无锡灵山小镇·拈花湾案例研究

15000
197.28
1
13
3067
14533
4457.84
58
25
11304
14415
16294.52
96
450
37646
14516
54647.02
664
17544 11057 132 13688 31394 73816
业态介绍——度假物业
度假物业
度假物业区未开发部分目前以 “梵天花海”形式经营。
业态介绍——度假物业
度假物业
业态介绍——度假物业
度假物业
业态介绍——度假物业
度假物业（1期2期）
拈花湾度假物业已于2014年7月开盘，一期累计销售450套房子，实现收入约5.46亿元；二期120多套分割为单间出
售。其独特的产品户型成为销售的关键 。 一期销售情况：户型种类40-250平米； 单价：15000元/平米； 总价：60-115万元产品畅销。
地产二级开发
度假物业
小镇项目 建设及运营
住宿 旅游商业 禅意文化体验 禅居 其他配套服务
衍生 消费
运营模式
以持有经营为主、辅助销售性住房为辅的运营模式
酒店及客栈由灵山集团自营，装修投入大，灵山对所有酒店组团统一游客入住分配管理，以保证服务的整体性。
工艺品及旅游购物食欲经营户联营，对招商进驻的商户有装修补贴政策，采取先装后返的方式，合同周期3到5年
业态介绍——禅文化体验
业态介绍——（香月花街）餐饮、零售、休闲娱乐、生活配套
业态介绍——香月花街
香月花街介绍
香月花街承载着商业功能，包含餐饮、零售、休闲娱乐及生活配套等业态。 拈花湾商业格局以零售业和餐饮业为主，零售仍以售卖为主，活动体验类商家相对较少， 据不完全统计，拈花湾商业街区自2015年5月开业至今，商家数量合计151家，主要以零 售业和餐饮业为主。
拈花湾另设立两处高端商务会议场地（远山堂、云湖礼堂）。
业态介绍——商务会议
业态介绍——商务会议
业态介绍——禅文化体验
业态介绍Βιβλιοθήκη Baidu—禅文化体验
文化禅体验区: 《禅行》主题体验活动，通过现代数字多媒体技术和舞台表演艺术，展示了茶道、花道、香道、琴道等富有传统文化魅力的生活情境，以及 宜兴紫砂、惠山泥人手工制作等无锡当地珍贵文化遗存，展示了抄经、打坐等禅意生活方式；
业态介绍——村舍
禅意村舍
禅意村舍的建筑形式源于却高于度假公寓，每户面积 40 ㎡-70㎡，以禅境、村舍、山水等元素，打造禅意、质 朴的生活空间，营造风格醒目的禅意主题。同时，可以量 身定制丰富多彩的各类生活禅体验活动。 订房价格870-1470，套餐899-1650。
商业模式
运营模式
02
收入 来源
管理 费用
商业物业管理费：第一年8 元/㎡/月，第二年开始10 元/㎡/月
酒店会 议/客栈 收入
商业物 业租赁/ 经营
指拈花湾商业街区的商 业物业租赁收入
随着景区的不断完善和知名度的扩大，灵山集团方会逐步调整和减少出租租赁模式的面积，将一些或部分饮品及
租赁业态的餐饮调整为联营模式。
出售
出售公寓别墅等独家物业回 笼资金
引入途家平台，获得的租金 收益与业主进行分成
拈花湾共计可售住宅624套，住宅公寓类产品558套，独栋别墅66套，预计可收入9.4亿。 住宅公寓类产品共计558套，可实现销售收入5.9亿，单价15500元/㎡，总价60-105万元的产品为当年（2015） 畅销产品。出售型物业是的灵山集团资产快速变现，资金回笼。 2015年：毛坯独栋别墅，均价13500元/㎡，总价324-486万元。2017年运营商想5万/㎡收回，统一经营管理， 无人售卖。
引入途家平台，解决了度假物业的后顾之忧，业主把度假物业的空余时间委托给途家，途家通过斯维登酒店管 理品牌，为物业提供专门的入户管家服务，并通过自有平台出租给游客，获得的租金收益与业主进行分成。
盈利结构
利用“文化+地产+旅游”的综合盈利模式来实现短期销售性收益和长期经营性收益 引入文旅商板块顶级资源，提升土地价值、物业价值、旅游消费，公司的赢利点，摆脱传统门票收入主导，使观光游变为度假游，大大增加游客量和留 宿率。
盈利模式
成本
收益
景区大门票： 120元/人
景区 门票
物业 销售
指销售拈花湾度假物业，类型涵盖 公寓和别墅，拈花湾共计可售住宅 624套，预计可实现销售9.4亿。
文板商板块建造成本 文旅商板块运营成本 居住板块建造成本
土地成本
短期收益： 别墅公寓销售 商品销售 商业销售
长期收益： 餐饮收入 商业租赁 酒店运营 门票收入 服务收入 管理咨询收入
的联营，大多数为3年，有保底任务，扣点根据店铺位置和面积的不同从15%到25%不等，合同前两年的扣点普遍在
自持
以自营、联营、租赁的方式 进行商业物业运营
15%--到20%之间，是进行商户培育期。
饮品及餐饮为租赁模式，招商政策是前期招商给予9个月的免租政策，租金按天计算，根据店铺位置和面积的大
小不停定位5元到8元/天/㎡之间的租价，合同期为3到5年。
灵山小镇·拈花湾 案例研究
CONTENTS
01 项目概况 02 项目运营 03 品牌发展 04 启示及建议
项目背景
项目简介
01
项目概况 区位 交通
项目定位
项目功能分区
业态介绍
项目背景
公司介绍：无锡灵山文化旅游集团作为当地国企，拥有一定的政策资源、资本实力及资产运营能力。
无锡灵山文化旅游集团有限公司是一家致力于文化创意旅游综合体的规划、策划、设计、工程建设、运营管理及相关商业配套的大型综合性文化旅游开发商。 旗下8块产业内容：
物业类型
70㎡以下 70-90㎡ 120-140㎡ 180-250㎡ 250㎡以上 累计值
成交套数(套) 成交面积(㎡)
参考成交价格 参考成交金额 批准上市套数 批准上市面积
(元)
(万元)
(套)
(㎡)
286
13609
14544
19793.52
364
125
9534
14583
13903.86
145
1
132
度假物业区 生态湿地区
高端禅修精品酒店
业态介绍
核心业态：
禅文化
休闲产业
居住：度假物业、高端精品酒店、拈花客栈、禅意村舍等 餐饮（香月花街）：禅餐、特餐、异国料里、地方小吃、休闲餐饮等 零售（香月花街）：旅游周边、文创、生活配套等 休闲娱乐（香月花街）：KTV、酒吧会馆等 商务会议：波罗蜜多酒店、远山堂、云湖礼堂等 禅文化体验：禅行表演、抄经、禅餐、香道、花道等
业态介绍——精品客栈
精品客栈——云水间（渔村）
云水间，在拈花湾一片植被丰富的生态湿地 中掩映而落，是一座基于太湖传统渔港文化而 建造的精品酒店。 订房价位区间2085-2035，套餐1750起。
业态介绍——精品客栈
精品客栈——禅岛酒店（平常居）
拈花湾禅岛酒店，位于灵山小镇·拈花湾景区内， 是一座汇聚了日式古典美的禅之岛，这里有纯木结 构的日式建筑，别致素雅的枯山水庭院配上青石、 沙砾、滴水惊鹿、石灯笼等布置，为你营造经典日 式禅意之美。 禅岛酒店客房内设有和式床榻，所有卧室地面 均为榻榻米形式，你能从榻榻米淡淡的清香中收获 不一样的睡眠体验。 禅岛还配有一家地道的日式餐厅。 订房价位区间1792-2492。套餐1599起。
居住
业态介绍——度假物业
业态介绍——度假物业
度假物业
目前仅开发了一期和二期，均已售罄（如图红圈）； 已售物业基本没有业主入住，多以客栈形式出租；小 镇内引入途家以客栈形式统一管理业主度假物业的租 赁业务，部分由业主自主经营； 灵山集团计划清退第三方，采用回购/回租度假物业， 由灵山集团统一管理。据说2017年运营商想5万/㎡回 购，统一经营管理，无人售卖。
区位 交通
区域： 位于长三角地理中心无锡马山国家风景 名胜区。背靠长三角大都市圈，拥有1.5 亿人口，以占全国2.2%土地面积和全国 11%左右的人口，长三角城市群创造了 全国20%的国内生产总值，拥有全国最 多的高净值人群和中产阶层。
交通：2小时江浙沪通达：两小时内可抵 达上海、杭州、南京等地，如果坐高铁， 从上海、苏州、常州、南京到无锡都是 半个小时车程内。
镇特有的水系，打造出了一种独有的建筑风格，使得整个小镇沉浸在美轮美奂的意 境中。
项目定位：集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体
项目功能分区
主题商业街区
拈花湾在功能方面规划了五大功能区：
主题商业街区（香月花街、天街、伍相广场、烟雨广场、
红酒吧等）
生态湿地区（渔村、优游渔港等） 度假物业区（已开发住宅度假公寓、禅意村舍及梵天花海） 论坛会议中心区（胥山大禅堂未建） 高端禅修精品酒店区（鹿眠谷、波罗蜜多酒店）
香月花街是拈花湾的禅意主题街，这里是拈花湾休闲度假生活的 核心区域。这里的建筑以唐风宋韵为主，古朴典雅，尺度宜人。街 区中分布着茶道、花道、香道以及禅修会馆等身心休憩场所，还有 琳琅满目的文创产品小店和特色体验工坊，还有各种主题餐饮、创 意美食、当地小吃的店铺，以及风格主题各异的禅意主题客栈。
业态介绍
香月花街物业运营管理
业态介绍
香月花街商户管理
业态介绍——香月花街
业态介绍——香月花街
业态介绍——香月花街
业态介绍——住宿：酒店、客栈、村舍
业态介绍——酒店
高端精品禅修酒店·波罗蜜多酒店
无锡灵山波罗蜜多酒店由灵山集团自己打造运营， 位于太湖明珠-马山耿湾国际旅游岛，背倚尊严的灵山 大佛，直面太湖山水风光，是世界佛教论坛核心会址 所在地。酒店以禅文化为主题，分为酒店主体及会议 中心两部分。 酒店拥有客房共计415间，酒店设施宽敞的会议及 宴会设施，包括1500平方米无柱大宴会厅，1000平 方米及750平方米的多功能机6个中小型会议室，共计 5000平方米。 订房价位区间1320-2600，订房+景区门票套餐价 位1049-3288。
景区运营：无锡灵山胜境景区
购：灵山文化旅游纪念品
文化：无锡灵山文化传播有限公司
吃：灵山餐饮
灵山香烛
物业运营：灵山物业
住：灵山精舍 精品酒店
灵山地产：无锡灵山耿湾文化投资发展有限公司 拈花湾·灵山小镇，约1600亩，项目整体定位以“禅意” 休闲度假为内容，打造东方禅意世界高地。
项目简介
地理位置：无锡市马山半岛 总体规模：总面积1600亩，建筑面积约18万㎡ 投资规模：30多亿 市场依托：长三角区域城市白领、亲子家庭、退休长者、 佛文化信奉者、居住2-3天的中产阶级 资源依托：独特的太湖山水风光和深厚的灵山佛文化 融资方式：建设期融资——商业性贷款；项目中期融 资——债券计划（短期融资债券） 股权结构：无锡灵山文化旅游集团有限公司全权控股
项目运营 盈利结构
项目成功因素
商业模式
拈花湾背靠灵山胜境景区，打造禅文化休闲度假小镇，与灵山胜境共同形成“景区+休闲度假小镇”的商业模式。拈花湾即为灵山胜境景区提供配套，
又可自成一体，与景区形成良好互动 。
背靠 灵山胜境 旅游景区 每年逾300万游客量
吸引人
拈花湾 禅文化休闲
度假小镇
留住人
土地一级开发
距无锡市中心三阳广场约30公里，可乘 地铁2号线至梅园总站，换乘88路或89 路公交车至灵山景区下，可乘坐灵山胜 境至拈花湾免费班车 。
项目定位
功能定位：拈花湾功能定位为灵山佛教博览园的配套工程，主要为景区提供可以
休闲养生配套，同时小镇还将作为世界佛教论坛永久性会址。
灵山佛教博览园功能分区
建筑风格定位：小镇整体建筑风格与日本奈良非常相似，又融入了中国江南小
业态介绍——商务会议
业态介绍——商务会议
商务会议
论坛会议功能区（黄色）目前待开发，现有商务会 议功能由高端禅意酒店（波罗蜜酒店）承载。
业态介绍——商务会议
商务会议
高端禅意酒店（波罗蜜酒店）承载目前主要商务会议、活动功能，设立六大 会议场所（畅和堂、平和堂、尚和堂、时和堂、祥和堂、谐和堂）。 已被确认为“世界佛教论坛永久会址” 。
业态介绍——拈花客栈
拈花客栈群
由景区运营方统一运营的13家禅意客栈（萤火小墅、百尺竿、棒喝、一花 一世界、一池荷叶、无尘、芦花宿、无门关、门前一棵松、吃茶去、半窗疏影、 一轮明月、云半间），总共计约396间客房。 除了一花一世界及云水间外，顾客订房不能选定具体主题客栈，随机分配。 每间主题客栈有与之配备的免费禅意体验项目。如一花一世界（花道）、 吃茶去（茶道）、棒喝（抄经）等。 订房价位区间为925-1193。另推出订房+景区门票优惠套餐，价位根据日 期在799-1150不等。