规定。
首先，我们需要了解什么是建筑物区分所有权。
简单来说，它指的是一个建筑物中，各个部分的所有权归属问题。
比如，一栋楼中有许多个单元，每个单元的所有权就属于各自的区分所有权。
其次，我们要了解建筑物区分所有权的特点。
它具有整体性和相对独立性的特点。
整体性是指建筑物区分所有权是建筑物的有机组成部分，不能脱离建筑物而存在。
相对独立性是指各个区分所有权人可以对自己的部分享有独立的使用和收益权。
在建筑物区分所有权中，根据权利的性质和范围，可以分为专有权和共有权。
专有权是指区分所有权人对属于自己的部分享有独立的使用、收益和处分的权利。
共有权则是指区分所有权人对共有部分享有使用的权利。
对于建筑物区分所有权的权益分配，我国《物权法》规定，专有权部分的
权利人享有对该部分的使用、收益和处分权，共有权部分的权利人享有对共有部分的共同使用、收益和处分权。
然而，在实际生活中，由于各种原因，可能会出现建筑物区分所有权的纠纷。
对于这些纠纷，我国《物权法》也规定了相应的处理方式，旨在保护各权利人的合法权益。
建筑物的区分所有权
建筑物的区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。
在我国，由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整栋建筑物，而是在一栋建筑物内购买一个或数个独立单元的房产，因此，建筑物的区分所有普遍存在。
本文就建筑物区分所有权制度作一些简单的分析。
一、建筑物区分所有权的概念建筑物的区分所有权，是指由若干独立单元构成的建筑物为不同主体（即人们通常所说的业主）所有而形成的复合权利，它包括三方面的权利：其一，每一独立单元的所有人就该独立单元享有的单独的所有权（亦称为专有部分的所有权）；其二，对于该建筑物及其附属物的共有部分，除当事人另有约定外，由业主按其专有部分占整个建筑物的比例享有不可分割的共有所有权；其三，业主的成员权。
值得注意的是，建筑物的区分所有权虽然是复合性权利，但该权利是以业主对建筑物中的独立单元享有的单独的所有权为基础的权利，其他两项权利是从属于该专有所有权的。
因此，区分所有权人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。
区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。
总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。
二、专有所有权（一）专有所有权的客体作为专有所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性；二是使用上的独立性。
<br> 构造上具有独立性，又称为物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地独占地予以使用的建筑物部分。
对此，我国还未立法明确规定。
日本判例认为区分所有权的客体必须四壁有确定的遮闭性，一栋建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权的客体。
至于间隔，无论是木材、转块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定性。
所以，未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。
建筑物区分所有权概念
商业建筑的建筑物区分所有权需要特别关注安全问题 ，如消防安全、人员疏散等。同时，商业建筑的建筑 物区分所有权也需要关注物业管理问题，如维护保养 、租金收取等。
办公楼的建筑物区分所有权
办公楼的建筑物区分所有权是指根据办公楼的特点，将建筑物区分成不同的部分，并赋予不 同的所有权主体相应的权利和义务。
在办公楼中，建筑物区分所有权通常包括办公室、会议室等专有部分的所有权和公共通道、 电梯、空调系统等共有部分的所有权。办公楼的建筑物区分所有权对于保障企业的正常运营、 提高工作效率具有重要意义。
共有部分的共有权是指区分所 有权人对建筑物中的共有部分 享有共同产权，共同使用、收 益和处分。
共有部分的共有权具有不可分 割性，区分所有权人不得擅自 处分共有部分。
共有部分的共有权可以通过共 同管理委员会或业主委员会行 使，也可是指区分所有权人在建筑物区分所有权中享有的参与共同管理的权利，包括 共同管理、共同决定和代表权等。
成员权是建筑物区分所有权中的重要组成部分，是维护区分所有权人共同利益的重 要保障。
成员权可以通过共同管理委员会或业主委员会行使，也可以委托物业公司代为行使。
03 建筑物区分所有权的应用
住宅小区的建筑物区分所有权
01
住宅小区的建筑物区分所有权是指根 据住宅小区的特点，将建筑物区分成 不同的部分，并赋予不同的所有权主 体相应的权利和义务。
业主可以对自己的专有部分进行转让、 抵押、出租等经济活动，获得收益。
业主可以对自己的专有部分进行装修、 改造、维护，只要不违反相关法律法 规和业主公约。
有利于促进物业服务行业的发展
建筑物区分所有权制度确立了物 业服务企业的法律地位，使其成 为受业主委托的专业服务机构。
物业服务企业可以提供多种服务， 如安保、清洁、绿化、维修等，
最高法院建筑物区分所有权解释
中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
简述建筑物区分所有权的概念
简述建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权是指某个人或者组织拥有建筑物的某一部分或者全部所有权,但该部分所有权的归属并不能确定,需要经过相关程序进行确认。
建筑物区分所有权是一种比较特殊的所有权形式,其特征在于,虽然所有权人拥有整个建筑物的所有权,但是其对于建筑物的某一部分,如建筑物的某一房间、建筑物的某一区域等,拥有不同的所有权。
建筑物区分所有权的取得方式有两种:一种是通过共有权人协商一致,达成所有权确认协议,确认某个人或者组织拥有建筑物某一部分的所有权;另一种是通过法律规定,经过相关程序获得所有权确认。
在建筑物区分所有权中,所有权人的权限和义务比较灵活。
所有权人可以通过自己的行为对建筑物进行装修、改造、租赁等行为,但同时也需要遵守法律规定和建筑物区分所有权人之间的确认协议。
建筑物区分所有权在当代社会中越来越受欢迎,其优势在于,可以帮助个人和企业更好地管理和利用自己的资产。
通过建筑物区分所有权,个人和企业可以拥有建筑物的不同部分,并可以根据自己的需要进行装修、改造和租赁等行为,同时也可以避免建筑物的共有权人之间的纷争。
在建筑物区分所有权的实践中,需要注意以下几点:
1. 所有权人的确认需要符合法律规定和协商一致的原则,以避免不必要的纷争;
2. 所有权人需要遵守建筑物区分所有权人之间的确认协议,不得侵犯其他所有权人的权益;
3. 所有权人需要进行合法的装修、改造和租赁等行为,以避免损害建筑物的
共有权人的权益。
建筑物区分所有权是一种比较特殊的所有权形式,其优势在于可以帮助个人和企业更好地管理和利用自己的资产。
但是,在取得所有权的过程中,需要注意合法性和合理性,并遵守法律规定和确认协议,以避免不必要的纷争。
建筑物区分所有权概念PPT文档共21页
小区内车库、车位的所有权
物权法74条对于小区车位、车库的规定： 1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要。 2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通过出售、附赠或 者出租等方式约定。 3、占用业主共有的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业主共有。
2）需要“所有”有利害关系的业主同意，“以多数业主同意进行抗辩 的，人民法院不予支持。”
3）有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔 偿损失。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》
2、业主不得任意改变专有部分的使用用途。“业主不得违反法律、法 规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营 性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的 业主同意。” （物权法77条）
1）“有利害关系的业主”指本栋建筑物内的其他业主，本栋建筑物之 外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量 受到或者可能受到不利影响；
建筑物权分所有权案例
▪ 楼房一层业主增建夹层案 ▪ 物业出租楼顶安装广告牌案例
小区内车库、车位的所有权
一、车库车位的类别 1、独立车库 2、地面车位 3、建筑物首层架空车位和屋顶停车场 4、利用人防工程改造的车库、车位 5、专门规划的车库、车位
小区内车库、车位的所有权
二、车库车位的性质 1、是否属于建筑物的专有部分 2、是否构成建筑物的添附物 3、是否构成建筑物的从物 三、车库车位的权利归属的确定依据 1、依其建筑面积是否计入商品房的公摊面积判断 2、依其是否摊入住宅开发成本判断 3、以开发商与业主之间的约定
成员的共同管理权
1、概念 对全体区分所有人的共同事务所享有的权利和承担的义务。
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第三节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念及特征（一）概念权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对于共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
对于建筑物区分所有权的概念有一元论、二元论、三元论三种学说，我国采用的是三元论。
（二）特征（1）内容的复合性，即建筑物区分所有权系由专有所有权、共有部分持分权所构成。
另外，区分所有权人还享有成员权。
（2）专有所有权具有主导性，区分所有人取得专有所有权即意味着同时取得了共有权及成员权，专有所有权的大小还决定着共有所有权及成员权（如表决权）的大小。
在区分所有权的成立上，仅须登记专有所有权即可。
如果失去了专有部分所有权，也就失去了其他权利。
（3）一体性，即专有所有权与共有所有权结为一体，不可分离，于转让、处分、抵押、继承时须一并进行。
（4）权利主体身份之多重性，即区分所有权人同时是专有部分所有人、共用部分的共有人及共同事务管理的成员权人。
二、对于业主的界定三、建筑物区分所有权的内容包括专有部分的单独所有权以及共有部分的共有权以及因区分所有权人的共同关系而产生的成员权。
（一）专有部分的单独说所有权这里需要注意的是（1）业主将住宅改变成经营性用房，要经有利害关系的业主同意，未经同意的，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状。
（2）应经所有利害关系的业主同意；有利害关系的业主，主要是指本栋建筑物内的其他业主，本栋外的其他业主，主张与自己有利害关系的应当负举证责任。
（二）共有部分的共有权还有就是既有全体业主共同使用的部分，也有部分业主共同使用的部分，如一楼的天棚是二楼的地板隔壁墙属于部分共有。
属于相邻的共有。
(三)业主的管理权1．业主的管理权的范围基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此一共同关系而享有管理权。
该管理权的内容为：第一，业主有权设立业主大会并选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
业主委员会执行业主大会的决定事项，应履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，业主可以请求人民法院予以撤销。
但业主的该项权利应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。
第二，业主有权决定区分建筑物相关事项。
《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定上述第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。
决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主日．占总人数过半数的业主同意。
《建筑物区分所有权解释》第8条规定，专有部分而积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照专有部分面积总和计算。
第9条规定，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚末交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照业主人数统计总和计算。
建筑物及其附属设施的维修资会，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布。
《物业管理条例》第54条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；其他应当向业主公开的情况和资料。
第四，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘清的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
其第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主如果有任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，以及损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用，违反规定破坏、改变建筑物外墙向的形状、颜色等损害建筑物外观，违反规定进行房屋装饰装修，违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分等损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
2．物业服务合同物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主不得以其并非合同当事人为由进行抗辩。
符合下列情形之一，业主委员会或者业主有权请求人民法院确认合同(包括前期物业服务合同)或者其相关条款无效：(1)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(2)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。
业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为的，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
物业服务企业有权收取物业费。
但需要注意的是：(1)物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主可以以违规收费为由提出抗辩，业主还有权请求物业服务企业退还其已收取的违规费用。
(2)经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业有权请求业主支付物业费。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得仅以未享受或者无须接受相关物业服务进行抗辩。
(3)业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业土委员会有权请求解除物业服务合同。
需要明确的是：(1)物业服务企业向业土委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
(2)物业服务合同的权利义务终止后，业主有权请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费。
物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。
物业服务企业不得拒绝退出、移交，并不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。
因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，应当参照有关业主的规定处理。